Comment choisir entre investir et rembourser son hypothèque
Rembourser votre prêt hypothécaire vous rapporte exactement votre taux hypothécaire, de façon garantie et après impôt. Investir pourrait rapporter davantage ou moins, et cet écart porte un nom : le risque. Cette seule comparaison règle l’essentiel du débat, et le reste tient à votre terme, à votre situation fiscale et à votre tolérance aux nuits blanches.
C’est l’une des questions que les propriétaires canadiens posent le plus souvent une fois le prêt en place et qu’il reste enfin un peu d’argent à la fin du mois. Il n’existe pas de réponse universelle, mais il existe une façon fiable de trouver la vôtre.
Les grandes lignes
- Chaque dollar versé sur votre prêt hypothécaire produit un rendement garanti, sans risque et après impôt, égal à votre taux hypothécaire, puisque les intérêts sur une résidence principale ne sont pas déductibles au Canada.
- Un placement doit battre votre taux hypothécaire après impôt et après frais pour être plus avantageux, et il comporte un risque que le versement hypothécaire n’a pas.
- Les dettes de consommation à taux élevé passent avant les deux. Aucun portefeuille ne bat de façon fiable ce que facture une carte de crédit.
- Les privilèges de remboursement anticipé sont plafonnés annuellement et se réinitialisent chaque année, alors toute portion non utilisée est perdue plutôt que reportée.
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La question derrière la question
La plupart des gens qui se demandent s’il vaut mieux rembourser l’hypothèque ou investir posent en réalité une question plus précise : que faire d’une somme donnée. Un remboursement d’impôt, une prime, un héritage, ou quelques centaines de dollars par mois qui viennent de se libérer parce qu’un prêt auto est enfin terminé.
Cette formulation change tout. Elle transforme un débat abstrait en problème d’arithmétique à 3 variables. Ce que le prêt vous coûte, ce que la solution de rechange vous rapporte après impôt, et le degré de certitude que vous recherchez. Cet article porte sur cette comparaison. Si vous avez déjà choisi d’attaquer l’hypothèque et voulez les tactiques, notre guide pour devenir libre d’hypothèque plus rapidement détaille la mécanique.
Ce que rapporte vraiment le remboursement de votre prêt
Une somme forfaitaire appliquée directement au capital réduit le solde sur lequel les intérêts sont calculés pour chaque jour qu’il reste au prêt. L’économie correspond à votre taux hypothécaire, et 3 caractéristiques la rendent inhabituelle.
Elle est garantie. Une fois le remboursement anticipé effectué, l’économie d’intérêts est acquise et aucun marché ne peut vous la reprendre. Elle est sans risque comme presque rien ne l’est dans un portefeuille. Et elle est de fait après impôt, puisque les intérêts d’un prêt garanti par votre résidence principale ne sont pas déductibles au Canada. Un dollar d’intérêts évité vaut donc un dollar plein pour votre valeur nette. Le rendement d’un placement, lui, finit généralement par être imposé s’il n’est pas à l’abri.
La conséquence pratique est que la barre à franchir pour investir est plus haute qu’elle en a l’air. Une hypothèque à 4 % ne demande pas à votre portefeuille de battre 4 %. Elle lui demande de battre 4 % après impôt, après frais, et de façon assez fiable pour que vous restiez à l’aise si ce n’était pas le cas.
Ce que rapporte un placement, et ce qu’il coûte
L’argument en faveur du placement repose sur 2 choses que l’hypothèque ne peut pas offrir : la possibilité d’un rendement supérieur et des abris fiscaux qui changent le calcul.
Une cotisation à un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) procure une déduction aujourd’hui et sera imposée au retrait, ce qui est intéressant si votre revenu actuel dépasse nettement celui que vous aurez à la retraite. Notre article sur le REER explique comment la déduction et l’impôt éventuel interagissent. Un compte d’épargne libre d’impôt croît et les retraits sont libres d’impôt, et les droits de cotisation sont rétablis l’année suivante.
Lorsqu’un employeur verse une cotisation équivalente, cette contrepartie constitue un rendement immédiat qu’aucun taux hypothécaire ne peut concurrencer. Y renoncer pour rembourser l’hypothèque est habituellement une erreur.
Le coût, c’est l’incertitude. Les rendements des marchés arrivent de façon inégale, et vous ne choisissez pas l’ordre dans lequel ils se présentent. Un portefeuille qui affiche un bon rendement moyen sur 20 ans peut très bien être en baisse l’année précise où vous avez besoin de l’argent. C’est exactement pourquoi le côté garanti de cette comparaison pèse plus lourd qu’un chiffrier ne le laisse croire.
Quand le remboursement l’emporte
- Votre taux est élevé par rapport à ce que rapporte un placement à faible risque, ce qui rend le rendement garanti réellement concurrentiel.
- La retraite approche et vous voulez que le versement cesse avant que votre revenu change.
- Votre revenu est variable, ou votre emploi est incertain, et un solde plus petit signifie un versement plus petit au renouvellement.
- L’endettement vous empêche de dormir. C’est une variable réelle, et un plan que vous abandonnez dans un mauvais marché ne rapporte rien.
- Vous êtes au début de votre période d’amortissement, quand la portion d’intérêts de chaque versement est à son maximum, et qu’un remboursement anticipé travaille le plus fort.
Quand le placement l’emporte
- Votre taux hypothécaire est bas, ce qui abaisse la barre que le portefeuille doit franchir.
- Votre employeur verse une cotisation équivalente à la retraite, et vous n’en captez pas encore la totalité.
- Vous avez des décennies devant vous, la seule chose qui rende le risque de marché plus tolérable.
- Vous n’avez pas de fonds d’urgence. L’argent immobilisé dans votre maison se récupère difficilement sans le réemprunter, alors les liquidités passent en premier.
- Vos droits de cotisation sont inutilisés, et votre revenu actuel se situe dans une tranche d’imposition élevée.
Une règle de priorité domine tout le reste. Si vous portez un solde de carte de crédit ou une dette non garantie à taux à deux chiffres, elle passe avant les deux options. Et si les soldes sont assez importants pour être structurels plutôt que temporaires, les consolider avec la valeur nette de votre propriété peut coûter bien moins cher en intérêts que de les traîner.
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Comment faire les deux sans trop y penser
Diviser la somme n’est pas un refus de trancher. Pour la plupart des ménages, c’est la meilleure réponse, parce qu’elle capte une part du rendement garanti et une part de la croissance sans faire reposer le résultat sur une prévision.
Si vous prenez cette voie, connaissez la forme de vos privilèges de remboursement anticipé avant de déplacer un dollar. La plupart des hypothèques fermées permettent une somme forfaitaire correspondant à un pourcentage donné du capital initial chaque année, en plus d’une hausse du versement régulier. Chaque prêteur fixe ces limites différemment. L’ACFC explique le fonctionnement des privilèges, et le chiffre qui vous concerne se trouve dans votre contrat hypothécaire. Dépasser la limite transforme un remboursement judicieux en pénalité.
Deux habitudes font l’essentiel du travail sans exiger une décision chaque mois. Passer aux versements accélérés ajoute l’équivalent d’un versement mensuel supplémentaire par année et raccourcit l’amortissement à lui seul. Augmenter le versement régulier d’un pourcentage modeste produit le même effet, plus graduellement. Passez les deux dans une calculatrice de versement hypothécaire pour voir ce que chacune change à la durée réelle de votre remboursement.
Ce qui change au renouvellement
Le renouvellement est le seul moment où une somme forfaitaire n’entraîne aucune pénalité et ne se heurte à aucun plafond. Vous pouvez verser autant que vous le voulez sur le solde à la date d’échéance.
C’est aussi le moment où la comparaison se réinitialise, puisque votre taux change. Un terme qui se renouvelle à un taux nettement plus élevé fait grimper le rendement garanti du remboursement anticipé et fait de l’hypothèque le meilleur usage de vos liquidités. Un terme qui se renouvelle à un taux plus bas produit l’effet inverse. Refaire l’exercice à chaque renouvellement, plutôt que de décider une fois pour toutes, garde la stratégie alignée sur les chiffres réels. Si votre date d’échéance approche, envisagez de renouveler votre hypothèque de façon anticipée avant que les taux bougent de nouveau.
Une précision s’impose. nesto arrange des prêts hypothécaires et ne donne pas de conseils en placement. Le volet investissement de cette décision devrait être confié à un planificateur financier ou à un conseiller autorisé qui voit l’ensemble de votre situation.
Nous sommes curieux…
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Foire aux questions (FAQ) sur le remboursement hypothécaire et le placement
Vaut-il mieux rembourser son hypothèque ou investir au Canada?
Il vaut mieux rembourser son hypothèque quand le taux est élevé par rapport à ce que rapporte un placement comparable à faible risque. Il vaut mieux investir quand le taux est bas, l’horizon long, ou qu’une cotisation patronale à un régime de retraite ou à un REER est offerte. La comparaison à faire oppose votre taux hypothécaire au rendement attendu du placement, après impôt et après frais, puisque les intérêts sur une résidence principale ne sont pas déductibles au Canada.
Rembourser mon hypothèque réduit-il mon versement?
Rembourser votre hypothèque raccourcit habituellement votre amortissement plutôt que de réduire votre versement, parce qu’une somme appliquée au capital laisse le versement régulier inchangé et éteint simplement le solde plus tôt. Votre versement est généralement recalculé au renouvellement, quand le solde réduit est réparti sur l’amortissement restant. C’est à ce moment que vous profitez d’un versement réduit.
Devrais-je utiliser mon remboursement d’impôt REER sur mon hypothèque?
Utiliser votre remboursement d’impôt REER pour rembourser votre hypothèque est une stratégie courante qui capte la déduction et l’économie d’intérêts garantie dans la même année. Elle fonctionne mieux lorsque la cotisation allait de toute façon être faite, et que le remboursement est traité comme un montant inattendu plutôt que comme la raison de cotiser. Un planificateur financier, un fiscaliste ou un conseiller financier peut confirmer si le moment convient à votre situation fiscale.
Puis-je rembourser autant que je veux sur mon hypothèque?
Vous ne pouvez pas rembourser autant que vous le voulez sur une hypothèque fermée. Les privilèges de remboursement anticipé sont plafonnés annuellement en pourcentage du capital initial, et dépasser le plafond déclenche une pénalité. Au renouvellement, toutefois, vous pouvez verser n’importe quel montant sans pénalité. Les hypothèques ouvertes permettent un remboursement illimité en échange d’un taux plus élevé. Vos limites exactes figurent dans votre contrat hypothécaire.
En conclusion
La réponse honnête, c’est que les deux options sont bonnes, rembourser l’hypothèque comme investir. C’est précisément pourquoi cette question suscite autant de débats et si peu de regrets. Un ménage qui rembourse avec constance et un ménage qui investit avec constance finissent tous les deux loin devant celui qui ne fait ni l’un ni l’autre en attendant d’être certain.
Ce qui fait pencher la balance, c’est votre taux hypothécaire, et ce chiffre n’est pas fixé pour la vie. Si votre terme tire à sa fin, les experts hypothécaires autorisés de nesto peuvent vous montrer vos options avant que vous décidiez où va l’argent.
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