Les objectifs en matière d'offre de logements au Canada sont irréalistes

Les objectifs en matière d’offre de logements au Canada sont irréalistes

Les législateurs canadiens s’empressent à distribuer de l’argent à l’échelle nationale pour relancer la construction de logements. Mais leurs efforts n’ont pas été fructueux, car le nombre de mises en chantier de logements neufs en janvier s’est encore éloigné des objectifs fixés.

Pourquoi c’est important

La Banque de Montréal (BMO) estime que ce résultat était prévisible, car les objectifs fixés étaient impossibles à atteindre. Le manque de ressources disponibles pour construire à cette échelle et le fait que les entrepreneurs construisent pour le marché, et non pour les législateurs, sont en partie responsables de cette situation. 

Même si le nombre de mises en chantier a diminué, les constructeurs continuent de travailler rapidement. Au Canada, les mises en chantier ont diminué de 10 % entre décembre 2023 et janvier 2024, avec un total (taux annuel corrigé des variations saisonnières) de 223 589 unités, toutes régions confondues, selon la SCHL. Une tendance qui a commencé à s’essouffler au début de l’année 2022. Néanmoins, ces volumes sont élevés et bien supérieurs à ceux observés depuis 20 ans.

Ce que disent les experts

« Il s’agit toujours d’un bon niveau d’activité de construction pour le Canada, surtout si l’on tient compte de certains des chocs subis par le marché et les entrepreneurs », déclare Robert Kavcic, économiste principal à la BMO. « Cela dit, ce niveau est encore bien en deçà des objectifs d’offre que les dirigeants politiques ont imaginés – nous maintenons que ces objectifs ne seront jamais atteints. »

Les objectifs fixés par les législateurs en matière de logement sont irréalistes et ne sont pas ancrés dans la réalité. Même s’ils continuent à promouvoir ces objectifs, la réalité des conditions du marché et la capacité de l’industrie font qu’il est peu probable qu’ils soient atteints. Cette déclaration a été répétée à de nombreuses reprises par M. Kavcic, même lors de ses tournées dans tout le pays. M. Kavcic a également déclaré que le plan d’immigration du Canada était irréalisable, et ce dans n’importe quelle variante de la réalité.

Selon Aled ab Iorwerth, économiste en chef adjoint à la SCHL, le Canada pourrait avoir besoin de construire plus de 3,5 millions de nouveaux logements d’ici la fin de la décennie. Selon un rapport récent de la CIBC, il faudra construire plus de 5 millions de logements d’ici à la fin de la décennie pour atteindre les objectifs fixés.

Lire entre les lignes

Selon M. Kavcic, les entrepreneurs s’adapteront aux circonstances du marché. Ils fonctionnaient déjà à pleine capacité entre 2021 et 2022, mais ils ont maintenant réduit leurs efforts en raison de la baisse de l’investissement (préventes) et de l’augmentation des coûts d’emprunt.

La baisse des mises en chantier s’est produite à la sortie du budget 2022 d’Ottawa, qui prévoyait de nombreuses mesures de relance destinées à encourager l’offre de logements. Les constructeurs ont toutefois réagi aux conditions du marché et se sont repliés, compte tenu de la baisse de la demande d’investissement et de l’augmentation des coûts d’emprunt.

En réalité, il y a eu une baisse significative des offres d’emploi dans le secteur de la construction et des spéculations sur le fait que les dépenses associées à la construction commencent également à diminuer. Selon M. Kavcic, la banque a présenté un grand nombre de données qui contredisent le discours sur le marché du logement. Il affirme que l’offre de logements a pu suivre la demande jusqu’à récemment, lorsque la demande a été volontairement dépassée en raison de la récente augmentation de la population canadienne. Ce fait a été confirmé en détail par Statistique Canada.

Comment le manque d’offre affecte-t-il les acheteurs et les propriétaires

À court terme, les acheteurs peuvent souffrir du manque d’offre de logements. En effet, les prix continuent d’augmenter, ce qui accroît leurs coûts d’entrée sur le marché immobilier. Les salaires augmentant plus rapidement que l’offre, les acheteurs pourraient continuer à se heurter à des difficultés financières. À long terme, l’exode urbain pourrait se poursuivre pour les candidats à l’achat d’un logement dont le prix est trop élevé. Les propriétaires vivant dans les zones plus densément peuplées aux abords des grandes villes canadiennes pourraient continuer à voir la valeur de leur propriété augmenter à court terme. Toutefois, à plus long terme, la capacité des Canadiens à se permettre de vivre dans les grandes villes pourrait se traduire par une augmentation du prix des logements. Le manque d’offre de logements est un problème qui touche tous les Canadiens, même ceux qui prônent la mentalité « pas dans ma cour » partout dans le pays.

Comme les problèmes d’offre ne sont pas près de s’atténuer, il est urgent pour les candidats à l’achat d’un logement d’agir, surtout si l’on tient compte de la baisse de l’IPC cette semaine. Comme on s’attend à ce que les coûts du logement augmentent, les personnes désireuses d’acheter une propriété ont tout intérêt à se dépêcher pour commencer rapidement à accumuler de la valeur nette. Si vous êtes détenteur d’un prêt hypothécaire, bloquez un taux fixe avantageux pour votre prochain renouvellement.