S’installer dans un nouveau pays peut être une expérience exaltante, mais pour les nouveaux arrivants, trouver la bonne option hypothécaire peut s’avérer complexe. Si vous venez d’arriver au Canada, les options hypothécaires traditionnelles requièrent un long historique de crédit au Canada, dont vous ne disposez probablement pas et qu’il vous faudra acquérir au fil du temps. 

Heureusement, il existe des solutions hypothécaires qui permettent aux nouveaux arrivants de réaliser leurs objectifs en matière d’accession à la propriété au Canada. Plusieurs banques et prêteurs offrent des programmes hypothécaires aux nouveaux arrivants pour permettre à ceux-ci de devenir propriétaires. Cet article traite de tout ce que vous devez savoir en tant que nouvel arrivant et des options qui s’offrent à vous pour réaliser vos rêves d’accession à la propriété.

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Les grandes lignes

• Vous pouvez bénéficier d’un programme hypothécaire pour les nouveaux arrivants au Canada si vous avez obtenu votre résidence permanente il y a cinq ans ou moins ou si vous êtes un résident non permanent titulaire d’un permis de travail valide. 
• La plupart des prêteurs proposent des options d’accession à la propriété pour les résidents permanents et non permanents par l’intermédiaire de l’un des trois assureurs par défaut du Canada. 
• Les nouveaux arrivants doivent remplir les conditions d’admissibilité des prêteurs et des assureurs pour obtenir un financement hypothécaire.

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Qui est considéré comme un nouvel arrivant au Canada?

Vous êtes considéré comme un nouvel arrivant si vous avez immigré au Canada au cours des cinq dernières années et que vous avez obtenu le statut de résident permanent ou une confirmation de résidence permanente de la part d’Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada (IRCC).

Seul un résident permanent peut prétendre à un prêt hypothécaire au Canada. En fonction des critères de prêt de la banque, vous pouvez également prétendre à un prêt hypothécaire en tant que résident temporaire ou non permanent.

Qui peut bénéficier d’un prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants au Canada?

Comme c’est le cas pour tout autre prêt hypothécaire, l’obtention d’un prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants au Canada est soumise à certaines conditions d’admissibilité, dont le statut d’immigrant. 

Si vous êtes considéré comme un nouvel arrivant au Canada, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour une résidence principale si vous remplissez les conditions suivantes :

• avoir le statut de résident permanent (RP) 
• avoir un numéro d’assurance sociale (NAS) qui ne commence pas par 9
• disposer d’un revenu admissible, ce qui signifie que vous avez des antécédents d’emploi à temps plein au Canada.
• avoir immigré au Canada au cours des cinq (5) dernières années.
• posséder un rapport de solvabilité international si vous devez encore établir votre solvabilité au Canada, ainsi que 12 mois de paiements de factures (services publics, assurance, etc.) et d’historique de location à votre nom.

Pour pouvoir prétendre à un prêt hypothécaire en tant que résident temporaire ou non permanent, vous devez disposer d’un permis de travail qui vous autorise légalement à travailler au Canada et d’un numéro de NAS commençant par 9. Les étudiants étrangers titulaires d’un permis d’études ne sont admissibles que s’ils ont un permis de travail valide et un revenu canadien.

Principaux mythes sur les hypothèques pour les nouveaux arrivants

Pour pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel, il faut généralement disposer d’un solide historique de crédit au Canada et de deux années d’emploi, ce que de nombreux nouveaux arrivants ne sont pas en mesure de fournir. Sans ces éléments, on peut penser que les seules options possibles sont de financer entièrement le coût de la propriété en argent comptant. 

L’un des mythes les plus communs au sujet des hypothèques pour les nouveaux arrivants est que vous n’êtes pas admissible si vous venez d’arriver au Canada. En réalité, de nombreuses grandes banques comme la RBC, la Banque Scotia, la CIBC, la BMO, la TD, la Banque Nationale et des prêteurs comme nesto offrent des programmes hypothécaires spéciaux pour aider les nouveaux arrivants. Ces programmes tiennent compte de l’ensemble de votre situation financière et de votre statut d’immigrant, ce qui facilite l’obtention d’une hypothèque au Canada. 

Un autre mythe est que les nouveaux arrivants ne peuvent pas être admissibles s’ils n’ont pas d’antécédents de crédit au Canada. La vérité est que, tant que vous remplissez les autres conditions d’admissibilité et que vous disposez d’un dossier de crédit international, vous pouvez toujours prétendre à un prêt hypothécaire, même si vos antécédents de crédit au Canada sont limités. Une autre idée reçue est que vous ne pourrez pas prétendre à un prêt hypothécaire si vous n’avez pas deux ans d’antécédents professionnels au Canada. Les options de prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants vous permettent de bénéficier d’un prêt hypothécaire sans avoir d’antécédents professionnels au Canada, à condition que vous soyez en mesure de prouver votre fiabilité financière.

Comment obtenir un prêt hypothécaire pour les nouveaux arrivants au Canada?

Les étapes à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire en tant que nouvel arrivant sont similaires à celles d’un prêt hypothécaire traditionnel.

Déterminez votre capacité d’emprunt

Déterminer votre capacité d’emprunt vous aidera à trouver une habitation dans les limites de votre budget. Le coût du logement au Canada varie considérablement selon la province et la région où vous choisissez de vivre. Le fait de connaître votre capacité d’emprunt hypothécaire peut vous aider à planifier et à explorer des régions qui correspondent à vos moyens.

Commencez à établir vos antécédents de crédit au Canada

Prendre des mesures pour établir vos antécédents en matière de crédit au Canada peut faciliter l’obtention d’un prêt. Votre cote de crédit, établie au fil du temps, détermine la probabilité d’être approuvé et peut également influencer les taux d’intérêt qui vous seront offerts. Une bonne santé financière est essentielle pour préparer l’accession à la propriété.

Voici les mesures que vous pouvez prendre pour établir vos antécédents en matière de crédit :

• Comprendre le fonctionnement des antécédents de crédit : La cote de crédit est un chiffre compris entre 300 et 900. Une bonne cote de crédit se situe entre 660 et 724 et est calculée sur la base d’un modèle de notation et des informations contenues dans votre dossier de crédit. Plus votre cote de crédit est élevée, plus vous avez de chances d’être considéré comme un emprunteur ayant un comportement responsable en matière de crédit.
• Tenez compte de ce qui affecte votre cote de crédit : Si vous avez l’intention d’obtenir un prêt hypothécaire résidentiel, vous devrez commencer à planifier dès votre arrivée au Canada, car l’ancienneté de votre dossier de crédit joue un rôle dans la détermination de votre cote de crédit. Des efforts conscients pour maintenir un bon historique de paiement des factures, gérer vos dettes, diversifier vos sources de crédit et réduire le nombre de nouvelles demandes de renseignements vous aideront à établir une bonne cote de crédit.
• Obtenez une carte de crédit avec ou sans garantie : En tant que nouvel arrivant au Canada, vous pouvez obtenir une carte de crédit pour améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire en établissant vos antécédents en matière de crédit. De nombreuses grandes banques proposent des programmes pour vous aider à effectuer vos opérations bancaires courantes et à obtenir une carte de crédit.  Il est conseillé de fournir une deuxième facilité de crédit à votre dossier de crédit, par exemple une autre carte de crédit ou une facture postpayée. Si vous avez un conjoint, laissez-le obtenir sa propre carte de crédit ou une facture postpayée afin qu’il puisse également être inclus au prêt hypothécaire.

• Obtenez un téléphone mobile : De nombreux fournisseurs de téléphonie mobile au Canada n’exigent pas d’antécédents en matière de crédit, mais signalent vos factures de téléphone aux agences d’évaluation du crédit. L’abonnement à un forfait mensuel plutôt qu’à une formule prépayée est un excellent moyen d’établir vos antécédents en matière de crédit. Établissez de bonnes relations avec votre propriétaire afin de pouvoir l’utiliser comme référence pour un prêt hypothécaire.
• Payez vos factures à temps : La meilleure façon d’établir vos antécédents de crédit pour obtenir un prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants au Canada est de payer toutes vos factures à temps. Cela vous aidera non seulement à établir votre cote de crédit, mais aussi votre fiabilité. Les prêteurs veulent voir que vous pouvez et avez la capacité de gérer vos facilités de crédit par vos paiements ponctuels et complets.

Faites appel à un conseiller hypothécaire et obtenir une préapprobation

Une fois que vous êtes prêt à magasiner les propriétés, le fait d’obtenir une préapprobation ou une préqualification pour un prêt hypothécaire vous aidera grandement à déterminer le montant maximal qu’un prêteur vous autorisera à emprunter. Il est important de faire vos recherches et de trouver un spécialiste hypothécaire qui est non seulement expérimenté et bien informé, mais aussi titulaire d’un permis pour vous aider à trouver la solution hypothécaire résidentielle qui vous convient.

Remarque : Vous devez savoir qu’une préapprobation ou une préqualification a lieu avant l’achat d’une propriété et ne doit pas être considérée comme la même chose qu’une approbation qui a lieu après l’acceptation d’une offre d’achat de la propriété en question.

Trouver une propriété qui corresponde à votre budget et à vos besoins

Une fois que vous êtes préqualifié ou préapprouvé et que vous connaissez votre budget, vous pouvez commencer à chercher une propriété qui corresponde à vos besoins (et à votre budget). Vous pouvez faire appel à un agent immobilier qui connaît les tendances du marché et le secteur dans lequel vous souhaitez acheter. Il peut vous aider à évaluer les propriétés comparables dans le secteur et à faire une offre compétitive. N’oubliez pas que ce n’est pas parce que vous avez été préqualifié ou préapprouvé pour un certain montant que vous devez atteindre la limite de votre budget.

Cartes de crédit et résidents temporaires

En tant que résident temporaire, vous pouvez généralement avoir accès à des cartes de crédit et à des produits hypothécaires à condition que votre statut d’immigrant soit celui de travailleur étranger temporaire et que vous ayez un permis de travail valide et un numéro d’assurance sociale commençant par 9. Les options de cartes de crédit et de prêts hypothécaires sont similaires à celles des nouveaux arrivants ayant le statut de résident permanent.  

Des programmes tels que le programme StartRight de la Banque Scotia permettent aux résidents temporaires d’accéder à des cartes de crédit et à des prêts hypothécaires s’ils répondent aux critères d’admissibilité. Pour obtenir une carte de crédit, vous avez besoin de votre permis de travail, d’une pièce d’identité supplémentaire avec photo délivrée par le gouvernement, comme un passeport ou un permis de conduire canadien, et, si vous demandez également une carte de crédit, d’une lettre de votre employeur au Canada indiquant votre revenu annuel.

Comprendre les antécédents de crédit au Canada

Il est important de comprendre l’importance d’avoir des antécédents positifs en matière de crédit au Canada pour préserver votre santé financière. De nombreux facteurs contribuent à l’obtention d’une bonne cote de crédit. 

Voici les facteurs qui contribuent aux cotes de crédit au Canada :

• Historique des paiements : Il s’agit d’un aperçu complet de tous les types de comptes de crédit et de la manière dont vous avez géré votre crédit dans le passé. Il permet au prêteur de savoir si vous avez effectué des paiements dans les délais et si vous avez géré vos dettes de manière responsable. L’historique des paiements indiquera également si vous avez déjà manqué des paiements ou si vous avez dû faire face à une agence de recouvrement. 
• Crédit utilisé par rapport au crédit disponible : Ce ratio, également appelé utilisation du crédit, mesure le montant du crédit que vous avez utilisé par rapport à votre limite de crédit disponible. Vous pouvez le calculer en divisant le total de vos soldes de crédit par le total de vos limites de crédit et en le multipliant par 100. Essayez de maintenir votre taux d’utilisation du crédit à 30 % ou moins afin de conserver et d’améliorer votre cote de crédit. Vous pouvez obtenir une meilleure utilisation en demandant la limite la plus élevée possible et en acceptant toute augmentation de limite préapprouvée par l’émetteur de votre carte de crédit. Gardez à l’esprit que votre solde maximum au cours d’un mois donné ne doit jamais dépasser un tiers de votre limite.
• Combinaison de crédits : Il s’agit des différents types de comptes de crédit que vous possédez, comme les cartes de crédit, les prêts et les hypothèques. Le fait de disposer d’une gamme diversifiée de crédits peut vous aider à améliorer votre cote de crédit. Il est tout aussi important d’utiliser ce crédit au quotidien que de l’avoir en premier lieu.
• Ancienneté des antécédents en matière de crédit : Il s’agit de la durée pendant laquelle vous avez bénéficié d’un crédit. Plus vous avez eu de crédit depuis longtemps, plus vos antécédents seront longs, ce qui peut déterminer votre cote de crédit globale. Évitez de fermer des cartes de crédit. Si vous devez obtenir une autre carte de crédit auprès du même émetteur, demandez-lui de l’échanger au lieu de la fermer et d’en demander une nouvelle.

Votre dossier de crédit peut être obtenu auprès de l’une des agences d’évaluation du crédit au Canada, Equifax ou TransUnion, ou être consulté gratuitement auprès de la plupart des institutions financières au Canada. Un dossier de crédit contient des informations sur vos produits de crédit et vos antécédents financiers au Canada. Une bonne cote de crédit peut également vous permettre de bénéficier de réductions supplémentaires sur votre assurance habitation ou automobile.

Programmes hypothécaires pour les nouveaux arrivants au Canada

Les trois assureurs hypothécaires par défaut du Canada proposent des programmes pour les nouveaux arrivants dont les antécédents en matière de crédit sont limités. Ces assureurs prennent en charge le risque des banques et des prêteurs lorsque vous disposez de moins de 20 % de mise de fonds pour l’achat d’une propriété. 

Le programme Nouveaux arrivants de la SCHL est accessible aux résidents permanents et non permanents, sans période de résidence requise. 

Le programme Nouveaux arrivants au Canada de Sagen est destiné aux emprunteurs titulaires d’un permis de travail ou d’un permis de résidence permanente en cours de validité et ayant travaillé au moins trois mois à temps plein au Canada. Vous pouvez être exempté du minimum d’emploi si vous êtes transféré dans le cadre d’un programme de relocalisation d’entreprise.

Le programme Avantage Nouveau Départ de Canada Guaranty est offert aux emprunteurs qui ont immigré au Canada au cours des cinq dernières années et qui ont le statut de résident permanent, le statut d’immigrant reçu ou un permis de travail valide et un minimum de trois mois d’emploi à temps plein au Canada. Vous pouvez être exempté du minimum d’emploi si vous avez été muté dans le cadre d’un transfert de personnel professionnel.

La plupart des banques et des prêteurs proposent des programmes hypothécaires conçus pour les nouveaux arrivants qui achètent leur première propriété au Canada. Ces programmes offrent un financement immobilier aux nouveaux arrivants dont les antécédents en matière de crédit et d’emploi au Canada sont limités. Voici quelques-uns des programmes offerts par les cinq grandes banques du Canada :

Le programme hypothécaire BonDébut de la Banque Scotia aide les résidents permanents ou temporaires qui sont au Canada depuis 5 ans ou moins à acheter une première habitation. Pour être admissible, votre mise de fonds doit provenir de vos propres ressources et ne peut pas être un don. Vous devez également satisfaire à tous les autres critères de crédit, aux normes relatives aux prêts hypothécaires résidentiels et aux montants maximums autorisés pour les prêts. Une assurance prêt hypothécaire peut être exigée si le ratio prêt-valeur est supérieur à 65 %.

La Banque TD offre un programme pour les nouveaux arrivants au Canada, qui propose des prêts hypothécaires aux nouveaux arrivants qui sont au Canada depuis 5 ans ou moins et qui sont des résidents permanents ou temporaires. Pour être admissible, vous devez répondre à tous les critères d’admissibilité et de crédit de la banque.

La Banque CIBC dispose d’un programme de services bancaires aux nouveaux arrivants qui offre des prêts hypothécaires aux nouveaux arrivants ayant des antécédents de crédit limités ou aux travailleurs étrangers titulaires d’un permis de travail valide. Pour être admissible, vous devez être un résident permanent au Canada depuis 5 ans ou moins ou un résident temporaire avec un permis de travail canadien valide de 12 mois ou plus. Vous devez satisfaire aux critères de mise de fonds minimale et d’approbation du crédit, à la vérification des revenus et à d’autres conditions fixées par la banque. 

La Banque Royale du Canada (RBC) propose un programme avantageux pour les nouveaux arrivants, destiné aux résidents permanents et temporaires installés au Canada depuis moins de cinq ans. Pour bénéficier de ce programme, vous devez répondre à tous les critères d’admissibilité et de crédit de la banque et disposer d’une preuve d’entrée au Canada et de documents justificatifs (permis de travail/visa, carte de résident permanent). 

La Banque de Montréal (BMO) propose le programme Nouveau commencement aux résidents permanents qui ont immigré au Canada au cours des cinq dernières années ou aux résidents non permanents titulaires d’un permis de travail valide. Pour obtenir un prêt hypothécaire en tant que nouvel arrivant, vous devez répondre aux critères de prêt habituels de la banque.

Foire aux questions : Hypothèques pour les nouveaux arrivants au Canada

En conclusion

Le Canada attire chaque année de nombreux nouveaux arrivants, dont beaucoup souhaitent s’enraciner et acheter une propriété dans leur nouveau pays. Sans antécédents de crédit et d’emploi au Canada, il peut s’avérer difficile de satisfaire aux exigences standard d’un prêt hypothécaire. 
Obtenir un prêt hypothécaire en tant que nouvel arrivant est possible. De nombreuses banques et de nombreux prêteurs comprennent les difficultés propres aux immigrants lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt hypothécaire. Si vous venez d’arriver au Canada et que vous êtes prêt à acheter votre première propriété, contactez les experts hypothécaires de nesto pour obtenir des conseils avisés et personnalisés. Pourquoi payer plus cher votre taux hypothécaire sans bénéficier dès le départ des conseils d’un expert agréé?

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