L’achat d’une propriété est l’une des plus importantes décisions financières de notre vie. Lorsqu’on obtient un prêt hypothécaire, le bien hypothéqué sert de garantie pour protéger les intérêts du prêteur en cas de défaut de paiement. Cette protection est communément appelée subsidiaire. Une hypothèque subsidiaire est un type de garantie enregistrée par un prêteur sur une propriété. À la différence d’un prêt hypothécaire traditionnel, ou d’une charge standard ou conventionnelle, une charge hypothécaire subsidiaire garantit le montant emprunté et toute autre dette ou tout crédit supplémentaire contractés par l’emprunteur. Cela signifie que la totalité de la dette immobilière de l’emprunteur envers le prêteur peut être garantie par une seule charge.

Les charges collatérales offrent certains avantages aux prêteurs et aux emprunteurs, mais elles sont également complexes et difficiles à bien comprendre. Dans cet article, nous verrons en quoi une hypothèque subsidiaire diffère d’une hypothèque standard ou conventionnelle. Que vous fassiez votre entrée sur le marché immobilier ou que vous soyez un investisseur immobilier expérimenté, le fait de comprendre les charges hypothécaires subsidiaires peut vous aider à prendre de meilleures décisions concernant votre financement hypothécaire.

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Points saillants

• Une hypothèque standard ou conventionnelle permet des financements secondaires, tels que des prêts hypothécaires de second rang.
• Les hypothèques subsidiaires peuvent être rentables et faire gagner du temps tant pour les emprunteurs que pour les prêteurs.
• Les hypothèques subsidiaires peuvent également être plus coûteuses que les hypothèques standard, car elles doivent être libérées avant d’être transférées ou passées à un autre prêteur.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque à charge standard?

Une hypothèque à charge standard consiste pour le prêteur à enregistrer une charge légale sur le bien hypothéqué. Cette charge donne au prêteur un droit légal sur le bien si l’emprunteur manque à ses obligations. La charge est enregistrée avec des conditions spécifiques, ainsi que le taux contractuel, auprès du bureau du registre foncier. Les prêts hypothécaires à charge standard sont également connus sous le nom de prêts hypothécaires conventionnels ou prêts hypothécaires à charge conventionnelle.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque à charge standard ou conventionnelle

L’un des plus grands avantages d’une hypothèque à charge standard est qu’elle offre au prêteur une plus grande flexibilité sur les conditions du prêt. De plus, les prêteurs sont disposés à prendre le risque d’accorder une deuxième hypothèque sur charge standard ou conventionnelle, si le client a besoin de retirer des fonds propres sans avoir à payer la pénalité de libération de la première hypothèque. Une hypothèque sur charge standard est aussi plus facile à transférer sur une nouvelle prêteur. Étant donné que la charge standard est enregistrée contre la propriété, l’hypothèque peut être transférée sous la forme d’un échange/transfert au moment du renouvellement avec un nouveau prêteur.

Le prêt hypothécaire à charge standard présente toutefois quelques inconvénients. Les hypothèques à charge standard peuvent être moins flexibles que les autres types d’hypothèques. Étant donné que le prêteur a une charge légale sur la propriété, l’emprunteur peut avoir des options limitées pour apporter des modifications au prêt ou accéder à des fonds supplémentaires. Vous voulez en savoir plus sur les prêts hypothécaires conventionnels? Consultez cet article sur le blogue de nesto.

Qu’est-ce qu’une hypothèque subsidiaire?

Au Canada, une hypothèque subsidiaire est un type d’hypothèque où le prêteur enregistre une charge légale contre la propriété pour un montant total dépassant le montant réel du prêt hypothécaire. Cela signifie que la totalité de la dette de l’emprunteur envers le prêteur peut être garantie par une seule charge, y compris le prêt hypothécaire et toute autre dette ou tout crédit que l’emprunteur peut contracter. La notion d’hypothèque subsidiaire, par définition, peut être un peu plus compliquée à expliquer qu’un prêt hypothécaire conventionnel ou standard.

Une hypothèque subsidiaire peut également être appelée prêt sur la valeur domiciliaire ou prêt à la demande. Ces autres appellations permettent de mieux comprendre les avantages de l’hypothèque subsidiaire. Une fois la sûreté inscrite en tant qu’hypothèque sur une propriété, l’emprunteur peut réadmettre le prêt dans ses limites. Jusqu’à ce que le prêteur la libère, l’hypothèque subsidiaire reste intacte, même si les dettes garanties par elle sont remboursées. Cela permet de mettre en place de nouveaux prêts ou de nouvelles lignes de crédit garantis (comme une marge de crédit hypothécaire) sur demande – sans avoir à passer par un processus d’évaluation ou d’approbation du crédit.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque subsidiaire

L’un des plus grands avantages d’une hypothèque avec charge subsidiaire est qu’elle offre aux emprunteurs une plus grande souplesse pour accéder à des fonds supplémentaires. Étant donné que la charge garantit non seulement le prêt hypothécaire initial, mais aussi toute autre dette ou tout crédit que l’emprunteur pourrait contracter, les emprunteurs peuvent accéder à des fonds supplémentaires sans avoir à passer par le processus légal d’enregistrement d’une nouvelle charge sur la propriété. De plus, le fait que ce prêt hypothécaire soit sur la valeur domiciliaire permet aux emprunteurs d’accéder à des fonds supplémentaires au besoin, jusqu’à une limite de crédit prédéterminée. À mesure que l’emprunteur rembourse le prêt hypothécaire et augmente la valeur nette de la propriété, il peut continuer à accéder à des fonds supplémentaires par le biais de la partie crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire) de l’hypothèque.

Le fait que l’hypothèque subsidiaire soit en lien avec la valeur domiciliaire donne aux emprunteurs une plus grande souplesse dans la gestion de leurs finances. Vu que la partie crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire) du prêt hypothécaire peut être utilisée à n’importe quelle fin, les emprunteurs peuvent financer des rénovations, rembourser des dettes à intérêt élevé ou couvrir des dépenses imprévues. De plus, l’hypothèque subsidiaire peut aider les emprunteurs à économiser de l’argent sur les frais d’intérêt. Comme la partie crédit renouvelable du prêt hypothécaire (marge de crédit hypothécaire) comporte généralement un taux d’intérêt variable lié au taux préférentiel, les emprunteurs peuvent profiter d’un taux d’intérêt plus bas au fil du temps. La possibilité de transformer entièrement ou partiellement une partie du crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire) en un prêt hypothécaire (prêt à terme) fait également de l’hypothèque subsidiaire un produit très intéressant. Un prêt à terme, comme un prêt hypothécaire, comporte un début et une fin en fonction de son calendrier de remboursement du capital et de l’intérêt du prêt hypothécaire.

Les prêts hypothécaires à charge subsidiaire présentent également certains inconvénients potentiels. Par exemple, il n’est pas possible de changer de prêteur puisque la charge est enregistrée pour le montant total de la dette et non simplement pour le montant du prêt hypothécaire. Pour s’acquitter de ce type de charge, il faut changer de prêteur.

Autre inconvénient, les hypothèques à charge subsidiaire sont assorties de frais de mise en place ou de décharge plus élevés que les prêts hypothécaires standard ou conventionnels. Lors du renouvellement d’un prêt hypothécaire, la plupart des prêteurs ne couvriront pas les frais de transfert d’une hypothèque à charge subsidiaire – ou les frais de libération pour quitter un prêteur.
Une charge subsidiaire peut être enregistrée jusqu’à 125 % de la valeur de la propriété, ce qui peut être à la fois un avantage et un inconvénient. Cela peut être avantageux si la valeur de votre propriété augmente avec le temps. Vous pourriez alors refinancer votre propriété sans avoir à payer pour de nouveaux documents juridiques, tant que 80 % (limite du rapport prêt-valeur de tous les prêts hypothécaires conventionnels) de la nouvelle valeur de votre propriété sont dans les limites de la valeur enregistrée de la charge. Cela peut cependant constituer un risque de surendettement. Votre portion de crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire) peut être établie avec une augmentation automatique de la limite au fur et à mesure que le capital est remboursé sur votre prêt hypothécaire (prêt à terme) dans le cadre de la charge subsidiaire. Vous voulez en savoir plus sur les charges subsidiaires? Consultez cet article sur le blogue de nesto.

Hypothèque subsidiaire ou standard : Un aperçu de leurs particularités

Voici un tableau permettant de comparer les points communs et les différences entre une hypothèque subsidiaire et une hypothèque conventionnelle.

	En quoi c’est important	Charge conventionnelle	Charge subsidiaire	Commun aux deux types d’hypothèque
Limite d’emprunt	Pour gérer la capacité d’emprunt sur la propriété.	Le montant initial du prêt hypothécaire ne peut pas être reconduit une fois remboursé.	La limite initiale est réavancée sous forme de produit supplémentaire ou de crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire).	Le prêt hypothécaire (prêt à terme) ne peut pas être augmenté.
Frais	Les frais de libération et d’enregistrement peuvent varier.	Les frais de libération peuvent aller de 100 $ à 150 $, en plus des frais d’enregistrement du titre. Le prêteur couvre les nouveaux frais de prêt hypothécaire standard (200 $ à 500 $) pour les transferts.	Les frais de libération peuvent aller de 200 $ à 300 $, en plus des frais d’enregistrement du titre. L’emprunteur paie de nouveaux frais de prêt hypothécaire en garantie (1 000 $ à 1 500 $). Ou le prêteur peut couvrir ceux-ci en augmentant légèrement le taux hypothécaire.	Les frais du bureau d’enregistrement des titres sont les mêmes.
Processus	Processus en ligne n’est pas toujours accessible.	Peut être effectué en ligne si le prêt hypothécaire est transféré lors du renouvellement auprès d’un nouveau prêteur.	Peut nécessiter une signature en personne avec un expert juridique ou à la banque/chez le prêteur où le financement est mis en place.	Selon le prêteur, peut requérir une visite en personne pour confirmer l’identité et la vérification diligente.
Limites de la convention	Qui peut être coemprunteur, et comment l’hypothèque les affecte-t-elle?	Limité à 4 personnes sur une hypothèque. L’une de ces personnes peut être une société si les autres personnes sur l’hypothèque agissent comme garantie. Ils peuvent être copropriétaires en commun (&) ou copropriétaires avec droit de survie (/).	Limité à 2 individus, qui doivent être des personnes physiques et non des sociétés. Ils doivent être copropriétaires avec droit de survie. Si une personne meurt, le titre et les obligations passent à l’autre.	s/o
Limites d’enregistrement	Comment et combien peut-on emprunter?	Limite maximale de 95 % de la valeur de la propriété pour les prêts hypothécaires assurés (prêt hypothécaire à ratio élevé avec prime d’assurance payée par l’emprunteur). Limité à un seul produit hypothécaire standard (prêt à terme).	Limite maximale de 80 % de la valeur de la propriété pour un prêt hypothécaire conventionnel (non assuré avec mise de fonds de 20 %). La charge peut être enregistrée jusqu’à 125 % de la valeur de la propriété. Aucune limite sur le nombre de produits, sauf ceux que le prêteur a mis en place.	L’hypothèque est toujours limitée au montant admissible en fonction du revenu et de la valeur de la propriété.
Flexibilité	Possibilité d’atténuer les effets d’un changement de situation financière.	Possibilité de renouveler le prêt hypothécaire par anticipation sans pénalité. Le renouvellement anticipé prolongera le terme et modifiera le taux d’intérêt et le paiement mensuel.	Possibilité d’apporter des changements dans la limite des frais enregistrés. Possibilité d’établir une nouvelle ligne de crédit renouvelable (marge de crédit hypothécaire) pour effectuer des remboursements anticipés sur le prêt à terme (hypothèque), réduisant ainsi la pénalité. On peut la réduire en remboursant le prêt hypothécaire à un taux plus élevé pour mettre en place un autre prêt hypothécaire à un taux plus bas si les taux ont baissé depuis la mise en place du prêt hypothécaire initial en garantie.	s/o

Procédure d’obtention d’une hypothèque subsidiaire ou standard

Dans cette section, nous allons examiner toutes les étapes relatives à la souscription d’une hypothèque conventionnelle et en quoi elles diffèrent de celles relatives à l’obtention d’une hypothèque subsidiaire.

PRÉPARATION – Cette étape initiale sert davantage à analyser votre situation financière qu’à fixer un taux. Il est essentiel de comprendre que lorsqu’un prêteur fixe un taux pour vous à ce stade-ci (préapprobation), celui-ci sera plus élevé pour tenir compte du risque que représente la mise de côté de fonds pour votre prêt hypothécaire. Les prêteurs ayant les taux les plus bas, comme nesto, utiliseront leur propre argent pour maintenir leurs taux bas au lieu d’offrir un taux fixe à l’étape de la préapprobation. Les prêteurs évalueront votre situation financière pour vous permettre d’obtenir un prêt hypothécaire sans blocage de taux (préapprobation). Cela signifie que vous aurez une idée précise de votre capacité financière en fonction de votre situation actuelle, avec la possibilité de bloquer votre taux une fois que vous aurez trouvé votre propriété (approbation). Que vous soyez admissible à un prêt hypothécaire conventionnel ou à un prêt subsidiaire, tous les prêteurs vous soumettront à un test de résistance, vérifieront votre cote de crédit et examineront votre dossier de crédit pour déterminer le risque que vous représentez.

RECHERCHE – En plus d’une propriété, vous chercherez un agent immobilier, un notaire et une multitude de documents. À l’étape de la préapprobation, un expert en prêts hypothécaires vous aidera à comprendre approximativement le montant du prêt hypothécaire auquel vous serez admissible et quels documents seront nécessaires pour confirmer le montant de la mise de fonds, les frais de clôture et votre revenu. Cette étape vous préparera à la collecte de documents – des documents supplémentaires seront nécessaires une fois que vous aurez trouvé votre propriété (contrat d’achat, MLS, copie de la traite de dépôt libellée au compte en fiducie du notaire).

Vous aurez également besoin des coordonnées de l’agent immobilier et du notaire pour l’étape suivante. Si vous achetez votre propriété directement du vendeur (vente privée), vous aurez besoin d’une copie de l’avis d’imposition le plus récent au lieu de la liste MLS et des coordonnées de l’agent immobilier. Dans le cas d’une vente privée, selon la province, vous et le vendeur pouvez être tenus de faire appel à des notaires différents pour la vérification diligente du côté du prêteur.

APPROBATION – Vous avez maintenant trouvé la propriété sur laquelle vous voulez faire une offre. Vous pouvez communiquer avec votre expert en prêts hypothécaires pour confirmer toute divergence (par exemple, si vous avez reçu un bonus au travail). Il vous faudra également confirmer le prix d’achat, le montant de la mise de fonds, la superficie en pieds carrés, les taxes et les frais de copropriété ou d’entretien, s’il y a lieu, qui devraient tous figurer sur l’inscription MLS. Il faudra alors fournir le contrat d’achat et d’autres documents de vérification diligente afin de procéder à l’approbation de votre prêt hypothécaire. Si vous avez posé des conditions relatives à l’inspection, vous disposez généralement de cinq jours pour la réaliser avant que vos conditions ne soient levées.

INSTRUCTION – Vous avez presque terminé et êtes sur le point de recevoir les clés de votre nouvelle propriété. À ce stade, le prêteur aura besoin de votre renonciation aux conditions de financement – officiellement connue sous le nom d’avis d’exécution. Cela signifie que vous avez officiellement conclu votre contrat d’achat de la propriété. Une fois que le prêteur est en possession de votre avis d’exécution et de tout autre document manquant, il demandera à votre notaire de commencer à préparer vos documents juridiques. Des documents manquants ou des relevés bancaires supplémentaires peuvent être nécessaires pour satisfaire à l’obligation de diligence en matière de lutte contre le blanchiment d’argent concernant la source des fonds. En général, il est préférable de laisser le plus de temps possible à votre notaire pour qu’il puisse effectuer ses vérifications. Des problèmes peuvent toutefois survenir, et si vous le prévenez à temps, vous devriez pouvoir procéder à la clôture dans les cinq jours suivant l’instruction.

CLÔTURE – C’est à ce stade-ci que vous deviendrez propriétaire. Cela peut nécessiter une signature chez le notaire – voire une visite au bureau/à l’agence du prêteur. De nombreuses banques proposent de facto des prêts hypothécaires avec charge subsidiaire – surtout si votre mise de fonds est supérieure à 20 %. Avant ce processus, il est essentiel d’avoir une conversation avec votre expert en prêts hypothécaires et votre notaire pour vous assurer que vous obtenez le type de charge hypothécaire qui convient à votre situation. Il serait prudent d’obtenir un avis juridique concernant votre relation avec votre partenaire pour le prêt hypothécaire. Par exemple, si vous n’êtes pas mariés, mais que vous achetez une propriété ensemble, vous souhaiterez peut-être être locataires en commun (chacun possède la moitié de la propriété) plutôt que co-propriétaires (les deux parties possèdent la propriété). Ce choix peut limiter votre capacité d’acheter une propriété avec une hypothèque à charge subsidiaire.

Foire aux questions (FAQ)

En conclusion

Les prêts hypothécaires à charge subsidiaire peuvent être utiles pour les emprunteurs qui recherchent une plus grande flexibilité pour accéder à des fonds supplémentaires. Les emprunteurs doivent tenir compte des avantages et des inconvénients potentiels de ce type de prêt avant de prendre une décision. Un expert en prêts hypothécaires peut vous aider à mieux comprendre les options qui s’offrent à vous et à prendre des décisions éclairées concernant votre financement hypothécaire.

Il peut être tentant d’opter pour un prêt hypothécaire subsidiaire, mais pour la plupart des propriétaires, un prêt conventionnel offre la simplicité et l’abordabilité dont ils ont besoin. Grâce à sa souplesse et à sa facilité d’utilisation, il n’est pas surprenant qu’il s’agisse de l’un des prêts hypothécaires les plus populaires aujourd’hui – vous pouvez donc être rassuré en sachant que vos besoins sont couverts.

Pour les travailleurs autonomes, l’hypothèque subsidiaire offre une certaine souplesse en matière de liquidités pour les opérations commerciales, les besoins liés au train de vie et les investissements. Bien entendu, la prudence est de mise lorsque vous souscrivez votre hypothèque avec ce type de charge; toutefois, avec les conseils appropriés de spécialistes compétents, elle peut s’avérer avantageuse à bien des égards.Nous offrons des taux hypothécaires parmi les plus bas du marché pour vous aider à économiser davantage et à vous qualifier pour le bon prêt hypothécaire. Contactez l’un de nos courtiers en prêts hypothécaires sans commission pour savoir si un prêt hypothécaire subsidiaire ou conventionnel est la meilleure option pour vous.

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