Fondamentaux de l'Hypothèque

Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés au Canada?

Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés au Canada?

Table des matières

    Au Canada, les taux d’intérêt sont principalement déterminés par le taux directeur de la Banque du Canada (BDC). Les banques, les prêteurs et les autres institutions financières se basent sur ce taux pour fixer les taux d’intérêt des prêts, des hypothèques et de tous les autres produits de prêt.

    Les taux hypothécaires – fixes et variables – sont plus élevés que le taux directeur de la Banque du Canada ou que les rendements obligataires, car, en tant qu’entreprises, les prêteurs doivent réaliser un bénéfice sur l’argent qu’ils vous prêtent. Il existe également des coûts d’emprunt et des risques supplémentaires qui rendent le prêt hypothécaire plus risqué et plus coûteux. Les prêteurs intègrent donc ces éléments dans le taux d’intérêt qu’ils vous proposent.

    Comprendre les principaux facteurs qui déterminent les taux d’intérêt vous aidera à mieux comparer les scénarios lorsque vous analyserez les taux qui vous sont proposés. Que vous achetiez votre première habitation ou que vous renouveliez ou refinanciez votre prêt hypothécaire, toute variation des taux d’intérêt peut avoir une incidence importante sur le montant que vous paierez en intérêt sur votre prêt hypothécaire.


    Les grandes lignes

    • Le taux directeur de la Banque du Canada détermine les prêts hypothécaires à taux variable, tandis que les rendements obligataires déterminent les prêts hypothécaires à taux fixe.
    • Les taux hypothécaires fixes et variables sont plus élevés que le taux directeur ou les rendements obligataires afin de compenser les risques hypothécaires et les coûts de prêt supplémentaires.
    • La Banque du Canada ajuste son taux directeur 8 fois par an à des dates fixes, ce qui affecte directement les produits de prêts à taux variables et indirectement les produits de prêts à taux fixes.

    Comment les taux hypothécaires sont-ils déterminés au Canada?

    Les taux hypothécaires offerts par les banques et les prêteurs sont déterminés de plusieurs façons, notamment par le taux directeur de la Banque du Canada (BDC) et les rendements obligataires. Des facteurs personnels entrent également en ligne de compte dans la détermination du taux d’intérêt qui vous est offert, comme votre cote de crédit, votre ratio prêt-valeur, le montant de votre mise de fonds, etc.

    Les prêts hypothécaires à taux variable sont directement liés au taux directeur de la Banque du Canada. Lorsque celui-ci fluctue, que ce soit à la hausse ou à la baisse, les institutions financières ajustent leur taux préférentiel en fonction de ce changement. La plupart des institutions financières maintiennent généralement leur taux préférentiel à une différence de + 2,2 % par rapport au taux directeur. 

    Les prêts hypothécaires à taux fixe sont déterminés par les rendements obligataires à l’échéance correspondante, qui sont indirectement influencés par les attentes concernant l’évolution future du taux directeur de la BDC. Le prix des prêts hypothécaires à taux fixe est généralement supérieur de 1 à 2 % au rendement des obligations.

    Qui fixe les taux hypothécaires au Canada?

    Les prêteurs déterminent les taux hypothécaires au Canada et se basent sur le facteur d’influence correspondant. 

    Les prêteurs déterminent les taux hypothécaires fixes en fonction de la tendance des rendements obligataires pour des termes similaires. Étant donné que les prêts hypothécaires comportent plus de risques et de coûts pour le prêteur, ces taux sont fixés à un niveau plus élevé que les rendements afin de compenser ce risque. 

    Les taux hypothécaires variables sont fixés par les prêteurs sur la base de leur taux préférentiel, qui est influencé par le taux directeur de la Banque du Canada. Le taux préférentiel est plus élevé que le taux directeur de la Banque du Canada, ce qui permet d’évaluer les coûts et les risques supplémentaires associés aux prêts hypothécaires afin de les compenser pour le prêteur.  

    Les prêteurs déterminent également le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire en tenant compte de facteurs propres à chacun, comme le terme de votre prêt hypothécaire, la période d’amortissement, le taux préférentiel actuel et les taux affichés au moment de votre demande, le type de prêt hypothécaire et l’utilisation de la propriété concernée. Votre cote de crédit, vos revenus, votre ratio prêt-valeur, votre relation personnelle avec le prêteur et d’autres facteurs peuvent vous permettre de bénéficier d’un rabais plus important que les taux affichés.

    La Banque du Canada et son influence sur les taux hypothécaires

    La Banque du Canada influence les taux hypothécaires par le biais de sa politique monétaire. Son objectif est de contenir l’inflation à 2 % afin de préserver la valeur du dollar canadien. Pour ce faire, elle fixe le taux cible du financement à un jour, connu sous le nom de taux directeur. Ce taux sert de référence pour les taux que les banques, les prêteurs et les institutions financières appliquent à leurs produits de prêts à taux variable.

    Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires?

    L’état de l’économie joue un rôle important dans les taux d’intérêt hypothécaires. L’inflation est le principal déterminant de la stabilité économique et constitue un indicateur économique important qui a un impact sur les taux d’intérêt. 

    La relation entre l’inflation et les taux d’intérêt est souvent parallèle. Lorsque l’inflation est élevée, les taux d’intérêt augmentent pour tenter de la maîtriser. Lorsque l’inflation est faible, les taux d’intérêt diminuent afin de stimuler l’économie.

    Qu’est-ce qui détermine les taux hypothécaires variables?

    Les prêts hypothécaires à taux variable sont déterminés par le taux directeur de la Banque du Canada, qui influence les taux préférentiels. Lorsque le taux directeur fluctue, les taux préférentiels varient en conséquence. La plupart des prêteurs déterminent le taux préférentiel sur la base du taux directeur + 2,2 %. Le taux préférentiel est le taux que les prêteurs utilisent pour fixer leurs taux affichés.

    Les taux affichés combinent le taux préférentiel plus (+) ou moins (-) points de pourcentage supplémentaires. Par exemple, vous pouvez voir un taux d’intérêt variable annoncé comme étant le taux préférentiel + 0,5 %, ce qui signifie que vous devrez payer le taux préférentiel actuel majoré de 0,5 %, ou le taux préférentiel – 0,5 %, ce qui signifie que vous devrez payer le taux préférentiel actuel minoré d’un rabais de 0,5 %.

    Qu’est-ce qui détermine les taux hypothécaires fixes?

    Les hypothèques à taux fixe sont déterminées par les rendements obligataires pour des termes comparables (les taux fixes de 5 ans suivront les tendances des rendements obligataires de 5 ans). Historiquement, le prix des hypothèques à taux fixe a toujours été supérieur de 1 à 2 % aux rendements obligataires. Si le rendement actuel des obligations de 5 ans est de 4 %, on peut s’attendre à ce que les taux des prêts hypothécaires fixes de 5 ans se situent entre 5 % et 6 %.

    Les obligations d’État sont généralement négociées en prévision des annonces de taux de la Banque du Canada. Voici comment cela s’explique : 

    Si l’inflation est élevée et que nous anticipons de mauvaises nouvelles, les prix des obligations vont probablement chuter et leurs rendements vont augmenter. Dans ce cas, vous pouvez vous attendre à ce que les taux d’intérêt augmentent puisqu’ils sont influencés par les rendements obligataires et non par les prix.

    Si l’inflation est faible et que nous anticipons de bonnes nouvelles, les prix des obligations vont probablement augmenter et leurs rendements vont baisser. Dans ce cas, vous pouvez vous attendre à ce que les taux d’intérêt diminuent puisqu’ils sont influencés par les rendements obligataires et non par les prix.

    Les prix des obligations sont inversement proportionnels à leurs rendements. Lorsque les rendements des obligations nouvellement émises augmentent, les prix des obligations existantes baissent afin de les rendre plus intéressantes pour les acheteurs potentiels. Lorsque les rendements des obligations nouvellement émises diminuent, les prix des obligations existantes augmentent, de sorte que les vendeurs sont dédommagés pour avoir renoncé à des rendements plus élevés sur leurs obligations.

    Comment les taux d’intérêt influencent-ils l’abordabilité du logement?

    Les taux d’intérêt sont inversement proportionnels à l’abordabilité du logement, bien que d’autres facteurs puissent jouer un rôle atténuant. Indépendamment de la tendance des taux d’intérêt dans une économie donnée, l’offre et la demande de logements influencent davantage les prix de l’immobilier.

    Quand les taux d’intérêt augmentent, les acheteurs qui ont besoin d’un prêt hypothécaire pour financer leur achat sont moins à même de le faire. L’augmentation des taux d’intérêt entraîne une hausse des coûts d’emprunt, ce qui se traduit par une augmentation des versements hypothécaires. Des taux d’intérêt plus élevés érodent le pouvoir d’achat. À son tour, la demande de logements peut également diminuer, car moins d’acheteurs sont admissibles à un prêt hypothécaire. 

    Pour un solde hypothécaire de 100 000 $ sur une période d’amortissement de 25 ans, votre versement hypothécaire mensuel augmentera d’environ 15 $ chaque fois que les taux d’intérêt augmenteront de 25 points de base (ce qui équivaut à 0,25 %).

    En voici un exemple :

    • Si vous détenez un prêt hypothécaire de 500 000 $, amorti sur 25 ans et assorti d’un taux d’intérêt hypothécaire fixe de 5,14 %, vous paierez environ 2 964 $ en versements hypothécaires mensuels. 
    • Si les taux d’intérêt augmentent de 1 % pour atteindre 6,14 %, vos versements hypothécaires mensuels passeront à environ 3 266 $. Cela signifie que vous payez environ 302 $ de plus par mois.

    Lorsque les taux d’intérêt diminuent, le coût de l’emprunt diminue également, ce qui se traduit par des versements hypothécaires moins élevés. La baisse des taux d’intérêt augmente votre pouvoir d’achat. En contrepartie, la demande de logements peut augmenter, car davantage d’acheteurs entrent sur le marché et peuvent plus facilement prétendre à un prêt hypothécaire. 

    Par conséquent, comme les prêts au service de la dette deviennent moins chers, les risques inhérents pour les prêteurs diminuent en même temps que les taux d’intérêt, ce qui augmente la liquidité (disponibilité de l’argent) dans l’économie.

    L’impact de la baisse des taux d’intérêt sur l’économie

    Lorsque l’inflation est trop faible, la Banque du Canada réduit le taux directeur, ce qui incite les banques, les prêteurs et les institutions financières à faire de même et à réduire leurs taux d’intérêt. La baisse des taux d’intérêt stimule l’économie en encourageant les emprunts et les dépenses. 

    Plus d’emprunts et de dépenses dans l’économie signifient une plus grande demande de biens et de services. Cela fait augmenter le coût d’achat de ces biens, car la demande accrue rend plus difficile le maintien d’une offre régulière. Cela peut provoquer des pressions inflationnistes et finalement augmenter le taux d’inflation, relançant ainsi le cycle économique que le Canada a connu historiquement tous les 5 à 7 ans.

    L’impact de la hausse des taux d’intérêt sur l’économie

    Lorsque l’inflation est trop élevée, la Banque du Canada augmente le taux directeur afin d’encourager les banques, les prêteurs et les institutions financières à augmenter leurs taux d’intérêt. Des taux d’intérêt plus élevés découragent les emprunts et les dépenses dans le but de refroidir le marché et de maîtriser l’inflation. Des taux d’intérêt plus élevés réduisent le revenu disponible et limitent la croissance. 

    Une baisse d’emprunts et de dépenses dans l’économie se traduit par une baisse de la demande pour les biens et les services. La baisse de la demande permet d’équilibrer l’offre et d’augmenter les prix plus graduellement ou de les diminuer (soldes) afin d’encourager la demande. Cela tend à atténuer les pressions inflationnistes et à réduire l’inflation. 

    Des taux d’intérêt plus élevés peuvent parfois conduire à une récession s’ils sont augmentés trop rapidement sans laisser à l’économie le temps de reprendre son souffle.

    Consultez le calendrier des annonces de révision du taux de la Banque du Canada pour suivre l’évolution des taux hypothécaires

    La Banque du Canada ajuste son taux directeur 8 fois par an, à des dates fixes. Lorsque le taux directeur est ajusté, les banques, les prêteurs et les institutions financières ajustent leurs taux préférentiels en conséquence, ce qui affecte les produits de prêts à taux variables.

    Vous trouverez ci-dessous les dates des annonces de révision du taux directeur de la BDC en 2023 et 2024.

    Calendrier 2023 taux directeurs de la BDC  Calendrier 2024 taux directeurs de la BDC 
    25 janvier  24 janvier
    8 mars 6 mars
    12 avril 10 avril
    7 juin 5 juin
    12 juillet 24 juillet
    6 septembre 4 septembre
    25 octobre 23 octobre
    6 décembre 11 décembre

    Comment fixe-t-on les taux des tests de stress hypothécaires?

    Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) fixe les taux des tests de stress hypothécaires afin d’évaluer si vous serez en mesure de continuer à effectuer vos versements hypothécaires si vous êtes confronté à des difficultés financières. Les règles relatives aux tests de stress fixent un taux minimum admissible qui est actuellement de 5,25 % (le « plancher ») ou le taux de votre contrat majoré de 2 % (le « tampon »), le plus élevé des deux étant retenu.

    Le plancher de 5,25 % est le taux fixé pour tenir compte des risques que les fluctuations économiques comportent pour l’emprunteur. Ce taux est fixé à la suite de l’analyse par le BSIF des diverses vulnérabilités financières des emprunteurs et des institutions financières sous réglementation fédérale qui pourraient entraîner des défauts de paiement des prêts hypothécaires ou menacer le système financier. 

    La marge de sécurité fixée par le BSIF à + 2 % du taux de votre contrat permet de vérifier que les emprunteurs peuvent faire face à des changements de leur situation financière, tels que l’augmentation des taux hypothécaires ou des variations de revenus.

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre section foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires afin de vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

    Comment les taux d’intérêt hypothécaires sont-ils déterminés au Canada?

    Les taux d’intérêt hypothécaires sont principalement déterminés par le taux directeur de la Banque du Canada (BDC). Les prêts hypothécaires à taux fixe suivent les tendances des rendements obligataires pour des termes similaires. Les rendements obligataires sont indirectement influencés par les prévisions du marché concernant le taux directeur de la BDC. Les prêts hypothécaires à taux variable sont ajustés en fonction du taux préférentiel du prêteur, qui est fixé par rapport au taux directeur de la BDC majoré d’une marge, généralement de 2,2 %.

    Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable?

    Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe sur tout le terme du prêt hypothécaire. Cela signifie que les composantes d’intérêt et de capital de votre versement restent les mêmes pendant tout le terme de votre prêt. Les taux fixes sont déterminés par des rendements obligataires comparables, ce qui signifie qu’un prêt hypothécaire à taux fixe de 5 ans suivra la tendance des rendements obligataires de 5 ans. Un prêt hypothécaire à taux variable a un taux d’intérêt qui peut fluctuer au cours du terme du prêt hypothécaire. Cela signifie qu’en fonction du type de prêt hypothécaire variable que vous avez contracté, la part d’intérêt s’ajustera en fonction de la variation du taux d’intérêt. Les prêts hypothécaires à taux variable sont déterminés par le taux directeur de la Banque du Canada, ce qui signifie que les taux préférentiels suivent les variations du taux directeur.

    Quels sont les facteurs qui influencent les taux hypothécaires au Canada?

    L’économie, et plus particulièrement l’inflation, est l’un des principaux facteurs qui affectent les taux hypothécaires au Canada. Cela est dû à la politique monétaire, dans le cadre de laquelle la Banque du Canada ajuste son taux directeur à la hausse ou à la baisse afin de contrôler l’inflation et de l’amener à l’objectif de 2 %. 

    Lorsque le taux directeur est ajusté, les banques ajustent leur taux préférentiel sur les produits hypothécaires variables en fonction de cet ajustement. Comme les rendements obligataires sont indirectement influencés par l’évolution attendue du taux directeur de la Banque du Canada, ces changements auront également une incidence indirecte sur les prêts hypothécaires à taux fixe.

    À quelle fréquence les taux hypothécaires changent-ils?

    Les taux hypothécaires fixes varient en fonction du rendement des obligations correspondantes, qui change quotidiennement. Les remises sur les nouveaux taux hypothécaires variables peuvent changer aussi souvent que le coût de l’activité et le risque changent pour un prêteur. Toutefois, si l’on se base sur les décisions de la Banque du Canada en matière de taux directeur, directement corrélées aux taux préférentiels des prêteurs, les prêts hypothécaires à taux variable existants peuvent être modifiés jusqu’à huit fois par année.

    En conclusion 

    Le taux directeur de la Banque du Canada et les rendements obligataires influencent le coût des prêts hypothécaires. Chaque fois que la Banque du Canada modifie son taux directeur, cela se répercute sur les prêts hypothécaires à taux variable, qui réagissent rapidement à ce changement. 

    En revanche, les taux fixes varient en fonction des rendements obligataires et sont plus lents à s’ajuster. En fonction des conditions du marché, les taux hypothécaires peuvent augmenter ou diminuer à tout moment, c’est pourquoi il est conseillé aux emprunteurs de suivre de près l’évolution de l’économie.

    Bien que personne ne puisse prédire ce que l’avenir nous réserve ou la direction que prendront les taux hypothécaires, il est essentiel de savoir comment ces taux sont influencés pour prendre des décisions financières intelligentes et avisées. Contactez les experts hypothécaires de nesto pour savoir comment nous pouvons vous aider à obtenir un financement pour votre nouvelle propriété ou à réduire votre taux de renouvellement.


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