Un prêt hypothécaire conventionnel est un prêt immobilier qui ne nécessite pas d’assurance prêt hypothécaire et pour lequel une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété est exigée. Dans cet article, nous examinerons les hypothèques conventionnelles, leur fonctionnement et ce qui les différencie d’autres options hypothécaires, comme les hypothèques à ratio élevé ou les hypothèques subsidiaires.

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Les grandes lignes

• Les prêts hypothécaires conventionnels exigent une mise de fonds minimale de 20 %.
• Les emprunteurs bénéficiant d’un prêt hypothécaire conventionnel n’ont pas besoin d’une assurance prêt hypothécaire.
• Les hypothèques conventionnelles peuvent vous aider à économiser sur les frais de portage des intérêts grâce à l’absence de prime d’assurance et à un solde initial d’hypothèque moins élevé.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle?

Au Canada, un prêt hypothécaire conventionnel ou non assuré est un prêt pour lequel l’emprunteur effectue une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété. Ce type de prêt hypothécaire ne nécessite pas d’assurance contre le défaut de paiement, ce qui diffère des prêts hypothécaires à ratio élevé qui nécessitent une assurance auprès d’assureurs comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Avec les hypothèques conventionnelles, la mise de fonds de 20 % ou plus est suffisante pour compenser le risque du prêteur. 

Comment fonctionne un prêt hypothécaire conventionnel?

Lorsque vous optez pour un prêt hypothécaire conventionnel, le prêteur vous accorde un prêt hypothécaire qui couvre jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété, tandis que vous versez la différence (20 % ou plus) à titre de mise de fonds. Cette formule permet aux emprunteurs d’éviter les primes d’assurance contre le défaut de paiement inhérentes aux prêts hypothécaires dont la mise de fonds est moins importante.

Par exemple, si vous achetez une maison pour 500 000 $, vous devrez, dans le cadre d’un prêt hypothécaire classique, verser au moins 100 000 $ de mise de fonds (20 %), et le prêteur financera les 400 000 $ restants (80 %).

Avantages d’une hypothèque conventionnelle

Le choix d’une hypothèque conventionnelle offre plusieurs avantages aux acheteurs :

Pas d’assurance prêt hypothécaire

Avec une hypothèque conventionnelle, vous n’aurez pas à payer l’assurance prêt hypothécaire, qui est exigée pour les hypothèques avec une mise de fonds de moins de 20 %. Cette assurance peut ajouter de 0,6 % à 4 % au montant total de votre prêt en fonction de votre ratio prêt-valeur; l’éviter peut donc se traduire par des économies importantes.

Valeur nette immédiate de la maison

Une mise de fonds plus importante signifie que vous êtes propriétaire d’une plus grande partie de votre maison dès le départ. Cela vous donne un capital immédiat, ce qui peut être avantageux si vous prévoyez de prendre une marge de crédit hypothécaire plus tard, lorsque vous aurez accumulé plus de valeur nette dans la maison.

Des versements hypothécaires moins élevés et moins d’intérêts

Une mise de fonds plus importante réduit le solde du capital de votre prêt hypothécaire, ce qui se traduit par un versement hypothécaire moins élevé. Étant donné que le total des intérêts que vous payez est basé sur le solde du capital et l’amortissement, vous paierez moins d’intérêts sur toute la durée du prêt hypothécaire si vous effectuez une mise de fonds plus importante. 

Hypothèque conventionnelle et hypothèque à ratio élevé

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à ratio élevé?

On parle de prêt hypothécaire à ratio élevé ou assuré lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Ces prêts hypothécaires nécessitent une assurance hypothécaire pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Les primes d’assurance sont soit payées d’avance dans le cadre des frais de clôture, soit ajoutées à votre prêt hypothécaire, ce qui augmente le montant total de votre dette.

Par exemple, si vous achetez une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 25 000 $ (5 %), vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire à ratio élevé et devrez payer une assurance prêt hypothécaire.

Comparaison entre les hypothèques conventionnelles et les hypothèques à ratio élevé

Caractéristiques	Hypothèque conventionnelle	Hypothèque à ratio élevé
Mise de fonds	Minimum 20 %	5 % à moins de 20 %
Assurance prêt hypothécaire	Non requis	Obligatoire
Montant du prêt	Jusqu’à 80 % de la valeur de la maison	Plus de 80 % de la valeur de la maison
Taux d’intérêt	Généralement plus élevé (à moins de verser une mise de fonds de 35 % ou plus)	Généralement plus bas
Versements hypothécaires	Versements hypothécaires généralement moins élevés en raison d’un capital hypothécaire plus faible	Plus élevés en raison des coûts d’assurance supplémentaires et d’un capital hypothécaire plus élevé

Taux d’intérêt des hypothèques conventionnelles

Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires conventionnels peuvent varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment :

• Cote de crédit : Une cote de crédit plus élevée peut vous aider à obtenir de meilleurs taux.
• Durée du terme : Un terme plus court peut vous permettre d’économiser si les taux d’intérêt sont susceptibles de baisser à court terme. Un terme plus long peut vous protéger contre des taux plus élevés si l’on prévoit une hausse des taux à court terme.
• Taux fixe ou variable : Les hypothèques à taux fixe bloquent votre taux d’intérêt, tandis que les hypothèques à taux variable fluctuent en fonction du marché.
• Taux préférentiel actuel : Le taux préférentiel du prêteur influence les prêts hypothécaires variables.
• Amortissement : Les taux sont plus élevés pour les prêts hypothécaires dont l’amortissement est supérieur à 25 ans.

Hypothèque conventionnelle et hypothèque subsidiaire

L’hypothèque subsidiaire diffère considérablement de l’hypothèque conventionnelle. Avec une hypothèque subsidiaire, votre prêteur enregistre une charge légale sur la propriété pour un montant qui pourrait dépasser le montant de votre hypothèque. L’enregistrement d’une hypothèque subsidiaire vous permet de garantir votre hypothèque et vos autres dettes sous une seule charge, que ce soit maintenant ou une fois que vous aurez remboursé votre hypothèque. 

Une hypothèque subsidiaire est une hypothèque réavançable. Avec ce type d’hypothèque, vous pouvez augmenter le montant de votre prêt à tout moment dans les limites prévues, sans avoir à refinancer votre hypothèque.

Principales différences

• Flexibilité du prêt : Avec une hypothèque subsidiaire, le prêteur peut augmenter votre prêt au fur et à mesure que la valeur de votre maison augmente sans avoir à refinancer si la charge enregistrée était à l’origine supérieure au montant de l’hypothèque nécessaire. 
• Transférabilité : UContrairement aux hypothèques conventionnelles, les hypothèques subsidiaires ne peuvent pas être transférées à un autre prêteur sans frais juridiques supplémentaires.
• Accès à la valeur nette : Les hypothèques subsidiaires vous permettent de détenir une marge de crédit hypothécaire, ce qui facilite l’accès à la valeur nette de la maison au fur et à mesure que l’hypothèque est remboursée, sans qu’il soit nécessaire d’inscrire une charge de second rang derrière votre première hypothèque.

Admissibilité à une hypothèque conventionnelle

L’admissibilité à un prêt hypothécaire conventionnel au Canada est semblable à celle des autres types de prêts hypothécaires. Vous devrez répondre à des critères propres au prêteur, notamment :

1. Ratio d’endettement : Les prêteurs évaluent votre endettement total par rapport à vos revenus afin de s’assurer que vous pouvez vous permettre de contracter un prêt hypothécaire.
2. Mise de fonds minimale de 20 % : Vous devez disposer d’une mise de fonds d’au moins 20 % du prix d’achat de la propriété.
3. Une bonne cote de crédit : Les prêteurs exigent généralement une cote de crédit de 680 ou plus.
4. Revenu stable : Vous devez démontrer que vous disposez d’un revenu stable et que vous êtes en mesure d’effectuer les versements hypothécaires.

Foire aux questions

En conclusion

Un prêt hypothécaire conventionnel est un excellent choix pour les acheteurs canadiens qui ont les moyens d’effectuer une mise de fonds de 20 % ou plus. Étant donné que les hypothèques conventionnelles n’exigent pas d’assurance contre le défaut de paiement et qu’elles permettent d’accumuler de la valeur nette plus rapidement dès le jour 1, elles offrent des avantages considérables par rapport aux hypothèques à ratio élevé, aux hypothèques alternatives ou aux hypothèques à intérêt seulement. Il est toutefois essentiel de tenir compte de votre situation financière et de vos objectifs avant de décider si un prêt hypothécaire conventionnel est la meilleure option pour vous.

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