Beaucoup de gens pensent qu’il faut avoir 20 % de mise de fonds pour acheter une maison. Ce mythe tenace garde souvent des acheteurs potentiels en retrait, même quand ils sont déjà en mesure d’entrer sur le marché. C’est particulièrement vrai pour les premiers acheteurs, qui pourraient être admissibles avec beaucoup moins d’économies que prévu.

En réalité, il est possible d’acheter une propriété avec une mise de fonds aussi basse que 5 %. Que vous magasiniez votre toute première maison ou que vous cherchiez une option accessible dans un marché en ébullition, ce guide vous aidera à comprendre ce dont vous avez vraiment besoin, et pourquoi les 20 % ne sont pas une règle absolue.

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Les grandes lignes

• Il est possible d’acheter une maison avec une mise de fonds de seulement 5 %, selon le prix d’achat.
• Le minimum requis varie selon la valeur de la propriété.
• Une assurance prêt hypothécaire est obligatoire si la mise de fonds est inférieure à 20 %.

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Quelles sont les exigences minimales pour la mise de fonds au Canada?

Avant de vous lancer sérieusement dans la recherche d’une propriété, il est bon de savoir combien vous devrez réellement verser en mise de fonds, et le chiffre pourrait bien vous surprendre. Au Canada, la mise de fonds minimale est calculée selon le prix d’achat de la propriété, et non selon un pourcentage fixe. Résultat : vous pourriez verser bien moins que 20 %, surtout si vous magasinez une maison de moins de 1,5 million de dollars.

• 5 % pour les propriétés de 500 000 $ ou moins
• 5 % sur les premiers 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 001 $ et 1 499 999 $
• 20 % du prix total pour toute propriété de 1,5 million $ et plus

Exemple : si vous achetez une maison à 750 000 $, votre mise de fonds minimale sera de 6,6 % du prix d’achat.

• 5 % sur 500 000 $ = 25 000 $
• 10 % sur les 250 000 $ restants = 25 000 $
• Mise de fonds totale minimale = 50 000 $
• 50 000 $ / 750 000 $ = 6,6 % de mise de fonds

Pourquoi le mythe des 20 % de mise de fonds persiste-t-il?

L’idée qu’il faut verser 20 % pour acheter une maison vient souvent du désir d’éviter de souscrire l’assurance prêt hypothécaire. Cette protection est exigée lorsqu’on dépose moins de 20 % en mise de fonds. Pourtant, ce type de prêt assuré est très courant, surtout chez les acheteurs d’une première propriété. Au Canada, les prêts hypothécaires assurés sont garantis par des organismes comme la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.

Comment fonctionne l’assurance prêt hypothécaire?

Lorsque vous déposez moins de 20 % au Canada, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire. Celle-ci protège le prêteur si vous cessez de faire vos paiements hypothécaires. Le coût de cette assurance est calculé en fonction du ratio prêt-valeur.

Plus votre mise de fonds est faible, plus la prime est élevée. La majorité des acheteurs choisissent d’ajouter cette prime à leur prêt hypothécaire, mais il est aussi possible de la payer à l’avance pour éviter les intérêts. Bonne nouvelle : même si cette prime est obligatoire, les prêts assurés permettent souvent de profiter de taux d’intérêt plus bas, ce qui peut compenser une partie du coût de la prime.

Mise de fonds	Prix de la maison	Prime SCHL	Montant total emprunté
5 %	500 000 $	19 000 $	494 000 $
10 %	500 000 $	13 950 $	463 950 $
15 %	500 000 $	11 900 $	436 900 $
20 %	500 000 $	0 $	400 000 $

Avantages et inconvénients d’une mise de fonds de moins de 20 %

Verser une mise de fonds moins élevée comporte ses avantages et ses inconvénients. Pour plusieurs acheteurs, les avantages l’emportent, surtout dans des marchés où les prix sont élevés et où économiser 20 % pourrait prendre plusieurs années, voire des décennies.

Avantages :

• Vous accédez plus rapidement au marché et commencez à bâtir votre équité.
• Vous conservez une plus grande partie de vos économies pour les rénovations ou en cas d’urgence.
• Les prêts assurés s’accompagnent généralement de taux d’intérêt plus bas.

Inconvénients :

• Vous devrez payer une prime unique d’assurance prêt hypothécaire (ajoutée à votre prêt ou réglée en espèces à l’avance).
• Si la prime est ajoutée à votre prêt hypothécaire, le montant emprunté sera plus élevé, ce qui peut nuire à votre admissibilité selon les ratios d’endettement exigés par les prêteurs.
• Les options de prêt alternatives sont inaccessibles si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.

Quand il peut être avantageux de verser 20 % ou plus

Même si une mise de fonds de 20 % n’est pas toujours requise, certaines situations justifient de l’envisager. Lorsqu’on en a les moyens, verser 20 % ou plus peut ouvrir la porte à de meilleures options hypothécaires, réduire les frais globaux et offrir plus de flexibilité pour refinancer ou changer de prêteur plus tard.

Voici des scénarios où une mise de fonds de 20 % ou plus peut s’avérer avantageuse, voire obligatoire :

• L’achat d’une propriété de plus de 1,5 million $
• Éviter les primes d’assurance prêt hypothécaire
• Prévoir refinancer et accéder à la valeur nette de la propriété
• Désirer une période d’amortissement plus flexible
• Acheter une propriété à des fins locatives ou d’investissement

Foire aux questions

En conclusion

L’idée selon laquelle une mise de fonds de 20 % est nécessaire pour acheter une propriété au Canada demeure l’un des mythes les plus tenaces en finances personnelles. En réalité, la majorité des acheteurs, surtout les premiers acheteurs, accèdent à la propriété avec beaucoup moins. Comprendre les exigences des prêteurs et la façon dont les règles varient selon le prix d’achat vous permettra de planifier plus efficacement votre projet immobilier.

Vous hésitez entre verser 5 %, 10 % ou 20 %? Vous vous demandez quelle stratégie conviendrait le mieux à votre situation financière à long terme? Vous n’êtes pas seul. Communiquez avec un expert hypothécaire de nesto pour analyser vos chiffres et découvrir jusqu’où vos économies peuvent vous mener.

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