Les hypothèques pour clients à valeur nette élevée au Canada

Sur cette page

L’hypothèque pour client à valeur nette élevée est une option de financement destinée aux emprunteurs canadiens disposant d’un patrimoine important, mais qui ne répondent pas nécessairement aux critères de revenus d’une hypothèque traditionnelle. Ces programmes de prêts spécialisés sont conçus pour les emprunteurs possédant des actifs considérables, des structures de revenus complexes et des besoins de financement qui dépassent les seuils standards.

Ces programmes offrent une solution aux emprunteurs ayant un faible revenu imposable, mais des actifs liquides importants, pour se qualifier à un prêt hypothécaire. Qu’il s’agisse d’acheter une propriété, de refinancer un bien existant ou de restructurer une dette, ces solutions permettent de se qualifier en utilisant ses investissements et ses économies plutôt que son seul revenu.

---

Les grandes lignes

• Les hypothèques pour clients à valeur nette élevée permettent de se qualifier en fonction des actifs liquides.
• Les prêteurs privilégient les actifs liquides, vérifiables et libres de toute charge.
• Les fonds pour la mise de fonds et les actifs servant à la qualification doivent être distincts, ce qui peut augmenter le capital total requis.

---

Ce qui distingue l’hypothèque pour client à valeur nette élevée

Au Canada, la qualification hypothécaire standard repose sur les revenus et les ratios d’endettement. Un prêteur calcule vos ratios ABD et ATD, applique le test de résistance fédéral et détermine votre capacité d’emprunt en fonction de vos gains et de votre mise de fonds. Cette méthode convient parfaitement aux salariés ou aux travailleurs autonomes ayant des revenus prévisibles et documentés, mais elle est inadaptée pour une personne possédant des millions en placements, mais un revenu modeste.

Les emprunteurs à valeur nette élevée possèdent souvent d’importantes liquidités et des placements, ou reçoivent des revenus de sources diverses, comme des dividendes, des gains en capital ou des distributions de fiducies. Les critères de qualification standards ne permettent pas de saisir l’ensemble de leur portrait financier. Cela crée une situation inhabituelle pour ceux qui ont un patrimoine solide, mais de faibles revenus déclarés. Par exemple, un emprunteur disposant de 5 millions $ en actifs liquides pourrait peiner à obtenir un prêt s’il n’a pas suffisamment de revenus vérifiables. Ce décalage entre la richesse réelle et le revenu admissible est l’un des principaux défis que l’hypothèque pour valeur nette élevée permet de résoudre.

Le fonctionnement de l’hypothèque pour valeur nette élevée

Les programmes hypothécaires pour clients fortunés intègrent une composante basée sur les actifs dans leur formule de qualification. Ces prêts accordent moins d’importance au revenu d’emploi et davantage à la solidité financière globale. Au lieu de se limiter strictement au salaire, les prêteurs peuvent évaluer :

• Les soldes des comptes chèques et d’épargne
• Les actions
• Les obligations
• Les REER, FERR et CELI
• Les CPG
• Les fonds communs de placement
• Les fonds négociés en bourse (FNB)
• Tout autre actif liquide

En général, la plupart des prêteurs appliquent une règle de « un pour un ». Cela signifie que, pour chaque dollar de prêt excédant ce que votre revenu permet normalement de financer, vous devez démontrer que vous possédez un montant équivalent en actifs liquides vérifiables. Par exemple, si vous vous qualifiez pour une hypothèque de 300 000 $, mais que vous avez besoin de 1 000 000 $, vous devrez démontrer la possession de 700 000 $ en actifs liquides, en plus de votre mise de fonds.

Actifs non admissibles

Certains actifs ne peuvent pas être utilisés pour la qualification dans le cadre des programmes de valeur nette. Les prêteurs se concentrent sur les actifs liquides et libres de toute restriction, car ce sont les seuls qui peuvent réellement servir à soutenir les versements hypothécaires en cas de besoin. Les actifs illiquides, difficiles à évaluer ou déjà nantis en garantie, sont généralement exclus. Voici des exemples d’actifs que les prêteurs pourraient exclure :

• Les comptes immobilisés (CRI, FRV)
• Les REEE
• Les comptes sur marge
• Les revenus et actifs étrangers
• Les cryptomonnaies
• Les actions de sociétés privées
• L’immobilier
• Tout autre actif illiquide

Qui peut se qualifier pour une hypothèque basée sur la valeur nette?

Au Canada, chaque prêteur fixe ses propres exigences minimales pour ses programmes de valeur nette. Il existe généralement un seuil minimal d’actifs liquides et un revenu annuel minimum requis. De plus, vous devez être résident canadien aux fins de l’impôt sur le revenu, posséder une excellente cote de crédit et respecter les exigences de ratio d’amortissement total de la dette (ATD) du prêteur.

Comment les prêteurs vérifient-ils votre valeur nette?

Les prêteurs exigent habituellement les relevés de compte des 90 derniers jours montrant les soldes moyens de tous les actifs liquides utilisés pour la qualification. Ces actifs doivent être libres de toute charge, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas servir de garantie pour un autre prêt. Si vous détenez des actifs conjointement avec une personne qui ne figure pas sur la demande d’hypothèque, le prêteur pourrait n’en comptabiliser qu’une partie ou les exclure totalement.

Règles de mise de fonds pour les emprunteurs à valeur nette élevée

Les exigences de mise de fonds pour les programmes de valeur nette élevée sont plus strictes que celles des prêts hypothécaires conventionnels standards. La plupart des programmes exigent une mise de fonds minimale de 20 %, bien que certains prêteurs puissent demander jusqu’à 35 % selon le programme choisi et les ratios d’endettement de l’emprunteur.

La mise de fonds doit être distincte des actifs liquides utilisés pour la qualification : vous ne pouvez pas comptabiliser les mêmes fonds deux fois. Par exemple, si vous avez besoin de 500 000 $ en actifs liquides pour combler l’écart de qualification et de 200 000 $ pour la mise de fonds, vous devez démontrer que vous disposez de 700 000 $ au total.

De plus, les dons de mise de fonds ne sont généralement pas autorisés dans ces programmes. Les prêteurs veulent s’assurer que l’emprunteur possède une réelle solidité financière, et non un capital emprunté ou reçu en cadeau qui créerait une illusion de richesse.

Ratio prêt-valeur et ratios d’endettement

Les hypothèques pour valeur nette élevée ont un ratio prêt-valeur maximal de 80 %, mais certains prêteurs peuvent exiger un ratio prêt-valeur de 65 %. Plusieurs programmes appliquent des restrictions de ratio prêt-valeur maximal en fonction de votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Le ratio prêt-valeur requis reflète l’approche de gestion des risques du prêteur : des ratios d’endettement plus élevés indiquent une plus grande dépendance aux actifs plutôt qu’aux flux de trésorerie pour assumer l’hypothèque. Les prêteurs compensent alors ce risque en exigeant une plus grande valeur nette dans la propriété.

Types de propriétés et usages admissibles

Au Canada, ces programmes ne se limitent pas qu’aux résidences principales. Selon le prêteur, les types de propriétés admissibles peuvent inclure les propriétés occupées par le propriétaire, les résidences secondaires, les propriétés de vacances ou de loisirs et, dans certains cas, les immeubles locatifs. La propriété doit répondre aux exigences standards du prêteur en matière d’évaluation et d’assurabilité.

Ces solutions de financement peuvent être utilisées pour l’achat, le refinancement, le transfert ou la consolidation d’hypothèques existantes. La période d’amortissement peut s’étendre jusqu’à 30 ans dans la plupart des cas, ce qui permet de réduire les mensualités et d’optimiser les flux de trésorerie.

Foire aux questions (FAQ) sur les hypothèques pour clients à valeur nette élevée

En conclusion

Les programmes hypothécaires pour clients à valeur nette élevée sont conçus pour combler une lacune du système de prêt traditionnel. De nombreux emprunteurs possèdent des actifs financiers substantiels, mais des revenus limités, ce qui les désavantage dans un système basé sur des critères salariaux.

En tenant compte des actifs liquides, ces programmes permettent aux prêteurs d’avoir une vision plus juste de la solidité financière globale d’un emprunteur. Cela dit, le processus demeure rigoureux : les prêteurs appliquent des limites strictes concernant les actifs admissibles, la documentation, la mise de fonds et le ratio prêt-valeur.

Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto pour établir une stratégie personnalisée qui reflète l’ensemble de votre portrait financier.

Pourquoi choisir nesto

Chez nesto, nos experts hypothécaires sans commission et certifiés dans de nombreuses provinces fournissent des conseils et un service exceptionnels qui dépassent les normes du secteur. Nos experts hypothécaires sont des employés salariés non commissionnés qui fournissent des conseils impartiaux sur les options hypothécaires adaptées à vos besoins et sont évalués en fonction de la satisfaction des clients et de la qualité de leurs conseils. nesto vise à transformer le secteur hypothécaire en fournissant des conseils honnêtes et des taux compétitifs à l’aide d’un processus entièrement numérique, transparent et fluide.

nesto a pour mission d’offrir une expérience de financement hypothécaire positive, transparente et simplifiée du début à la fin.

Contactez nos experts hypothécaires agréés et qualifiés pour trouver votre meilleur taux hypothécaire au Canada.

---