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Location ou achat : survol de l'histoire immobilière au Canada

Location ou achat : survol de l'histoire immobilière au Canada

Table des matières

    Depuis des décennies, le choix entre la location et l’achat fait l’objet d’un débat animé, tout particulièrement au Canada. Nombreux sont ceux qui rêvent de devenir propriétaires, tandis que d’autres préfèrent la flexibilité et les coûts moins élevés de la location. L’évolution de l’accession à la propriété au Canada a été marquée par d’importants changements au fil des ans. 

    Dans cet article, nous examinerons la comparaison historique entre la location et l’achat au Canada, en nous penchant sur les facteurs qui ont influencé cette décision au fil du temps. Nous plongerons dans l’histoire fascinante de l’accession à la propriété au Canada et nous verrons comment elle a influencé la vie de millions de Canadiens. Que vous soyez locataire ou propriétaire, nous vous invitons à découvrir le passé et le présent du marché du logement au Canada et son évolution.


    Les grandes lignes

    • L’accession à la propriété a beaucoup évolué en raison des changements économiques, sociaux et du marché du logement. 
    • Les gouvernements ont fortement encouragé l’accession à la propriété, notamment en introduisant des politiques telles que l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. 
    • La pénurie de logements a toujours existé et l’accessibilité financière a toujours été une préoccupation à travers l’histoire.

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    Louer ou acheter un logement?

    Le marché canadien du logement a considérablement évolué au fil des ans en ce qui concerne les politiques et les facteurs socio-économiques qui influencent l’accession à la propriété. La location a toujours été considérée comme l’option par défaut pour les personnes incapables de remplir les conditions d’achat d’un logement.

    La location et l’achat à travers l’histoire au Canada

    L’histoire de l’accession à la propriété remonte au début du 20e siècle, lorsque le marché immobilier du pays en était encore à ses balbutiements. L’accession à la propriété était un signe de prospérité modeste et était principalement réservée à l’élite.

    Les maisons de chambres étaient la norme pour les hommes et les femmes de la classe ouvrière qui pouvaient louer une chambre à un prix inférieur à celui des appartements, dont le loyer représentait environ la moitié d’un salaire ouvrier. Comme aujourd’hui, les logements adéquats et abordables étaient insuffisants, et de nombreuses familles de la classe ouvrière vivaient dans des bidonvilles centraux comme « The Ward » à Toronto. Les conditions de vie étaient relativement médiocres pour le Canadien moyen.

    Les tours d’habitation telles que nous les connaissons aujourd’hui n’existaient pas. Le premier immeuble d’habitation a été construit à Montréal en 1889, et à Toronto, le premier permis de construction pour un immeuble d’habitation a été accordé en 1899. En 1912, la ville de Toronto a adopté un règlement municipal interdisant les immeubles d’habitation, les jugeant insalubres, anti-familiaux et nuisibles à la valeur des propriétés. Cette mesure a contribué à la pénurie de logements, qui s’est aggravée avec l’effondrement du secteur de la construction pendant la Première Guerre mondiale.

    La Grande Dépression a constitué un choc économique considérable qui a laissé de nombreux Canadiens sans emploi et souvent sans-abri. Au cours des années 30, le pourcentage d’immeubles d’habitation est passé de 2 % à 15 %, ce qui n’était pas une augmentation suffisante pour remédier à la pénurie de logements, et l’accessibilité financière restait une préoccupation majeure. En 1938, la loi nationale sur l’habitation a été adoptée pour fournir des logements tout en créant des opportunités d’emploi.

    Le 3 septembre 1939, le gouvernement canadien crée la Commission des prix et du commerce en temps de guerre afin de prévenir l’inflation et les problèmes sociaux qui ont marqué la Première Guerre mondiale. Pendant la Seconde Guerre mondiale, la Commission des prix et du commerce en temps de guerre a cherché à protéger les Canadiens en établissant des mesures inflationnistes, y compris le contrôle des loyers pour les logements et les hébergements partagés en temps de guerre.

    L’après-guerre et la Wartime Housing Limited

    En 1941, le gouvernement du Canada a créé la Wartime Housing Limited (WHL), une société d’État chargée de construire et de gérer des logements locatifs pour les travailleurs et les anciens combattants de la Seconde Guerre mondiale. Des logements de type dortoir ont été construits pour les travailleurs célibataires (principalement des femmes) à proximité des usines de munitions.

    Des maisons individuelles, appelées Victory Houses, ont également été construites. Ces maisons de la Victoire étaient un style de logement préfabriqué et conçu en entrepôt, puis érigé dans les banlieues de nombreuses grandes villes canadiennes. Ces maisons étaient construites pour être économiques et solides, et beaucoup d’entre elles sont encore debout aujourd’hui. Ces maisons étaient souvent construites à proximité des usines, afin que les travailleurs de guerre puissent accéder facilement à leur lieu de travail.

    1945 à 1949

    Le gouvernement a lancé un programme d’après-guerre entre 1944 et 1945 pour anticiper les besoins en matière de logement et promouvoir l’accession à la propriété. À la fin de 1945, la Société centrale d’hypothèques et de logement (SCHL) a été constituée pour diriger les programmes de logement du Canada et pour trouver et créer des logements pour les anciens combattants et leurs familles.

    La pénurie de logements persiste et la Wartime Housing Limited est intégrée à la SCHL. En 1946, le gouvernement du Canada construit Benny Farm à Montréal et la SCHL en fait l’acquisition en 1947, devenant ainsi l’un des premiers parcs de logements subventionnés du Canada.

    En 1947, 30 000 Victory Homes ont été construites et transférées à la SCHL afin de fournir des logements abordables aux anciens combattants. Ces logements ont été vendus aux locataires et aux anciens combattants de retour au pays et à leurs familles.

    Années 1950

    Dans les années 1950, les maisons unifamiliales dominent le paysage et constituent 60 % de l’ensemble des nouvelles constructions. Le gouvernement fédéral accorde des subventions aux villes pour les encourager à démolir les vieux bâtiments et à construire des parcs de logements municipaux. Regent Park à Toronto a été le premier projet de rénovation urbaine, avec 52 acres déboisés pour construire des logements à loyer modéré, et les Habitations Jeanne-Mance à Montréal.

    En 1954, le gouvernement fédéral accepte d’assurer les prêts hypothécaires des investisseurs privés contre les défauts de paiement des emprunteurs. Ce programme d’assurance sociale, qui protège les institutions financières contre les risques liés à l’octroi de prêts hypothécaires, est toujours en vigueur aujourd’hui. La SCHL a également introduit l’assurance prêt hypothécaire, permettant ainsi aux Canadiens d’accéder plus facilement à la propriété.

    La loi sur les banques de 1954 a été modifiée pour permettre aux banques à charte du Canada de prêter de l’argent pour des hypothèques. C’était le moyen pour le gouvernement de réduire son implication dans le financement et d’assurer les propriétaires pendant le boom immobilier de l’après-guerre, ce qui a eu pour effet d’augmenter le nombre de propriétaires.

    Années 1960

    Les années 1960 ont été marquées par une croissance urbaine, le nombre d’immeubles d’habitation dépassant celui des maisons individuelles pour la première fois dans l’histoire du Canada. Cette évolution est en grande partie due aux baby-boomers et à l’arrivée de nouveaux immigrants. En 1966, le premier projet de logement coopératif du Canada a été achevé à Winnipeg, sous le nom de Willow Park. Willow Park a été construit pour accueillir des familles dont les revenus annuels se situaient entre 3 000 $ et 6 000 $.

    Habitat 67 a été construit dans le cadre de l’Expo 67 à Montréal en tant que complexe résidentiel urbain expérimental. La SCHL a financé 50 % d’Habitat 67, dont la construction a duré 30 mois. Lorsque la SCHL a commencé à louer des logements en 1968, le coût était plus élevé que ce que la personne moyenne pouvait se permettre, avec des loyers de 1 000 $ par mois. Les loyers ont rapidement été ramenés à 450 $ par mois, ce qui restait inabordable pour la plupart des gens.

    Années 1970

    Au début des années 1970, l’accessibilité financière est redevenue un facteur important dans l’achat d’un logement. En 1971, des modifications de la loi fiscale ont permis d’exclure les résidences principales de l’impôt sur les plus-values. D’autres mesures incitatives, telles que le régime enregistré d’épargne-logement exonéré d’impôt, ont également été mises en place pour stimuler l’accession à la propriété. 

    Les gouvernements provinciaux et municipaux ont commencé à jouer un rôle plus actif dans le domaine du logement. Au milieu des années 70, les dix provinces avaient créé de nouveaux services du logement qui assumaient davantage de responsabilités, proposaient des aides à l’accession à la propriété et finançaient le logement. Certaines provinces aidaient les locataires en leur accordant des crédits d’impôt, des allocations de logement et en contrôlant les loyers.

    En 1979, la SCHL a acheté Milton Park, un quartier de Montréal qui a été converti en l’un des projets de logements sociaux sans but lucratif les plus importants et les plus efficaces du Canada. L’inflation des années 70 et 80 a porté l’indice des prix à la consommation à quatre fois ce qu’il était au début des années 70. De nombreux Canadiens ont commencé à investir dans le marché immobilier pour se prémunir contre l’inflation future.

    Années 1980

    Au début des années 1980, trois programmes fédéraux temporaires ont été mis en place pour aider les familles à revenu moyen :

    1. Le Programme canadien de stimulation de l’accession à la propriété accordait des subventions aux acheteurs de logements. 
    2. Le Programme de remboursement échelonné des prêts hypothécaires aidait les propriétaires à réduire leurs paiements hypothécaires mensuels. 
    3. Le Plan de renouvellement des hypothèques du Canada aidait les propriétaires à payer une partie de leur hypothèque et de l’impôt foncier lorsque leurs paiements dépassaient 30 % de leurs revenus à la suite d’un renouvellement à un taux d’intérêt plus élevé.

    Les taux d’intérêt à deux chiffres ont culminé à un peu plus de 21 % dans la seconde moitié de 1981 et sont restés à deux chiffres jusqu’au début des années 90. À la fin des années 80, le taux de chômage a commencé à augmenter et la bulle immobilière a éclaté, entraînant une chute importante des prix des logements. De nombreux propriétaires n’avaient plus les moyens de rembourser leur prêt hypothécaire. Parallèlement, leur logement perdait rapidement de la valeur. Il faudra plus de dix ans pour que les prix se redressent.

    Années 1990

    Au début des années 1990, les Canadiens achetaient des propriétés en prévision d’une hausse de l’inflation, alors qu’ils n’en avaient pas les moyens. La Banque du Canada a continué à relever les taux d’intérêt pour freiner l’inflation. Le taux de chômage a atteint 11 % et, comme de plus en plus de Canadiens ont été licenciés ou se sont inquiétés de la stabilité de leur emploi, ils ont également cessé d’acheter des propriétés. Les prix de l’immobilier ont continué à baisser jusqu’en 1996.

    Si l’on se réfère aux données historiques de Toronto dans les années 1990, les prix des propriétés (et des loyers) étaient nettement inférieurs à ce qu’ils sont aujourd’hui. Le prix moyen des loyers à Toronto était de 735 $. Le prix moyen des propriétés n’était que de 217 739 $. C’est en 1997 que le gouvernement ontarien de Mike Harris a supprimé le contrôle des loyers, ouvrant ainsi le marché aux investisseurs et aux propriétaires. Cet effet de ruissellement se fait encore sentir aujourd’hui sur le marché de la location.

    Années 2000

    Au début du nouveau millénaire, la construction d’appartements en copropriété est devenue le type dominant de construction de logements, le gouvernement ayant encouragé la construction de logements à proximité des emplois et des transports en commun du centre-ville afin d’utiliser plus efficacement le terrain. Comparés aux maisons individuelles, les appartements en copropriété sont plus accessibles aux nouveaux acheteurs en raison de leur prix abordable. Ils sont devenus une option de réduction des effectifs pour les ménages vieillissants, car ils nécessitent moins d’entretien.

    Le nouveau millénaire a également été marqué par une grave pénurie de logements locatifs au Canada, avec un taux d’inoccupation de 1,1 % ou moins dans les grands centres métropolitains. Cette pénurie s’est traduite par une augmentation des loyers. Cette situation s’explique en grande partie par le fait que les constructeurs ont privilégié l’investissement en copropriété au détriment de la location, en raison de marges bénéficiaires plus élevées. Si l’on se réfère aux données historiques de Toronto dans les années 2000, le prix moyen des loyers a grimpé à 980 $ en raison du faible taux d’inoccupation. Le prix moyen des propriétés dans la ville a quant à lui atteint 321 669 $.

    Années 2010

    Les années 2010 ont été marquées par une reprise du marché du logement après la récession de 2008. Les prix ont commencé à monter en flèche vers 2015, puis à nouveau en 2017. 

    Les faibles taux hypothécaires records, inférieurs à ceux des cinquante dernières années, sont restés stables tout au long de la décennie, ce qui a rendu l’accession à la propriété à nouveau intéressante. Toutefois, l’accession à la propriété est rapidement devenue inabordable pour de nombreuses personnes en raison de la hausse des prix de l’immobilier. 

    En Ontario, le gouvernement a mis en place le plan pour le logement équitable, qui comportait des mesures visant à refroidir le marché du logement en élargissant les règles de contrôle des loyers et en prévoyant une taxe de 15 % sur les acheteurs étrangers. Ce plan a fonctionné, et les ventes et les prix des logements ont chuté, bien que cette baisse ait été temporaire.

    Au cours de cette décennie, le prix moyen des loyers à Toronto a grimpé à 1 213 $, le gouvernement de l’Ontario ayant supprimé le contrôle des loyers dans les nouveaux immeubles ou dans ceux occupés après le 15 novembre 2018. Le prix moyen des propriétés, quant à lui, a presque doublé par rapport à la décennie précédente, atteignant 626 438 $. 

    En 2019, le gouvernement fédéral a annoncé dans son budget le programme incitatif à l’achat d’une première propriété afin d’aider les nouveaux acheteurs à atteindre leur objectif d’accession à la propriété.

    2020

    En mars 2020, le monde s’est brutalement arrêté lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé la planète de plein fouet. Près d’un quart des Canadiens ont bénéficié d’un soutien au revenu pour les aider à faire face au confinement. De nombreux Canadiens ont reporté leurs paiements hypothécaires et le marché de l’immobilier au Canada s’est effondré.

    Plus tard dans l’année, la Banque du Canada a réduit les taux d’intérêt, les rendant plus bas que jamais, ce qui a stimulé le marché immobilier. La propriété est redevenue plus accessible. Les restrictions liées à la pandémie ayant été quelque peu levées, le marché immobilier a repris de la vigueur. Les propriétaires ont surtout cherché à quitter les grandes zones urbaines, car beaucoup souhaitaient disposer de plus d’espace et d’une cour privée.

    Les prix des habitations ont recommencé à augmenter en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et de la pénurie de logements. Le prix moyen d’une propriété à Toronto a atteint 1 071 614 $. En 2022, au moment où les prix de l’immobilier et l’inflation commençaient à monter en flèche, la Banque du Canada a entrepris de relever ses taux d’intérêt.

    Après des années d’augmentation des loyers, le début de la pandémie en 2020 a vu les prix des loyers baisser alors que l’offre de location augmentait. Les locataires ont ainsi pu négocier des loyers réduits. Cette situation a été de courte durée et, après seulement un an, les loyers ont recommencé à augmenter pour atteindre une moyenne de 1 948 $, alors que les taux d’inoccupation ont commencé à baisser en 2021.

    2023 (aujourd’hui)

    Avec la poursuite des hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada pour lutter contre l’inflation, le marché immobilier devrait connaître une légère baisse des prix moyens, sans toutefois revenir aux niveaux d’avant la pandémie. Le prix moyen d’une propriété à Toronto est de 1 199 079 $, ce qui fait qu’il est plus difficile pour les acheteurs potentiels d’être admissibles et d’acheter une maison avec les taux d’intérêt actuels.

    La pénurie de logements abordables dans la plupart des régions du Canada alimente la pénurie de logements à louer et fait grimper les prix encore plus haut. Actuellement, le prix moyen d’un loyer à Toronto est de 2 305 $. Cette situation est en partie due à l’inflation et à l’augmentation des coûts d’accession à la propriété, de plus en plus de personnes choisissant de louer, car l’accession à la propriété leur est hors de portée. L’accessibilité des loyers est plus que jamais un défi important dans tout le Canada; avec un manque de logements locatifs abordables, cette crise ne fait que s’aggraver.

    Foire aux questions


    Est-il préférable de louer ou d’acheter au Canada?

    Il y a des avantages et des inconvénients à la location et à la propriété, la principale différence étant qu’en fin de compte, vous disposez d’un capital lorsque vous êtes propriétaire d’une maison. La situation de chaque personne étant différente, il n’existe pas d’approche unique.


    Où est-il préférable de louer au Canada?

    Il est préférable de louer dans les régions du Canada où les coûts d’accession à la propriété sont élevés. Dans la plupart des grandes villes, la location vous permettra probablement d’accéder à un quartier prisé beaucoup plus facilement que l’achat d’une propriété.


    Dans quelles régions du Canada est-il préférable d’être propriétaire?

    Il est préférable d’être propriétaire dans les régions du Canada où le coût de la vie est moins élevé, comme dans les régions rurales où la location d’un logement peut être plus difficile à trouver en raison du manque d’immeubles d’habitation ou de logements locatifs.

    En conclusion

    Le monde de l’accession à la propriété a considérablement évolué au fil des ans. L’économie, les normes sociales et l’évolution du marché immobilier ont entraîné une transformation majeure de la perception et de l’accès à la propriété. Le gouvernement a joué un rôle déterminant dans l’élaboration de politiques visant à encourager, à soutenir et à rendre l’accession à la propriété plus facile pour les particuliers. La pénurie de logements et les problèmes d’accessibilité demeurent des deux côtés de l’équation immobilière, et seul le temps nous dira ce que l’avenir nous réserve.

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