Les documents de revenus requis pour une hypothèque au Canada

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L’approbation d’un prêt hypothécaire commence bien avant la visite de votre première maison. Les prêteurs doivent valider vos revenus avant de pouvoir évaluer votre capacité d’emprunt, appliquer le test de résistance et calculer vos ratios d’endettement. Les documents que vous rassemblez aujourd’hui déterminent la rapidité avec laquelle votre demande sera traitée et vous permettent de bloquer les meilleurs taux sur le marché.

La situation de chaque emprunteur est unique. Un employé salarié présentera un dossier simple contenant ses relevés de paie, tandis qu’un travailleur autonome devra généralement fournir deux années complètes de déclarations de revenus et d’états financiers. Savoir exactement quels documents votre prêteur exige vous évitera les va-et-vient inutiles, vous fera gagner du temps et permettra de garder votre préautorisation hypothécaire sur la bonne voie.

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Les grandes lignes

• Les documents de revenus nécessaires dépendent de votre statut d’emploi.
• Les prêteurs s’appuient sur ces pièces justificatives pour calculer vos ratios d’endettement, appliquer le test de résistance, vérifier votre conformité fiscale et retracer l’origine de votre mise de fonds.
• D’autres sources de revenus (comme les revenus locatifs, les rentes de retraite ou les pensions alimentaires) peuvent être prises en compte pour gonfler votre montant de qualification.

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Pourquoi les prêteurs exigent-ils des documents de revenus?

Au Canada, les prêteurs sont tenus de vérifier que les emprunteurs peuvent assumer confortablement leurs versements hypothécaires mensuels, leurs taxes foncières, leurs frais de chauffage et leurs dettes actuelles. Ce processus d’évaluation repose sur des documents prouvant que vos revenus sont stables, réguliers et prévisibles. Les prêteurs utilisent ces pièces pour calculer les ratios d’amortissement de la dette brute (ABD) et d’amortissement de la dette totale (ADT).

Pour une hypothèque assurée (avec une mise de fonds de moins de 20 %), les prêteurs plafonnent généralement le ratio ABD à 39 % et le ratio ADT à 44 %. Pour une hypothèque non assurée (20 % ou plus de mise de fonds), ces critères se resserrent à 35 % pour l’ABD et à 42 % pour l’ADT. Sans des documents clairs, un prêteur ne peut tout simplement pas confirmer si vous respectez ces limites.

De plus, chaque emprunteur doit franchir l’étape du test de résistance hypothécaire fédéral. Cela signifie qu’il faut prouver votre admissibilité à un taux plus élevé, soit le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Vos documents de revenus démontrent au prêteur que vous pouvez assumer les versements à ce taux de qualification théorique, et pas seulement au taux d’intérêt réel de votre prêt.

Prévention de la fraude et conformité financière

La vérification des revenus va bien au-delà du simple calcul de votre capacité d’achat. Les prêteurs analysent ces documents pour réduire les risques de fraude hypothécaire, s’assurer de votre conformité fiscale, valider la provenance de votre mise de fonds et veiller à ce que votre profil financier global respecte les lignes directrices fédérales en matière de crédit. Les analystes de crédit comparent minutieusement les lettres d’emploi, les relevés de paie, les déclarations de revenus, les relevés bancaires et les avis de cotisation pour déceler toute incohérence qui pourrait cacher une dette non déclarée, des revenus gonflés, un emploi fictif ou une mise de fonds empruntée.

Documents de revenus pour les employés salariés

Si vous touchez un salaire fixe régulier, le processus d’approbation hypothécaire est généralement plus simple que pour les travailleurs autonomes ou payés à la commission. Les prêteurs canadiens considèrent l’emploi salarié comme un risque moindre, car le revenu est plus prévisible et facile à vérifier à l’aide des documents de paie et d’impôt standards. Toutefois, ils doivent tout de même s’assurer que votre revenu est stable, permanent et suffisant pour couvrir vos versements hypothécaires et vos autres obligations financières.

• Lettre d’emploi : Une lettre d’emploi récente de votre employeur, rédigée sur papier à en-tête de l’entreprise, doit confirmer votre poste ou titre d’emploi, votre ancienneté (date d’embauche), votre salaire annuel ou horaire, ainsi que votre statut (temps plein, temps partiel ou contractuel). De nombreux prêteurs exigent que la période de probation soit complétée avant la clôture du prêt.
• Relevés de paie récents : La plupart des prêteurs exigent vos relevés de paie les plus récents indiquant vos gains cumulés depuis le début de l’année. Le talon doit clairement afficher votre revenu brut, vos déductions et le nom de l’employeur. Certains prêteurs demandent les deux derniers relevés de paie consécutifs pour confirmer la régularité des revenus.
• Feuillets T4 : Vos feuillets T4 résument vos revenus d’emploi pour la dernière année fiscale. Les prêteurs s’en servent pour faire un recoupement entre le salaire déclaré, vos relevés de paie et votre lettre d’emploi. On demande généralement les T4 des deux dernières années.
• Avis de cotisation L’Agence du revenu du Canada (ARC) émet un avis de cotisation après le traitement de votre déclaration de revenus. Ce document confirme le revenu que vous avez déclaré et indique si vous avez des impôts impayés. Les prêteurs considèrent l’avis de cotisation comme la validation officielle de vos gains et de votre situation fiscale.

Documents de revenus requis pour les employés payés à l’heure

Les employés payés à l’heure partagent bon nombre d’exigences documentaires avec les salariés, mais les prêteurs accordent une attention beaucoup plus grande à la régularité de leurs heures. Les horaires variables, les variations saisonnières et le temps supplémentaire influencent la façon dont l’analyste calculera votre revenu admissible. Si vos heures fluctuent de manière importante, les prêteurs établiront souvent une moyenne de vos revenus sur deux ans.

• Lettre d’emploi Votre lettre d’emploi doit préciser votre taux horaire, vos heures hebdomadaires garanties et votre statut (temps plein, temps partiel ou sur appel). Les prêteurs font une distinction nette entre les heures garanties et les heures réellement travaillées. Si votre employeur ne vous garantit que 30 heures par semaine, mais que vous en faites régulièrement 40, le prêteur pourrait calculer votre admissibilité sur la base des heures garanties, à moins que l’employeur ne confirme le montant supérieur par écrit.
• Relevés de paie récents : Pour les travailleurs à taux horaire, le prêteur vérifie spécifiquement le nombre d’heures travaillées par période de paie, le taux horaire ainsi que les heures supplémentaires ou les primes de quart. Si vos heures varient d’une semaine à l’autre, certains prêteurs demanderont plusieurs mois de relevés de paie pour établir une moyenne.
• Feuillets T4 : Le T4 offre le portrait annuel le plus clair de vos gains totaux. Les prêteurs comparent vos T4 des deux dernières années avec vos relevés de paie actuels pour confirmer que vos revenus sont stables ou en croissance.
• Avis de cotisation : Tout comme pour les employés salariés, votre avis de cotisation confirme ce que vous avez déclaré à l’ARC et si vous avez un solde d’impôt à payer.

Heures supplémentaires et primes de quart

Les revenus tirés des heures supplémentaires peuvent consolider votre dossier, mais les prêteurs les traitent avec prudence. La plupart d’entre eux exigent un historique d’au moins deux ans d’heures supplémentaires régulières avant de les inclure dans le calcul de votre admissibilité. Des heures supplémentaires occasionnelles qui apparaissent sur quelques talons de paie, mais pas sur vos T4 ne seront probablement pas prises en compte. Si le temps supplémentaire fait régulièrement partie de votre rémunération, demandez à votre employeur de le mentionner explicitement dans votre lettre d’emploi.

Documents de revenus pour les emprunteurs travailleurs autonomes

Le statut de travailleur autonome apporte une complexité supplémentaire au processus hypothécaire. Les prêteurs savent que les entrepreneurs canadiens déduisent souvent des dépenses d’entreprise, ce qui réduit le revenu net déclaré aux impôts. Pour en tenir compte, ils exigent généralement un historique d’au moins deux années complètes d’activité autonome ainsi qu’une documentation plus étoffée. De plus, si vos gains varient considérablement d’une année à l’autre, les prêteurs pourraient se baser sur l’année où les revenus ont été les plus faibles pour calculer votre admissibilité.

• Déclaration T1 générale et avis de cotisation : La plupart des prêteurs exigent au moins deux années consécutives de déclarations de revenus personnelles et les avis de cotisation correspondants. Ces documents permettent de déterminer comment le prêteur comptabilisera vos revenus pour votre qualification (soit en établissant une moyenne, soit en utilisant l’année la plus faible si vos revenus fluctuent grandement).
• États financiers de l’entreprise : Si vous possédez une société par actions (incorporée) ou une société en nom collectif, les prêteurs peuvent vous demander les états financiers de l’entreprise, incluant l’état des résultats et le bilan. Ces documents servent à vérifier ou à majorer vos revenus lorsque la déclaration T1 générale ou les avis de cotisation ne reflètent pas les revenus réels de l’entreprise.
• Déclarations T2 générales et avis de cotisation de l’entreprise : La déclaration T2 correspond à la déclaration de revenus de votre société, et l’avis de cotisation de l’entreprise confirme les montants acceptés par l’ARC. Les prêteurs les examinent pour comprendre quelle part des bénéfices est conservée dans l’entreprise par rapport à ce qui vous est versé sous forme de salaire ou de dividendes. La structure de votre rémunération influence directement le calcul de votre revenu admissible.
• Relevés bancaires de l’entreprise : Les prêteurs exigent les relevés bancaires récents de l’entreprise pour valider qu’elle génère des revenus réguliers. Trois mois de relevés permettent à l’analyste de crédit d’évaluer les flux de trésorerie, de confirmer que les dépôts correspondent aux revenus déclarés et de détecter toute anomalie qui pourrait soulever des questions.
• Relevés bancaires personnels : En plus des comptes de l’entreprise, les prêteurs peuvent passer vos relevés bancaires personnels au peigne fin. Ceux-ci confirment la manière dont les fonds passent de votre entreprise à vos finances personnelles et révèlent vos habitudes de dépenses quotidiennes. Séparer clairement vos comptes personnels et professionnels facilite grandement cette vérification et évite les délais inutiles.
• Articles d’incorporation : Les prêteurs ont besoin d’une preuve que votre entreprise existe bel et bien et qu’elle est en règle. Les articles d’incorporation remplissent cette fonction pour les compagnies incorporées, tandis que les entreprises individuelles (travailleurs autonomes non incorporés) et les sociétés en nom collectif peuvent fournir leur enregistrement de numéro d’entreprise ou leurs formulaires d’inscription à la TPS/TVQ. Ces documents confirment la structure juridique de votre entreprise et son statut actif auprès des autorités fiscales.
• Contrats démontrant les revenus passés et futurs : Les prêteurs recherchent des preuves que vos revenus se maintiendront au-delà de l’année en cours. Fournir des contrats passés ainsi que des ententes actives ou en attente pour les deux prochaines années démontre la stabilité de votre entreprise. C’est un atout majeur pour les consultants, les pigistes et les sous-traitants dont les revenus dépendent de relations contractuelles récurrentes.

Hypothèque sur la base de revenus déclarés 

Les travailleurs autonomes ne peuvent pas tous démontrer des revenus suffisants par le biais de la documentation traditionnelle. Beaucoup de propriétaires d’entreprise réduisent stratégiquement leur revenu imposable grâce aux déductions, aux bénéfices non répartis, à l’amortissement ou au réinvestissement dans l’entreprise, même si leurs liquidités réelles leur permettent d’assumer amplement une hypothèque. Les programmes d’hypothèques sur la base de revenus déclarés permettent de combler l’écart entre le revenu imposable et les gains réels.

Ce type de prêt permet aux travailleurs autonomes de signer une déclaration attestant que leurs revenus se situent dans des limites raisonnables par rapport au revenu moyen de leur secteur d’activité. Le revenu déclaré est ensuite comparé aux gains moyens de la profession ou de l’industrie pour déterminer si le montant est réaliste. Par exemple, un entrepreneur, un consultant, un courtier immobilier ou un propriétaire de petite entreprise qui déclare un revenu nettement supérieur à la moyenne de son secteur pourrait se faire demander des pièces justificatives supplémentaires pour appuyer sa déclaration.

Pour valider les revenus de l’emprunteur, les prêteurs peuvent analyser :

• Les relevés bancaires de l’entreprise
• Les factures envoyées aux clients
• Les contrats d’approvisionnement ou d’achat
• Les états financiers de l’entreprise
• Les preuves de bénéfices non répartis
• Les permis d’exploitation de l’entreprise

Documents de revenus requis pour les contractuels

Les travailleurs contractuels sont traités comme des travailleurs autonomes, même si leurs mandats proviennent principalement ou exclusivement d’une seule entreprise. Contrairement aux salariés traditionnels, les contractuels doivent généralement gérer eux-mêmes leurs impôts, leur facturation et leurs dépenses d’entreprise. Que le travail implique des contrats à long terme, des mandats récurrents avec le même client, des ententes de consultation ou des projets ponctuels, les prêteurs exigent un historique stable dans le même secteur d’activité ou la même profession. Les institutions financières établiront une moyenne de vos revenus sur deux ans, et certaines pourront exiger trois ans si vos gains sont plus variables ou s’ils ont connu des changements majeurs d’une année à l’autre.

Pour vérifier les revenus de contrats, les prêteurs demandent généralement :

• Les feuillets T4A
• La déclaration T1 générale
• L’avis de cotisation
• Les contrats signés ou les ententes de services
• Les factures récentes
• Les relevés bancaires
• Les articles d’incorporation, le permis d’exploitation ou l’inscription aux fichiers de la TPS/TVQ
• Une preuve de contrats en cours ou à venir

Documents de revenus pour les emplois à temps partiel ou les revenus irréguliers

Les revenus provenant d’un emploi à temps partiel, saisonnier, à la pige ou de l’économie à la demande (p. ex., les plateformes de livraison ou de transport) sont considérés comme des revenus de travail autonome ou d’entreprise non incorporée, même si les gains fluctuent grandement au fil des ans. Les prêteurs se soucient généralement peu de savoir si le travail est à temps plein ou à temps partiel; ils s’intéressent plutôt à la régularité des gains au fil du temps et à leur déclaration à l’ARC. Dans la plupart des cas, les prêteurs feront la moyenne de vos revenus sur deux ans pour lisser les fluctuations et l’effet des saisons.

Pour vérifier un revenu à temps partiel ou irrégulier, les prêteurs peuvent exiger :

• Les feuillets T4A
• La déclaration T1 générale
• L’avis de cotisation
• Les relevés bancaires
• Les factures envoyées aux clients
• Les contrats ou les preuves de travail en cours
• Les articles d’incorporation, le permis d’exploitation ou l’inscription aux fichiers de la TPS/TVQ

Documents de revenus pour les personnes rémunérées à la commission

Les travailleurs payés à la commission se situent à mi-chemin entre les salariés et les travailleurs autonomes en ce qui concerne les exigences documentaires. Certains sont admissibles au même titre que les employés salariés s’ils reçoivent un salaire de base stable en plus de leurs commissions, et que le tout est versé par un système de paie standard avec un feuillet T4. En revanche, les professionnels de la vente indépendants ou les sous-traitants qui facturent directement les clients ou qui exercent leurs activités par l’entremise d’une société par actions sont considérés comme des travailleurs autonomes.

Les documents requis pour les personnes rémunérées à la commission dépendront de votre statut (salarié ou travailleur autonome) et peuvent inclure une combinaison des éléments suivants :

• Les feuillets T4
• Les feuillets T4A
• L’avis de cotisation
• La déclaration T1 générale
• Les relevés de paie récents
• La lettre d’emploi
• Les relevés bancaires de l’entreprise
• Les articles d’incorporation, le permis d’exploitation ou l’inscription aux fichiers de la TPS/TVQ

Revenus d’appoint et pièces justificatives supplémentaires

Au-delà du revenu d’emploi principal, les prêteurs peuvent également prendre en compte d’autres sources de revenus pour consolider la demande d’un emprunteur et augmenter son revenu admissible global. Toutefois, contrairement à l’emploi salarié, les sources de revenus secondaires exigent souvent une documentation plus détaillée et ne sont pas toujours comptabilisées en totalité.

Les prêteurs évaluent si le revenu est stable, permanent, prévisible et susceptible de se maintenir dans le temps. Ils vérifient également la régularité historique de ce revenu et s’assurent qu’il a été correctement déclaré à l’Agence du revenu du Canada.

Revenus locatifs

Si vous possédez un ou plusieurs immeubles locatifs, les prêteurs peuvent inclure une partie de vos revenus de location dans le calcul de votre admissibilité. Pour ce faire, ils utilisent généralement l’une des deux méthodes suivantes. Certains prêteurs appliquent la méthode de la « majoration brute », en incluant de 50 % à 80 % des revenus de location bruts dans vos revenus totaux. D’autres préfèrent la méthode de la « déduction » (ou du loyer net), qui applique un pourcentage des revenus locatifs (souvent autour de 50 %) directement contre les frais de capital, d’intérêts, de taxes et de chauffage de la propriété. Tout déficit restant est alors comptabilisé comme une dette lors du calcul de votre ratio d’amortissement de la dette brute.

Pour la plupart des emprunteurs, la méthode de la déduction produit un résultat plus avantageux, car elle réduit l’endettement plutôt que de simplement gonfler les revenus. Cela s’avère d’autant plus crucial dans un contexte de taux élevés où les frais de capital, d’intérêts, de taxes et de chauffage de la propriété sont plus lourds. La SCHL, par exemple, peut autoriser l’inclusion de jusqu’à 100 % du loyer brut pour un immeuble de 2 logements, et utilise soit la majoration brute de 50 %, soit l’approche de la déduction pour les propriétés de 3 et 4 logements. Comme ces deux méthodes peuvent donner des résultats sensiblement différents, il vaut la peine de demander à votre expert hypothécaire laquelle sera appliquée à votre dossier.

Les emprunteurs qui utilisent des revenus locatifs pour se qualifier devront fournir des documents supplémentaires pour les valider, notamment :

• Le formulaire T776 (État des loyers de biens biens-fonds)
• Le ou les baux signés
• Les relevés bancaires (prouvant le dépôt des loyers)
• Les avis de taxes foncières
• Les états de compte hypothécaires actuels
• La fiche d’inscription MLS
• Un rapport d’évaluation immobilière

Revenus de placements et de retraite

Les retraités ou les personnes disposant d’un portefeuille de placements important peuvent se qualifier sur la base de leurs revenus de retraite et d’investissements. Les documents acceptés comprennent les états de rente de retraite, les feuillets T4A pour les prestations du Régime de rentes du Québec (RRQ) ou du Régime de pensions du Canada (RPC), la Sécurité de la vieillesse (SV), ou les états de compte de FERR ou de rentes. Les revenus de dividendes et d’intérêts provenant de comptes non enregistrés peuvent également être pris en compte si vous pouvez démontrer un historique constant à l’aide de vos déclarations T1 générales et de vos avis de cotisation. Les prêteurs exigent des revenus réguliers et permanents lorsqu’ils servent à l’obtention d’un prêt.

Pension alimentaire pour enfants et conjoint

Les versements de pensions alimentaires pour enfants ou pour ex-conjoint peuvent parfois être inclus dans les revenus admissibles au Canada, à condition qu’ils soient stables, documentés légalement et reçus de manière régulière au fil du temps. Les prêteurs veulent généralement s’assurer que les paiements sont à jour et qu’ils le resteront dans un avenir prévisible avant de les intégrer au calcul de votre capacité d’emprunt. Pour vérifier ces revenus, ils exigent habituellement un accord de séparation légal ou un jugement de la cour, ainsi que des relevés bancaires démontrant un historique de dépôts réguliers.

Allocation canadienne pour enfants (ACE)

Si vous recevez l’Allocation canadienne pour enfants (ACE) à votre nom, votre prêteur pourrait l’ajouter à vos revenus bruts pour calculer votre admissibilité. Comme l’ACE est libre d’impôt, le montant total peut généralement être pris en compte. Toutefois, ces versements ne sont pris en considération que si vos enfants n’ont pas dépassé un certain âge, afin de garantir que ce revenu se maintiendra durant les premières années de votre terme hypothécaire. La limite exacte varie selon les prêteurs (souvent entre 12 et 18 ans); il est donc judicieux de confirmer ce plafond avec votre expert hypothécaire. Les documents requis pour valider ce revenu peuvent comprendre :

• La preuve de versement de l’ACE (accessible dans votre dossier Mon dossier de l’ARC)
• Un certificat de naissance pour chaque enfant admissible
• Des relevés bancaires récents démontrant le dépôt des prestations
• Votre plus récent avis de cotisation

Revenus d’un cosignataire ou d’un garant

L’ajout d’un cosignataire renforce votre demande en combinant les revenus de deux personnes, ce qui augmente considérablement les chances d’approbation. Les deux emprunteurs doivent fournir une documentation complète sur leurs revenus, selon leur statut d’emploi respectif. Les cosignataires deviennent solidairement responsables des versements hypothécaires et partagent la propriété du bien, leurs deux noms figurant sur le titre de propriété.

Le garant, quant à lui, appuie le prêt sans que son nom apparaisse sur le titre de propriété, et il ne détient aucun droit de propriété légal sur le bien. Ses revenus et ses dettes sont néanmoins pris en compte dans le processus de qualification pour solidifier le dossier. Les documents exigés dépendent également de son type d’emploi. Le garant devient pleinement responsable du remboursement uniquement si l’emprunteur principal fait défaut de paiement.

Foire aux questions (FAQ) sur les documents de revenus requis au Canada

En conclusion

Avoir tous vos documents de revenus en main avant de soumettre votre demande permet d’accélérer grandement le processus, de réduire les délais d’analyse et d’améliorer votre expérience globale. Obtenir un prêt hypothécaire au Canada ne dépend pas uniquement du montant que vous gagnez, mais aussi de votre capacité à prouver que vos revenus sont stables, prévisibles et dûment documentés.

Que vous soyez un employé salarié, un propriétaire d’entreprise, un contractuel, un professionnel payé à la commission ou que vous cumuliez plusieurs sources de revenus, la qualité et la rigueur de vos pièces justificatives jouent un rôle de premier plan dans le succès de votre démarche.

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