Que se passe-t-il si votre propriétaire fait défaut sur son hypothèque?
Les locataires supposent souvent que lorsqu’ils paient leur loyer à temps, leurs plus grands risques liés au logement se résument à une hausse majeure de loyer ou à une rénoviction. Pourtant, lorsqu’un propriétaire accumule les retards et se retrouve en défaut de paiement, les locataires peuvent se retrouver pris au piège des difficultés financières de leur propriétaire.
Bien que les défauts de paiement hypothécaire ne soient pas monnaie courante, la hausse des coûts d’emprunt, l’augmentation des versements hypothécaires, l’inflation et d’autres pressions sur l’abordabilité pèsent lourd sur le budget de certains investisseurs immobiliers à travers le Canada. Comprendre ce qui se produit lorsque votre propriétaire ne peut plus honorer son prêt hypothécaire peut vous aider à connaître vos droits en tant que locataire et à vous préparer à l’avenir.
Les grandes lignes
- Un défaut de paiement hypothécaire ne met pas automatiquement fin au bail et n’oblige pas les locataires à déménager.
- Les droits des locataires lors d’une reprise de possession varient selon la province, d’où l’importance de bien comprendre les lois locales sur le logement.
- Les locataires doivent continuer à payer leur loyer, conserver des dossiers détaillés et examiner attentivement tout avis reçu durant le processus juridique.
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Qu’est-ce qu’un défaut de paiement hypothécaire?
Un défaut de paiement hypothécaire survient lorsqu’un emprunteur ne respecte pas les conditions de son contrat de prêt. La cause la plus fréquente demeure les versements hypothécaires manqués, mais le défaut peut aussi survenir lorsque les taxes foncières ne sont pas payées, qu’une assurance habitation prend fin ou que d’autres exigences du prêt sont enfreintes.
Le processus de défaut de paiement s’étire généralement sur plusieurs mois avant qu’un prêteur n’entame des procédures de saisie ou d’exercice de droits hypothécaires. Si votre propriétaire fait défaut pour quelque raison que ce soit, le prêteur tentera d’abord de trouver un terrain d’entente avec lui pour régulariser la situation du prêt.
Les étapes du défaut de paiement hypothécaire
Le fait de rater un seul versement hypothécaire ne déclenche pas automatiquement un recours. Le processus s’enclenche habituellement après plusieurs paiements manqués. Le prêteur envoie alors un avis de défaut, accordant un délai à votre propriétaire pour régler la situation et redresser son prêt avant d’entamer des poursuites judiciaires. En tant que locataire, vous ne serez probablement pas au courant de ces démarches à cette étape.
Si votre propriétaire omet d’effectuer ses paiements ou de conclure un accord de remboursement avec le prêteur, une lettre de mise en demeure lui sera envoyée, détaillant les sommes dues et fixant une date limite. Si cette échéance n’est pas respectée, le prêteur peut entamer des procédures judiciaires contre votre propriétaire. Selon la province où vous résidez, cela se fera soit par le biais d’une vente sous contrôle de justice, soit par l’exercice d’une clause de vente (clause de pouvoir de vente).
À partir de ce moment, le prêteur prend possession de la propriété et prévoit généralement de la vendre pour récupérer son capital, soit par une vente ordonnée par le tribunal, soit par une vente aux enchères. C’est à cette étape que vous, en tant que locataire, pourriez recevoir une lettre de la banque, de l’institution hypothécaire ou d’un avocat vous informant des procédures de saisie, vous donnant des directives concernant le versement de vos prochains loyers ou vous expliquant comment la vente éventuelle de la propriété pourrait influencer votre bail.
Quel est l’impact d’un défaut de paiement hypothécaire sur les locataires?
Le défaut de paiement hypothécaire d’un propriétaire n’affecte pas automatiquement les locataires de la même manière à travers le Canada. L’impact dépend en grande partie des lois provinciales et territoriales sur le logement. Certaines provinces offrent des protections accrues pour les baux en cours, tandis que d’autres permettent de résilier les ententes de location ou autorisent les nouveaux propriétaires à mettre fin à certains baux sous certaines conditions.
Ontario
En Ontario, les locataires sont protégés par la Loi sur la location à usage d’habitation (LLUH), même si le propriétaire fait défaut sur son prêt hypothécaire. Si un prêteur prend possession d’un logement locatif par suite de procédures de saisie, il devient le nouveau locateur et assume les mêmes responsabilités que le propriétaire initial. Cela comprend la perception du loyer, l’entretien de l’immeuble et le respect des règles de la LLUH. Les contrats de location existants restent en vigueur, ce qui signifie que les locataires ne peuvent pas simplement être expulsés parce que la propriété a changé de mains. Toute résiliation de bail doit suivre les exigences légales de l’Ontario, y compris les préavis réglementaires et les procédures d’expulsion applicables.
Québec
Au Québec, les locataires bénéficient des protections prévues par le Code civil du Québec. Si un prêteur prend possession d’un immeuble locatif par le biais d’un recours hypothécaire (comme une prise en paiement), les droits et obligations liés aux baux en cours demeurent rattachés à la propriété. Cela signifie que les locataires ne perdent pas automatiquement leur bail en raison du changement de propriétaire. Le prêteur ou l’acheteur subséquent doit respecter les règles applicables aux baux résidentiels du Tribunal administratif du logement (TAL), notamment les exigences de préavis et les procédures légales pour mettre fin à un bail.
Colombie-Britannique
En Colombie-Britannique, l’impact du défaut de paiement hypothécaire d’un propriétaire sur les locataires peut être plus important que dans d’autres provinces. Lors des procédures de saisie, les droits du prêteur ont préséance sur le contrat de location. Par conséquent, les locataires peuvent être visés par des ordonnances de la cour émises durant le processus de saisie et pourraient finalement devoir quitter les lieux. Les règles d’expulsion standards de la Residential Tenancy Act ne s’appliquent pas lorsque la propriété fait l’objet d’une saisie hypothécaire.
Le paiement du loyer durant les procédures de saisie
Il s’agit de l’un des aspects les plus ambigus du processus pour les locataires. Si votre propriétaire fait défaut sur son prêt hypothécaire, vous devez tout de même payer votre loyer selon les modalités de votre bail. Une saisie n’annule pas automatiquement un contrat de location dans la plupart des provinces et ne libère pas le locataire de son obligation de verser son loyer à temps.
Cependant, à mesure que les procédures judiciaires avancent, vous pourriez recevoir un avis écrit officiel de la part du prêteur, d’un avocat ou d’un séquestre nommé par le tribunal vous ordonnant de ne plus verser votre loyer au propriétaire, mais plutôt de le payer directement au prêteur. Cette directive est juridiquement contraignante. Continuer à payer votre propriétaire initial après avoir reçu cet avis pourrait signifier que ces versements ne seront pas portés au crédit de vos obligations locatives.
Pouvez-vous être expulsé si votre propriétaire fait défaut?
Dans la plupart des cas, le fait que votre propriétaire fasse défaut sur son prêt hypothécaire ne signifie pas automatiquement la fin de votre bail. La possibilité d’une expulsion dépend de votre province de résidence et de la tournure des procédures. Certaines provinces disposent de protections solides permettant aux locataires de demeurer dans le logement sous les conditions de leur bail actuel, même si la propriété change de mains. Dans d’autres, les droits du prêteur ont priorité sur ceux du locataire, ce qui peut compromettre votre capacité à rester dans le logement.
Lorsqu’une saisie mène à la vente de la propriété, les locataires ont droit à un préavis et doivent être traités conformément aux lois sur le logement en vigueur. Certains prêteurs peuvent proposer une entente à l’amiable afin de vendre une propriété vacante. Il s’agit d’un accord volontaire par lequel vous acceptez de quitter les lieux plus tôt en échange d’une compensation financière. Accepter ce type d’offre relève entièrement de votre choix.
Autrement, une fois la propriété vendue, le nouvel acquéreur peut choisir d’assumer le rôle de propriétaire et de poursuivre votre bail. Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement, il peut entamer des démarches pour mettre fin à votre bail (comme une reprise de logement) conformément aux lois sur le logement de votre province ou territoire. Dans la plupart des cas, cela exige un préavis écrit en bonne et due forme et, selon l’endroit où vous vivez, une indemnité équivalant à un ou plusieurs mois de loyer. Certaines provinces exigent également que le propriétaire verse une compensation additionnelle, pour couvrir les frais de déménagement, par exemple.
Que doivent faire les locataires s’ils apprennent que leur propriétaire est en défaut?
Le plus important est de continuer de respecter les conditions de votre bail, y compris le paiement du loyer à temps. À moins de recevoir des directives officielles de la part d’un prêteur, d’un séquestre, d’un tribunal ou du nouveau propriétaire de l’immeuble, le loyer doit continuer d’être versé à votre propriétaire comme d’habitude. Assurez-vous de conserver des copies de votre bail, de vos reçus de loyer, des preuves de dépôts de garantie ou de loyers payés d’avance, de vos relevés bancaires ainsi que de tout avis ou correspondance lié à la propriété, car ces documents s’avéreront précieux en cas de changement de propriétaire ou de litige.
Prenez le temps de vous familiariser avec les lois sur le logement de votre province, puisque les droits des locataires et les procédures de recours hypothécaires varient d’un endroit à l’autre au Canada. Bien comprendre vos droits vous permettra de vérifier que les avis ou les demandes que vous recevez durant cette période respectent la réglementation locale. Si vous recevez des documents juridiques, s’il vous est demandé de réorienter vos paiements de loyer ou si vous avez des doutes sur l’impact des procédures, n’hésitez pas à demander conseil à un avocat, à une clinique juridique communautaire, à un organisme d’aide juridique ou à l’autorité de régulation du logement de votre province.
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Foire aux questions (FAQ) sur l’impact des défauts de paiement hypothécaire sur le bail
Puis-je être expulsé si mon propriétaire rate des versements hypothécaires?
Dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas être expulsé immédiatement si votre propriétaire rate ses versements hypothécaires. Dans la majorité des provinces, les lois sur le logement protègent votre droit de demeurer dans les lieux et exigent que vous receviez un préavis en bonne et due forme si le prêteur exerce ses recours hypothécaires.
Dois-je tout de même payer mon loyer si mon propriétaire est en défaut?
Le loyer doit continuer d’être payé selon les modalités prévues à votre bail, à moins qu’une ordonnance du tribunal ou une autre autorité légale ne vous transmette un avis officiel vous ordonnant de verser votre loyer ailleurs.
Que se passe-t-il si une banque prend possession de la propriété?
Dans bien des cas, le prêteur ou une entité nommée par le tribunal assume temporairement les responsabilités du propriétaire jusqu’à ce que l’immeuble soit vendu ou transféré. En devenant votre nouveau propriétaire, cette entité est tenue de respecter l’ensemble des lois sur le logement en vigueur. Les obligations du bail actuel se poursuivent de la même manière que sous l’ancien propriétaire, sauf si la banque vous propose une entente financière pour libérer le logement afin de vendre la propriété vacante.
Le nouveau propriétaire doit-il respecter mon bail?
Dans la plupart des cas, oui, le nouveau propriétaire doit honorer votre bail si l’ancien propriétaire a fait défaut sur son prêt hypothécaire. Les baux à durée déterminée restent souvent valides après un changement de propriétaire, bien que les règles varient selon les provinces. Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement, il peut entamer des démarches légales de reprise de logement ou d’expulsion en respectant les lois locales et les délais de préavis exigés.
Quel délai de préavis les locataires doivent-ils recevoir avant de devoir déménager?
Les délais de préavis dépendent de la législation provinciale, du type de bail et du motif de la résiliation. Toutefois, dans la plupart des provinces, les locataires doivent recevoir un préavis d’au moins deux mois pour les expulsions sans faute (comme une reprise de logement pour y habiter).
Qu’advient-il de mon dépôt de garantie si mon propriétaire fait défaut?
Votre dépôt pour le dernier mois de loyer (ou dépôt de garantie) est un montant détenu en fiducie qui vous appartient, et non de l’argent que le propriétaire peut dépenser. Si la propriété change de mains par une vente ou une prise de possession par le prêteur, ce dépôt doit être transféré à la personne ou à l’entité qui assume la responsabilité du bail. Le risque en situation de défaut est qu’un propriétaire en difficulté financière ait déjà dépensé ces fonds avant le transfert de l’immeuble. Conservez de précieuses preuves de ce que vous avez payé et à quelle date, car les règles de protection des dépôts varient grandement au Canada.
En conclusion
Apprendre que son propriétaire est en défaut de paiement hypothécaire peut être une source de stress, mais cela ne signifie pas que vous perdrez votre logement du jour au lendemain. La meilleure protection contre les contrecoups des difficultés financières d’un propriétaire consiste à connaître vos droits avant même d’avoir à les faire valoir.
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