MISE À JOUR : Le programme d’incitation à l’achat d’une première maison a été supprimé le 21 mars 2024.

Remarque : Le programme fédéral d’incitation à l’achat d’une première habitation a été aboli le 21 mars 2024. Bien que ce programme ne soit plus disponible, nous explorerons ci-dessous d’autres options avantageuses pour les acheteurs d’une première maison.

L’incitatif à l’achat d’une première maison, aujourd’hui aboli, était initialement conçu pour rendre l’accession à la propriété plus abordable en réduisant les versements hypothécaires mensuels par le biais d’un prêt à capital partagé. Ce programme offrait aux acheteurs d’une première maison jusqu’à 5 % du prix d’achat pour les maisons revendues et jusqu’à 10 % pour les maisons nouvellement construites. En augmentant la mise de fonds de l’acheteur grâce à cette approche de partage de la valeur nette, cette mesure visait à réduire les coûts hypothécaires, permettant aux acheteurs de se qualifier plus confortablement en vertu des règles strictes de qualification des prêts hypothécaires du Canada.

Le programme a été mis en place au moment où les prix élevés des maisons au Canada et les réglementations plus strictes en matière d’hypothèques – comme le test de stress hypothécaire fédéral – ont engendré d’importants obstacles pour les acheteurs d’une première maison. Bien que le gouvernement ait eu l’intention d’atténuer certains de ces problèmes, l’incitatif a finalement été peu utilisé en raison de ses conditions d’admissibilité restrictives et de son applicabilité limitée aux régions où les prix sont élevés, ce qui l’a rendue impraticable pour de nombreux Canadiens.

Bien que ce programme ne soit plus disponible, le gouvernement continue de miser sur l’accessibilité financière en mettant en place d’autres outils, comme le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).

Autres programmes

Depuis l’abandon de l’incitatif pour l’achat d’une première maison, les acheteurs d’une première maison peuvent toujours avoir accès à plusieurs programmes avantageux :

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation : Les acheteurs admissibles peuvent demander jusqu’à 10 000 $ sur leur déclaration de revenus, ce qui se traduit par un remboursement d’environ 1 500 $.

Régime d’accession à la propriété (RAP) : Les acheteurs d’une première maison peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour acheter une maison, avec une période de remboursement de 15 ans.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Il est possible de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (avec un plafond de 40 000 $ à vie), ce qui permet d’épargner en franchise d’impôt et d’effectuer des retraits libres d’impôt en vue de l’achat d’une maison.

Mesures incitatives provinciales et municipales

De nombreuses provinces et villes offrent des programmes d’incitation pour soutenir les acheteurs d’une première maison, en plus des programmes fédéraux disponibles. 

Québec

Crédit d’impôt pour l’achat d’une maison au Québec : Ce crédit d’impôt offre jusqu’à 1 400 $ aux acheteurs admissibles d’une première maison au Québec.

Programme d’aide à l’achat d’une maison de Montréal : Cette initiative offre jusqu’à 15 000 $ aux acheteurs d’une première maison qui répondent à des critères d’admissibilité précis.
Programme Accès Famille de la ville de Québec : Ce programme offre aux acheteurs d’une première maison des prêts sans intérêt pour la mise de fonds pour les maisons de moins de 370 000 $.

Ontario

Remboursement des droits de cession immobilière : Les acheteurs d’une première maison en Ontario peuvent bénéficier d’un remboursement allant jusqu’à 4 000 $ sur les droits de cession immobilière provinciaux, ce qui permet de réduire les frais de clôture. L’admissibilité est limitée aux citoyens canadiens ou aux résidents permanents qui n’ont jamais été propriétaires d’une maison où que ce soit.

Remise sur les droits de cession immobilière municipaux : À Toronto, les acheteurs d’une première maison peuvent recevoir jusqu’à 4 475 $ de remise sur les droits de cession immobilière municipaux. Les nouveaux acheteurs admissibles qui n’ont jamais été propriétaires d’une maison achètent dans la région de Toronto.

Programme d’accession à la propriété du comté de Simcoe : Ce programme offre un prêt-subvention de 10 % du prix d’achat aux acheteurs d’une première maison admissibles, avec un prix d’achat maximal de 462 645 $. Les candidats doivent avoir un revenu familial d’au moins 75 100 $ et avoir l’intention d’acheter dans le comté de Simcoe.

Waterloo’s Affordable Home Ownership (AHO): Ce programme aide les locataires à revenu faible ou modique à acheter un logement en leur accordant des prêts sans intérêt et non remboursables pour les mises de fonds. Les candidats éligibles peuvent recevoir un prêt couvrant 5 % du prix d’achat de la maison, applicable aux propriétés d’une valeur de 600 000 $ ou moins. Le statut de nouvel acquéreur n’est pas une condition pour bénéficier de ce programme.

Lambton County Homeownership Down Payment Assistance Program: Ce programme offre un prêt-subvention de 20 ans couvrant 10 % de la mise de fonds pour les maisons évaluées à moins de 215 000 $. Pour être éligibles, les candidats doivent être des locataires de plus de 18 ans dont le revenu du ménage est inférieur à 84 100 $ et qui achètent dans le comté de Lambton.

Dufferin County Home Ownership Program: Ce programme offre aux ménages à revenu modique une aide à la mise de fonds sans intérêt ou des options de deuxième hypothèque. Le programme offre 10 % du coût de la maison dans le comté de Dufferin, avec un prêt maximum de 45 000 $. Le prêt est annulable si la maison n’est pas revendue dans les 20 ans. Les demandes sont acceptées sur la base du premier arrivé, premier servi, et les candidats éligibles sont donc encouragés à déposer leur demande rapidement.

Niagara Homeownership Program: Ce programme aide les ménages à revenu faible ou modique à accéder à une maison abordable par le biais d’un prêt sans intérêt, remboursable sur 20 ans. L’aide à la mise de fonds couvre 5 % du coût de la maison, avec un montant de prêt maximum de 19 537 $. Les maisons unifamiliales de Niagara peuvent être des maisons individuelles, des maisons jumelées, des maisons en rangée, des duplex ou des condominiums de taille et de caractéristiques modestes.

St. Thomas & Elgin Affordable Home Ownership Program: Ce programme offre aux ménages à revenus modiques des options de logements abordables grâce à des prêts à remboursement différé pour la mise de fonds. L’aide couvre jusqu’à 10 % du prix d’achat, avec un prêt maximum de 10 000 $. Le prêt sans intérêt est annulé si la maison n’est pas vendue dans les 20 ans.

B-Home Down Payment Assistance: Ce programme est un partenariat entre la ville de Brantford, le comté de Brant et le gouvernement du Canada. Il offre des prêts sans intérêt et à remboursement conditionnel aux nouveaux acheteurs dans le district de B-Home. Le programme fournit jusqu’à 5 % du prix d’achat de la maison, avec un maximum de 16 710 $, à utiliser comme mise de fonds.

Windsor/Essex Homeownership Down Payment Assistance Program: Ce programme offre un prêt-subvention sur 20 ans pour 10 % de la mise de fonds d’une maison. Les critères d’éligibilité sont les suivants : être un nouvel acheteur dont le revenu du ménage est inférieur ou égal à 82 000 $ et acheter une maison dont le prix est inférieur ou égal à 368 000 $ dans le comté de Windsor ou d’Essex.

Home in Peel Affordable Ownership Program: Ce programme offre un prêt-subvention de 20 ans, sans intérêt, pour 10 % (jusqu’à 20 000 $) de la mise de fonds d’une maison. Pour être éligibles, les candidats doivent être des nouveaux acquéreurs dont le revenu familial combiné est inférieur ou égal à 80 000 $ et qui achètent une maison dans la région de Peel.

City of Kingston Home Ownership Program: Ce programme offre un prêt-subvention de 20 ans pour 10 % de la mise de fonds d’une maison, jusqu’à 45 000 $, pour les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $. Pour en bénéficier, les candidats doivent être des locataires âgés de plus de 18 ans dont le revenu familial est inférieur ou égal à 130 000 $ et acheter une maison à Kingston ou dans le comté de Frontenac.

Gateway Muskoka: Ce programme financé localement offre jusqu’à 70 000 $ ou 10 % d’aide à la mise de fonds, remboursable après 20 ans, pour les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 726 000 $. Les candidats doivent être des individus ou des familles à revenu modeste cherchant à accéder à la propriété dans le district de Muskoka.
Options for Homes: Options Ready Program offre des prêts sur valeur nette partagée pour la mise de fonds pour les développements de condominiums Options, couvrant 10 % ou 15 % supplémentaires. Les acheteurs éligibles doivent fournir une mise de fonds de 5 % et remplir les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire.

Colombie-Britannique

First-Time Home Buyers’ Program: Ce programme offre des exemptions totales ou partielles sur les droits de cession immobilière pour les maisons d’une valeur maximale de 835 000 $. Il est accessible aux Canadiens ou aux résidents permanents qui ont vécu en Colombie-Britannique pendant au moins un an ou qui ont rempli deux déclarations de revenus au cours des six dernières années.

Alberta

Edmonton First Place Program: Ce programme reporte les coûts du terrain pour les maisons en rangée pendant cinq ans, ce qui rend l’accession à la propriété plus abordable pour les nouveaux acheteurs admissibles qui vivent à Edmonton depuis au moins un an et qui répondent à des critères de revenu spécifiques.

Attainable Homes Calgary Corporation (AHCC): Ce programme offre une aide à la mise de fonds et une accession abordable à la propriété par le biais d’un modèle de partage de la valeur nette pour les résidents de Calgary qui ne sont pas actuellement propriétaires. Vous pouvez acheter une maison à un prix inférieur à celui du marché pour seulement 2 000 $ de frais de clôture.

Saskatchewan

First-Time Homebuyers’ Tax Credit: Ce crédit d’impôt provincial non remboursable offre aux acheteurs d’une première maison admissibles jusqu’à 1 050 $, soit 10,5 % de la première tranche de 10 000 $ du prix d’achat de la maison. Les acheteurs peuvent l’indiquer sur leur déclaration d’impôt sur le revenu de la Saskatchewan lorsqu’ils font une demande.

Métis Nation–Saskatchewan First-Time Home Buyers Program: Ce programme offre aux citoyens métis une contribution unique de 15 000 $ pour la mise de fonds de leur première maison, ainsi qu’un montant supplémentaire de 2 500 $ pour les frais de clôture. Les candidats doivent être des citoyens métis inscrits et des acheteurs d’une première maison, et répondre à des exigences précises en matière de revenu et de résidence.

Manitoba

Rural Homeownership Program : Ce programme est conçu pour encourager l’accession à la propriété dans les communautés rurales du Manitoba en fournissant un soutien financier aux acheteurs d’une première maison admissibles. Le programme offre des prêts à remboursement conditionnel pouvant aller jusqu’à 30 000 $ pour des maisons admissibles situées dans des régions rurales ou éloignées, en mettant l’accent sur la revitalisation des communautés. Le montant du prêt et les critères d’admissibilité spécifiques varient en fonction de la région et de la propriété, ce qui permet aux acheteurs de s’installer plus facilement dans les zones rurales du Manitoba.

First-Time Home Purchase Program for Métis Citizens : La Fédération des Métis du Manitoba (MMF) offre ce programme pour aider les citoyens métis à réaliser leur rêve d’accession à la propriété. Les demandeurs admissibles peuvent recevoir jusqu’à 15 000 $ en prêts-subventions pour l’achat de leur première maison. Les candidats doivent répondre à des critères spécifiques de revenu et de résidence et être reconnus comme citoyens métis selon les lignes directrices de la MMF. Le programme comprend également des conseils financiers et une orientation pour favoriser l’accession durable à la propriété.

Inner City Homebuyer Program : SEED Winnipeg Inc. gère ce programme pour aider les familles à faible revenu du centre-ville de Winnipeg à économiser pour la mise de fonds d’une maison. Le programme offre une contrepartie pouvant aller jusqu’à 3 $ pour chaque dollar épargné par les participants, avec une contribution maximale de 1 500 $ par famille, soit un total possible de 6 000 $ pour une mise de fonds. En plus de l’aide financière, les participants reçoivent une formation à l’établissement d’un budget et à la préparation à l’accession à la propriété, ce qui fait de ce programme une ressource précieuse pour ceux qui souhaitent accéder à la propriété dans le centre urbain de Winnipeg.

Terre-Neuve-et-Labrador

First-Time Homebuyers Program (FHP) : À Terre-Neuve, ce programme couvre jusqu’à 50 % des frais de clôture (jusqu’à 1 500 $) et offre un prêt remboursable jusqu’à 5 % du prix d’achat de la maison, jusqu’à concurrence de 19 000 $. Les conditions d’éligibilité et les limites varient en fonction de la région et du revenu du ménage.

Nouvelle-Écosse

First-Time Home Buyers Rebate Program : Ce programme offre aux acheteurs d’une première maison nouvellement construite en Nouvelle-Écosse un remboursement pouvant aller jusqu’à 3 000 $. Le remboursement couvre soit 18,75 % de la portion provinciale de la TVH, soit 1,31 % du prix d’achat de l’habitation, selon le montant le moins élevé. Pour en bénéficier, les demandeurs ne doivent pas avoir possédé ou occupé une propriété au Canada au cours des cinq dernières années, et la propriété doit être leur résidence principale ou celle d’un proche parent.

Down Payment Assistance Program (DPAP) : Ce programme offre aux nouveaux acheteurs admissibles un prêt sans intérêt pouvant atteindre 5 % du prix d’achat de la maison jusqu’à 570 000 $, plafonné à 28 500 $, pour aider à la mise de fonds. Le remboursement s’effectue sur dix ans et le prêt est destiné uniquement à la mise de fonds, et non à d’autres coûts, comme les frais juridiques ou les frais de clôture. Les candidats doivent avoir un revenu familial inférieur à 145 000 $, être préqualifiés pour un prêt hypothécaire assuré, être citoyens canadiens ou résidents permanents, et avoir vécu en Nouvelle-Écosse pendant au moins un an. Les limites et l’admissibilité varient selon l’emplacement de la propriété en question.

Nouveau-Brunswick

Programme d’accession à la propriété : Ce programme soutient les familles à faible revenu qui achètent ou construisent leur première maison au Nouveau-Brunswick. L’aide comprend l’achat d’une maison existante sous forme de prêt remboursable couvrant jusqu’à 40 % du prix d’achat, avec un maximum de 75 000 $. Vous pouvez également bénéficier d’un prêt remboursable pour la construction d’une maison, couvrant jusqu’à 50 % du coût total de la construction, également plafonné à 75 000 $.

Île-du-Prince-Édouard

Real Property Transfer Tax Exemption : Les personnes qui achètent une première maison à l’Î.-P.-É. peuvent bénéficier d’une exonération des droits de cession immobilière pour la première tranche de 200 000 $ du prix d’achat de leur maison. Pour en bénéficier, les demandeurs doivent être citoyens canadiens ou résidents permanents, avoir résidé dans l’Île-du-Prince-Édouard pendant six mois ou avoir rempli une déclaration de revenus dans la province pendant deux des six dernières années, et avoir l’intention d’utiliser la propriété comme résidence principale.

Changements politiques récents

En décembre 2024, de nouvelles mesures seront introduites pour soutenir davantage les acheteurs d’une première maison :

Augmentation du plafond des prêts hypothécaires assurés : Le plafond a été porté à 1,5 million de dollars, ce qui permet aux acheteurs de bénéficier de prêts hypothécaires assurés, même sur les marchés où les prix sont plus élevés.

Prolongation de l’amortissement pour les nouvelles constructions : Les nouveaux acquéreurs d’une maison neuve peuvent désormais bénéficier d’un prêt hypothécaire assuré avec un amortissement sur 30 ans. Ces mises à jour visent à offrir un meilleur accès et une plus grande flexibilité aux nouveaux acheteurs dans le contexte immobilier actuel.

Conseils pratiques pour les acheteurs d’une première maison

En tant que nouvel acheteur, prenez en compte les étapes suivantes pour tirer le meilleur parti des programmes disponibles :

1. Évaluez votre admissibilité : Recherchez les critères d’admissibilité pour chaque programme ou incitatif afin de trouver celui qui correspond le mieux à votre situation financière.

2. Renseignez-vous sur le processus de demande : Chaque programme peut avoir un processus de demande et un échéancier qui lui sont propres. Familiarisez-vous avec les exigences pour éviter les retards.

3. Consultez un conseiller hypothécaire : Un professionnel peut vous guider à travers les options disponibles, vous aider à maximiser les incitatifs et à prendre une décision éclairée.

En conclusion

L’incitatif pour l’achat d’une première habitation au Canada a récemment été aboli, ce qui met en évidence des erreurs importantes dans sa conception et sa mise en œuvre. Selon la SCHL, le gouvernement fédéral a mis fin à l’incitatif pour l’achat d’une première maison en faveur du compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP), qu’il considère comme un outil plus efficace pour les acheteurs d’une première maison.

Cependant, alors que le CELIAPP offre une approche axée sur l’épargne, le modèle d’équité partagée de l’incitatif pour l’achat d’une première maison n’a pas réussi à améliorer l’accessibilité à la propriété. De nombreux experts du secteur attribuent les difficultés du programme à des critères trop restrictifs, comme le plafond de revenu des ménages de 120 000 $ et la limite de quatre fois le revenu, qui ont limité les options de propriété aux régions où le coût du logement est moins élevé, excluant ainsi les grandes villes du Canada où la demande d’aide à l’accessibilité est la plus forte.

The program also saw low adoption due to a lack of lender buy-in and last-minute policymaking, leaving many mortgage brokers and CMHC’s team needing help to adapt. Ultimately, the FTHBI stands as a lesson on the pitfalls of policymaking that only partially considers lender feedback or market realities. While this chapter on shared equity policy has closed, other promising models may still provide viable paths to support first-time home buyers in Canada.

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Le programme a également été peu utilisé en raison d’un manque d’adhésion des prêteurs et d’une prise de décision de dernière minute, de sorte que de nombreux courtiers hypothécaires et l’équipe de la SCHL ont eu besoin d’aide pour s’adapter. En fin de compte, le programme constitue une leçon sur les pièges de l’élaboration de politiques qui ne tiennent que partiellement compte des commentaires des prêteurs ou des réalités du marché. Si ce chapitre de la politique de partage des bénéfices est clos, d’autres modèles prometteurs peuvent encore offrir des voies viables pour soutenir les accédants à la propriété au Canada.

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