Dans le cadre de l’énoncé économique d’automne du Canada, le gouvernement a présenté son plan d’action en matière de logement, en mettant l’accent sur le logement abordable et l’allègement du fardeau hypothécaire. Ce plan est proposé dans un contexte où de nombreux Canadiens sont confrontés à des problèmes d’accessibilité financière liés à une grave pénurie de logements. 

Cet article présente les initiatives en matière de logement figurant dans l’énoncé, les réactions des acteurs du secteur et les conséquences pour les propriétaires et les acheteurs potentiels.

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Les grandes lignes

• Le gouvernement fédéral a annoncé un investissement de 20,8 milliards de dollars pour augmenter l’offre de logements par le biais de diverses initiatives.
• Certaines des initiatives annoncées permettront de remédier à la pénurie de logements et à la crise de l’accessibilité en finançant la construction de logements abordables. 
• La Charte hypothécaire canadienne rétablit les lignes directrices et les attentes des banques et des prêteurs pour aider les emprunteurs touchés par les taux d’intérêt élevés.

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Quels sont les principaux éléments de l’énoncé économique de l’automne?

L’énoncé économique de l’automne 2023 prévoit une allocation importante de 20,8 milliards de dollars en nouvelles mesures nettes sur six ans pour des initiatives visant à rendre le logement plus abordable. Ces plans comprennent des mesures de dépenses et de prêts visant à stimuler l’offre de logements, à résoudre les problèmes d’abordabilité et à offrir des allègements hypothécaires. 

Dans le cadre du Plan d’action pour le logement de l’Énoncé économique de l’automne 2023, le gouvernement fédéral a annoncé ce qui suit :

• 15 milliards de dollars supplémentaires sous forme de nouveaux prêts pour construire plus rapidement des appartements locatifs
• 1 milliard de dollars supplémentaires sur 3 ans pour construire davantage de logements abordables pour les Canadiens en situation précaire
• Un investissement de 309,3 millions de dollars en nouveaux fonds pour le Programme de développement des coopératives d’habitation
• Un accord pour construire plus de 21 000 logements supplémentaires dans les villes en croissance au cours des trois prochaines années.
• Une proposition de 50 millions de dollars sur 3 ans pour soutenir l’application par les municipalités des restrictions sur les locations à court terme. 
• L’intention de refuser les déductions fiscales pour les propriétaires de logements loués à court terme, y compris les frais de location et d’intérêt dans les provinces et les municipalités où les locations à court terme sont interdites.
• Une nouvelle charte hypothécaire canadienne s’appuyant sur les lignes directrices et les attentes existantes.

Initiatives gouvernementales en matière de logement abordable

Le Canada connaît actuellement une crise du logement et de l’accessibilité, la hausse des coûts rendant l’accession à la propriété hors de portée et les loyers inabordables pour de nombreuses personnes. La SCHL estime que le pays aura besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici à 2030 pour rétablir l’accessibilité financière. Le gouvernement fédéral a annoncé de nouveaux investissements dans le cadre du plan d’action pour le logement afin de relancer de nouveaux projets de construction dans tout le Canada. 

Fonds pour le logement abordable

À compter de 2025-26, le gouvernement prévoit d’investir un milliard de dollars supplémentaires sur trois ans dans le Fonds pour le logement abordable, afin de construire davantage de logements abordables pour les personnes les plus vulnérables du Canada. Ce financement vise à construire plus de 7 000 unités de logement abordable en soutenant les fournisseurs de logements sans but lucratif, les coopératives et le logement public afin d’atténuer le déficit en matière de logement.

Programme de prêts à la construction d’appartements

Le programme de prêts à la construction d’appartements bénéficiera d’un nouveau financement de 15 milliards de dollars afin de construire plus rapidement davantage d’appartements locatifs. Ce programme encourage la construction de logements locatifs en fournissant un financement à faible coût aux constructeurs et aux promoteurs. À partir de 2025-26, cette allocation permettra de soutenir la construction de plus de 30 000 nouveaux logements supplémentaires, ce qui augmentera l’offre de logements locatifs dans les régions où la demande est forte. Cet ajout de nouveaux logements portera le total du programme à plus de 101 000 nouveaux logements d’ici 2031-32. 

Accords municipaux

Le gouvernement fédéral collabore avec les municipalités à travers le Canada pour accélérer le processus d’approbation en éliminant les obstacles et la lourdeur bureaucratique afin d’augmenter rapidement l’offre de logements. Dans le cadre du Fonds d’accélération pour le logement, le gouvernement fédéral a déjà signé des accords avec neuf villes canadiennes et, plus récemment, avec la province de Québec. 

Les accords conclus à ce jour sont les suivants : 

Villes	Nombres d’unité de logement
London, Ontario	2 000
Vaughan, Ontario	1 700
Hamilton, Ontario	2 600
Halifax, Nouvelle-Écosse	2 600
Brampton, Ontario	3 150
Kelowna, Colombie-Britannique	950
Kitchener, Ontario	1 200
Calgary, Alberta	6 800
Moncton, Nouveau-Brunswick	490

De plus, un accord conclu le 9 novembre avec la province de Québec prévoit un financement fédéral de 900 millions de dollars et un investissement équivalent de la part de la province, pour un total combiné de 1,8 milliard de dollars de nouveaux fonds. Cela permettra de créer 8 000 logements sociaux et abordables, dont 500 seront destinés aux personnes itinérantes ou menacées d’itinérance.

Mesures visant à atténuer le choc du renouvellement hypothécaire au Canada

Les récentes augmentations des taux d’intérêt signifient que de nombreux Canadiens devront faire face à des taux d’intérêt plus élevés lors du renouvellement de leur hypothèque. De nombreux propriétaires dont le prêt hypothécaire doit être renouvelé au cours des prochaines années craignent donc de devoir faire face à un choc de paiement au moment du renouvellement. L’énoncé économique de l’automne prévoit des mesures pour soulager les emprunteurs vulnérables qui s’inquiètent de l’augmentation de leurs versements hypothécaires.

Charte hypothécaire canadienne

La Charte hypothécaire canadienne vient s’ajouter aux lignes directrices déjà établies sur la manière dont les banques et les prêteurs doivent traiter les emprunteurs. Cet ensemble de lignes directrices et d’attentes a été conçu pour aider les emprunteurs soumis à des taux d’intérêt plus élevés à conserver leur domicile. La Charte hypothécaire définit des attentes claires pour les institutions financières et renforce la protection des emprunteurs. 

Bon nombre des mesures d’allègement prévues par la Charte hypothécaire canadienne existent déjà dans la ligne directrice de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) sur les prêts hypothécaires à la consommation existants dans des circonstances exceptionnelles, qui définit les attentes des institutions financières fédérales (IFF). L’une des autres mesures d’allègement relatives à la simulation de crise pour les prêts hypothécaires assurés a déjà été décrite dans la réponse du BSIF à la ligne directrice B-20.

Lignes directrices et mesures d’allègement

Le gouvernement a proposé plusieurs mesures d’allègement dans le cadre de la Charte hypothécaire canadienne :

• Permettre la prolongation temporaire des périodes d’amortissement pour les détenteurs d’hypothèques à risque;
• Renoncer aux frais et coûts normalement facturés pour les mesures d’allègement;
• Ne pas exiger des détenteurs de prêts hypothécaires assurés qu’ils se qualifient à nouveau dans le cadre du test de stress lorsqu’ils changent de prêteur au moment du renouvellement de leur prêt;
• Donner aux propriétaires à risque la possibilité d’effectuer des paiements forfaitaires pour éviter l’amortissement négatif ou de vendre leur résidence principale sans pénalités de remboursement anticipé;
• Ne pas facturer d’intérêts sur les intérêts dans le cas où les mesures d’allègement hypothécaire entraînent une période temporaire d’amortissement négatif;
• Et exiger que les propriétaires soient contactés 4 à 6 mois avant le renouvellement de leur prêt hypothécaire pour les informer des options qui s’offrent à eux.

Réactions initiales et défense des intérêts du secteur

Certains acteurs du secteur ont félicité le gouvernement d’avoir reconnu que les Canadiens étaient en difficulté ; d’autres craignent que ces mesures ne prolongent les problèmes auxquels le marché du logement est actuellement confronté.

Réactions de l’industrie

Les Comptables professionnels agréés du Canada (CPA) ont déclaré qu’ils étaient favorables à ce que le gouvernement fédéral établisse des lignes directrices à l’intention des banques et des prêteurs afin d’aider les personnes touchées par la hausse des taux d’intérêt. 

Les analystes de TD Cowen croient que la charte aura des problèmes de mise en œuvre malgré les changements significatifs. Ils notent également que l’allègement prévu par la charte pourrait avoir un impact important sur les bénéfices et la croissance des banques, bien que cet impact ne puisse être quantifié à l’heure actuelle. 

Point de vue et recommandations de Professionnels hypothécaires du Canada

Tout en appréciant les efforts du gouvernement, Professionnels hypothécaires du Canada a demandé des mesures supplémentaires pour alléger le fardeau des emprunteurs. Il s’agit notamment d’éliminer la simulation de crise pour tous les renouvellements, substitutions et transferts d’hypothèques, afin d’offrir davantage de choix au moment du renouvellement. À l’heure actuelle, seuls 27 % des prêts hypothécaires sont assurés, ce qui signifie que la majorité des emprunteurs doivent se soumettre au test de stress au moment du renouvellement s’ils souhaitent changer de prêteur pour obtenir de meilleurs taux ou de meilleures conditions.  

Voici d’autres mesures que Professionnels hypothécaires du Canada aimerait voir mises en œuvre :

• Retour à une période d’amortissement de 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés.
• Augmenter le seuil de l’hypothèque assurée de 1 million à 1,25 million de dollars et l’indexer sur l’inflation pour mieux refléter les prix actuels de l’immobilier.
• L’octroi d’outils numériques de vérification des revenus au secteur hypothécaire afin de mieux lutter contre la fraude.
• Mettre en place une table ronde permanente sur le logement réunissant tous les ordres de gouvernement, l’industrie et les secteurs à but non lucratif.

Foire aux questions (FAQ)

En conclusion

La déclaration économique d’automne du gouvernement canadien marque une étape dans la lutte contre la pénurie de logements et la crise de l’accessibilité financière, en proposant un ensemble de lignes directrices pour l’allègement du fardeau hypothécaire. Les initiatives proposées et la Charte hypothécaire canadienne visent à protéger les emprunteurs confrontés à des chocs liés au renouvellement de leur prêt hypothécaire et à augmenter l’offre de logements dans le pays. Il sera intéressant de voir si ces initiatives auront un impact significatif sur l’accessibilité du logement au Canada dans les années à venir.

Devenir propriétaire plus tôt est la seule garantie de maintenir le coût du logement à un niveau abordable. Si vous ne pouvez pas attendre quelques années de plus pour que les plans du gouvernement en matière de logement abordable portent leurs fruits et que vous avez les moyens d’acheter une propriété maintenant, contactez les experts hypothécaires de nesto et découvrez comment nous pouvons vous aider à faire de vos rêves d’accession à la propriété une réalité.