L’épargne en vue d’une mise de fonds peut être la plus grande difficulté rencontrée par un acheteur d’une première maison. Heureusement, il existe un certain nombre de programmes et d’options pour vous aider à acheter votre propre propriété plus tôt et à commencer à accumuler du capital, y compris la possibilité d’emprunter une partie de votre mise de fonds.

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Principaux points à retenir

• Dans la plupart des cas, vous pouvez emprunter une somme d’argent pour votre mise de fonds, pourvu que vous puissiez fournir vous-même une partie des fonds nécessaires.
• Emprunter une somme d’argent pour la mise de fonds est plus difficile pour les acheteurs d’une première maison, mais certains programmes sont conçus pour les aider.
• La plupart des acheteurs utilisent des sources de mise de fonds traditionnelles comme une somme d’argent provenant de leurs propres économies ou de leurs placements.

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Pouvez-vous emprunter pour faire une mise de fonds au Canada?

Oui. Heureusement, dans la plupart des cas au Canada, vous pouvez emprunter une somme d’argent pour votre mise de fonds, pourvu que vous puissiez fournir vous-même les fonds minimaux requis. Habituellement, les prêteurs veulent aussi que vous ayez un bon dossier de crédit et d’excellents antécédents en matière de remboursement.

La mise de fonds minimale pour l’achat d’une propriété au Canada est de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour toute portion supérieure à ce seuil. Voir : Les options de mise de fonds pour l’achat de votre propriété🤓

Exemple : Si vous achetez une propriété de 750 000 $, votre mise de fonds minimale est de 25 000 $ pour la première tranche de 500 000 $ (5 %) et de 25 000 $ pour les 250 000 $ restants (10 %) = mise de fonds minimale de 50 000 $.

Marge de crédit hypothécaire et autres options

Le fait d’emprunter une somme d’argent pour votre mise de fonds – par exemple au moyen d’une marge de crédit hypothécaire, d’une marge de crédit non garantie, d’une carte de crédit, d’un prêt personnel ou d’un prêt à un membre de la famille – est considéré comme une méthode de mise de fonds « non traditionnelle ».

Les options de mise de fonds non traditionnelles ne sont généralement acceptables que pour les emprunteurs qui ont un bon dossier de crédit et d’excellents antécédents en matière de remboursement. 

L’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire garantie ou d’un autre type de prêt sur valeur domiciliaire est la façon la plus rentable d’accéder à des fonds en vue d’une mise de fonds parce que, puisque vous puisez dans la valeur nette de votre propriété – c’est-à-dire de l’argent que vous avez déjà accumulé – le taux d’intérêt offert sera bien meilleur que les options non garanties comme une marge de crédit régulière, une carte de crédit ou un prêt personnel. Cependant, bien évidemment, les acheteurs d’une première propriété n’ont pas accès à la valeur nette de leur propriété. Heureusement, il y a des programmes pour ces derniers. Voir : Programmes pour l’Achat d’une Première Maison au Canada

Utiliser des fonds provenant d’une marge de crédit hypothécaire pour faire une mise de fonds est aussi généralement plus simple que d’emprunter une somme d’argent à un membre de la famille. En effet, vous êtes le seul responsable, vous n’avez pas à penser constamment au fait que vous devez de l’argent à un membre de votre famille et n’avez pas à rembourser cette personne au moyen de paiements réguliers.

Avantages et inconvénients liés à l’emprunt d’une somme d’argent en vue de la mise de fonds

Le principal avantage lié à l’emprunt d’une somme d’argent pour votre mise de fonds est que vos versements hypothécaires mensuels diminueront à mesure que vous effectuerez vos paiements. 

Quant au principal inconvénient, vous devez avoir épargné une partie de la mise de fonds avant de pouvoir emprunter d’autres sommes d’argent en vue de compléter la mise de fonds. De plus, les options de mise de fonds non traditionnelles, comme l’emprunt d’une somme d’argent, ne sont généralement acceptées que pour les personnes qui ont un bon dossier de crédit et d’excellents antécédents en matière de remboursement. 

Le fait que le remboursement des fonds empruntés doit être inclus dans le calcul du rapport d’amortissement de la dette (ATD) constitue un autre inconvénient. Le rapport d’ATD est le pourcentage du revenu nécessaire pour couvrir les coûts de logement (capital, intérêts, taxes et chauffage), en plus de toutes les autres obligations mensuelles (paiements pour le remboursement des cartes de crédit, des marges de crédit, des prêts personnels et pour le financement/la location de véhicules). Voir : Quelle est ma capacité d’emprunt pour l’achat d’une maison?✋

Important : Les taux d’intérêt sont habituellement plus élevés lorsque vous choisissez de faire une mise de fonds au moyen de sources non traditionnelles plutôt que par le biais de sources traditionnelles.

Solutions de rechange à l’emprunt

La plupart des acheteurs utilisent des sources traditionnelles pour la mise de fonds comme une somme d’argent provenant de leurs propres économies ou de leurs placements. 

Les acheteurs retirent aussi parfois des fonds de leur REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Voir : Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP)? Ce programme permet aux acheteurs d’une première propriété de retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER (120 000 $ pour un couple) pour la mise de fonds. 

Il s’agit d’un prêt libre d’impôt et sans intérêt, dont les fonds doivent être remboursés sur une période de 15 ans (des paiements annuels d’un 15e du montant total sont requis). Une autre disposition stipule que les fonds doivent être dans le compte REER pendant au moins 90 jours avant d’être retirés dans le cadre du RAP.

En plus des trois sources de mise de fonds traditionnelles les plus populaires, il y a l’argent reçu en cadeau. Les prêteurs ont des lignes directrices rigoureuses pour ce type de mise de fonds. Le cadeau doit provenir d’un membre de la famille immédiate – parents, grands-parents, frères et sœurs, etc. – et il doit être donné uniquement à titre de cadeau qui ne devrait pas être remboursé. 

Une lettre de don est souvent utilisée pour confirmer que les fonds ne sont pas issus d’un prêt. Une confirmation du dépôt des fonds dans le compte de l’acheteur est également requise. Voir : Les options de mise de fonds pour l’achat de votre propriété✍️

Définition : Un « dépôt » est souvent exigé de la part de l’acheteur pour montrer au vendeur qu’il est intéressé à acheter la propriété.
Une « mise de fonds » minimale est obligatoire pour obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire pour votre nouvelle propriété.

Mise de fonds et dépôt : quelle est la différence?

Le « dépôt » et la « mise de fonds » sont deux types de paiements courants que les acheteurs, en particulier les acheteurs d’une première propriété, utilisent de façon interchangeable. Mais il est important de comprendre que ces deux types de paiements ne sont pas les mêmes. Voir : Dépôt ou mise de fonds?

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