Fondamentaux de l'Hypothèque

Calculatrice du test de stress hypothécaire (2023)

Calculatrice du test de stress hypothécaire (2023)
Écrit par
  • nesto
| Déc 1, 2021
Révisé, Juin 9, 2023
Partager :

Table des matières

    L’achat d’une propriété est l’un des achats les plus laborieux et les plus coûteux que la plupart des gens feront au cours de leur vie. Les huit hausses consécutives du taux directeur de la Banque du Canada, à partir de février 2022, ont fait grimper le coût de l’emprunt, rendant ce processus encore plus difficile et onéreux.

    Le test de stress fédéral canadien sert à démontrer la capacité des emprunteurs à rembourser un prêt hypothécaire en cas de hausse des taux d’intérêt, comme c’est le cas en ce moment. Le test de stress limite l’endettement des emprunteurs en vérifiant leur capacité à se qualifier pour un taux d’intérêt plus élevé. Dans cet article, vous en apprendrez plus sur le test de stress, afin de vous préparer à contracter un prêt hypothécaire en toute sérénité.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Quelques notions de base sur le test de stress

    Le test de stress est exigé par le gouvernement fédéral qui requiert des prêteurs qu’ils évaluent le potentiel de risque des emprunteurs en leur demandant de se qualifier pour un prêt hypothécaire à un taux plus élevé que leur taux contractuel. Le test de stress est un calcul financier qui permet de s’assurer que l’emprunteur est en mesure de rembourser son prêt hypothécaire en cas de hausse des taux d’intérêt.

    Le test de stress a été introduit après la récession de 2008, lorsque le marché des prêts hypothécaires à risque s’est effondré aux États-Unis. Le dollar américain étant la monnaie de réserve de facto de la plupart des pays du monde, son évaluation et sa dévaluation affectent le pouvoir d’achat de nombreux pays.

    Partant de ce principe, les pays du monde entier ont commencé à renforcer leurs critères d’octroi de prêts hypothécaires avec l’entrée en vigueur des lignes directrices de Bâle (B-20), connues sous divers noms, dont la loi Dodd-Frank aux États-Unis. Au Canada, ces directives ont été judicieusement appelées « simulation de crise », car le gouvernement entendait tester la capacité de l’emprunteur à supporter un prêt hypothécaire sur de longues périodes, par exemple le temps nécessaire au remboursement d’un prêt hypothécaire.

    En novembre 2016, il était exigé de tous les prêteurs que leurs prêts hypothécaires assurés respectent les critères de prêt assurés, qu’ils soient limités aux résidences occupées, que l’amortissement soit de 25 ans et que le prix maximum de l’habitation soit de 1 million de dollars. Cette limite s’appliquait même si l’emprunteur versait un acompte de 20 % ou plus, auquel cas le prêteur payait l’assurance contre le défaut de paiement (assurance de portefeuille).

    Le test de stress tel que nous le connaissons aujourd’hui a été renforcé par les nouvelles directives internationales de Bâle II en janvier 2018. Tous les prêts hypothécaires, assurés ou non, doivent être soumis à un test de stress correspondant au plus élevé des deux taux suivants : le taux de référence ou le taux contractuel majoré de 2 %. En outre, la même année, le gouvernement a limité le ratio prêt-valeur de tout bien immobilier à 80 % si le prêt hypothécaire ou la transaction n’est pas assuré (c’est-à-dire si la valeur du bien immobilier est égale ou supérieure à 1 million de dollars, si l’amortissement choisi est supérieur à 25 ans ou si l’emprunteur refinance le bien immobilier). Par exemple, si le bien n’est pas assuré, il est limité à un ratio prêt-valeur maximum de 80 %, qu’il y ait ou non une charge hypothécaire secondaire.

    Le test de stress se base non seulement sur un paiement hypothécaire calculé à un taux supérieur de 2 % au taux contractuel de l’emprunteur, mais il limite également l’utilisation du revenu brut qui peut servir à rembourser le prêt à 39 % du revenu brut du ménage de l’emprunteur ou des emprunteurs (dans le cas d’une demande conjointe). L’autorité de régulation gouvernementale, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a laissé entendre que les règles doivent être encore renforcées.

    La possibilité d’un nouveau resserrement des prêts hypothécaires, le nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l‘achat d’une première propriété (CELIAPP) et le manque d’offres de logements en raison de la pression à la baisse exercée sur les prix de l’immobilier par les hausses de taux du gouvernement fédéral sont autant d’éléments qui se conjuguent pour aggraver encore l’inabordabilité.

    Changements historiques des taux de test de stress

    Il y a quelques années, il était beaucoup plus facile d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada. En fait, avant la crise financière de 2008, il était probablement trop facile de se qualifier pour un prêt hypothécaire. La SCHL assurait des amortissements de 40 ans, et il était possible d’acheter une propriété sans mise de fonds!

    Le test de stress n’est apparu qu’en 2016. Les prêts hypothécaires non assurés avec une mise de fonds de plus de 20 % n’ont été soumis à des tests de stress qu’en 2018. Et même à ce moment-là, si vous choisissiez un taux fixe de cinq ans, comme l’ont fait la plupart des Canadiens, vous étiez admissible à votre prêt hypothécaire tant que vous pouviez vous permettre d’effectuer votre paiement réel.

    Depuis, les choses ont bien changé. Aujourd’hui, chaque prêteur réglementé soumet à un test de stress toutes les opérations hypothécaires qu’il prend en charge. L’an dernier, les prix de l’immobilier étaient très élevés et les taux très bas. Cette année, les prix de l’immobilier sont très bas et les taux sont très élevés, ce qui empêche le Canadien moyen de réaliser son rêve de devenir propriétaire.

    Même l’an dernier, lorsque les taux hypothécaires étaient très bas, le taux de référence ou taux de qualification hypothécaire est resté beaucoup plus élevé. Curieusement, au cours des 12 derniers mois, les taux fixes et variables ont été nettement plus élevés que le taux de référence (taux de qualification hypothécaire) utilisé dans le cadre du test de stress.

    Voici une rétrospective des taux hypothécaires admissibles et des taux fixes moyens non assurés de 5 ans depuis la mise en place du test de stress :

    Date du changement Taux de qualification hypothécaire Taux fixe moyen de 5 ans (non assuré)
    Octobre 2017 4,99 % 2,83 %
    Janvier 2018 5,14 % 2,79 %
    Mai 2018 5,34 % 3,09 %
    Juillet 2019 5,19 % 2,49 %
    Mars 2020 5,04 % 2,24 %
    Mai 2020 4,94 % 2,14 %
    Août 2020 4,79 % 1,74 %
    Juin 2021 5,25 % 1,68 %
    Décembre 2022 5,25 % 5,34 %

    Test de stress 101

    Un test de stress hypothécaire permet de vérifier si vous pouvez vous acquitter de vos paiements hypothécaires en cas d’augmentation des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt fluctueront pendant la durée de votre prêt hypothécaire et auront une incidence sur le montant de vos remboursements. Le BSIF exige que les prêteurs de premier ordre et les autres prêteurs réglementés effectuent des simulations de crise hypothécaire comme condition préalable à l’octroi d’un prêt, afin de ne pas prendre de risques excessifs.

    Ce chapitre présente les trois facteurs principaux qui limitent le montant du prêt hypothécaire admissible d’un emprunteur.

    Facteur limitant Impact de la limite Limite appliquée
    Taux Plus le taux utilisé pour se qualifier est élevé, plus le revenu doit être élevé pour pouvoir couvrir le paiement du prêt hypothécaire soumis à une simulation de crise. Se qualifier au taux le plus élevé entre le taux de référence de la Banque du Canada et le taux contractuel majoré de 2 %.
    Ratio prêt-valeur Les taux les plus bas sont réservés aux prêts aux ratios prêt-valeur les plus élevés. Les taux les plus bas sont réservés aux prêts aux ratios prêt-valeur les plus élevés. Le client a besoin d’une mise de fonds ou de capitaux propres d’au moins 5 % pour les premiers 500 000 $ et d’une portion de 10 % de la valeur de la propriété dépassant 500 000 $. Le client a besoin d’une mise de fonds ou de capitaux propres d’au moins 20 % pour une propriété d’une valeur supérieure à 1 million de dollars.
    Ratios du service de la dette Seule une partie du revenu brut du ménage est utilisée pour le service de la dette brute et totale. Le ratio du service de la dette brute est limité à 39 % du revenu pour les hypothèques/transactions assurées ou assurables dont l’amortissement ne dépasse pas 25 ans.

    Les plans de paiement hypothécaire ne sont pas conçus pour être uniformes.

    Discutez avec un expert hypothécaire nesto et obtenez un plan de remboursement hypothécaire adapté à vos besoins.

    Comment calculer votre test de stress hypothécaire?

    La manière la plus simple de calculer votre test de stress hypothécaire est d’ajouter 2 % à votre taux et de le comparer au taux de référence :

    Vous pouvez vous baser sur le meilleur taux variable de 5 ans ou le meilleur taux fixe de 5 ans de nesto, puis ajouter 2 % au taux sélectionné afin d’obtenir le taux le plus élevé du test de stress.

    Par exemple, si vous optez pour le taux fixe de nesto, qui est aujourd’hui (au 18 avril 2023) à 4,39 %, et que vous correspondez aux limites de ratio prêt-valeur pour ce taux, calculez votre taux de qualification hypothécaire (test de stress) comme suit :

    4,39 % + 2 % = 6,39 %

    Étant donné que le taux de référence de la Banque du Canada de 5,25 % est inférieur à 6,39 %, vous utiliserez le taux plus élevé de 6,39 % pour votre prêt hypothécaire qui sera soumis au test de stress.

    Ou, par exemple, si vous choisissez le taux variable de nesto, qui est aujourd’hui de 5,50 %, et que vous respectez les limites du ratio prêt-valeur pour ce taux, calculez votre taux de qualification hypothécaire (test de stress) comme suit :

    5,50 % + 2 % = 7,50 %

    Étant donné que le taux de référence de la Banque du Canada de 5,25 % est inférieur au taux de 7,50 %, vous devez utiliser le taux de 7,50 %, qui est plus élevé, comme taux de test de stress.

    Il vous suffit ensuite d’entrer ce taux dans notre calculatrice hypothécaire pour calculer votre mensualité de test de stress pour le montant du prêt hypothécaire que vous souhaitez contracter.

    Si vos dépenses mensuelles de logement sont inférieures à 39 % de votre revenu mensuel, vous répondez aux critères du test de stress pour ce montant de prêt hypothécaire.

    Exemple de test de stress hypothécaire

    Vous et votre partenaire prévoyez d’acheter une propriété à Montréal pour un montant de 800 000 $ et disposez d’une mise de fonds de 20 %. Vous comptez emprunter les 80 % restants et contracter un prêt hypothécaire de 640 000 $.

    Vous avez tous deux un excellent crédit et souhaitez bénéficier du meilleur taux fixe de 5 ans de nesto, soit 4,59 % (le taux correct pour un ratio prêt-valeur de 80 %). Si l’on se réfère à notre taux de qualification au test de stress (5,25 % est inférieur à 4,59 % + 2 %), nous utiliserons 6,59 % pour calculer le paiement hypothécaire de qualification (test de stress).

    Pour une hypothèque de 640 000 $ sur 25 ans (les taux les plus bas de nesto sont réservés aux transactions assurées ou assurables, limitées à un amortissement de 25 ans), nous utiliserons le calculateur de paiements hypothécaires de nesto et obtiendrons un paiement de 4 321,85 $/mois. (N’oubliez pas qu’il s’agit du paiement de qualification et non du paiement réel de votre hypothèque, qui est de 3574,32 $/mois)

    L’inscription MLS pour la propriété en question montre que les taxes de l’année dernière étaient de 3 900 $ par an, et que la propriété a une superficie de 1 800 pieds carrés.

    Les frais de logement mensuels totaux sont les suivants :

    4 321,85 $/mois pour le paiement du prêt hypothécaire admissible (soumis au test de stress)

    + 325 $/mois d’impôts fonciers (ou 3 900 $/12 mois)

    + 150 $/mois en frais de chauffage (le chauffage est généralement calculé à 0,05 $/pi2/mois, 150 $ étant un minimum).

    _______________

    = 4 796,85 $/mois

    Vous travaillez à temps plein et bénéficiez d’une prime, et vos T4 des deux dernières années s’élèvent en moyenne à 80 000 $ par an.

    Votre partenaire gagne 90 000 $/an sans prime.

    Le revenu total de votre ménage est de 80 000 $ + 90 000 $ = 170 000 $/an, soit 14 166,67 $/mois.

    En divisant le total des frais de logement mensuels par le revenu mensuel du ménage, on obtient le résultat suivant :

    4 796.85 $/ 14 166.67 $

    __________________

    33,86 % est inférieur au seuil de 39 % du ratio du service de la dette brute, ce qui est acceptable pour la plupart des prêteurs.

    Le deuxième ratio que vous devez tous deux respecter est le seuil du ratio du service total de la dette, qui limite l’utilisation du revenu brut à 42 % ou 44 % pour le service de toutes les dettes, y compris les dettes du ménage (qui ont été incluses dans le calcul du ratio du service brut de la dette).

    14 166,67 $ x 42 % – 4 796,85 $ = 1 153, 15 $.

    14 166,67 $ x 44 % – 4 796,85 $ = 1 436, 48 $.

    Vous aurez entre 1 153 $ et 1 436 $ pour rembourser vos dettes. Pour vous assurer d’être admissible auprès de tous les prêteurs, essayez de ne pas dépasser 1 153 $ par mois.

    1 153 $ / 5 % = 23 060 $ (il s’agit de la limite totale des soldes que vous pouvez avoir sur tous les comptes renouvelables tels que les cartes de crédit et les marges de crédit).

    Vous pouvez assurer le service de la dette jusqu’à un solde de 23 000 $ sur un compte de crédit renouvelable qui exige un remboursement mensuel de 5 % au Québec, même si le paiement minimum réel est inférieur.

    (1 153 $ – 500 $) / 5 % = 13 060 $ (il s’agit de la limite totale des soldes que vous pouvez conserver sur tous les comptes renouvelables tels que les cartes de crédit et les marges de crédit lorsque vous disposez également de 500 $ par mois pour les remboursements de prêts).

    Inversement, vous pouvez assurer le service de la dette jusqu’à concurrence d’un solde de 13 000 $ sur un compte de crédit renouvelable si vous avez également un paiement de 500 $ par mois sur des prêts (automobile ou étudiant) ou toute combinaison de ces deux éléments, à condition de ne pas dépasser votre ratio du service de la dette totale de 42 %.

    En conclusion

    Le prix des propriétés fluctue. Les taux d’intérêt et les cotes de crédit font de même. Votre épargne et votre mise de fonds peuvent également varier. Beaucoup de choses peuvent changer d’un mois à l’autre sur le marché immobilier et hypothécaire d’aujourd’hui, qui évolue rapidement en fonction de l’inflation.

    Ne laissez pas le test de stress vous stresser! Utilisez la calculatrice de versements hypothécaires et la calculatrice de capacité d’emprunt hypothécaire de nesto pour tester votre solution hypothécaire potentielle. N’hésitez pas à contacter l’un des experts hypothécaires sans commission de nesto pour vous aider à prendre une décision éclairée concernant le plus gros investissement de votre vie!


    Prêt à vous lancer?

    En quelques clics vous aurez accès à nos meilleurs taux. Ensuite, vous pourrez appliquer en ligne pour votre hypothèque en quelques minutes!

    Meilleurs taux hypothécaires

    Fixe
    Variable
    au

    0.00%3 Year Fixe

    Obtenez votre taux

    0.00%5 Year Fixe

    Obtenez votre taux
    Voir tous les taux