Mesures incitatives pour l’achat d’une première maison en Nouvelle-Écosse
La Nouvelle-Écosse offre maintenant aux acheteurs d’une première habitation deux voies distinctes vers la propriété, et elles fonctionnent de façons fondamentalement différentes. L’une vous prête la mise de fonds. L’autre vous permet d’acheter avec une mise de fonds plus petite et sans aucune assurance prêt hypothécaire. La plupart des guides sur la province ne décrivent encore que la première, ce qui laisse de côté une option importante.
Ce guide présente les deux programmes provinciaux, la remise offerte sur les habitations neuves, les droits de cession immobilière que vous paierez le jour de la clôture en Nouvelle-Écosse, et les programmes fédéraux qui s’y ajoutent. Il tient compte du taux de TVH de 14 % en vigueur depuis le 1er avril 2025 et du remboursement fédéral de la TPS pour les acheteurs d’une première habitation entré en vigueur en mars 2026.
Les grandes lignes
- Le Down Payment Assistance Program offre un prêt sans intérêt de 5 % du prix d’achat, sous réserve de plafonds régionaux de 570 000 $, 375 000 $ ou 300 000 $.
- Le First-time Homebuyers Program, offert par les caisses populaires participantes, permet une mise de fonds de seulement 2 % à 4 % sans assurance prêt hypothécaire.
- La remise pour l’achat d’une première maison de la Nouvelle-Écosse rend 18,75 % de la partie provinciale de la TVH sur une habitation neuve, jusqu’à un maximum de 3 000 $, et doit être demandée dans les 24 mois.
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Mesures incitatives pour l’achat d’une première habitation en Nouvelle-Écosse
Trois mesures provinciales sont offertes aux acheteurs d’une première habitation en Nouvelle-Écosse, et le choix entre les deux premières constitue la décision la plus lourde de conséquences de cette page.
- Down Payment Assistance Program. Un prêt provincial sans intérêt couvrant 5 % du prix d’achat, remboursable sur 10 ans.
- First-time Homebuyers Program. Un produit hypothécaire offert uniquement par les caisses populaires participantes, exigeant de 2 % à 4 % de mise de fonds et assorti d’une garantie provinciale au lieu d’une assurance prêt hypothécaire.
- Remise sur l’achat d’une première maison. Une remise sur la partie provinciale de la TVH pour les habitations neuves, pouvant atteindre 3 000 $.
Les milléniaux représentent environ 50 % des demandeurs de prêt hypothécaire chez nesto au Canada en 2026, contre une proportion nationale d’environ 44 % selon la SCHL. Dans une province qui attire des jeunes professionnels venus d’ailleurs au Canada, cet écart se reflète directement dans le profil des acheteurs visés par ces deux voies. Si vous travaillez le volet financement, notre guide hypothécaire pour un premier achat au Canada en couvre les bases.
Down Payment Assistance Program
Le Down Payment Assistance Program (DPAP) aide les Néo-Écossais admissibles à un prêt hypothécaire assuré à acheter leur première habitation. Il offre un prêt sans intérêt de 5 % du prix d’achat, remboursable sur 10 ans. Le prêt ne peut servir qu’à la mise de fonds, et non au financement, aux frais de clôture ou à d’autres coûts, et les demandes sont acceptées en tout temps.
Conditions d’admissibilité au Down Payment Assistance Program
Vous pouvez demander le prêt si vous êtes préapprouvé pour un prêt hypothécaire assuré par un prêteur agréé et que le revenu total de votre ménage est inférieur à 145 000 $. Chaque personne inscrite à l’acte doit aussi remplir toutes les conditions suivantes.
- Avoir une cote de crédit de 650 ou plus.
- Être un acheteur d’une première habitation.
- Être citoyen canadien ou résident permanent et vivre à temps plein en Nouvelle-Écosse.
- Ne pas avoir la capacité financière de verser 5 % du prix d’achat sans l’aide du programme.
- Être en mesure de payer les frais de clôture, comme les frais juridiques et les taxes.
La propriété doit être située en Nouvelle-Écosse et constituer votre résidence principale au moment de l’emménagement. Les propriétés locatives, saisonnières et récréatives ne sont pas admissibles, et une maison usinée ou mobile doit être fixée en permanence à un terrain dont vous êtes propriétaire. Sur le plan des délais, présentez votre demande au moins 3 semaines avant la date limite de financement inscrite à votre convention d’achat-vente, puisque l’approbation prend environ 3 semaines.
Un point sème régulièrement la confusion. Le programme parle à la fois de préqualification et de préapprobation pour un prêt hypothécaire assuré, et une lettre d’un courtier hypothécaire n’est pas acceptée à la place d’un document du prêteur. nesto offre des préqualifications hypothécaires, et une préqualification n’est pas une garantie de taux offerte avec une préapprobation. Confirmez donc auprès du programme quel document est exigé avant de soumettre votre demande. La différence entre la préapprobation et la préqualification compte davantage ici que dans un achat ordinaire.
Prix d’achat maximaux par région
Le DPAP plafonne le prix d’achat selon la région et, comme le prêt correspond à 5 % du prix d’achat, ces plafonds fixent aussi le maximum pratique du prêt lui-même.
| Région | Prix d’achat maximal | Prêt correspondant à 5 % du plafond |
|---|---|---|
| Municipalité régionale de Halifax et municipalité d’East Hants | 570 000 $ | 28 500 $ |
| Municipalité de West Hants, vallée de l’Annapolis (comtés de Kings, Annapolis et Digby) et South Shore (comtés de Shelburne, Queens et Lunenburg) | 375 000 $ | 18 750 $ |
| Comté de Yarmouth et régions du Nord et de l’Est (comtés de Cumberland, Colchester, Pictou, Antigonish, Guysborough et Cape Breton) | 300 000 $ | 15 000 $ |
Une propriété dont le prix dépasse 500 000 $ exige 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le solde, et vous devez avoir la capacité financière de financer cette portion de 10 % vous-même. Concrètement, un acheteur de Halifax au plafond de 570 000 $ a besoin d’une mise de fonds totale de 32 000 $, dont 28 500 $ proviennent du programme et 3 500 $ de l’acheteur. Estimez le versement sur le solde avec la calculatrice de versement hypothécaire pour la Nouvelle-Écosse.
First-time Homebuyers Program offert par les caisses populaires participantes
Le First-time Homebuyers Program est une initiative conjointe du gouvernement de la Nouvelle-Écosse, d’Atlantic Central et des caisses populaires participantes. Il s’agit d’un produit hypothécaire plutôt que d’une subvention ou d’un prêt, et c’est l’option que la plupart des guides destinés aux acheteurs d’une première habitation de cette province omettent encore.
Le programme permet aux acheteurs admissibles d’acheter avec une mise de fonds de seulement 2 % à 4 %. Le prêt hypothécaire est garanti par la province, et les prêts consentis dans le cadre du programme ne comportent pas d’assurance prêt hypothécaire. La garantie contre l’insuffisance fournie par le gouvernement tient lieu d’assurance sans coût additionnel pour l’acheteur, ce qui élimine une prime qui serait autrement ajoutée au solde hypothécaire. Les caisses populaires sont les seuls prêteurs à offrir ce programme.
Conditions d’admissibilité au First-time Homebuyers Program
- Un revenu total du ménage inférieur à 200 000 $.
- Le statut d’acheteur d’une première habitation, la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente, et une résidence à temps plein en Nouvelle-Écosse.
- Une cote de crédit de 630 ou plus. Lorsqu’un emprunteur n’a pas d’antécédents de crédit établis, les caisses peuvent demander d’autres preuves de solvabilité.
- La capacité financière de verser de 2 % à 4 % du prix d’achat en mise de fonds et de couvrir les frais de clôture et les frais juridiques.
- La capacité de réussir le test de résistance hypothécaire avec un revenu suffisant et des obligations de dette assez faibles pour être préapprouvé par la caisse.
- L’incapacité de verser une mise de fonds de 5 % pour un prêt hypothécaire traditionnel.
Les caisses peuvent financer des habitations jusqu’à 570 000 $ dans la municipalité régionale de Halifax et East Hants, et jusqu’à 500 000 $ dans le reste de la province. La propriété doit se trouver en Nouvelle-Écosse et constituer votre résidence principale au moment de l’emménagement.
Vous ne soumettez rien au gouvernement. L’admissibilité et l’inscription sont traitées par la caisse dans le cadre de la demande de prêt hypothécaire. Un détail compte au renouvellement. Les participants peuvent renouveler leur prêt auprès d’une banque nationale ou d’un grand prêteur une fois qu’au moins 20 % de la valeur de l’habitation est remboursée, mais la garantie contre l’insuffisance n’est pas transférable. Abordez donc la question avec votre prêteur avant votre premier renouvellement plutôt qu’au moment de celui-ci.
Choisir entre les deux programmes néo-écossais
Les deux programmes règlent le même problème par des chemins opposés. Le DPAP vous avance l’argent d’une mise de fonds de 5 % et vous le réclame sur 10 ans. Le First-time Homebuyers Program vous permet d’acheter avec moins d’argent comptant et sans prime d’assurance, mais vous lie à une caisse populaire.
| Down Payment Assistance Program | First-time Homebuyers Program | |
|---|---|---|
| Administration | Gouvernement de la Nouvelle-Écosse | Province, Atlantic Central et caisses populaires participantes |
| Ce que vous obtenez | Prêt sans intérêt de 5 % du prix d’achat pour la mise de fonds | Un prêt hypothécaire n’exigeant que 2 % à 4 % de mise de fonds, sans assurance prêt hypothécaire |
| Limite de revenu du ménage | Moins de 145 000 $ | Moins de 200 000 $ |
| Cote de crédit minimale | 650 | 630 |
| Prix d’achat maximal | 570 000 $, 375 000 $ ou 300 000 $ selon la région | 570 000 $ dans la MRH et East Hants, 500 000 $ ailleurs |
| Prêteur | Tout prêteur agréé en vertu de la LNH | Caisses populaires participantes seulement |
| Procédure de demande | Demande et documents transmis à la province | Traitée par la caisse dans le cadre de la demande de prêt |
| Remboursement | Prêt remboursé sur 10 ans, sans intérêt | Aucun prêt distinct à rembourser |
En règle générale, le DPAP convient à l’acheteur qui veut le plus grand choix de prêteurs et de taux et qui peut assumer une deuxième obligation de remboursement. Le programme des caisses convient à l’acheteur dont le revenu dépasse le plafond de 145 000 $ du DPAP, dont la cote de crédit se situe entre 630 et 650, ou qui n’arrive tout simplement pas à réunir 5 %. Comparez les taux hypothécaires en Nouvelle-Écosse avant de présumer qu’une voie coûte moins cher au total, car une mise de fonds plus faible et l’absence de prime d’assurance peuvent être annulées par un taux contractuel plus élevé.
Remise pour l’achat d’une première maison sur les habitations neuves
La remise pour l’achat d’une première maison de la Nouvelle-Écosse rend 18,75 % de la partie provinciale de la TVH payée sur une habitation neuve, jusqu’à un maximum de 3 000 $. Pour une coopérative d’habitation neuve, la remise correspond à 1,31 % du prix d’achat du capital-actions, également jusqu’à un maximum de 3 000 $.
La Nouvelle-Écosse a réduit sa TVH à 14 % le 1er avril 2025, soit une partie provinciale de 9 % et la partie fédérale de 5 %. La remise est calculée sur cette partie provinciale de 9 %.
Pour être admissible, l’habitation neuve doit être votre résidence principale, et vous devez remplir l’une de deux conditions. Soit il s’agit de la première habitation que vous avez possédée et occupée au Canada au cours des 5 dernières années, soit elle remplace une habitation précédente détruite involontairement au cours des 5 dernières années. La remise ne s’applique pas aux rénovations ni à la conversion d’un logement locatif en copropriété, et elle ne peut pas être cédée au constructeur ni au fabricant de mini-maisons.
Le délai de demande est de 24 mois, calculé à partir de la date du permis d’occupation pour une habitation construite sur un terrain que vous possédiez déjà, ou à partir de la date de vente inscrite aux documents de transfert de l’acte pour une habitation achetée avec le terrain ou une unité de copropriété. Le traitement prend de 3 à 6 semaines.
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Droits de cession immobilière en Nouvelle-Écosse
La Nouvelle-Écosse ne perçoit pas de droits de mutation provinciaux auprès des résidents. Chaque municipalité fixe plutôt ses propres droits de cession immobilière municipaux, perçus par le registre foncier. Les taux vont généralement de 0,5 % à un maximum provincial de 1,5 %, et la municipalité régionale de Halifax applique le taux complet de 1,5 %.
Pour une habitation de 400 000 $ à Halifax, cela représente 6 000 $ à payer le jour de la clôture. Aucune remise n’est offerte aux acheteurs d’une première habitation, alors cette somme doit figurer dans votre budget d’argent comptant à la clôture, au même titre que les frais juridiques et les ajustements. Vérifiez le taux de la municipalité où vous achetez avec la calculatrice des droits de cession immobilière de la Nouvelle-Écosse, car l’écart entre une municipalité à 0,5 % et Halifax sur le même prix atteint 4 000 $.
Une taxe supplémentaire vise les acheteurs venant de l’extérieur de la province. Depuis le 1er avril 2025, les droits de cession immobilière provinciaux pour non-résidents sont perçus au taux de 10 % sur les achats résidentiels effectués par des non-résidents, en plus du taux municipal. Les acheteurs qui deviennent résidents de la Nouvelle-Écosse dans les six mois suivant la clôture en sont exemptés, ce qui couvre la plupart des personnes qui déménagent dans la province, mais chaque non-résident inscrit au titre doit remplir la condition pour que l’exemption s’applique.
Programmes fédéraux pour l’achat d’une première habitation
Les programmes fédéraux s’ajoutent à l’une ou l’autre des voies néo-écossaises et méritent d’être planifiés tôt.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits admissibles pour une première habitation sont libres d’impôt. Les droits inutilisés se reportent, mais seulement jusqu’à 8 000 $ peuvent s’ajouter à une année future donnée.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Le Régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER en franchise d’impôt, ou jusqu’à 120 000 $ pour deux acheteurs admissibles, remboursables au REER en versements égaux sur 15 ans.
Un allègement temporaire reporte de trois années supplémentaires le début de cette période de remboursement de 15 ans. Pour un premier retrait effectué entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, le remboursement commence la cinquième année suivant l’année du premier retrait, de sorte qu’un retrait en 2026 signifie une première année de remboursement en 2031. Le même allègement s’appliquait aux premiers retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025. Vous pouvez combiner un retrait du RAP et un retrait du CELIAPP pour la même habitation.
Montant pour l’achat d’une habitation
Le montant pour l’achat d’une habitation permet aux acheteurs admissibles d’une première habitation de demander jusqu’à 10 000 $ dans leur déclaration de revenus pour un crédit non remboursable pouvant atteindre 1 500 $. Le montant peut être partagé entre conjoints, conjoints de fait ou d’autres personnes acquérant l’habitation conjointement, tant que la demande combinée ne dépasse pas 10 000 $.
Remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation
Le projet de loi C-4 a reçu la sanction royale le 12 mars 2026, et l’Agence du revenu du Canada traite les demandes de remboursement de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation. En Nouvelle-Écosse, ce remboursement vise la partie fédérale de 5 % de la TVH sur une habitation neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures.
- Une habitation neuve de 1 million de dollars ou moins donne droit au remboursement de 100 % de la partie fédérale, jusqu’à un maximum de 50 000 $.
- Une habitation neuve dont la valeur se situe entre 1 million et 1,5 million de dollars donne droit à un remboursement dégressif linéaire, de sorte qu’une habitation de 1,25 million de dollars reçoit 25 000 $.
- Aucun remboursement n’est accordé à 1,5 million de dollars ou plus.
Pour être admissible, vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent, et ne pas avoir habité une habitation dont vous, votre époux ou votre conjoint de fait étiez propriétaire pendant l’année civile en cours ou les quatre années civiles précédentes. La convention d’achat-vente doit avoir été conclue avec le constructeur le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031, vous devez être le premier occupant, et ni vous ni votre conjoint ne devez avoir déjà reçu ce remboursement.
Ce remboursement se combine à la remise provinciale. Un acheteur d’une première habitation qui achète une construction neuve de 550 000 $ à Halifax récupère la totalité de la partie fédérale de 5 % de la TVH grâce au remboursement fédéral, et jusqu’à 3 000 $ de la partie provinciale grâce à la remise néo-écossaise. Les deux demandes sont distinctes et s’adressent à des administrations différentes.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves demeure offert aux acheteurs qui ne sont pas des acheteurs d’une première habitation. Lorsque les deux s’appliquent, le remboursement pour acheteurs d’une première habitation s’y ajoute plutôt que de le remplacer.
Règles hypothécaires qui jouent en votre faveur
Les acheteurs d’une première habitation ont accès à un amortissement de 30 ans sur un prêt hypothécaire assuré, ce qui réduit le versement mensuel au prix d’un intérêt total plus élevé. Le plafond de prix pour un prêt assuré est de 1,5 million de dollars, et les mises de fonds minimales sont de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, de 10 % entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, et de 20 % à partir de 1,5 million de dollars. Si vous hésitez encore sur l’endroit où acheter, notre guide sur acheter une maison en Nouvelle-Écosse présente l’ensemble du processus.
Foire aux questions (FAQ) sur les mesures incitatives pour l’achat d’une première habitation en Nouvelle-Écosse
Combien un acheteur d’une première habitation doit-il verser comme mise de fonds en Nouvelle-Écosse?
La mise de fonds requise en Nouvelle-Écosse dépend du prix d’achat et de la voie choisie. Selon les règles habituelles, les habitations de 500 000 $ ou moins exigent 5 %, celles dont le prix se situe entre 500 000 $ et 1 499 999 $ exigent 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste, et celles de 1,5 million de dollars ou plus exigent 20 %. Le First-time Homebuyers Program offert par les caisses populaires participantes réduit l’exigence à une fourchette de 2 % à 4 % pour les acheteurs admissibles.
Quelle est la différence entre le Down Payment Assistance Program et le First-time Homebuyers Program?
Les deux programmes néo-écossais sont distincts et administrés différemment. Le Down Payment Assistance Program est géré par le gouvernement de la Nouvelle-Écosse et prête aux acheteurs d’une première habitation 5 % du prix d’achat sans intérêt, remboursable sur 10 ans. Le First-time Homebuyers Program est offert par les caisses populaires participantes et permet d’acheter avec une mise de fonds de 2 % à 4 % sans assurance prêt hypothécaire, grâce à une garantie provinciale. Vous présentez votre demande à la province pour le premier et à une caisse pour le second.
Est-ce que tous les résidents peuvent être admissibles au Down Payment Assistance Program en Nouvelle-Écosse?
Tous les résidents ne sont pas admissibles au Down Payment Assistance Program. Vous devez être préapprouvé pour un prêt hypothécaire assuré par un prêteur agréé et avoir un revenu total du ménage inférieur à 145 000 $. Chaque personne inscrite à l’acte doit avoir une cote de crédit de 650 ou plus, être un acheteur d’une première habitation, être citoyen canadien ou résident permanent vivant à temps plein en Nouvelle-Écosse, et ne pas pouvoir verser la mise de fonds de 5 % sans aide. Le prix d’achat doit aussi respecter le plafond régional de 570 000 $, 375 000 $ ou 300 000 $.
Quelle est la valeur de la remise pour l’achat d’une première maison en Nouvelle-Écosse?
La remise pour l’achat d’une première maison de la Nouvelle-Écosse correspond à 18,75 % de la partie provinciale de la TVH payée sur une habitation neuve, jusqu’à un maximum de 3 000 $. Pour une coopérative d’habitation neuve, elle correspond à 1,31 % du prix d’achat du capital-actions, également jusqu’à un maximum de 3 000 $. La remise ne vise que les habitations nouvellement construites et doit être demandée dans les 24 mois suivant le permis d’occupation ou la date de vente.
Les acheteurs d’une première habitation paient-ils des droits de cession immobilière en Nouvelle-Écosse?
Les acheteurs d’une première habitation paient les droits de cession immobilière municipaux en Nouvelle-Écosse, sans remise ni exemption. Les taux sont fixés par chaque municipalité et vont généralement de 0,5 % à un maximum provincial de 1,5 %, la municipalité régionale de Halifax appliquant 1,5 %. Des droits de cession immobilière provinciaux distincts de 10 % s’appliquent aux acheteurs qui ne sont pas résidents de la Nouvelle-Écosse, sauf s’ils le deviennent dans les six mois suivant la clôture.
Puis-je combiner les programmes néo-écossais et fédéraux?
Les programmes néo-écossais et fédéraux peuvent généralement être combinés. Un retrait du CELIAPP, un retrait dans le cadre du Régime d’accession à la propriété et le montant pour l’achat d’une habitation peuvent s’ajouter à l’une ou l’autre des voies provinciales, et sur une habitation neuve, le remboursement fédéral de la TPS et la remise provinciale visent des parties différentes de la TVH. Les deux voies provinciales de mise de fonds sont toutefois des solutions de rechange l’une à l’autre plutôt qu’un cumul, puisque le programme des caisses élimine le besoin d’une mise de fonds de 5 %.
En conclusion
Acheter une première habitation en Nouvelle-Écosse n’exige pas nécessairement une mise de fonds de 5 %. Entre le Down Payment Assistance Program et le First-time Homebuyers Program des caisses populaires, la province offre deux voies viables assorties de compromis différents en matière de revenu, de crédit et de choix de prêteur, et la bonne réponse dépend de la contrainte qui pèse réellement sur vous. Ajoutez la remise provinciale sur la construction neuve et le remboursement fédéral de la TPS, et une habitation neuve à Halifax peut avoir une allure très différente d’un achat de revente au même prix.
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