Une hypothèque subsidiaire permet aux propriétaires d’emprunter davantage sur la valeur de leur propriété, sans avoir à la refinancer. La principale différence par rapport à une hypothèque conventionnelle enregistrée comme charge standard est que ces prêts sont enregistrés pour le montant exact. En revanche, les prêteurs inscrivent une hypothèque subsidiaire à un montant supérieur à celui du prêt initial. Cela offre une certaine flexibilité, permettant aux emprunteurs d’accéder à la valeur nette de leur maison au fur et à mesure qu’ils remboursent le solde de leur hypothèque ou que la valeur de la propriété augmente.

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Les grandes lignes

• Une hypothèque subsidiaire offre une certaine souplesse en vous permettant d’emprunter davantage au fur et à mesure que votre valeur nette ou la valeur de votre maison augmente.
• Changer de prêteur peut être plus coûteux en raison des frais de mainlevée dans le cas d’une inscription d’hypothèque subsidiaire.
• Ce type d’hypothèque ne permet pas de financement secondaire derrière l’hypothèque de premier rang sur le titre de votre propriété.

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Comment fonctionne une hypothèque subsidiaire?

Une hypothèque subsidiaire permet d’utiliser votre maison comme garantie pour plusieurs prêts, y compris des marges de crédit, des prêts personnels et même des prêts automobiles. Contrairement à une hypothèque conventionnelle, où le prêt est enregistré en tant que charge standard et réduit au fur et à mesure que vous le remboursez, une hypothèque subsidiaire est réavançable. Le prêteur peut enregistrer une charge de garantie jusqu’à 125 % de la valeur de votre propriété, ce qui vous permet d’emprunter davantage à tout moment après la clôture de la transaction, sans avoir à refinancer.

Par exemple, si votre maison est évaluée à 400 000 $, un prêteur peut enregistrer votre hypothèque jusqu’à 500 000 $ (125 % de 400 000 $). Bien que vous ne puissiez emprunter que 320 000 $ au départ (mise de fonds de 20 %), cette formule vous permet d’emprunter davantage par la suite, sans refinancement. Ultérieurement, vous pourrez emprunter jusqu’à 500 000 $ sans enregistrer une nouvelle charge pour le montant supérieur si la valeur de la propriété augmente encore de 225 000 $ à 625 000 $ (500 000 $ x 80 %) et si vous pouvez prétendre au montant hypothécaire plus élevé.

Cet emprunt supplémentaire peut se faire par le biais d’une marge de crédit hypothécaire, d’une autre hypothèque dans le cadre de la même charge subsidiaire, de prêts personnels ou même d’une carte de crédit garantie par la valeur de votre maison. Cette flexibilité supplémentaire peut être bénéfique, mais elle signifie également que la charge hypothécaire enregistrée ne permet pas de financement secondaire derrière votre première hypothèque.

Hypothèque subsidiaire et hypothèque conventionnelle

L’une des principales différences entre une hypothèque subsidiaire et une hypothèque conventionnelle est la manière dont le prêt est enregistré. Dans le cas d’une hypothèque conventionnelle, le prêt est enregistré en tant que charge standard et uniquement pour le montant de l’hypothèque, ce qui facilite le passage d’un prêteur à l’autre. Une hypothèque subsidiaire est enregistrée pour un montant supérieur à celui de l’hypothèque, ce qui rend plus difficile le transfert à un autre prêteur sans avoir à payer la mainlevée de l’hypothèque.

De nombreux prêteurs n’autorisent généralement pas le transfert ou la cession d’une garantie hypothécaire. Par conséquent, si vous détenez une hypothèque subsidiaire, vous ne pouvez la faire « libérer » que par votre prêteur actuel. Cette procédure consiste à annuler l’hypothèque existante et à la rembourser avec des fonds provenant d’un autre prêteur où votre hypothèque est transférée. Contrairement aux hypothèques conventionnelles, qui sont constituées sous forme d’enregistrements de charges standard, il ne s’agit pas d’un simple transfert.

Principales différences

• Montant de l’enregistrement : Les hypothèques subsidiaires sont enregistrées pour un montant allant jusqu’à 125 % de la valeur de la propriété. Les hypothèques conventionnelles sont enregistrées strictement pour le montant de l’hypothèque, qui diminue avec chaque versement hypothécaire.
• Flexibilité : Les hypothèques subsidiaires permettent aux emprunteurs d’accéder à des fonds supplémentaires sans refinancement, alors que les hypothèques conventionnelles nécessitent un refinancement et une requalification pour emprunter davantage.
• Changement de prêteur : Le transfert d’une hypothèque subsidiaire à un autre prêteur peut être coûteux, alors que les hypothèques conventionnelles sont plus faciles à transférer à la fin du terme de l’hypothèque, car elles sont enregistrées comme des hypothèques à charge standard.

Les avantages d’une hypothèque subsidiaire

Possibilité d’emprunter davantage  – Une hypothèque subsidiaire vous permet d’emprunter davantage sans avoir à refinancer. Cela peut être utile pour rénover votre maison, en vous donnant un accès rapide et facile à plus de liquidités.

Pas de réévaluation nécessaire – Avec une hypothèque subsidiaire, vous pouvez accéder à la valeur nette de votre maison au fur et à mesure que vous remboursez votre prêt sans avoir à vous requalifier ou à obtenir une nouvelle évaluation, tant que vous empruntez sans dépasser votre limite globale approuvée. Il est donc plus facile et plus rapide d’emprunter qu’avec une hypothèque conventionnelle.

Consolidation de dettes – Les hypothèques subsidiaires peuvent vous aider à consolider divers types de dettes (p. ex. prêts personnels, prêts automobiles) en une seule. Cela signifie que tous les prêts sont garantis par votre maison, ce qui peut vous permettre d’obtenir des taux d’intérêt plus bas sur des facilités de crédit qui comportent généralement des taux plus élevés lorsqu’elles ne sont pas garanties.

Protection juridique – Dans la plupart des provinces, si une personne ou une société tente de déposer un privilège ou une charge, comme un avis de sûreté, en raison d’un désaccord avec un entrepreneur, il lui sera généralement difficile, voire impossible, de le faire derrière votre hypothèque subsidiaire.

Les inconvénients d’une hypothèque subsidiaire

Difficulté de changer de prêteur – Un inconvénient important est la difficulté de transférer une hypothèque garantie à un nouveau prêteur au moment du renouvellement. Cela peut entraîner des frais supplémentaires pour la mainlevée de l’hypothèque, et il vous faudra rembourser tout crédit renouvelable associé à l’hypothèque subsidiaire au moment du transfert. 

Risque de suremprunt – Étant donné qu’une hypothèque subsidiaire vous permet d’enregistrer jusqu’à 125 % de la valeur de votre maison, il existe un risque de suremprunt financier. Si la valeur de la propriété baisse, vous pourriez devoir plus que la valeur de votre maison.

Impact sur les financements futurs – Avec l’inscription d’une hypothèque subsidiaire, votre prêteur n’autorisera aucun financement secondaire derrière votre première hypothèque, ce qui signifie que les prêteurs secondaires ne sont pas protégés en cas de défaut de paiement de votre hypothèque.Rappel à la demande – L’inscription d’une hypothèque subsidiaire est conçue comme un prêt à la demande, ce qui permet à votre prêteur de rappeler l’intégralité de votre prêt si vous ne respectez pas les modalités de votre contrat hypothécaire, par exemple si vous démolissez l’un des murs de soutènement de la propriété garantie.

Hypothèque subsidiaire et marge de crédit hypothécaire 

Une hypothèque subsidiaire est liée à votre contrat de prêt hypothécaire, ce qui vous donne la possibilité d’emprunter davantage plus tard au cours du terme sans avoir à refinancer. Une marge de crédit hypothécaire est un instrument de crédit renouvelable détenu dans le cadre d’une hypothèque subsidiaire garantie par la valeur nette de votre maison.

Quand envisager une hypothèque subsidiaire?

L’enregistrement d’une hypothèque subsidiaire peut être une excellente option si vous prévoyez avoir besoin de plus d’argent sans les contraintes et les coûts d’un refinancement ou si vos objectifs de financement changent. Cette option est avantageuse pour les propriétaires qui prévoient rénover, investir ou consolider leurs dettes, ou encore réutiliser leur marge de crédit hypothécaire pour financer les études postsecondaires de leurs enfants. Si vous vous inquiétez au sujet du changement de prêteur, vous pouvez envisager de contracter un prêt hypothécaire ordinaire.

Taux d’intérêt et frais des hypothèques subsidiaires

Les taux d’intérêt des hypothèques subsidiaires sont généralement similaires à ceux des hypothèques conventionnelles. En revanche, la flexibilité accrue s’accompagne souvent de frais plus élevés lorsqu’il s’agit de changer de prêteur. N’oubliez pas que vous pourriez devoir payer des frais supplémentaires pour transférer votre hypothèque à un nouveau prêteur, même au moment du renouvellement.

Remarque importante : Les prêteurs n’offrent pas tous des taux compétitifs pour les hypothèques subsidiaires. Il est donc essentiel de faire le tour du marché et de comparer les modalités générales, y compris les pénalités de remboursement anticipé et les frais supplémentaires.

Admissibilité à une hypothèque subsidiaire

Les conditions d’admissibilité à une hypothèque subsidiaire au Canada sont semblables à celles d’une hypothèque conventionnelle.

• Mise de fonds minimale : Vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 20 % pour la plupart des hypothèques subsidiaires.
• Cote de crédit : Une bonne cote de crédit (généralement 680 ou plus).
• Stabilité des revenus : Les prêteurs évalueront votre ratio d’endettement et votre capacité à effectuer des paiements dans les délais impartis.

Foire aux questions

En conclusion

Une hypothèque subsidiaire offre une certaine souplesse aux propriétaires qui pourraient avoir besoin d’emprunter des fonds supplémentaires à l’avenir sans avoir à refinancer. Cette flexibilité présente toutefois des inconvénients, comme le risque de suremprunt. Une hypothèque subsidiaire peut être une bonne solution si vous appréciez la possibilité d’accéder facilement à la valeur nette de votre maison. Dans le cas contraire, une hypothèque conventionnelle, établie comme une inscription de charges standard, peut offrir des conditions plus simples et moins de frais lors d’un renouvellement ou d’un changement de prêteur. 

Assurez-vous de peser le pour et le contre en fonction de vos objectifs financiers et consultez les experts hypothécaires de nesto pour savoir si une hypothèque subsidiaire est la mieux adaptée à vos besoins uniques en matière de prêt hypothécaire.

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