Les sept hausses de taux successives et fulgurantes de la Banque du Canada (BDC), qui totalisent 900 % au cours de l’année écoulée, ont entraîné pour de nombreux emprunteurs de prêts hypothécaires à taux variable (VRM) un dépassement de leur versement fixe. En 9 mois, le taux directeur à un jour est passé de 0,25 % à 4,25 %, créant des problèmes insoupçonnés pour de nombreux emprunteurs qui ont contracté leur prêt hypothécaire au début du cycle d’augmentation des taux, au printemps dernier.

À mesure que les taux augmentent, les versements hypothécaires des détenteurs de VRM couvrent de moins en moins leur capital, laissant une plus grande partie de leur solde hypothécaire impayé. Le marché de l’immobilier est très sensible aux augmentations de taux, ce qui fait que les valeurs immobilières diminuent comme prévu, créant ainsi un problème secondaire pour tous les détenteurs d’hypothèques au Canada. Dans cet article, nous examinerons en détail les options qui s’offrent à vous si vous vous trouvez dans cette situation. Comment pouvez-vous atténuer les effets de l’atteinte de votre seuil de déclenchement grâce à différentes options de financement, y compris celles offertes par les assureurs contre le défaut de paiement?

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Les grandes lignes

• Plus d’un cinquième des hypothèques sont affecté par les taux de déclenchement.
• L’amortissement des prêts hypothécaires assurés est limité à 40 ans.
• Pour corriger un seuil de déclenchement, un prêt hypothécaire doit être réoptimisé en fonction du ratio prêt-valeur d’origine 
• Les prêteurs proposent des solutions au cas par cas pour chaque prêt hypothécaire.
• Les emprunteurs disposent de plusieurs options pour éviter les taux de déclenchement de manière proactive.

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Hypothèques déclenchées : Les emprunteurs atteignent leurs taux de déclenchement

De plus en plus d’emprunteurs paniquent parce que leur prêt hypothécaire à taux variable (VRM) se rapproche de son taux de déclenchement. Un taux de déclenchement est atteint lorsqu’un paiement hypothécaire ne couvre plus le remboursement du capital, l’intégralité du paiement étant affectée à la part d’intérêt. Ce phénomène concerne uniquement les prêts hypothécaires à taux variable avec des paiements fixes (VRM) et n’a pas d’incidence sur les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) dont les paiements fluctuent en fonction du taux d’intérêt préférentiel.

Ce problème ne se pose pas lorsque les taux d’intérêt baissent ou restent stables, car le capital est payé de manière assidue. Toutefois, la hausse récente des taux d’intérêt a donné lieu à un phénomène peu connu appelé « taux de déclenchement », qui peut vous laisser avec un solde plus élevé que celui qui vous a été prêté à l’origine. Lorsque la Banque du Canada (BDC) augmente son taux à un jour, tous les paiements hypothécaires à taux variable augmentent au même rythme, car la composante intérêt de leur versement hypothécaire est calculée sur la base du taux actualisé par rapport au taux préférentiel du prêteur. 

La Banque du Canada (BDC) a augmenté ses taux 7 fois l’année dernière pour un total de 400 points de base (1 point de base est un centième de point de pourcentage), les laissant à 4,25% lors de la dernière annonce de taux le 7 décembre. Les prêteurs hypothécaires ajoutent un écart de 2,20 % au taux directeur à un jour de la BDC pour obtenir leur taux, ce qui signifie qu’actuellement, le taux préférentiel en vigueur est de 6,45 %, mais celui-ci pourrait encore augmenter le 25 janvier.

Le stress déclenché : Les emprunteurs dépassent les taux hypothécaires soumis à des tests de stress

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), ces établissements de crédit de premier ordre représentent la grande majorité des prêts hypothécaires, dominés par les banques à charte. Toutefois, un pourcentage à deux chiffres plus important est attribué aux coopératives de crédit et aux prêteurs régionaux, qui fournissent des services essentiels à ceux qui ne sont pas desservis par les prêteurs traditionnels. Chaque institution doit être soigneusement évaluée en fonction des besoins de l’emprunteur; les prêteurs de premier ordre peuvent naturellement offrir des conditions intéressantes, mais elles peuvent parfois ne pas être optimales par rapport à la valeur disponible auprès d’un autre prêteur régional.

Depuis que le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a instauré, en octobre 2016, l’obligation de procéder à un test de stress pour les prêts hypothécaires de premier ordre, les emprunteurs et les experts en prêts hypothécaires ont longuement débattu. Alors que les tests de stress sont conçus pour s’assurer que les prêteurs respectent les lignes directrices du BSIF en matière de prêts, beaucoup ont rapidement fait remarquer que les tests de stress pour les hypothèques dont les taux sont supérieurs à 5,25 % ou au taux contractuel majoré de 2 % représentaient un fardeau financier inutile pour les propriétaires potentiels. Après tout, entre mars 2020 et mars 2021, les taux variables contractuels oscillent autour d’un tiers du taux de référence de 5,25 %, ce qui rend cette exigence inutile aux yeux de nombreux acteurs du secteur.

Rétrospectivement, il est clair que le test de stress a apporté une sécurité légitime au marché hypothécaire et immobilier canadien. Le test de résistance du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) a favorisé une augmentation plus lente, plus régulière et plus contrôlée des prix de l’immobilier en empêchant les emprunteurs de se surendetter. Grâce à ce test, les marchés canadiens de l’immobilier sont restés dynamiques pendant un certain temps, sans provoquer de bulles spéculatives, ce qui a favorisé une gestion financière plus saine pour les prêteurs comme pour les emprunteurs.

Le test de stress s’est avéré être une bénédiction en créant une arme à double tranchant. D’une part, les emprunteurs ont été contraints de se montrer plus prudents pour obtenir un prêt hypothécaire, ce qui les a protégés, ainsi que les prêteurs, en cas de ralentissement de l’activité immobilière, comme c’est le cas aujourd’hui. Conséquence involontaire des pressions inflationnistes et de l’augmentation de la valeur des biens immobiliers au cours de la saison des prêts du printemps 2022, les taux fixes, plus populaires et plus sûrs, ont dépassé les taux variables, ce qui a incité un plus grand nombre d’emprunteurs à prendre un risque supplémentaire avec les taux variables afin de pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire plus important.

À l’époque, les taux fixes étaient encore assez bas, et il aurait donc été prudent de se qualifier pour des taux variables plus élevés, puis de convertir votre prêt hypothécaire en taux fixe grâce à un renouvellement anticipé.  Toutefois, avec une différence moyenne de 100 points de base (1 %) à l’époque, cette option n’a pas été retenue par la plupart des emprunteurs jusqu’à tout récemment. Aujourd’hui, les coûts de portage d’un ARM deviennent moins gérables pour de nombreux emprunteurs, et les taux variables ont commencé à éclipser les taux fixes. En outre, les emprunteurs ayant souscrit un VRM sont préoccupés par le choc du renouvellement des paiements lorsque leur prêt hypothécaire arrive à échéance, et ils doivent faire le point sur les soldes impayés qui atteignent leur taux de déclenchement.

Valeur nette déclenchée : Les emprunteurs atteignent leurs seuils de déclenchement

Le seuil de déclenchement est un réel problème pour les détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM). Il se produit lorsque le solde du capital de l’hypothèque dépasse le montant initialement emprunté en raison de l’augmentation de la composante d’intérêt sur le paiement de l’hypothèque à versement fixe. Cette situation est due à une augmentation du taux préférentiel des prêteurs, dicté par le taux à un jour de la Banque du Canada. Par conséquent, une plus grande partie de leur paiement est consacrée au remboursement des frais de portage de l’intérêt. Ce phénomène est appelé à juste titre « taux de déclenchement » et devrait être évité par toute personne souhaitant une stabilité et des versements réguliers pour son prêt hypothécaire.

Lorsque le taux de déclenchement est atteint, le versement hypothécaire VRM fixe est entièrement consacré à la composante intérêt; ce phénomène s’accélère à mesure que le taux préférentiel continue d’augmenter. Toutefois, tant que la valeur nette existante couvre l’augmentation du solde de l’hypothèque due à la composante intérêt du versement hypothécaire, les propriétaires n’ont aucune raison de s’inquiéter.

Solutions déclenchées : Les emprunteurs atteignent leur seuil de déclenchement

Au fur et à mesure que les emprunteurs atteignent ou dépassent leur taux de déclenchement, leur amortissement continue d’augmenter parallèlement au solde du prêt hypothécaire. Le BSIF a limité les hypothèques assurées à 40 ans d’amortissement, alors que les hypothèques non assurées peuvent dépasser cette durée d’amortissement, puisque le risque et la charge seront la seule responsabilité du prêteur et de l’emprunteur. Pour limiter le risque et l’exposition des prêteurs et des emprunteurs, le BSIF a en outre augmenté les exigences en matière de capital pour les prêteurs.

Les règles hypothécaires fédérales exigent que les prêts soient amortis chronologiquement, ce qui signifie que les emprunteurs doivent rembourser leur capital au fil du temps. Lorsque le seuil de déclenchement est atteint, les prêteurs doivent prendre contact avec les clients concernés et leur proposer des solutions de manière proactive. Souvent, la meilleure solution consiste à augmenter le montant des versements pour compenser la hausse de l’intérêt; toutefois, les emprunteurs peuvent opter pour des solutions alternatives en remboursant leur capital. Dans tous les cas, l’objectif est de ramener le ratio prêt-valeur à son niveau initial.

Lorsqu’un seuil de déclenchement est atteint, les prêteurs doivent ramener l’amortissement à la période chronologiquement écoulée correspondante – par exemple, si un client a contracté un prêt hypothécaire de 25 ans et qu’il atteint le seuil de déclenchement après cinq ans, le prêt hypothécaire doit être ramené à 20 ans. Cette règle s’applique indépendamment du fait que le seuil de déclenchement ait été atteint en raison d’une inaction ou d’autres facteurs tels qu’un ratio prêt-valeur déséquilibré en raison d’une baisse de la valeur de la propriété.

Heureusement, des solutions sont disponibles pour les clients qui atteignent le seuil de déclenchement de leur prêt hypothécaire s’ils veulent obtenir une période d’amortissement prolongée, ce qui rend le renouvellement plus coûteux ou plus difficile. Il peut être plus coûteux de renouveler pour éviter une hausse importante des versements en refinançant et en portant un amortissement plus long – les coûts supplémentaires peuvent s’accumuler en frais juridiques et en frais d’évaluation. Par ailleurs, il est possible que la valeur de la propriété diminue, en raison de l’inflation.  Ils peuvent opter pour un renouvellement anticipé à taux fixe, ce qui leur permet de conserver leur période d’amortissement de départ.

Comprendre le ratio prêt-valeur est un élément clé du financement d’une propriété. Le ratio initial est déterminé au début du terme du prêt hypothécaire et aide les emprunteurs à comprendre quelle part de leur propriété est détenue par le prêteur. Par exemple, si un particulier contracte un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % sur une maison d’une valeur d’un million de dollars, son prêt représente 80 % de la valeur de la propriété, et son rapport prêt-valeur est de 80 %. Toutefois, si la valeur amortie de ce prêt hypothécaire est supérieure à 1 million de dollars sur 30 ans, il ne sera pas assuré. Si la valeur de la propriété devait diminuer, il serait plus facile de la refinancer avec au moins 20 % d’apport personnel.

Les prêts non assurés constituent un défi unique en ce qui concerne les solutions d’assurance contre le défaut de paiement et d’amortissement. En tant que responsabilité exclusive du prêteur, ces seuils de déclenchement doivent être abordés de manière stratégique. Dans les cas où le prêt hypothécaire est assuré à l’origine avec un ratio prêt-valeur inférieur à 80 %, l’assureur concerné aura probablement ses propres lignes directrices concernant la façon dont il aborde ces seuils de déclenchement, ce qui lui permettra d’atténuer tout risque de défaillance.

Les assureurs contre le défaut de paiement, tels que la SCHL, Sagen et Canada Guaranty, proposent des options de capitalisation pour les prêts hypothécaires qu’ils ont assurés.  Les options de capitalisation permettent d’appliquer les règles d’amortissement négatif ou inversé définies par les assureurs. Dans le cas de la SCHL, elle permet au solde de l’hypothèque d’augmenter jusqu’à 105 % du montant initial du prêt. Lorsqu’un emprunteur ne peut pas continuer à rembourser le capital et l’intérêt d’un prêt hypothécaire, il risque de se retrouver en situation de défaut de paiement. Néanmoins, les assureurs hypothécaires SCHL et Sagen autoriseront les prêteurs à procéder à des restructurations rapides de prêts avec certains clients, si nécessaire, sans leur accord.

Les prêteurs proposeront des solutions adaptées à la situation financière de chaque client, au cas par cas. Voici les solutions qui s’offrent aux emprunteurs qui atteignent leur taux de déclenchement.

• Certains prêteurs augmenteront continuellement les versements hypothécaires pour couvrir la part d’intérêt, ce qui peut empêcher le remboursement du capital.
• D’autres prêteurs autorisent un amortissement négatif, ce qui permet d’augmenter le solde du prêt hypothécaire jusqu’à ce que l’emprunteur atteigne son seuil de déclenchement.
• Certains prêteurs appellent les emprunteurs de manière proactive avant qu’ils n’atteignent leur taux de déclenchement et leur proposent de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe ou de verser une somme forfaitaire pour réduire le solde de leur prêt hypothécaire afin de compenser l’augmentation attendue des frais d’intérêt.

La plupart du temps, ce sont les hypothèques à taux variable qui permettent de réaliser le plus d’économies sur les frais d’intérêt – même si 2022 n’est pas l’année où cela est le plus apparent pour la plupart des emprunteurs. En tant que détenteur d’un prêt hypothécaire à taux variable avec paiements statiques (fixes), vous disposez de quelques options.

1. Si vous avez les moyens de rembourser votre prêt hypothécaire, vous pouvez le faire par anticipation, en gardant à l’esprit que les taux canadiens commenceront à baisser dès qu’une récession se produira.
2. Vous pourriez renouveler votre prêt hypothécaire par anticipation pour obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe à plus court terme afin de traverser les deux prochaines années de la période inflationniste.
3. Vous pourriez renouveler votre hypothèque à un taux fixe à plus long terme, mais seulement si vous ne croyez pas que la Banque du Canada sera en mesure de maîtriser l’inflation – avec ou sans récession.
4. Si vous avez l’argent nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire, mais que vous ne voulez pas être confronté à des taux d’intérêt fixes, transférez votre prêt hypothécaire à un prêteur qui propose des prêts hypothécaires à taux variable, tel que nesto. Vous pourriez rembourser votre prêt hypothécaire pour rendre le solde et le versement abordables.
5. Refinancez votre prêt hypothécaire pour augmenter votre amortissement tout en réduisant vos versements.

Actifs déclenchés : La valeur nette des emprunteurs menacée à court terme

De nombreux actifs composent le portefeuille d’un investisseur, comme des bijoux, des épargnes ou des investissements. D’autres investissements, tels que ceux détenus dans les REER, les CELI et les régimes de retraite, peuvent être enregistrés. Les investissements peuvent être non enregistrés, comme votre épargne ou votre solde de chèques, les actions, les obligations ou les FNB détenus en dehors des comptes enregistrés. Mais pour de nombreux Canadiens, le principal actif de leur portefeuille d’investissement est leur résidence principale, qui a connu une croissance fulgurante d’une année sur l’autre sans être imposée.

À l’instar des investissements liés au marché, les propriétés offrent une appréciation à long terme, car elles profitent des multiples cycles du marché en attirant davantage de participants au fur et à mesure que leur valeur fluctue. Alors que l’inflation fait augmenter la valeur des propriétés tout en réduisant le pouvoir d’achat, les nouvelles générations de Canadiens continueront à gagner plus et à accéder au marché immobilier. En tant que propriétaire, vous bénéficierez de cette appréciation au fur et à mesure que vous accumulerez de la valeur nette dans votre habitation.

La valeur nette d’une propriété est calculée en déterminant la différence entre ce que le prêteur possède (c’est-à-dire le solde de l’hypothèque) et ce qu’un vendeur serait prêt à payer pour la propriété (la juste valeur marchande). Mais attention, la seule raison de prendre en compte la juste valeur marchande d’une propriété est la vente ou l’évaluation de cette dernière. Après avoir compris les seuils de déclenchement, les propriétaires peuvent planifier en toute confiance leurs prochaines étapes en gérant leurs risques de manière appropriée.

À ce stade critique, le propriétaire et le prêteur s’opposent souvent. Le taux préférentiel ne cesse d’augmenter, taxant la valeur de la propriété : non seulement le marché exerce une pression à la baisse, mais l’augmentation des frais d’intérêt réduit également la part de la valeur nette du propriétaire. Cette situation problématique est due à l’intérêt supplémentaire ajouté aux prêts hypothécaires; au lieu de diminuer avec le capital payé, il augmente jusqu’à ce qu’il atteigne son seuil de déclenchement. En fonction du ratio prêt-valeur de leur contrat, les seuil de déclenchement concernent plus d’un cinquième des prêts hypothécaires canadiens – un risque que tout détenteur de prêt hypothécaire prudent devrait connaître avant de contracter une nouvelle dette.

Pour en revenir à mon point de départ, comme beaucoup d’autres investissements, les propriétés sont des investissements à long terme qui fluctuent à court terme, mais qui s’apprécient à long terme. À l’instar d’autres cycles inflationnistes du marché dans le passé, les propriétés ne succomberont pas définitivement à ces pressions et continueront d’augmenter à long terme. Cette période inflationniste a été particulièrement difficile, surtout pour ceux qui ont acheté leurs propriétés à fort prix il y a très peu de temps.

Foire aux questions (FAQ)

En conclusion

Les clients de nesto n’ont pas à se préoccuper des taux et des seuils de déclenchement. Avec les hypothèques à taux fixe et les hypothèques à taux variable (ARM) disponibles chez nesto, la question des taux de déclenchement ne se pose pas. Le prêt hypothécaire à taux variable est l’option la plus intéressante, car les versements s’adaptent en temps réel au taux préférentiel; l’assurance contre le défaut de paiement constitue une protection supplémentaire en cas de choc de paiement au cours du renouvellement du prêt. L’augmentation de l’amortissement due aux taux de déclenchement ne peut donc pas se produire comme c’est le cas avec les hypothèques à taux variable (VRM), ce qui réduit tout risque de défaut de remboursement de la valeur du prêt en rendant inutiles les solutions basées sur les taux de déclenchement.

Les propriétés devraient s’apprécier à long terme, et ce d’autant plus que le Canada manque de logements, que le besoin de logements augmente en raison de l’immigration et que l’on s’attend à un afflux de réfugiés climatiques à l’avenir. Donc, si vous pensez qu’acheter une propriété était une erreur, permettez-moi de vous rappeler que ce n’est pas le cas. Les prêts hypothécaires seront remboursés. Les amortissements seront réduits au fil du temps. La valeur des propriétés augmentera!

Vous devrez peut-être refinancer ou renouveler votre prêt hypothécaire pour rendre vos versements plus faciles à gérer ou pour aligner votre amortissement afin de préserver votre capital. Les experts hypothécaires sans commission de nesto sont prêts à vous aider à comprendre vos options d’emprunt et à vous conseiller en ces temps difficiles.

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