Pour de nombreux Canadiens, l’achat d’une première maison est une étape importante. Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet aux acheteurs d’une première maison de retirer des fonds de leur régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour financer leur achat. Ce programme permet d’utiliser l’épargne-retraite pour acheter ou construire une maison sans payer d’impôt sur le montant retiré. 

À compter de 2024, le RAP permet aux acheteurs admissibles de retirer jusqu’à 60 000 $ (ou 120 000 $ pour les couples) en franchise d’impôt, ce qui constitue un soutien supplémentaire pour les nouveaux acheteurs. Ce guide vous aidera à comprendre le fonctionnement du RAP, les critères d’admissibilité et le processus de remboursement afin que vous puissiez déterminer si ce programme est adapté à vos projets d’achat d’une maison.

---

Les grandes lignes

• Le RAP permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de son REER en franchise d’impôt pour un particulier et jusqu’à 120 000 $ pour un couple.
• Les remboursements sont étalés sur 15 ans, le premier versement étant exigible deux ans après le retrait.
• Le RAP est accessible aux personnes qui achètent une première maison ou qui achètent une maison pour un parent handicapé.

---

Qu’est-ce que le Régime d’accession à la propriété (RAP)?

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme qui permet aux acheteurs d’une première maison d’accéder à leur épargne REER sous forme de prêt sans intérêt pour financer leur achat. Les retraits effectués dans le cadre du RAP sont exonérés d’impôt, ce qui donne aux nouveaux acheteurs un plus grand pouvoir d’achat sans conséquences fiscales immédiates. Les fonds peuvent être utilisés pour la mise de fonds ou d’autres coûts liés à l’achat ou à la construction d’une propriété. 

Pour que les fonds restent exonérés d’impôt, les participants au RAP doivent rembourser le montant retiré dans un délai de 15 ans, à compter de 2 ans après le retrait initial. Si le remboursement n’est pas effectué, le montant dû pour l’année en question sera imposable en fonction de votre tranche marginale d’imposition. 

Remarque : L’allègement temporaire du remboursement porte le délai de 2 ans à 5 ans si vous avez effectué ou prévoyez d’effectuer un retrait dans le cadre du RAP entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. 

Qui est admissible au RAP?

Le RAP est destiné aux acheteurs d’une première maison et à certaines personnes qui achètent une maison pour un parent handicapé. Les critères d’admissibilité sont les suivants :

• Résident canadien : Vous devez être résident canadien à partir du moment où vous retirez des fonds de votre REER dans le cadre du RAP jusqu’à ce que vous achetiez ou construisiez une habitation admissible.
• Statut d’acheteur d’une première maison : Pour être admissible, vous devez être considéré comme un acheteur d’une première maison, ou vous devez participer au programme pour une personne handicapée apparentée spécifiée. 
• Résidence principale : La propriété achetée doit servir de résidence principale dans un délai d’un an à compter de son achat ou de sa construction. Si vous achetez pour un parent handicapé, celui-ci doit occuper la maison en tant que résidence principale dans un délai d’un an.
• Accord écrit : Vous devez disposer d’un accord écrit pour acheter ou construire une maison pour vous-même ou pour une personne handicapée apparentée remplissant les conditions requises. 

Remarque : Si vous avez remboursé le solde de votre ancien RAP et que vous remplissez toutes les autres conditions d’admissibilité, vous pourriez être en mesure de bénéficier à nouveau du RAP à l’avenir.

Combien pouvez-vous retirer dans le cadre du RAP?

Dans le cadre du RAP, les particuliers peuvent retirer jusqu’à 60 000 $ de leur REER, et les couples, jusqu’à 120 000 $. Cette augmentation de la limite vise à répondre à l’augmentation des coûts d’accession à la propriété au Canada. Avant d’effectuer un retrait, assurez-vous que les fonds de votre REER se trouvent dans le compte depuis au moins 90 jours, car tout dépôt effectué moins de 90 jours avant le retrait pourrait ne pas être admissible.

Comment fonctionne le Régime d’accession à la propriété?

Pour effectuer un retrait dans le cadre du RAP, il faut remplir le formulaire T1036, intitulé « Demande de retrait de fonds d’un REER dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) ». Voici les étapes à suivre :

1. Remplissez la partie 1 du formulaire T1036 et soumettez-le à l’émetteur de votre REER. Il remplira la partie 2 et traitera le retrait.
2. Vous pouvez effectuer plusieurs retraits; assurez-vous toutefois que tous les retraits sont effectués au cours de la même année civile que le premier retrait et au cours du mois de janvier de l’année suivante.
3. L’émetteur de votre REER émettra un feuillet T4RSP indiquant le montant du retrait. Ce document sera nécessaire pour votre déclaration de revenus de l’année suivante.
4. Vous devez acheter ou construire la maison avant le 1er octobre de l’année qui suit le retrait. Si vous ne remplissez pas ces conditions, il se peut que votre participation au RAP soit annulée.

Remboursement du REER dans le cadre du RAP

L’un des aspects essentiels du RAP est que le montant retiré doit être remboursé sur une période de 15 ans. Le remboursement commence 2 ans après le retrait initial, ce qui vous donne une période de répit avant de commencer à rembourser les fonds dans votre REER. 

Pour calculer le montant que vous devez rembourser chaque année, divisez le montant total retiré par 15 pour obtenir le remboursement annuel minimum. Par exemple, si vous avez retiré 60 000 $, vous devez rembourser au moins 4 000 $ par année. Si vous ne respectez pas le minimum annuel, le montant restant à rembourser pour l’année en question sera ajouté à votre revenu imposable, ce qui aura une incidence sur votre déclaration d’impôt.

Vous pouvez rembourser plus que le minimum requis, réduisant ainsi vos obligations annuelles futures si vous désignez un montant plus élevé au cours d’une année donnée. Par exemple, si vous retirez 60 000 $ et remboursez le minimum de 4 000 $ par année pendant les 4 premières années de votre période de remboursement, puis remboursez 10 000 $ la cinquième année, vos remboursements futurs tomberont à 3 400 $.

Année	1	2	3	4	5	6
Solde du RAP	60 000 $	56 000 $	52 000 $	48 000 $	44 000 $	34 000 $
Remboursement minimum	60 000 $/15 = 4 000 $	56 000 $/14 = 4 000 $	52 000 $/13 = 4 000 $	48 000 $/12 = 4 000 $	44 000 $/11 = 4 000 $	34 000/10 = 3 400 $
Remboursement	4 000 $	4 000 $	4 000 $	4 000 $	10 000 $

Remarque : Les remboursements du RAP ne sont pas pris en compte dans le calcul de votre plafond annuel de cotisation à un REER.

Avantages et inconvénients du Régime d’accession à la propriété (RAP)

Bien que le RAP puisse être utile à de nombreux acheteurs d’une première maison, pesez d’abord le pour et le contre afin de déterminer si le programme est adapté à votre situation.

Avantages

• Prêt sans intérêt : Le RAP fonctionne essentiellement comme un prêt sans intérêt de votre REER, ce qui vous permet d’emprunter sur votre épargne-retraite sans intérêts immédiats ni conséquences fiscales.
• Meilleure accessibilité financière : Le RAP peut augmenter votre budget d’achat de maison, ce qui rend l’achat d’une première maison plus abordable, surtout avec la hausse des prix.

Inconvénients

• Nécessite un REER : Pour profiter du programme, vous devez déjà avoir un REER avec de l’épargne à laquelle vous pouvez accéder.
• Impact sur la croissance du REER : Le retrait de votre REER réduit le montant investi, ce qui limite la croissance de l’épargne-retraite à long terme.
• Obligation de remboursement : Vous devez rembourser le montant total en respectant les exigences de remboursement minimum chaque année. Les remboursements non effectués sont entièrement imposables, ce qui peut avoir une incidence sur votre situation financière pendant 15 ans.
• Restrictions d’admissibilité : Le programme est réservé aux nouveaux acheteurs ou à ceux qui aident un parent handicapé, ce qui limite son accessibilité à plus grande échelle.

Comment le REER se compare-t-il aux autres programmes d’épargne?

Programme	Caractéristiques	Avantages	Inconvénients	Limite	Remboursement
Régime d’accession à la propriété (RAP)	Retirez jusqu’à 60 000 $ en franchise d’impôt pour l’achat d’une première maison. Doit être remboursé dans les 15 ans.	Permet d’accéder à l’épargne d’un REER pour une mise de fonds. Les retraits sont libres d’impôt s’ils sont remboursés à temps.	Le montant emprunté doit être remboursé dans les 15 ans, sous peine de pénalités fiscales. Les retraits ne sont pas ajoutés aux droits de cotisation.	Le plafond annuel de cotisation au REER est le même que celui du RAP; les retraits au titre du RAP peuvent atteindre 60 000 $.	Les retraits dans le cadre du RAP sont exonérés d’impôt s’ils sont remboursés dans les 15 ans. Le non-respect du délai de remboursement entraîne l’imposition.
Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)	Compte d’épargne et d’investissement flexible et non imposable. L’utilisation des fonds n’est soumise à aucune restriction.	Retraits flexibles sans pénalités fiscales. La croissance des investissements est exonérée d’impôt. Les retraits sont réintégrés dans les droits de cotisation l’année suivante.	Les fonds peuvent être utilisés à n’importe quelle fin, ce qui peut réduire l’importance accordée à l’épargne en vue de l’achat d’une maison.	Le plafond annuel est de 7 000 $ (pour 2024), mais il peut varier. Les droits de cotisation inutilisés sont reportés.	Les retraits sont libres d’impôt à tout moment et aucun remboursement n’est exigé.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)	Conçu spécifiquement pour les acheteurs d’une première maison, il permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année (un maximum à vie de 40 000 $).	Il offre une croissance libre d’impôt et des déductions fiscales supplémentaires sur les cotisations. Destiné explicitement à l’achat d’une première maison.	Limité aux acheteurs d’une première maison. Les plafonds de cotisation peuvent limiter le rythme de l’épargne.	Plafond de cotisation annuel de 8 000 $, avec un plafond à vie de 40 000 $.	Les retraits doivent être utilisés pour l’achat d’une première maison afin d’éviter les pénalités. Aucun remboursement n’est exigé.

Pouvez-vous annuler le RAP?

En théorie, il n’est pas possible d’annuler sa participation au RAP, mais il existe des exceptions. Vous pouvez annuler votre participation si vous ou votre parent handicapé n’achetez pas ou ne construisez pas une habitation admissible avant la date limite ou si vous devenez non-résident avant d’avoir acheté ou construit une habitation admissible. 

Vous pouvez annuler votre participation au programme si, après un divorce, vous n’avez pas vendu votre propriété dans les deux ans suivant le premier retrait ou si vous n’avez pas repris la part de votre conjoint ou partenaire dans la propriété.

Aide supplémentaire pour les acheteurs d’une première maison

En plus du RAP, il existe d’autres programmes gouvernementaux conçus pour aider les acheteurs d’une première maison, notamment :

• Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves : Ce remboursement permet aux acheteurs admissibles de récupérer une partie de la TPS ou de la TVH payée sur les habitations neuves.
• Crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison : Les acheteurs d’une première maison peuvent demander jusqu’à 10 000 $ sur leur déclaration de revenus et bénéficier d’un remboursement de 1 500 $. 
• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Pour ceux qui sont prévoyants, le CELIAPP offre une nouvelle option d’épargne libre d’impôt qui peut être combinée avec le RAP pour augmenter votre budget.

Il existe également de nombreux autres programmes provinciaux et municipaux destinés aux acheteurs d’une première maison au Canada, qui offrent des incitatifs ou des rabais qui s’ajoutent aux programmes fédéraux. Les conditions d’admissibilité et les montants des incitatifs varient d’un programme à l’autre.    

Foire Aux Questions (FAQ)

En conclusion

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut aider les Canadiens à utiliser leur épargne REER pour l’achat de leur première maison. Le RAP, en tant que prêt sans intérêt à soi-même, offre une plus grande accessibilité financière et une plus grande souplesse en donnant accès à l’épargne REER en franchise d’impôt. Néanmoins, comme pour toute décision financière importante, il est essentiel de tenir compte des exigences du programme, des obligations de remboursement et de l’impact sur votre épargne-retraite. 

Pour obtenir des conseils personnalisés, communiquez avec les experts hypothécaires de nesto afin d’explorer vos options et de déterminer la meilleure approche pour votre projet d’achat de maison.

---