En tant que propriétaire canadien confronté à l’augmentation constante du coût de la propriété, la possibilité de déduire l’intérêt hypothécaire en tant que dépense déductible d’impôt pourrait offrir des avantages financiers significatifs au moment de déclarer vos impôts. Réduire ses impôts grâce à un plan hypothécaire stratégique peut être séduisant, mais l’intérêt hypothécaire n’est pas déductible dans toutes les situations.

En fonction de l’utilisation de la propriété, l’intérêt hypothécaire peut être une dépense déductible d’impôt. Ce guide explique comment fonctionnent les déductions fiscales de l’intérêt hypothécaire au Canada et quels sont les avantages de déduire l’intérêt hypothécaire au moment de la déclaration d’impôt.

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Les grandes lignes

• L’intérêt hypothécaire sur une résidence principale n’est généralement pas déductible d’impôt au Canada. 
• L’intérêt hypothécaire est entièrement déductible sur les propriétés locatives détenues uniquement pour générer des revenus. 
• Des déductions fiscales partielles sur l’intérêt hypothécaire sont possibles si une partie de la résidence principale est utilisée pour la location ou pour générer un revenu d’entreprise ou professionnel.

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Fonctionnement de la déduction de l’intérêt hypothécaire

Au Canada, les critères d’éligibilité pour la déduction de l’intérêt hypothécaire sont plus restreints qu’aux États-Unis. L’ARC a des exigences strictes pour déterminer si un prêt hypothécaire donne droit à des déductions fiscales.

Par exemple, une propriété utilisée comme résidence principale ne donne pas droit à la déduction de l’intérêt hypothécaire au moment de la déclaration d’impôt. Toutefois, si la propriété est utilisée pour générer des revenus, exploiter une activité ou comme propriété locative, une partie ou la totalité de l’intérêt hypothécaire peut être déductible de l’impôt.

Pendant la saison des impôts, la déduction de l’intérêt hypothécaire vous permet, en tant que propriétaire, de soustraire une partie de l’intérêt payé sur l’hypothèque de votre revenu imposable. Cela permet de réduire le montant total de l’impôt à payer et peut même vous permettre d’obtenir un remboursement.

Comment demander la déduction de l’impôt sur les hypothèques au Canada

Vous devez remplir les formulaires appropriés pour demander la déduction de l’intérêt hypothécaire lorsque vous remplissez votre déclaration d’impôts. Un expert fiscal peut vous aider à tirer le meilleur parti des déductions auxquelles vous avez droit.

Si vous louez entièrement votre propriété, toutes les dépenses de location, y compris l’intérêt hypothécaire payé, sont déductibles du revenu de location que vous déclarez sur le formulaire T776 État des loyers de biens immeubles. Si la propriété est une résidence principale dont une partie est louée, vous ne pouvez déduire que les dépenses liées à la partie de la maison louée, y compris l’intérêt hypothécaire, sur l’état des loyers de la propriété. Dans le cas d’un immeuble collectif avec des adresses d’unités séparées où il s’agit d’une location occupée par le propriétaire, l’unité louée fonctionnerait comme une propriété d’investissement séparée.

Vous pouvez déduire la partie des dépenses liées à l’entreprise, y compris l’intérêt hypothécaire, sur le formulaire T2125 Déclaration des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale si la propriété ou une partie de la propriété est utilisée à des fins commerciales ou professionnelles.

Avantages d’une hypothèque déductible d’impôt

Les avantages de pouvoir déduire l’intérêt hypothécaire en tant que propriétaire canadien sont les suivants : 

• Réduire votre charge fiscale – En demandant autant de déductions que possible, vous pouvez réduire l’impôt que vous devez payer au moment de la déclaration de revenus et vous pouvez même obtenir un remboursement. 
• Rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement et réduire l’intérêt – Vous pouvez utiliser les économies d’impôt ou les remboursements reçus grâce aux déductions d’intérêt hypothécaire pour effectuer des versements plus importants sur le capital de votre prêt hypothécaire, réduisant ainsi le montant total de l’intérêt payé sur la durée du prêt et vous aidant à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.
• Augmenter votre valeur nette – En affectant stratégiquement les remboursements d’impôts ou les économies réalisées au remboursement du capital de l’hypothèque, vous pouvez accélérer la croissance de la valeur nette de votre propriété, contribuant ainsi à l’augmentation de votre valeur nette.

Vous pouvez également combiner les éléments ci-dessus pour mieux vous servir, par exemple en utilisant de manière anticipée la déduction fiscale pour cotiser à votre REER, augmentant ainsi le montant possible de votre remboursement d’impôt. Vous pouvez ensuite utiliser la différence entre le remboursement que vous auriez obtenu et celui que vous avez reçu pour rembourser votre prêt hypothécaire. En investissant et en réduisant votre endettement, vous pouvez augmenter votre valeur nette plus rapidement et profiter de la valeur temporelle de l’argent.

Quel est le montant de l’intérêt hypothécaire qui peut être déduit des impôts?

L’intérêt hypothécaire que vous pouvez déduire de vos impôts dépend de l’utilisation de la propriété et de la part de revenu qu’elle génère.

Déductions pour les propriétés louées à court terme

Si vous possédez une propriété que vous utilisez pour la location à court terme, vous ne pouvez déduire que la part de l’intérêt hypothécaire correspondant à la durée de location de la propriété. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’une propriété que vous utilisez à des fins personnelles de mai à septembre et que vous louez comme Airbnb d’octobre à avril, vous ne pouvez déduire que l’intérêt hypothécaire d’octobre à avril, soit 7/12 ou 58,3 %.

Déductions pour une partie louée de votre propriété

Vous ne pouvez déduire que la partie de l’intérêt hypothécaire si la propriété est votre résidence principale avec une partie louée, comme un appartement au sous-sol ou une unité séparée avec sa propre entrée. Si vous êtes propriétaire d’une propriété de 3 000 m² et que 1 000 m² sont loués, vous pouvez déduire 1/3 ou 33,33 % de l’intérêt hypothécaire payé.

Déductions pour la location d’une seule pièce

Si vous louez une pièce de votre maison, le calcul est basé sur le pourcentage de la maison qui est loué, comme pour la location d’une partie de votre propriété, comme un sous-sol ou une unité séparée. Toutefois, si la pièce est louée pendant moins d’un an, vous devez également calculer la durée pendant laquelle un locataire a occupé la pièce.

Par exemple, si vous avez loué pendant un an une pièce de votre propriété qui représentait 10 % de votre surface habitable totale, vous pourrez déduire 10 % de l’intérêt payé. Toutefois, si vous avez loué une chambre à un étudiant qui l’a occupée de septembre à avril, vous ne pourrez déduire que 10 % x 8/12 = 6,7 % de l’intérêt hypothécaire payé.

Déductions pour activités commerciales ou professionnelles

Si vous utilisez une partie de votre propriété à des fins commerciales ou professionnelles, vous pouvez déduire la part de l’intérêt hypothécaire que vous payez en fonction de la taille de l’espace utilisé pour générer des revenus. La déduction pour la location d’une pièce de votre propriété est basée sur le pourcentage de l’espace consacré à la génération de revenus et sur le temps d’utilisation. 

Par exemple, vous disposez d’un bureau à domicile pour votre travail autonome qui représente 15 % de votre surface habitable totale. Vous travaillez depuis ce bureau à domicile 5 jours par semaine, vous ne pouvez donc prendre en compte dans le calcul que les jours où vous travaillez. Vous pouvez demander 15 % x 260/365 = 10,7 % de l’intérêt hypothécaire payé.

Déduction des frais de prêt lors de l’obtention d’un prêt hypothécaire

Dans certains cas, si vous obtenez un prêt hypothécaire ou un prêt pour acheter ou améliorer une propriété locative, vous pouvez déduire d’autres frais admissibles liés à l’achat et à l’intérêt payé. 

Parmi ces frais, citons :

• les frais de demande d’hypothèque, d’évaluation, de traitement et d’assurance
• les frais de garantie hypothécaire
• les frais de courtage hypothécaire et d’intermédiation
• les frais juridiques liés au financement hypothécaire

20 % des frais peuvent être déduits chaque année pendant 5 ans, quel que soit votre hypothèque ou le terme de votre prêt.

Limites de la déduction de l’intérêt hypothécaire

Bien que la déduction de l’intérêt hypothécaire puisse apporter un certain soulagement financier, il existe des limitations en fonction de l’utilisation de la propriété.

Si la propriété est utilisée uniquement comme résidence principale, l’intérêt hypothécaire payé n’est pas éligible à la déduction fiscale, sauf si une partie de la propriété est utilisée pour générer des revenus. De même, si une hypothèque ou un prêt est contracté pour un usage personnel en utilisant une propriété locative comme garantie, l’intérêt hypothécaire n’est pas éligible à la déduction fiscale.

Lorsque seule une partie de la propriété est utilisée à des fins locatives ou pour générer des revenus, seule la part de la propriété utilisée à ces fins et la durée de cette utilisation peuvent être utilisées pour calculer l’intérêt hypothécaire déductible de l’impôt.

Foire aux questions

En conclusion

Les déductions fiscales de l’intérêt hypothécaire peuvent aider les propriétaires à compenser une partie de leur fardeau fiscal. Comme la situation de chaque personne est unique, les déductions auxquelles vous avez droit et les règles fiscales entourant les déductions d’intérêt hypothécaire au Canada peuvent varier. Demandez l’avis d’un fiscaliste qualifié pour vous assurer de maximiser toutes les déductions fiscales auxquelles vous avez droit. 
Si vous êtes prêt à aller de l’avant avec des conseils hypothécaires, contactez les experts hypothécaires de nesto pour vous aider à élaborer une stratégie hypothécaire qui vous permettra d’atteindre vos objectifs d’investissement immobilier à long terme.

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