Se lancer dans l’aventure de l’accession à la propriété est à la fois palpitant et complexe. Ce guide concis est destiné aux acheteurs d’une première maison au Canada et offre des renseignements sur la préparation financière, les mesures incitatives disponibles et des conseils d’experts pour naviguer dans le processus en toute confiance.

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Les grandes lignes

• Évaluez votre capacité financière et utilisez des outils comme les calculateurs d’hypothèques pour établir un budget efficace.
• Utilisez des programmes comme le Régime d’accession à la propriété et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété.
• Faites affaire avec des agents immobiliers, des courtiers hypothécaires et des professionnels du droit pour vous aider à vous y retrouver dans le processus d’achat.

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Étape 1 : Évaluer votre capacité à accéder à la propriété

Considérations financières et de style de vie

• Stabilité : Assurez-vous d’avoir un revenu stable et un niveau de dettes gérable.
• Coûts : Préparez-vous à faire face à des dépenses comme les taxes foncières, les services publics, l’assurance et l’entretien.
• Impact sur le mode de vie : Tenez compte des responsabilités liées à l’entretien et aux rénovations éventuelles.

Coûts de l’accession à la propriété

• Dépenses initiales : Mise de fonds, frais de clôture et frais d’inspection.
• Dépenses récurrentes : Versements hypothécaires, taxes foncières, services publics, frais de copropriété et entretien.
• Réparations imprévues : Prévoyez un budget pour les imprévus, comme le remplacement des appareils électroménagers ou les réparations structurelles.

Frais de clôture et d’accession à la propriété pour les nouveaux acheteurs

	Description	Montant approximatif
Dépôt	Le montant est remis en fiducie à l’agent vendeur afin qu’il puisse prendre en compte votre offre d’achat.	Le montant varie entre 5 000 $ et 50 000 $ en fonction du prix de la propriété.
Droit de cession immobilière	Taxe prélevée par les provinces ou les municipalités au moment de l’achat d’une propriété.Dans certaines régions, des remises peuvent être accordées aux personnes qui achètent pour la première fois.	Le pourcentage du prix d’achat varie d’une province ou d’une municipalité à l’autre. Dans certaines provinces, il peut également inclure une partie basée sur le montant de l’hypothèque. Par exemple, de 0,5 % à 2,5 % en Ontario, le double si la propriété se trouve à Toronto.
Frais juridiques	Ces frais de services juridiques concernent la documentation, le transfert du titre de propriété et l’enregistrement de l’hypothèque.	1 000 $ à 3 000 $
Inspection de la maison	Une évaluation de l’état de la propriété avant l’achat est facultative, mais recommandée pour l’achat d’une maison (elle n’est pas nécessaire pour une copropriété, sauf s’il s’agit d’une maison de ville).	1 000 $ à 2 000 $
Frais d’évaluation	Évalue la valeur de marché de la propriété pour s’assurer qu’elle correspond au montant de l’hypothèque.	De 300 $ à 500 $. Ce montant est plus élevé pour les résidences de prestige, comme les manoirs ou celles situées sur de grands lots.
Assurance-titre	L’assurance-titre protège contre les fraudes et les défauts de titres.	250 $ à 400 $
Assurance prêt hypothécaire	Obligatoire pour les mises de fonds inférieures à 20 %. La prime peut être ajoutée au prêt hypothécaire ou payée d’avance.	2,8 % à 4 % du montant de l’hypothèque, avec un supplément de 0,20 % à 0,30 % pour une hypothèque assurée sur 30 ans. Prime d’assurance SCHL Prime d’assurance hypothécaire Sagen Prime d’assurance hypothécaire de Canada Guaranty
Frais de déménagement	Il s’agit des dépenses liées au déménagement de vos biens, y compris l’embauche de déménageurs ou la location d’un camion.	500 $ à 2 000 $
Frais de branchement des services	Frais de raccordement aux services comme l’électricité/hydroélectricité, le gaz, l’eau et l’internet dans la nouvelle maison.	150 $ à 300 $ par service.
Versements hypothécaires	Le versement hypothécaire est calculé en fonction de votre taux d’intérêt et du montant de l’hypothèque (la différence entre le prix d’achat et la mise de fonds) sur la période d’amortissement.	15 $ par tranche de 0,25 % pour chaque tranche de 100 000 $ sur 25 ans.
Taxes foncières municipales	Calculée sur la base de la valeur d’évaluation de la propriété, elle est généralement inférieure à la valeur de marché. Elle finance les services de police et d’incendie, le ramassage des ordures, l’évacuation des eaux usées, l’entretien des routes et le déneigement.	Cette taxe varie en fonction de la municipalité ou de la province (rurale). Par exemple, elle est de 0,28 % à Vancouver ou de 0,67 % à Toronto et peut atteindre 2,65 % à Winnipeg.
Assurance propriété	La couverture d’assurance protège la maison et son contenu contre des risques, comme l’incendie ou le vol. Elle est obligatoire pour obtenir un prêt hypothécaire.	100 $ par mois ou plus, en fonction de la valeur de remplacement de la propriété, de la responsabilité civile et du contenu assurés.
Frais des services publics	Les coûts mensuels comprennent les frais d’électricité/hydro, de gaz, d’eau et d’internet.	500 $ à 1 000 $ par mois

Étape 2 : Préparer vos finances

Comprendre la capacité d’emprunt

• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) : Le ratio ABD mesure le pourcentage de votre revenu mensuel brut alloué aux frais de logement. Il comprend généralement le versement hypothécaire soumis à un test de résistance, les taxes foncières, les frais de chauffage et 50 % des frais de copropriété (le cas échéant). Il est limité à 32 % (pour une mise de fonds de 20 % ou plus) ou à 39 % (si votre mise de fonds est inférieure à 20 %) de votre revenu brut. Un ABD moins élevé indique une meilleure capacité à faire face aux coûts de logement.
• Ratio d’amortissement total de la dette (ATD) : Le ratio ATD évalue l’ensemble de vos dettes, y compris vos frais de logement (ABD) et d’autres dettes, comme un prêt automobile, des paiements de cartes de crédit ou des prêts étudiants. Il mesure le pourcentage de votre revenu mensuel brut consacré au service de toutes les dettes. Il est limité à 40 % (pour les mises de fonds de 20 % ou plus) ou à 44 % (si votre mise de fonds est inférieure à 20 %) de votre revenu brut. Un ATD plus faible indique une situation financière plus saine et une meilleure capacité de gestion des dettes.

Outils et ressources

• Utilisez la calculatrice de capacité d’emprunt de nesto pour estimer votre admissibilité à un prêt hypothécaire.
• Utilisez la calculatrice de versements hypothécaires de nesto pour estimer vos coûts de possession.
• Utilisez la calculatrice de droits de cession immobilière de nesto pour estimer vos frais de clôture.

Constitution d’une mise de fonds

• Exigences minimales :
  • 5 % pour les maisons dont le prix est inférieur ou égal à 500 000 $.
  • 10 % pour la partie supérieure à 500 000 $, jusqu’à 1 000 000 $.
  • 20 % pour les maisons dont le prix est supérieur à 1 000 000 $.
• Régime d’accession à la propriété (RAP) : Retirez jusqu’à 60 000 $ de votre REER en franchise d’impôt pour une mise de fonds, avec un délai de remboursement de 15 ans.
• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : Vous pouvez retirer jusqu’à 40 000 $ en franchise d’impôt pour l’achat d’une maison; aucun remboursement n’est exigé.

Mesures incitatives fédérales pour l’achat d’une première maison

	Détails
Régime d’accession à la propriété (RAP)	Retirez jusqu’à 60 000 $ de votre REER dans le cadre du RAP, sans payer d’impôt, pour une mise de fonds; remboursez sur une période de 15 ans.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)	Avec le CELIAPP, vous pouvez épargner jusqu’à 40 000 $ en franchise d’impôt pour l’achat d’une maison, avec un plafond de cotisation annuel de 8 000 $.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves	Récupérer une partie de la TPS/TVH payée sur une maison neuve ou ayant fait l’objet de rénovations majeures.
Crédit d’impôt pour l’achat d’une maison	Demander un crédit d’impôt non remboursable de 10 000 $ au titre du montant pour l’achat d’une maison, ce qui représente un allégement fiscal pouvant atteindre 1 500 $ pour les acheteurs d’une première maison qui remplissent les conditions requises.
Remboursement des droits de cession immobilière	Des remises provinciales sont disponibles (par exemple, jusqu’à 4 000 $ en Ontario) pour les acheteurs d’une première maison qui remplissent les conditions requises.

Mesures incitatives provinciales pour l’achat d’une première maison

	Mesure	Description
Ontario	Remboursement des droits de cession immobilière Remboursement des droits de cession immobilière de la municipalité de Toronto	La province offre aux acheteurs d’une première maison admissibles un remboursement allant jusqu’à 4 000 $ sur les droits de cession immobilière. Si vous achetez votre première maison à Toronto, vous pouvez recevoir un remboursement supplémentaire allant jusqu’à 4 475 $ sur la taxe municipale sur les transferts fonciers.
Colombie-Britannique	Programme pour l’achat d’une première maison	Ce remboursement réduit ou élimine la taxe de transfert de propriété pour les acheteurs d’une première maison qui achètent une propriété d’une valeur maximale de 835 000 $.
Québec	Crédit d’impôt pour l’achat d’une maison Programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal Programme d’accès familial de la ville de Québec	La province accorde un allégement fiscal pouvant atteindre 1 400 $ aux acheteurs d’une première maison qui remplissent les conditions requises. Le Programme d’appui à l’acquisition résidentielle de Montréal offre une aide financière pouvant aller jusqu’à 15 000 $ aux acheteurs d’une première maison qui répondent à des critères spécifiques. Le programme d’aide à l’accession à la propriété de la ville de Québec offre des prêts sans intérêt pour la mise de fonds aux acheteurs d’une première maison de moins de 370 000 $.
Saskatchewan	Crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison	Un crédit d’impôt sur le revenu non remboursable d’un montant maximal de 1 050 $ est accordé. Il correspond à 10,5 % de la première tranche de 10 000 $ du prix d’achat de la maison. Les acheteurs peuvent demander le crédit sur leur déclaration d’impôt sur le revenu de la Saskatchewan.
Manitoba	Programme d’accession à la propriété en milieu rural	Accorde des prêts à remboursement conditionnel jusqu’à 30 000 $ pour des maisons admissibles situées dans des zones rurales ou éloignées afin d’encourager l’accession à la propriété et de revitaliser les communautés. Le montant du prêt et l’admissibilité varient selon la région et la propriété.
Terre-Neuve-et-Labrador	Programme pour l’achat d’une première maison	Ce programme couvre jusqu’à 50 % des frais de clôture (jusqu’à 1 500 $) et offre un prêt remboursable jusqu’à 5 % du prix d’achat de la maison, plafonné à 19 000 $. L’éligibilité et les limites dépendent de la région et du revenu du ménage.
Nouvelle-Écosse	Programme de remise aux acheteurs d’une première maison	Offre un remboursement allant jusqu’à 3 000 $ pour les maisons nouvellement construites, couvrant 18,75 % de la portion provinciale de la TVH ou 1,31 % du prix d’achat, le montant le moins élevé étant retenu. Les candidats ne doivent pas avoir possédé ou occupé une propriété au Canada au cours des cinq dernières années.
Nouvelle-Écosse	Programme d’aide à la mise de fonds	Ce programme accorde un prêt sans intérêt pouvant atteindre 5 % du prix d’achat de la maison, plafonné à 28 500 $, pour aider à la mise de fonds. Le remboursement s’effectue sur dix ans. Les demandeurs doivent répondre à des critères de revenu et de résidence.
Nouveau-Brunswick	Programme d’accession à la propriété	La province offre des prêts remboursables couvrant jusqu’à 40 % du prix d’achat d’une maison existante ou jusqu’à 50 % des coûts de construction d’une nouvelle maison, plafonnés à 75 000 $.
Île-du-Prince-Édouard	Exonération des droits de cession immobilière	Exempte les nouveaux acheteurs des droits de cession immobilière pour la première tranche de 200 000 $ du prix d’achat de la propriété. Les candidats doivent remplir les conditions de résidence et de résidence principale.

Étape 3 : Explorer les options de financement

Préapprobation hypothécaire

• Avantages : La préapprobation hypothécaire permet de déterminer votre capacité d’emprunt et indique le sérieux de votre démarche aux vendeurs.
• Processus : Les prêteurs évaluent votre santé financière soit par le biais d’une préqualification hypothécaire, soit en vous proposant un montant préapprouvé avec un taux bloqué.

Choisir un type d’hypothèque

• Hypothèque à taux fixe : Les versements hypothécaires sont fixes pendant toute la durée du terme, ce qui est idéal pour établir un budget prévisible, en particulier pour le premier terme de votre prêt hypothécaire en tant que nouvel acheteur.
• Hypothèque à taux variable : Les paiements ajustables fluctuent en fonction des taux d’intérêt (ARM), ou seule la composante intérêt fluctue, mais le versement mensuel reste le même (VRM), offrant des économies potentielles, mais avec plus de risques.

Test de résistance hypothécaire

• But : Le test de résistance hypothécaire permet de s’assurer que l’on peut effectuer des versements même en cas de hausse des taux d’intérêt. Le test de résistance hypothécaire exige que les prêts hypothécaires pour l’achat d’une maison soient admissibles au taux minimum d’admissibilité (TMA).

Étape 4 : Trouver la maison idéale

Identifier vos besoins

• Emplacement : Tenez compte de la proximité à votre lieu de travail, aux écoles et aux commodités.
• Type de propriété : Choisissez entre une maison unifamiliale, un condo ou une maison de ville en fonction de votre style de vie. Les maisons unifamiliales peuvent entraîner des frais d’entretien supplémentaires et des taxes foncières plus élevées, tandis que les condos et les maisons en rangée impliquent des frais de copropriété.

Structures de propriété

• Propriété libre : Vous êtes propriétaire du bâtiment et du terrain.
• Condominium : Vous êtes propriétaire de votre unité et vous partagez les parties communes.
• Coopérative (Co-op): Vous possédez des parts d’une société propriétaire de la propriété, ce qui vous donne le droit d’occuper une unité. Certains prêteurs n’accordent pas de prêts à ce type de structure de propriété, ce qui rend difficile l’obtention d’une hypothèque.

Recherches et visites

• Inspection : Engagez des professionnels qualifiés pour évaluer la structure et l’état de la propriété.
• Analyse du marché : Recherchez des propriétés comparables pour déterminer la valeur de marché par l’intermédiaire de votre agent immobilier.

Étape 5 : Faire une offre et conclure

Faire une offre

• Composantes : Prix d’achat de l’offre, conditions (par exemple, financement, inspection) et date de clôture.
• Négociation : Soyez prêt à négocier les modalités de l’offre avec le vendeur.

Conclusion de la transaction

• Assistance juridique : Faites appel à un avocat ou à un notaire pour examiner les documents et rechercher les titres de propriété.
• Frais de clôture : Prévoyez un budget pour des dépenses comme les droits de cession immobilière, les frais juridiques et les ajustements pour les services publics ou les taxes payés à l’avance.

Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une première maison

En conclusion

Acheter sa première maison au Canada est une étape importante, mais les nombreuses décisions financières et logistiques qui en découlent peuvent aussi sembler accablantes. La clé d’une expérience réussie réside dans une préparation minutieuse, la compréhension de vos finances et l’appui de professionnels expérimentés. En évaluant votre budget, en explorant les mesures incitatives disponibles et en alignant vos objectifs sur des étapes pratiques, vous pouvez vous engager en toute confiance sur la voie de l’accession à la propriété.

Chez nesto, nos experts hypothécaires sont là pour simplifier le processus et vous guider à chaque étape. Nous vous fournissons des outils et des conseils pour vous aider à déterminer votre capacité d’emprunt, à comprendre des programmes comme le Régime d’accession à la propriété et le Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, et à choisir le prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Qu’il s’agisse de choisir entre un taux fixe ou variable ou de comprendre l’impact du test de stress hypothécaire, nous veillons à ce que vous disposiez de toutes les connaissances nécessaires pour prendre les meilleures décisions.

Ne laissez pas les complexités de l’accession à la propriété vous barrer la route. Contactez les experts hypothécaires de nesto pour simplifier votre démarche. De la préapprobation à la clôture, nous nous engageons à vous aider à réaliser vos rêves en toute confiance et sérénité. Laissez-nous vous guider dans l’achat de votre première maison – contactez-nous dès aujourd’hui et faites le premier pas vers la maison de vos rêves.

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