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Mise à jour des perspectives du marché du logement en Ontario pour 2022


Les faibles taux d’intérêt, la demande faramineuse et le faible niveau des stocks ont fait de l’Ontario l’un des marchés immobiliers les plus surchauffés du pays pendant la pandémie. Avec des hausses de prix record à Toronto, dans les quartiers de la région du Grand Toronto (RGT) comme Brampton et Mississauga, et même dans les marchés dits secondaires comme Hamilton et Oshawa, le marché immobilier ontarien a connu une concurrence comme jamais auparavant tout au long de 2020 et 2021. 

À l’aube de 2022, le marché devrait se stabiliser – dans une certaine mesure – alors que les taux d’intérêt commencent à augmenter et que des facteurs tels que la hausse des taux du test de résistance hypothécaire de la SCHL limitent davantage le pouvoir d’achat des acheteurs. 

Si vous cherchez à acheter une maison en Ontario cette année, nous avons préparé une vue d’ensemble du marché immobilier pour 2022, y compris les prix moyens des propriétés dans les principaux marchés, les forces motrices et les défis potentiels à la propriété.

Faits saillants

  • L’Ontario a connu une croissance annuelle des prix record pour presque tous les types de propriétés résidentielles pendant la pandémie
  • L’évolution des modes de vie, l’immigration, les investissements et les changements démographiques ont entraîné une forte demande de biens immobiliers dans plusieurs villes de l’Ontario
  • Les taux d’intérêt devraient refroidir le marché du logement en Ontario tout au long de 2022, mais pas beaucoup
  • Toronto, Brampton et Mississauga restent parmi les endroits les plus populaires pour vivre en Ontario au début de 2022

Perspectives du marché immobilier de l’Ontario en février 2022

Le marché immobilier de l’Ontario a connu deux années tumultueuses, au cours desquelles on a assisté à des hausses de prix record en raison de la faiblesse des stocks et des taux d’intérêt. En 2021, le marché immobilier de l’Ontario a été, par moments, l’un des plus concurrentiels de l’hémisphère occidental, le pouvoir étant fermement entre les mains des vendeurs. La combinaison de taux bas et d’une faible offre a pris de nombreux acheteurs par surprise, beaucoup se précipitant pour acheter une propriété avant qu’elle ne devienne inaccessible.

En plus de cela, l’Ontario a connu un certain nombre de changements démographiques importants, dont beaucoup vont à l’encontre des attentes communes. Des masses de personnes ont quitté les villes pendant la pandémie, ce qui a exercé une pression sur les marchés subsidiaires de la province. Parallèlement, l’augmentation des investissements étrangers et la pression exercée par les immigrants au cours de la seconde moitié de 2021 ont encore resserré l’offre dans les zones urbaines. 

Les investisseurs, en particulier, ont alimenté le feu de la montée en flèche du marché immobilier de l’Ontario, et représentent maintenant plus d’un quart des nouveaux acheteurs de la province. Bien que l’on prévoie que les niveaux d’inventaire resteront serrés, 2022 sera une année intéressante en termes d’émergence de nouvelles tendances dans le secteur immobilier de l’Ontario.

Qui achète l’immobilier à Toronto ?

Toronto étant le point central du boom immobilier en Ontario, il est utile d’en savoir plus sur les données démographiques qui sous-tendent la dynamique immobilière de la ville. 

En fin de compte, les types de propriétés vendues dans le marché florissant de la région du Grand Toronto sont assez semblables à ceux du reste de l’Ontario. En voici quelques exemples :

  • Les maisons individuelles
  • Maisons jumelées
  • Maisons en rangées
  • Condos

Comme dans de nombreux autres grands centres urbains de l’Ontario, le marché de Toronto a été soutenu par trois grandes tendances pendant la pandémie :

  • L’augmentation des prix
  • Diminution de l’offre de logements
  • Diminution du nombre de transactions

Le marché de Toronto a connu une augmentation du prix moyen de tous les types de propriété d’environ 25 à 28 %. Le nombre total de transactions a diminué de 15 à 20 % par rapport au début de 2020. Cependant, ces chiffres varient en fonction de la source et ne sont qu’indicatifs des tendances générales. 

Voici les principales données démographiques qui stimulent la demande sur le marché immobilier résidentiel de Toronto tout au long de la pandémie.

Les acheteurs qui déménagent ou qui changent de résidence

D’après RE/MAX, les acheteurs qui déménagent et ceux qui changent d’adresse sont à l’origine de l’augmentation de la demande de maisons individuelles à Toronto, dont le prix a connu la plus forte hausse annuelle parmi tous les types de propriétés, passant de 1,5 million de dollars en 2020 à 1,7 million de dollars en 2021 (+16 %). Les acheteurs de maisons individuelles ont également inondé les marchés secondaires comme Mississauga et même jusqu’à Kingston. 

Investisseurs

Selon un récent rapport de Teranet, les investisseurs et les propriétaires de multi-propriétés ont représenté plus de 25 % des acheteurs de logements en Ontario l’an dernier, en particulier à Toronto. Par conséquent, le plus grand segment du marché immobilier à Toronto est désormais celui des propriétaires de multi-propriétés, devant les premiers acheteurs (à 22 %), qui était le plus grand segment du marché jusqu’en 2016.

Immigration hors-province

La pandémie de COVID-19 a vu des milliers d’acheteurs quitter les zones urbaines à la recherche de plus d’espace et de logements plus abordables dans les villes secondaires, les banlieues ou les zones rurales. De façon surprenante cependant, les taux d’immigration pour Toronto ont largement dépassé l’émigration, ce qui ajoutera une pression supplémentaire sur les niveaux d’offre en 2022. 

Les acheteurs de maisons de luxe 

Le marché des maisons de luxe a mieux résisté aux effets de la pandémie, avec une augmentation considérable du nombre de transactions en 2021 par rapport à 2020. Dans la catégorie des 4 millions de dollars et plus, les transactions ont augmenté d’un incroyable 224 %, pour atteindre un total de 805 transactions au cours de l’année. Le marché du luxe est resté extrêmement robuste tout au long de la pandémie, et a connu certains des gains les plus importants dans la région du Grand Toronto en particulier, qui devient rapidement à égalité avec Vancouver comme le marché immobilier le plus cher du pays.

Acheteurs d’une première maison

Pour beaucoup d’acheteurs d’une première maison, le prix est un facteur limitant sur le marché de Toronto. Un premier acheteur dont le salaire est de 78 000 dollars (le revenu médian des ménages avant impôt à Toronto) ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire suffisamment important pour acheter un appartement de référence à 590 000 dollars – à moins d’économiser environ 270 000 dollars au départ. Plus loin, même des marchés subsidiaires comme Oshawa ont connu une concurrence acharnée, avec de multiples prétendants aux propriétés et des offres dépassant parfois de 150 000 $ le prix demandé. 

Bien que des mécanismes tels que l’Incitatif pour l’achat d’une première maison soient en place pour aider les gens à se procurer une maison au Canada, ils n’ont pas fait grand-chose pour compenser le resserrement de l’offre dans la province, de nombreux acheteurs se tournant vers leurs parents pour obtenir de l’aide afin d’acquérir leur première maison en Ontario en raison de la concurrence accrue.

Prix moyen des maisons dans les grandes villes de l’Ontario

L’année 2021 a vu des augmentations de prix record par rapport aux années précédentes, dans presque tous les marchés et types de propriété. En 2021, les prix ont augmenté de plus de 25 % pour plus de la moitié du marché immobilier de l’Ontario. De nombreuses villes ont franchi la barre du million de dollars en moyenne, et beaucoup d’autres s’en rapprochent.

EmplacementPrix moyen de l’immobilier résidentiel, 2022
Toronto1 160 491$
Ottawa679 914.90$
Mississauga1 150 265.70$
Brampton1 172 250.36$
Hamilton909 502.64$
London697 070.00$
Windsor591 805.89$
Thunder Bay300 685.73$
Niagara786 198.72$
Kitchener832 743.42$

Source: 2022 Canadian Housing Market Outlook, RE/MAX

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Perspectives du marché immobilier de Toronto en 2022

Le début de l’année 2022 a vu la poursuite des tendances observées tout au long de la pandémie dans l’immobilier de Toronto : une baisse du volume des ventes, et une augmentation significative du prix moyen. En 2017, le prix moyen d’une propriété dans la région du Grand Toronto (RGT) était d’environ 760 000 $. En mars 2020, quelques semaines seulement après le début de la pandémie, les prix avaient grimpé de 18 % pour atteindre plus de 900 000 $ (source : Toronto Regional Real Estate Board). En février 2022, le prix moyen d’une propriété résidentielle à Toronto s’élève à 1 242 793 $.

En janvier 2022, 5 636 ventes ont été déclarées par l’intermédiaire de la chambre immobilière de la région de Toronto, soit une baisse de 18,2 % par rapport à janvier 2021. Bien que les ventes aient été nettement inférieures à celles de l’année précédente, le volume a été le deuxième meilleur enregistré pour le mois de janvier. L’indice des prix des logements neufs est passé de 102,10 en janvier 2021 à 114,10 en janvier 2022, le prix de vente moyen ayant augmenté de 28,6 % en ce début d’année.

En ce qui concerne les tendances spécifiques aux propriétés, un récent rapport de RE/MAX a montré que les prix des maisons en rangée sont passés de 835 000 $ en 2020 à 935 000 $ en 2021 (12 %), et que les prix des condos ont augmenté de 675 000 $ en 2020 à 710 000 $ en 2021 (+5 %). Les ventes de copropriétés (en nombre de transactions) dans la région du Grand Toronto (RGT) ont augmenté de 71 % par rapport à l’année précédente, ce qui représente de loin la plus forte augmentation des ventes de copropriétés dans l’Est. Toutefois, selon d’autres sources, les ventes de copropriétés auraient en fait diminué de 18 % en 2021. Étonnamment, l’appréciation du prix des copropriétés a été moins importante sur le marché de Toronto (7 %) que sur d’autres marchés chauds de l’Ontario, comme Ottawa (30 %).

Pour l’avenir, le nombre total de ventes de maisons devrait diminuer par rapport à 2021, mais la tendance sera à la hausse par rapport aux années précédentes. Le prix de vente moyen pour tous les types de maisons devrait continuer à augmenter, l’estimation de la Chambre immobilière de Toronto étant fixée à 1 242 793 $, soit une augmentation de 12 % par rapport à l’année dernière. Toronto serait donc en bonne voie pour dépasser Vancouver en tant que marché immobilier le plus cher du Canada en 2022 et au-delà.

Cependant, plusieurs facteurs pourraient potentiellement limiter toute croissance supplémentaire du marché immobilier dans la plus grande ville du Canada. Certains analystes ont même suggéré que nous commencerions à assister à un refroidissement du marché. Un récent sondage de Reuters, par exemple, a montré que 10 des 13 stratèges immobiliers (75 %) pensaient que le marché commencerait à ralentir en 2022, en invoquant une hausse des taux d’intérêt. D’autres facteurs, notamment la hausse des taux des tests de résistance des prêts hypothécaires introduits en juin de l’année dernière, pourraient également contribuer à une nouvelle baisse du volume des ventes en 2022, les budgets des emprunteurs se réduisant.

Perspectives du marché de l’habitation d’Ottawa pour 2022

Le marché de l’habitation d’Ottawa continue de connaître une augmentation de la demande des acheteurs, une pénurie de l’offre de logements et des pressions à la hausse sur les prix. Le prix résidentiel moyen au début de la pandémie était de 442 00 $ (2019) et est passé à 525 000 $ (2020), soit une augmentation de 19,2 %. Malgré la hausse des prix, le nombre total d’unités résidentielles et de copropriétés vendues tout au long de 2020 était de 18 953 et a augmenté de 7 % en 2021 pour atteindre 20 302 unités. Le volume total des ventes est passé de 10 milliards de dollars (2020) à 13,1 milliards de dollars (2021), un record pour le marché de l’habitation d’Ottawa. (Source : Statistiques du marché de l’habitation de l’ACI

Les ventes déclarées de propriétés résidentielles pour janvier 2022, par l’entremise de la Chambre immobilière d’Ottawa, montrent une diminution de 3 % du volume de 936 propriétés vendues en 2022, comparativement à 963 propriétés vendues en 2021. Le volume des ventes est considéré comme élevé pour un mois traditionnellement plus lent. Les tendances régionales des ventes prévoient que les niveaux d’inventaire resteront faibles, ce qui entraînera un marché de vendeurs pour 2022. 

Le prix de vente moyen d’une propriété à Ottawa en février 2022 était de 676 000 $, soit une augmentation de 15 % par rapport à 587 000 $ en 2021. Cette hausse reflète la pression à la hausse exercée sur les prix par une offre restreinte et une demande accrue. On s’attend à ce que le marché de l’habitation d’Ottawa continue de connaître une faible offre de logements, tandis que les prix continuent d’augmenter et qu’on prévoit une hausse de 5 % en 2022. 

Perspectives du marché du logement de Mississauga pour 2022

Le marché de Mississauga a fait bonne figure dans une gamme ontarienne déjà bien garnie pendant la pandémie. Les ventes totales de maisons ont atteint 11 334 unités au cours de l’année 2021, soit une augmentation de 29,9 % par rapport à la même période en 2020. 

Actuellement, le prix de vente moyen d’une propriété à Mississauga est d’environ 1 153 500 $, ce qui représente une augmentation de 30 % par rapport aux 890 000 $ de 2021. Cependant, alors que les prix ont atteint un niveau record, l’activité de vente a commencé à se refroidir légèrement, ce qui pourrait être le signe d’une tendance plus large dans les principaux marchés immobiliers de l’Ontario. 516 propriétés ont été vendues en janvier 2022, ce qui représente une baisse de 18,7 % des nouvelles inscriptions par rapport aux 539 unités vendues en janvier 2021. 

À l’avenir, les prix résidentiels moyens devraient augmenter de 14 % en 2022, tandis que le volume des ventes devrait diminuer de 8 %, selon le rapport sur le marché de l’habitation de 2022 de RE/MAX. Dans l’ensemble, le marché de l’habitation de Mississauga pour 2022 devrait connaître une croissance stable du volume des ventes et des prix par rapport à la volatilité du marché de 2021. 

Perspectives du marché du logement de Brampton pour 2022

Brampton, l’un des quartiers les plus populaires de la région du Grand Toronto, s’est également imposé comme l’un des endroits les plus chers où vivre au Canada. D’ici janvier 2022, les prix des maisons de Brampton ont grimpé en flèche pour atteindre 1 367 444 $ en moyenne, soit une augmentation stupéfiante de 41 % par rapport à l’année précédente. 

Une maison de Brampton se vend en moyenne en six jours seulement, généralement à un prix supérieur d’environ 15 % au prix affiché, même si le prix est élevé. Bien que les chiffres pour Brampton soient faussés par la proportion élevée de maisons individuelles par rapport à d’autres marchés importants comme Toronto et Vancouver, qui ont comparativement plus de condos que l’inventaire de 6 % de Brampton. 

Une partie de l’attrait de Brampton tient également au fait que l’offre est l’une des plus restreintes en Ontario. Avec 832 nouvelles inscriptions en janvier (une baisse de 13 % par rapport au début de 2021), il y avait 255 inscriptions actives à la fin du mois, soit une baisse de 31,6 % par rapport à janvier 2021.

Perspectives du marché Ontarien pour 2022

Un certain nombre de facteurs de marché, d’incitations gouvernementales et d’attentes changeantes de la part des acheteurs, sont tous susceptibles de contribuer à une évolution du marché immobilier ontarien cette année. 

L’expansion de l’Incitatif pour l’achat d’une première maison de la SCHL devrait stimuler la demande, un plus grand nombre d’acheteurs devenant admissibles à cet incitatif. Un plus grand nombre d’acheteurs d’une première maison dans la région métropolitaine de Toronto (ainsi qu’à Vancouver et Victoria) peuvent désormais emprunter au gouvernement canadien entre 5 % et 10 % du prix d’une propriété pour effectuer une mise de fonds, sans intérêt. Cet élargissement fait passer la limite de prix des maisons couvertes par le programme de la SCHL d’environ 500 000 $ à 700 000 $. En outre, la SCHL a abaissé ses critères d’admissibilité pour les prêts hypothécaires assurés en 2021, permettant ainsi aux personnes ayant une cote de crédit inférieure (600+) d’être potentiellement admissibles à un prêt. Pris ensemble, ces changements pourraient permettre à un plus grand nombre d’acheteurs d’accéder au marché ontarien. Il reste toutefois à voir si ces changements suivront le rythme de la hausse des prix.

Inversement, les taux d’intérêt devraient également augmenter en 2022, ce qui réduirait (en théorie) le nombre d’acheteurs sur le marché, car les budgets se contractent et les prêts hypothécaires deviennent plus chers à emprunter. De plus, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) et le ministère des Finances du Canada ont récemment augmenté le taux de référence des tests de stress des prêts hypothécaires, tant pour les prêts assurés que pour les prêts non assurés. Le nouveau taux de référence, qui fait passer le taux de simulation de crise de 4,79 % à 5,25 %, n’affecte pas directement les taux de qualification, mais il exerce une pression supplémentaire sur les acheteurs marginaux qui ont moins de marge de manœuvre dans leur budget.

Globalement, il est peu probable que le marché connaisse une nouvelle surchauffe en 2022. Les prix historiquement élevés par rapport aux années pré-pandémie vont probablement se poursuivre, bien qu’à un rythme plus modéré, en raison des augmentations constantes des taux d’intérêt conçues pour stabiliser le marché sans risquer une baisse soudaine de la valeur des maisons. Le secteur du logement en Ontario pourrait devenir un marché d’acheteurs à mesure que la demande se refroidit, même si les stocks devraient rester faibles tout au long de 2022. Le temps nous dira si les propriétaires potentiels continuent de se sentir poussés à acheter des propriétés dans le climat actuel ou, comme certains analystes l’ont suggéré, si le marché connaîtra une baisse rapide. Étant donné que plus d’un million de nouveaux immigrants devraient s’installer au Canada au cours des prochaines années et que l’Ontario est toujours l’un des endroits les plus populaires pour les nouveaux arrivants au pays, il est peu probable que nous assistions à une libération majeure de l’inventaire ou à une baisse soudaine et généralisée de la valeur des propriétés. 

Enfin, le marché de la location devrait bien se comporter, compte tenu des obstacles financiers élevés à l’accession à la propriété dans la province. L’équilibre entre les locataires et les logements vacants déterminera en fin de compte le taux du marché dans un Ontario post-pandémique.

Conclusion

Les principaux marchés immobiliers de l’Ontario ont été parmi les régions les plus compétitives pour l’achat d’une maison au Canada pendant la pandémie. Comme on s’attend à ce que les prix se refroidissent quelque peu en 2022, nous pourrions voir le marché passer d’un marché de vendeurs à des règles du jeu plus équitables. Si vous cherchez à acheter une maison en Ontario cette année, commencez par explorer les meilleurs taux qui vous sont offerts, ou évaluez le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre dans la province. Il existe également un certain nombre d’incitatifs provinciaux et fédéraux pour les acheteurs d’une première maison qui peuvent soutenir votre budget et vous aider à mettre le pied dans la porte.

Enfin, nos conseillers en prêts hypothécaires qualifiés sont toujours là pour vous aider. Si vous êtes prêt à acheter une maison en Ontario ou si vous voulez en savoir plus, communiquez avec nesto dès maintenant.


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