La pandémie a entraîné une croissance phénoménale de tous les types d’évaluation des maisons dans toute l’Amérique du Nord. Les perturbations économiques liées à la pandémie, comme la demande, la flambée des coûts de construction et d’autres restrictions de l’offre à long terme sur le marché du logement, ont contribué à une escalade record des prix. Dans cet artcile, nous allons examiner comment l’inflation et le marché immobilier sont liés, et quels sont les facteurs qui contribuent à l’accélération de l’une et l’autre dans des directions divergentes.

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Points saillants

• L’IPC ne prend pas pleinement en compte les coûts d’achat d’un logement, ce qui crée une déconnexion entre les prix des logements et les frais de logement.
• Les augmentations des prix des logements ne sont pas prises en compte par l’inflation.
• Les coûts de location peuvent augmenter même lorsque la demande et les prix des logements diminuent. 

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Quelle est la relation entre les prix des maisons et l’inflation de l’IPC?

Le logement, qui comprend différents types de coûts liés au logement, représente 30 % de la mesure de l’indice des prix à la consommation (IPC), ce qui affecte directement la façon dont la Banque du Canada (BdC) mesure l’inflation. La hausse des prix des logements a une incidence directe sur la richesse des ménages et l’accessibilité des quartiers, jouant ainsi un rôle important dans l’inflation globale.

Les coûts associés au logement, tels que le logement en propriété, le loyer, le coût de remplacement du propriétaire, les intérêts hypothécaires, l’assurance du propriétaire et l’assurance hypothécaire, ainsi que les taxes foncières, constituent les plus grandes parties de l’IPC. 

L’IPC, qui utilise une approche fondée sur les coûts, tel que calculé par Statistique Canada (StatsCan), n’inclut pas le coût d’achat d’une maison ou d’un condo, même si le logement est la plus grande composante de l’IPC. Le logement en propriété constitue la majorité de cette composante et a connu des augmentations à deux chiffres à l’échelle nationale depuis le début de 2020 jusqu’au moment où la BdC a commencé à augmenter les taux au jour le jour. Imaginez à quel point l’IPC serait plus élevé s’il incluait les gains annuels des prix des logements pendant cette même période. 

Pourquoi la croissance des prix des maisons et l’inflation ne sont pas nécessairement liées

Les gains en capital qui découlent de la croissance du prix des logements sont considérés comme un actif et l’IPC ne mesure pas les actifs. L’IPC mesure les coûts de consommation dans le cadre d’un panier de biens et de services. Il existe des indices distincts pour mesurer les logements neufs et les intérêts hypothécaires – ce qui fait que les prix des biens de revente ne sont pas pris en compte dans la mesure de l’IPC.

Comme de plus en plus de Canadiens ont commencé à travailler à domicile et que les liquidités ont commencé à augmenter en raison de la baisse du coût de la vie, les coûts de transport et le besoin de manger au restaurant ont diminué. Parallèlement, les taux d’intérêt hypothécaires ont considérablement baissé et les coûts de remboursement d’un prêt hypothécaire ont considérablement diminué, rendant le logement plus abordable.

Cela a créé une demande qui a dépassé l’offre ; cependant, comme l’IPC ne mesurait pas les augmentations des propriétés de revente, l’impact de cette flambée des prix des maisons n’a jamais été saisi. Ce n’est que lorsque les perturbations de l’offre dues à la guerre en Ukraine et à la politique chinoise de zéro COVID ont commencé à affecter d’autres facettes de l’IPC. C’est lorsque l’inflation a grimpé en flèche sur les biens de consommation, tels que le carburant, le gaz naturel, les fournitures pour la construction de maisons, le bois, les outils et les appareils ménagers, qu’elle a commencé à affecter d’autres secteurs de l’économie.

Les coûts globaux des ménages ne sont pas beaucoup modifiés par les augmentations des prix des maisons

Les coûts des ménages ne sont pas affectés par les augmentations des prix des logements, car l’IPC mesure respectivement l’un et l’autre. Statistique Canada, qui mesure l’IPC pour le gouvernement fédéral et ses ministères, y compris la BdC, explique qu’il adopte, comme d’autres économies développées, “l’approche par les paiements » pour mesurer les coûts du logement. En termes simples, cela revient à demander « quel est mon paiement mensuel? » pour le logement. StatsCan a publié un document en 2015 discutant d’une méthode alternative connue sous le nom d’approche de “l’acquisition nette », qui comprend la mesure du coût d’achat de l’inflation des prix du logement et le suivi de la politique monétaire. 

Source: Statistique Canada Différents aspects des frais de logement dans le cadre de la mesure de l’IPC global.

L’exemple suivant permet d’illustrer les distorsions de l’équation. Supposons qu’une personne des années 1950 ait acheté sa maison pour 5 000 dollars et qu’elle en vaille aujourd’hui 900 000, qu’elle ait entièrement remboursé son prêt hypothécaire et que ses frais de logement soient pratiquement nuls, et qu’elle loue cette maison à quelqu’un qui paie 2 000 dollars par mois, ce qui représente ses frais de logement. Alors que si cette personne ne l’avait jamais louée, il n’y aurait eu pratiquement aucun coût ajouté à l’IPC pour le logement, à moins qu’elle ne la vende et que l’autre personne ait un paiement hypothécaire.

L’IPC inclut les intérêts hypothécaires avec une pondération d’environ 4 % ; toutefois, pendant la pandémie, les taux hypothécaires ont chuté, ce qui a eu pour effet de faire baisser les frais de logement. Le coût hypothécaire du logement était beaucoup plus bas qu’aujourd’hui – pour être exact, presque 8 fois plus bas depuis que la BdC a augmenté le taux de financement à un jour de 0,25 % à 3,75 %. 

La hausse des prix des loyers et des biens immobiliers disponibles peut avoir un impact sur les chiffres de l’inflation du logement

Comme les prix des loyers augmentent avec la demande, ils affectent directement les frais de logement inclus dans l’IPC, qui calcule l’inflation. Si l’offre se réduit en raison d’un manque de logements disponibles, le prix des loyers augmentera davantage, ce qui aura une incidence sur l’inflation à chaque augmentation. Les frais de logement mensuels, qui comprennent le loyer, affecteront l’inflation. 

Si l’offre de logements augmente et que la demande augmente en même temps, les prix augmenteront plus progressivement. Si l’offre augmente et que la demande diminue, les prix baisseront assez rapidement. Indépendamment de l’offre et de la demande de logements, les frais de logement mensuels affectent l’inflation. Étant donné que les frais de logement dépendent des prix des loyers et que ceux-ci dépendent des coûts des propriétaires pour supporter le paiement de l’hypothèque, l’inflation est un cercle vicieux puisque l’augmentation du prix des maisons ne fait pas partie de cette équation. 

	Offre de logement	Demande de logement	Taux d’intérêt	Prix de logement	Loyer	Inflation
Pre-pandémie	Diminution	Augmentation	Stable	Augmentation stable	Augmentation stable	Augmentation stable
Pandémie	Diminution	Augmentation	Diminution	Forte augmentation	Forte augmentation	Forte augmentation
Actuel	Diminution	Diminution	Augmentation	Forte diminution	Forte augmentation	Forte augmentation

L’IPC laisse une déconnexion entre les prix des maisons qui évoluent de manière appropriée à l’opposé des taux au jour le jour, car le coût d’une hypothèque sur une maison augmente lorsque les taux au jour le jour le font ; cependant, l’inflation s’égare dans la direction opposée, car les loyers l’influencent. Le tableau ci-dessus illustre notre point de vue sur l’impact direct des prix des loyers sur l’inflation.

Les acheteurs de maisons substituent les coûts en fonction du marché immobilier actuel

Les acheteurs substitueront les coûts, en fonction du marché immobilier actuel, entre le logement en propriété, qui tiendra compte des intérêts hypothécaires, et le logement en location, qui tiendra compte du montant total du remboursement du capital de l’hypothèque, ce qui constitue le paiement total de l’hypothèque chaque mois. Étant donné que les coûts du logement en propriété ne prennent en compte que les intérêts hypothécaires, le propriétaire substitue le remboursement du principal de l’hypothèque dans le cadre du logement loué à ses frais de logement.

Les frais de logement substitués par les acheteurs sont constitués des composantes de la partie de l’IPC relative au logement en propriété (16 %), ainsi que des éléments suivants : le coût des intérêts hypothécaires, le coût de remplacement par le propriétaire, les taxes foncières et autres frais spéciaux (tels que les frais de copropriété, d’entretien et de copropriété), l’assurance habitation et l’assurance hypothécaire du propriétaire, l’entretien et les réparations du propriétaire et les autres dépenses liées au logement en propriété. 

Composants	Pourcentage (%) de l’ICP
Abri	26.8
Logement loué	6.4
Location	6.2
Primes d’assurance des locataires	0.1
Entretien, réparations et autres dépenses des locataires	0.1
Logement en propriété	16.1
Coût des intérêts hypothécaires	3.5
Coût de remplacement pour les propriétaires	4.8
Impôts fonciers et autres charges spéciales	3.4
Assurance habitation et assurance hypothécaire des propriétaires	1.3
Entretien et réparation des maisons	1.4
Autres frais de logement en propriété	1.6
Eau, combustible et électricité	4.3
Électricité	2.4
Eau	0.6
Gaz naturel	0.9
Mazout et autres combustibles	0.3

Les chiffres récents de l’inflation et les attentes pour l’avenir

Les récents chiffres de l’inflation se sont stabilisés, mais ils ne diminuent toujours pas comme prévu avec les hausses du taux de financement à un jour de la BdC. Le marché canadien du logement revient à des niveaux pré-pandémiques, les taux d’intérêt plus élevés effrayant les acheteurs potentiels. Toutefois, cet effet ne se manifeste pas tout à fait dans la montée en flèche de l’inflation dans le pays. 

Pour aggraver les choses, le coût de la propriété ou de la location exerce une pression accrue sur l’IPC, qui est passé de 7,4 % en avril à 6,9 % à la fin d’octobre – la plus forte hausse annuelle depuis 1983 et loin de l’objectif de 2 % de la Banque du Canada. Ces augmentations sont liées au secteur du logement sous la forme d’une hausse des prix de l’énergie domestique et des coûts des intérêts hypothécaires. Cela affecte l’IPC, les taux d’intérêt augmentant plus rapidement que jamais dans l’histoire. Les entreprises ont répercuté le transport de marchandises sur les propriétaires et les locataires – car elles ont également été touchées par la hausse des prix de l’énergie. Tous ces coûts ont une incidence directe sur la mesure de l’IPC qui affecte l’inflation.

Souce: Banque du Canada Cette image montre les récentes augmentations de toutes les mesures de l’IPC pour le Canada et décompose les augmentations totales de l’IPC en IPC trim, moyen et commun séparément – ainsi que ceux qui ne nous concernent pas pour nos besoins ici.

Foire aux questions

Dans cette section, nous répondons à certaines des questions les plus courantes de nos clients concernant l’inflation et les prix des logements.

Conclusion

L’accession à la propriété est un actif, tout comme la mise de fonds que les acheteurs épargnent pour acheter leur maison. Malheureusement, ces actifs ne sont pas pris en compte dans le coût de l’accession à la propriété – ce qui crée un décalage avec les mesures et objectifs inflationnistes. Il est intéressant de noter qu’alors que les prix des maisons montaient en flèche pendant la pandémie, le coût des prêts hypothécaires aussi importants n’était mesuré que par les coûts des intérêts hypothécaires, alors que les taux au jour le jour restaient faibles. 

Statistique Canada, dans ses mesures de l’IPC pour les frais de logement, ne tient compte que du coût d’utilisation du logement et non de son acquisition. Le coût d’utilisation d’une maison – considéré comme un loyer – n’augmente pas aussi rapidement que le prix des maisons, ce qui réduit la volatilité de l’IPC. Si l’IPC mesurait les prix des logements, et pas seulement ceux des logements nouvellement construits, l’inflation aurait augmenté beaucoup plus vite et beaucoup plus haut. Ils auraient donné amplement l’occasion à la BoC d’accélérer les hausses de taux au début de 2021, évitant ainsi la bulle actuelle sur le marché immobilier.

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