Fondamentaux de l'Hypothèque #Achat de Maison

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt au Canada?


Dépendamment de la façon dont vous utilisez votre propriété, vos intérêts hypothécaires peuvent être considérés comme une dépense déductible d’impôt dans certaines situations. Que vous viviez simplement dans votre propriété, que vous la louiez en tout ou en partie ou que vous dirigiez une entreprise à domicile, nous vous aiderons à comprendre les tenants et les aboutissants de la récupération de votre intérêt hypothécaire au Canada.


Faits saillants
  • Les paiements d'intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt dans des situations spécifiques
  • Si vous utilisez votre maison comme bien locatif ou si vous exploitez une entreprise à partir d'une zone désignée de votre maison, vous pourrez peut-être récupérer une partie de vos intérêts hypothécaires
  • Vous pourriez également être en mesure de réclamer une partie des frais associés à votre prêt hypothécaire

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt au Canada?

Il existe essentiellement deux façons d’envisager la radiation des paiements d’intérêts hypothécaires d’un point de vue fiscal, et celles-ci dépendent de l’utilisation de votre propriété. Tout au long de cet article, nous nous concentrerons sur les scénarios suivants :

  • Le bien génère des revenus locatifs

Les lignes directrices du gouvernement canadien suggèrent que les déductions fiscales ne peuvent être effectuées que sur les paiements d’intérêts hypothécaires lorsque la propriété est utilisée pour générer des revenus de location. Lorsque vos intérêts hypothécaires sont considérés comme faisant partie de vos frais d’exploitation d’un bien locatif, vous pouvez réclamer la totalité ou une partie des intérêts.

  • La propriété est une résidence principale

Pour les intérêts hypothécaires sur une résidence principale, en revanche, cela se complique un peu. En règle générale, les intérêts hypothécaires pour les résidences principales ne sont pas considérés comme déductible d’impôt, même lorsqu’une partie de votre maison est utilisée pour gérer une petite entreprise. Cependant, en utilisant une stratégie comme la manœuvre de Smith, vous pourriez effectivement rendre les intérêts sur une hypothèque résidentielle déductibles d’impôt au Canada.

Est-il courant d’utiliser une hypothèque pour les déductions d’impôt sur le revenu ?

Si votre prêt hypothécaire est utilisé pour acheter un bien locatif, il est logique de réclamer chaque année les intérêts dans votre déclaration de revenus. Il s’agit d’une dépense courante, mais parfois négligée, que les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts.

 

Par contre, quand on parle d’utiliser une hypothèque pour des déductions d’impôt sur le revenu dans un contexte résidentiel, c’est un peu moins courant. Puisqu’il n’est pas légal de simplement réclamer votre intérêt hypothécaire sur une résidence principale, la plupart des propriétaires ne le font pas (et ne devraient pas) le faire. Cependant, les ménages qui utilisent une technique comme la manœuvre de Smith sont en mesure d’amortir essentiellement leurs paiements d’intérêts hypothécaires.

Combien d’intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt?

La ligne officielle du gouvernement canadien est que vous pouvez déduire les intérêts que vous payez sur l’argent que vous empruntez pour acheter ou améliorer une propriété locative. Si vous louez votre propriété pour l’année entière, le montant total des intérêts sur votre hypothèque est déductible d’impôts. Si vous ne le louez que pendant une partie de l’année, seule cette période (par exemple 4 mois) de paiements d’intérêts est déductible d’impôt.

 

Cela dépend en fin de compte à la fois de la proportion de l’espace loué et de la durée pendant laquelle ledit espace génère des revenus locatifs. Voici un tableau pour vous aider à le décomposer :

Taille de l’espace, temps de location

Montant des intérêts hypothécaires déductible d’impôts

Toute la propriété, toute l’année

100%

Toute la propriété, une partie de l’année

100 % des paiements d’intérêts pour la période pendant laquelle la propriété a été louée (par exemple, 4 mois = 4/12, ou 1/3 de votre intérêt annuel total)

Une partie de la propriété (par exemple, une suite au sous-sol ou une chambre simple), toute l’année

% de superficie totale x 12 mois. (par exemple, un sous-sol de 500 pieds carrés loué pendant un an dans une maison de 1500 pieds carrés = ⅓ de l’espace total de la propriété, et donc ⅓ des intérêts hypothécaires annuels totaux sont déductibles d’impôt.

Une partie de la propriété (par exemple, une suite au sous-sol ou une chambre simple), une partie de l’année

% total de pieds carrés x temps de location. Par exemple. Sous-sol de 500 pieds carrés dans une maison de 1500 pieds carrés, louée pour 2 mois, = ⅓ le paiement total des intérêts pour seulement ces 2 mois de l’année est déductible d’impôt.

 

Enfin, selon le gouvernement du Canada, vous ne pouvez pas déduire intégralement tout montant forfaitaire payé en intérêts. Au lieu de cela, vous répartirez le montant au prorata pour le reste de la durée de votre hypothèque ou de votre prêt. En d’autres termes, vous répartissez le montant que vous avez payé en intérêts au cours d’une année sur le reste de la durée de votre prêt hypothécaire.

 

Dans une situation où vous n’utilisez pas votre espace immobilier résidentiel pour générer des revenus locatifs, consultez notre article, Qu’est-ce que la manœuvre de Smith, pour en savoir plus sur la part de vos intérêts hypothécaires qui pourrait être déductible d’impôt.

Frais hypothécaires à réclamer lors de l’achat ou de l’amélioration d’un bien locatif

Selon le gouvernement du Canada, vous pouvez également réclamer certains des frais associés à l’argent que vous avez emprunté pour acheter ou améliorer une propriété locative, notamment :

  • Demandes de prêt hypothécaire, évaluations, traitement et frais d’assurance
  • Frais de garantie hypothécaire
  • Frais de courtage hypothécaire et d’intermédiaire
  • Frais juridiques liés au financement hypothécaire

 

Il convient également de mentionner que si l’argent que vous empruntez pour un bien locatif concerne la construction ou la rénovation, ceux-ci sont appelés «coûts accessoires», et certains d’entre eux sont également déductibles. Les coûts accessoires pour la période de construction, de rénovation ou de modification d’un bien utilisé pour les revenus locatifs comprennent :

  • L’intérêt
  • Frais juridiques
  • Frais comptables
  • impôts fonciers

 

Foire aux questions (FAQ)

  • Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt pour les revenus locatifs ?

Oui. Tout paiement d’intérêts hypothécaires sur votre propriété est déductible d’impôt en fonction de la proportion d’espace et de la durée pendant laquelle l’espace a été utilisé pour produire des revenus locatifs.

  • Pouvez-vous déduire les intérêts hypothécaires lorsque vous travaillez à domicile?

Si votre domicile est votre lieu d’activité principal ou si vous utilisez un espace spécifique de votre domicile uniquement à des fins professionnelles (comme un salon privé ou un bureau de comptabilité), vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires, mais uniquement jusqu’à concurrence de l’espace utilisé chaque mois (voir tableau ci-dessus). Supposons que vous exploitiez une entreprise d’épilation au laser dans votre sous-sol et que vous n’utilisiez le sous-sol qu’à cette fin. Si votre sous-sol représente 20 % de la superficie totale de votre propriété et que vous avez exploité votre entreprise à temps plein pendant une année entière, vous pourriez récupérer jusqu’à 20 % du total de vos paiements d’intérêts hypothécaires, selon le nombre de jours que vous avez passés chaque mois à utiliser l’espace pour votre entreprise.

Remarque : cela s’applique uniquement lorsque vous gérez votre propre entreprise à domicile. Si vous travaillez pour un employeur et que vous travaillez à domicile, les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles d’impôt.

  • Que se passe-t-il après la vente de votre maison ?

Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles d’impôt après la vente de votre propriété?

Si vous vendez votre maison après en avoir tiré des revenus, soit en l’utilisant comme immeuble de placement, soit en exploitant votre entreprise, il y a une chose à garder à l’esprit : l’impôt sur les plus-values. Les gains en capital sont un impôt que vous payez sur les bénéfices que votre maison a générés depuis qu’elle a commencé à produire des revenus. Cela ne s’applique que si vous avez transformé votre résidence principale en immeuble de placement. Cependant, si vous vendez votre maison, vous devez toujours divulguer la vente à l’ARC, que vous utilisiez ou non votre maison comme immeuble de placement.

Conclusion

Finalement, il est essentiel de s’assurer que vous êtes du bon côté de la loi lorsque vous radiez des dépenses à des fins fiscales. Bien que nous nous soyons efforcés de vous donner les informations les plus précises possibles pour savoir si les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt, assurez-vous de parler à un professionnel du droit avant de vous engager à radier l’une de vos dépenses. Vérifiez que vous comprenez parfaitement votre situation, en particulier comment vous utiliserez la propriété que votre hypothèque paie, car cela déterminera exactement quelle partie de vos intérêts est déductible d’impôt. En règle générale, les intérêts hypothécaires ne sont déductibles d’impôt que si vous tirez un revenu de la location de votre maison ou de la gestion de votre propre entreprise. Pour en savoir plus sur la façon dont vous pouvez essentiellement radier vos intérêts hypothécaires pour une propriété purement résidentielle, consultez notre article sur La manœuvre de Smith ou parlez à un conseiller nesto.

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