Le marché du logement est influencé par une série de facteurs, notamment les conditions économiques, les politiques gouvernementales et les tendances sociales et démographiques, entre autres. L’achat d’un immeuble de placement au Canada devient de plus en plus courant de nos jours. Dans cet article, examinons le marché de l’immobilier d’investissement au Canada et son évolution au cours des dernières années.

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Points saillants

• Selon un rapport de la Banque du Canada, un cinquième des achats de maisons hypothéquées au Canada sont le fait d’investisseurs ayant plusieurs propriétés hypothéquées.
• L’étude est une contribution importante au débat en cours sur l’accessibilité au logement et le rôle des investisseurs sur le marché canadien du logement.
• En fin de compte, la trajectoire future de l’activité des investisseurs sur le marché de l’habitation est difficile à prévoir et dépendra probablement d’une série de facteurs complexes et interdépendants.

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Une étude de la Banque du Canada suggère que les investisseurs ont acheté près de 20 % de toutes les ventes de maisons neuves au Canada

La Banque du Canada a publié en 2022 une note analytique du personnel qui fournit une analyse des types d’acheteurs sur le marché du logement au Canada au cours des dernières années. Le rapport intitulé « Demande de logements au Canada : une méthode novatrice de catégorisation des acheteurs détenant un prêt hypothécaire » a été compilé à partir de données anonymisées depuis 2014 provenant des données du Credit bureau et des banques. Ces données ont ensuite été recoupées avec les informations de l’Association canadienne de l’immobilier.

L’étude a révélé que les investisseurs ont acheté près de 20 % de toutes les maisons nouvellement construites et existantes au Canada entre 2014 et 2021. Par investisseurs, les auteurs ont catégorisé les acheteurs de maisons ayant plusieurs propriétés hypothéquées. Ils se répartissent en 2 autres groupes : ceux qui achètent une nouvelle propriété tout en continuant à vivre dans leur résidence principale ou ceux qui achètent une nouvelle propriété pour y vivre tout en transformant leur résidence principale en immeuble de rapport.

Un détail important à garder à l’esprit est que l’étude n’a pris en compte que les acheteurs ayant contracté un prêt hypothécaire. Elle n’a pas pris en compte les acheteurs au comptant, qu’il s’agisse de particuliers, d’investisseurs étrangers ou de sociétés, ce qui signifie que le pourcentage d’investisseurs est probablement encore plus élevé que les 19 % rapportés.

L’étude de la BdC a également examiné les tendances en matière d’achat de maisons dans les grandes villes du pays ainsi que d’autres caractéristiques telles que l’âge, le revenu et le ratio prêt/revenu. Sans surprise, la demande des investisseurs est plus élevée dans certains marchés, comme Toronto et Vancouver. 

Dès sa publication, l’étude a apporté une contribution importante au débat en cours sur l’accessibilité au logement et le rôle des investisseurs sur le marché immobilier canadien.

L’activité des investisseurs varie selon les grandes villes du Canada

Le graphique 5 de l’étude de la Banque du Canada montre la part des achats de maisons hypothéquées par des investisseurs dans les grandes villes du Canada entre 2014 et 2021.

Toutes les régions considérées dans l’étude ont montré une augmentation de la part des activités des investisseurs, à l’exception de la ville de Québec, qui a chuté de 15,63 % à 13,78 % au deuxième trimestre de 2021. 

Dans l’ensemble, le graphique 5 suggère que la demande de propriétés de la part des investisseurs n’est pas répartie uniformément dans les grandes villes du Canada et que l’impact de la demande des investisseurs sur le marché du logement peut varier selon la ville. Cela met en évidence la nécessité pour les décideurs de prendre soigneusement en compte les caractéristiques uniques de chaque marché du logement lorsqu’ils élaborent des politiques pour faire face aux implications potentielles de la demande des investisseurs.

Il est intéressant de noter que la ville de Toronto a commencé à appliquer une taxe d’inoccupation de 1 % sur les propriétés vides afin de dissuader les investisseurs de laisser leur bien vacant pendant une longue période.

Les zones non urbaines ne représentent que 4% entre 2014 et 2021, passant de 3% à 5,5%.

Selon la même étude, les zones non urbaines ne représentent que 4 % des achats effectués par les investisseurs entre 2014 et 2021, passant de 3 % pour la période 2014/15 à 5,5 % en 2020/21.

Il ressort clairement de ce chiffre que la demande de logements de la part des investisseurs se concentre principalement sur les zones urbaines (comptant au moins 100 000 habitants) et que la légère évolution de ce chiffre peut être attribuée à la pandémie de Covid-19 et à la recherche de plus d’espace et de propriétés plus rurales. Cependant, on peut affirmer sans risque de se tromper que les investisseurs continueront à rechercher des propriétés dans les grandes villes canadiennes.

L’activité des investisseurs continuera-t-elle à augmenter en 2023-2024?

Il est difficile de dire si l’activité des investisseurs sur le marché immobilier continuera à augmenter en 2023-2024. Toutefois, il est important de noter que les conditions économiques, les politiques gouvernementales et les tendances sociales et démographiques ont toutes une incidence sur le marché. 

« La présence accrue des investisseurs sur le marché du logement a contribué à une forte demande et peut refléter la conviction que les prix des maisons continueront à augmenter », peut-on lire dans le rapport.

L’étude suggère que ce comportement a été motivé par une variété de facteurs, notamment des taux d’intérêt bas, un désir de diversification et un manque d’opportunités d’investissement alternatives.

À l’avenir, si les taux d’intérêt se maintiennent et que les possibilités d’investissement alternatif restent limitées, il est possible que la demande des investisseurs continue d’augmenter. 

En 2023, le Canada ferme ses portes aux investisseurs étrangers

Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle loi canadienne est entrée en vigueur, qui interdit aux investisseurs immobiliers étrangers d’acheter des propriétés résidentielles à titre d’investissement pendant une période de deux ans. 

Cette loi a été adoptée en réponse à l’augmentation significative des prix de l’immobilier au Canada qui s’est produite depuis le début de la pandémie. 

La hausse des prix des maisons a été en partie imputée aux acheteurs étrangers qui avaient acquis des propriétés dans de nombreuses villes canadiennes à titre d’investissement, ce qui a entraîné une diminution de l’offre de maisons. 

Conclusion

Dans l’ensemble, il est important de reconnaître que le marché du logement est plutôt complexe et influencé par un large éventail de facteurs, et qu’il est difficile de prédire avec certitude les tendances futures. Néanmoins, les informations fournies par l’étude de la Banque du Canada en janvier 2022 et le débat qu’elle a suscité nous ont aidés à mieux comprendre la dynamique en jeu sur le marché du logement et à envisager des réponses stratégiques potentielles pour faire face aux conséquences de la demande des investisseurs pour l’achat de maisons au Canada.

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