Sur cette page

Le taux de déclenchement est un avertissement : votre versement ne bâtit plus d’équité. Le seuil de déclenchement est l’échéance qui suit, le moment où votre prêteur doit intervenir. C’est dans l’écart entre les deux que se trouvent toutes les solutions abordables.

Le sujet compte surtout dans un cycle de hausse des taux, et ces cycles reviennent. La flambée de 2022 sert d’étude de cas ci-dessous, parce que c’est celle que la plupart des détenteurs de prêts à taux variable au Canada ont vécue. La même séquence se répète chaque fois que le taux préférentiel grimpe rapidement, quelle que soit la pression : inflation, rendements des obligations du Trésor américain, service de la dette fédérale ou choc de croissance.

---

Les grandes lignes

• Le taux de déclenchement est un problème de versement; le seuil de déclenchement est un problème de solde.
• Seul un prêt à taux variable à versement fixe peut atteindre l’un ou l’autre. Un prêt à taux ajustable, non.
• Calculez votre taux de déclenchement à partir de votre versement et de votre solde; chaque remboursement anticipé le fait monter.

---

Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement et qu’est-ce qui le cause?

Le taux de déclenchement est le taux d’intérêt auquel le versement d’un prêt hypothécaire à taux variable (VRM) à versement fixe ne couvre plus aucun capital et sert entièrement aux intérêts. Cela se produit parce que la portion d’intérêts du versement suit le taux préférentiel du prêteur, alors que le versement lui-même reste fixe. Avec le temps, les intérêts dus rejoignent le montant du versement, puis le dépassent. Seul un VRM à versement fixe peut atteindre un taux de déclenchement. Un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) ne le peut pas, puisque son versement bouge avec le taux préférentiel au lieu de rester fixe.

La couverture médiatique des emprunteurs approchant leur taux de déclenchement s’est intensifiée dès que les taux ont commencé à monter en 2022. Quand les taux baissent ou restent stables, le taux de déclenchement ne pose pas de problème, puisque la portion de capital du versement se rembourse comme prévu. Il ne mord que lorsque les taux montent. Lorsque la Banque du Canada relève son taux directeur, la composante d’intérêts de chaque versement de VRM monte en parallèle, parce qu’elle se calcule sur le taux escompté à partir du taux préférentiel.

En 2022, la Banque du Canada a relevé son taux directeur 7 fois, de 0,25 % à 4,25 %, une hausse cumulative de 400 points de base et une multiplication par dix-sept du taux directeur lui-même. Le taux préférentiel est une simple addition par-dessus : les prêteurs ajoutent habituellement un écart d’environ 2,20 %, ce qui portait le taux préférentiel à 6,45 % en décembre 2022. Les taux ont continué de grimper jusqu’à un sommet de cycle de 5,00 % en juillet 2023, y sont restés un an, et la Banque n’a commencé à réduire qu’en juin 2024. Pour connaître le taux directeur et le taux préférentiel du jour, voyez 2,25 % et 4,45 %, et les prévisions des taux hypothécaires pour la suite.

Comment calculer votre taux de déclenchement?

Votre taux de déclenchement est le taux auquel votre versement fixe ne couvre que les intérêts, et 2 chiffres tirés de votre relevé hypothécaire suffisent à le trouver. Multipliez votre versement régulier par le nombre de versements que vous faites chaque année, divisez par votre solde dû, puis multipliez par 100.

Un emprunteur qui verse 1 300 $ toutes les 2 semaines sur un solde de 472 000 $ a un taux de déclenchement de 7,16 %, puisque 1 300 $ × 26 ÷ 472 000 $ × 100 donne 7,16. Comparez ce chiffre à votre taux actuel pour voir votre marge. Notez ce que la formule révèle : le solde est le dénominateur, alors chaque remboursement anticipé fait monter votre taux de déclenchement et élargit l’écart. Chaque prêteur le calcule et le divulgue un peu différemment, alors votre chiffre exact figure dans votre contrat de prêt à taux variable.

Le lien entre le test de stress et le risque de taux de déclenchement

Le test de stress n’a pas causé les taux de déclenchement, mais il a déterminé qui s’y est exposé. Pendant la saison de prêt très active du printemps 2022, certains emprunteurs se sont qualifiés pour un prêt plus élevé à taux variable qu’ils ne l’auraient fait à taux fixe. Ils ont fait ce compromis, acceptant plus de risque de taux en échange d’un pouvoir d’achat plus grand.

Le test de stress hypothécaire est arrivé en 2 étapes. Le ministère des Finances du Canada l’a instauré pour les prêts assurés en octobre 2016. Le BSIF a ensuite étendu le même principe aux prêts non assurés et conventionnels dans la ligne directrice B-20, en vigueur le 1er janvier 2018. Les travaux de recherche de la Banque du Canada traitent les politiques de 2016 et de 2018 comme 2 étapes distinctes. L’exigence a eu ses détracteurs dès le départ. Entre mars 2020 et mars 2021, les taux variables contractuels tournaient autour du tiers du seuil de référence de 5,25 %. La règle avait donc des airs de formalité pour une bonne partie du secteur.

Avec le recul, la règle a tenu. Le test de stress a ralenti la montée des prix immobiliers en limitant l’endettement excessif des emprunteurs. Sans lui, la réaction du marché au choc de taux de 2022 aurait pu être bien plus dure. L’effet est à double tranchant, toutefois. Le même test de stress qui protège prêteurs et emprunteurs dans un ralentissement a aussi poussé les emprunteurs sensibles au taux vers les produits variables pendant la course à la qualification de 2022.

À l’époque, les taux fixes étaient encore assez bas pour qu’une qualification à taux variable suivie d’une conversion à taux fixe lors d’un renouvellement anticipé paraisse raisonnable. Avec environ 100 points de base d’écart entre les 2 types de taux, peu d’emprunteurs ont pourtant fait ce changement avant que les taux se retournent contre eux. Les coûts de portage sont devenus plus difficiles à gérer à mesure que les taux variables dépassaient les taux fixes. Les détenteurs de VRM ont vu leur solde impayé se rapprocher du taux de déclenchement, tout en anticipant un choc de versement au renouvellement suivant.

Devez-vous vous requalifier pour changer de prêteur?

Non, vous n’avez pas à vous requalifier pour changer de prêteur dans le cas d’un transfert direct. Depuis le 21 novembre 2024, le BSIF exempte les transferts directs non assurés du taux admissible minimal prescrit. Le ministère des Finances a harmonisé les règles des prêts assurés à compter du 16 décembre 2024. Le raisonnement est le même dans les deux cas. Un prêt assuré ou assurable a déjà été évalué en fonction du taux admissible au moment de son octroi. Un transfert direct depuis un prêteur sous réglementation fédérale n’exige donc pas une nouvelle évaluation au taux admissible minimal (TAM).

Les conditions du transfert direct sont précises. Le prêt doit avoir été consenti par une institution sous réglementation fédérale et avoir déjà été évalué en fonction du TAM, ce qui constitue toute la base de l’exemption. Vous devez renouveler auprès d’un nouveau prêteur et conserver le calendrier d’amortissement contractuel existant. Votre solde de capital impayé peut être majoré d’au plus 3 000 $ pour couvrir les frais de transaction comme les pénalités ou les frais de quittance et de transfert, et aucun retrait d’équité n’est permis. Modifier votre amortissement ou retirer de l’équité fait de l’opération un refinancement, soit une nouvelle demande de prêt qui doit être entièrement soumise au test de stress. Notre article sur l’exemption du test de stress pour les transferts détaille toutes les conditions.

Voici la nuance que la plupart des articles rendent mal : le TAM prescrit ne s’applique plus aux transferts directs, mais le nouveau prêteur analyse toujours votre dossier. Le BSIF précise qu’une institution devrait évaluer le prêt comme toute autre nouvelle demande. Pour un emprunteur aux prises avec un taux de déclenchement, l’effet pratique reste réel. Magasiner votre prêt à l’échéance est nettement plus simple qu’avant, alors l’offre de renouvellement de votre prêteur actuel n’est pas la seule option à considérer.

Quand un taux de déclenchement devient-il un seuil de déclenchement?

Le taux de déclenchement devient un seuil de déclenchement dès que les intérêts impayés capitalisés sur le solde vous font devoir plus que le montant emprunté à l’origine. Le taux de déclenchement est un problème de versement, où votre versement ne couvre plus le capital. Le seuil de déclenchement est un problème de solde, où les intérêts impayés ont réellement fait croître le prêt. Un repli du marché immobilier aggrave la situation, puisqu’il déprécie la valeur de votre propriété et fait donc monter le ratio prêt-valeur par rapport au moment du financement.

La hausse du taux préférentiel du prêteur, qui suit le taux directeur de la Banque du Canada, dirige une part croissante d’un versement de VRM fixe vers les intérêts seulement. Une fois le taux de déclenchement atteint, tout le versement sert aux intérêts, et le phénomène s’accélère à mesure que le taux préférentiel monte. L’équité existante sert de coussin : tant qu’elle couvre la croissance du solde, il n’y a pas de problème immédiat. Le risque apparaît quand la hausse des taux et la baisse des valeurs immobilières frappent en même temps, parce que le coussin d’équité se comprime alors des deux côtés.

Une clause mérite une vérification dans votre propre contrat : la définition du seuil de déclenchement. Les prêteurs la formulent de 2 façons. Certains le fixent au moment où votre solde dépasse le montant emprunté à l’origine. D’autres le fixent à un ratio prêt-valeur, souvent 100 % et parfois plus. Cette seconde définition explique pourquoi le taux de 105 % ci-dessous compte pour les prêts assurés. Elle explique aussi pourquoi 2 emprunteurs ayant des prêts identiques chez des prêteurs différents atteignent leur seuil à des moments différents.

Que se passe-t-il quand vous atteignez votre seuil de déclenchement?

Dès que vous atteignez votre seuil de déclenchement, les règles fédérales obligent votre prêteur à ramener votre ratio prêt-valeur au niveau pour lequel vous vous étiez qualifié. Cela passe par un versement mensuel plus élevé, un remboursement forfaitaire ou une réinitialisation de l’amortissement.

Le piège à signaler : certains prêteurs agissent d’eux-mêmes et ajustent votre versement sans attendre votre accord et sans nécessairement vous avertir d’avance. Ne présumez pas qu’on vous consultera avant que votre versement change. Si vous approchez de votre taux de déclenchement, appelez votre prêteur plutôt que d’attendre une lettre.

Les règles hypothécaires fédérales exigent que les prêts s’amortissent chronologiquement, ce qui veut dire que le capital doit diminuer avec le temps. Lorsqu’un seuil de déclenchement est atteint, les prêteurs doivent ramener l’amortissement à la période déjà écoulée. Un client détenant un prêt de 25 ans qui atteint son seuil après 5 ans revient à un amortissement de 20 ans. Cela s’applique que le seuil découle d’un taux de déclenchement non traité ou d’une baisse de la valeur évaluée ou marchande qui fait monter le ratio prêt-valeur.

Les chiffres d’amortissement sont constamment confondus, alors voici la distinction. L’amortissement maximal standard des prêts assurés est de 25 ans, porté à 30 ans uniquement pour les acheteurs d’une première propriété ou les acheteurs de constructions neuves depuis le 15 décembre 2024. Les prêts non assurés peuvent s’étirer davantage à la discrétion du prêteur, puisque le prêteur et l’emprunteur en portent seuls le risque.

Le chiffre de « 40 ans » associé à ce sujet est réel, et il relève d’une règle différente des deux précédentes. Depuis le premier trimestre de l’exercice 2024, les lignes directrices révisées du BSIF sur les fonds propres obligent les institutions à détenir plus de capital contre les prêts en amortissement négatif. Elles plafonnent aussi à 40 ans l’amortissement résiduel utilisé dans le calcul du capital réglementaire. C’est une règle de fonds propres qui encadre ce qu’un prêteur ou un assureur doit détenir contre un prêt dont le solde croît. Ce n’est pas une limite sur la durée de votre amortissement, et la lire ainsi est l’erreur la plus courante dans la couverture de ce sujet.

Atteindre le seuil de déclenchement ne signifie pas automatiquement un amortissement plus long. Cela peut plutôt vouloir dire un renouvellement plus coûteux. Refinancer vers un amortissement plus long pour adoucir une hausse de versement entraîne ses propres frais juridiques et d’évaluation, en plus de la perte des primes versées pour l’assurance prêt hypothécaire à l’achat. Une évaluation plus basse, chose courante après un recul des valeurs immobilières, peut rendre cette voie moins attrayante. Un renouvellement anticipé ou une conversion à un terme fixe est une solution de rechange, puisqu’elle verrouille votre amortissement actuel au lieu de l’étirer après une montée marquée des taux d’intérêt.

Le ratio prêt-valeur est au cœur de l’effet d’un seuil de déclenchement atteint. Votre ratio initial est établi au début de votre terme et indique quelle part de la propriété votre prêteur détient en pratique. Une personne qui achète une maison de 1 million de dollars avec une mise de fonds de 20 % a un ratio de 80 %, soit un prêt de 800 000 $ sur une propriété de 1 million. Il s’agit d’un prêt conventionnel non assuré : un achat de 1 million de dollars n’était jamais admissible à l’assurance prêt hypothécaire sous l’ancien plafond de prix de 1 million.

Ce plafond de prix pour les prêts assurés à l’origine a depuis changé. Depuis le 15 décembre 2024, la SCHL a relevé le plafond de prix des prêts assurés de 1 million à 1,5 million de dollars. Un achat de 1 million peut donc désormais être assuré avec moins de 20 % de mise de fonds. Au-delà de 1,5 million, aucune propriété n’est admissible, quelle que soit la mise de fonds.

Les prêts non assurés posent un défi particulier : le prêteur porte seul tout le risque et doit aborder les seuils de déclenchement de façon stratégique, sans les lignes directrices d’un assureur pour l’encadrer. Quand un prêt était assuré à l’origine, l’assureur applique généralement ses propres règles de traitement des seuils, afin de limiter sa propre exposition au défaut.

Les assureurs de prêts, la SCHL, Sagen et Canada Guaranty, offrent des options de capitalisation sur les prêts qu’ils assurent, permettant un amortissement négatif ou inversé selon leurs propres règles. La SCHL, par exemple, permet au solde de croître jusqu’à 105 % du montant du prêt initial avant de traiter la situation comme un problème à régler. Lorsqu’un emprunteur n’arrive plus à payer le capital et les intérêts, le risque de défaut se profile. La SCHL et Sagen laissent les prêteurs restructurer rapidement un prêt avec un client, sans exiger leur approbation chaque fois.

Ce taux de 105 % n’est pas une interprétation de nesto. Il figure dans la consultation du BSIF sur les règles de fonds propres des assureurs de prêts. Cette consultation note que certains prêts peuvent être autorisés à s’amortir négativement jusqu’à ce que le solde atteigne 105 % du montant initial, avant que le prêteur prenne des mesures correctives. Le BSIF a ensuite relevé le ratio prêt-valeur maximal utilisé dans le test de suffisance du capital des sociétés d’assurance hypothécaire (TSAH) de 100 % à 105 % pour s’y aligner.

De quelles protections disposez-vous?

Les emprunteurs bénéficient de plus de protections qu’ils ne le croient. La Charte hypothécaire canadienne, présentée dans l’Énoncé économique de l’automne 2023, établit les attentes fédérales quant au traitement des emprunteurs en difficulté sur leur résidence principale par les prêteurs sous réglementation fédérale. Les engagements qui touchent directement l’amortissement négatif sont les suivants :

• Les prêteurs devraient éviter de facturer des intérêts sur les intérêts pendant une période temporaire d’amortissement négatif.
• Les prêteurs devraient communiquer avec vous de 4 à 6 mois avant le renouvellement pour passer vos options en revue.
• Les propriétaires à risque devraient pouvoir faire des remboursements forfaitaires pour éviter un amortissement négatif, ou vendre leur résidence principale, sans pénalité de remboursement anticipé.
• Des prolongations temporaires d’amortissement et une renonciation aux frais liés aux mesures d’allègement devraient être offertes au besoin.

Ce sont des attentes, non des droits prévus par la loi, et elles ne visent que les institutions financières sous réglementation fédérale (IFRF). Demandez la protection de la Charte hypothécaire canadienne en la nommant, et si un prêteur refuse d’en discuter, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) reçoit les plaintes.

Quelles sont vos options à chaque étape?

Les prêteurs construisent des solutions au cas par cas. Voici ce qu’un prêteur peut faire de lui-même dès que vous atteignez votre taux de déclenchement :

• Augmenter continuellement le versement hypothécaire pour couvrir la portion d’intérêts, au prix d’un capital remboursé plus lentement, ou pas du tout.
• Permettre un amortissement négatif, en laissant le solde croître jusqu’à ce que vous atteigniez le seuil de déclenchement.
• Communiquer avec vous de façon proactive avant que vous atteigniez votre taux de déclenchement, en proposant un passage à un taux fixe ou un remboursement forfaitaire pour compenser la hausse des intérêts à venir.

Séparément, voici ce que vous pouvez choisir de faire vous-même, avant qu’un prêteur agisse à votre place :

1. Rembourser votre prêt de façon préventive, si vous avez les fonds. Les taux variables ont historiquement procuré les plus grandes économies d’intérêts, 2022 mis à part, alors cela ne veut pas dire abandonner votre stratégie.
2. Renouveler par anticipation vers un taux fixe à plus court terme pour traverser une période de taux élevés.
3. Renouveler par anticipation vers un taux fixe à plus long terme, si vous croyez que les taux resteront élevés un bon moment.
4. Passer à un prêteur qui offre un ARM, comme nesto, pour que votre versement suive le taux préférentiel en temps réel et qu’un taux de déclenchement ne puisse pas survenir. Remboursez le solde au besoin pour garder votre nouveau versement mensuel abordable.
5. Refinancer pour allonger votre amortissement, ce qui peut aussi réduire votre versement mensuel.

Comment un seuil de déclenchement touche votre équité

Un seuil de déclenchement gruge votre équité de 2 côtés à la fois. La croissance du solde l’attaque directement, et les conditions de marché qui accompagnent les hausses de taux rapides tendent à refroidir les valeurs immobilières en même temps. Les deux pressions tombent du même côté du bilan.

La plupart des portefeuilles combinent des placements enregistrés, comme les REER, les CELI et les régimes de retraite. S’y ajoutent des placements non enregistrés comme les soldes de comptes, les actions, les obligations ou les FNB. Pour la plupart des Canadiens, cela dit, l’actif le plus important reste la résidence principale, qui a historiquement livré une croissance annuelle non imposée. Comme d’autres placements à long terme, les propriétés s’apprécient sur plusieurs cycles de marché à mesure que de nouveaux acheteurs y entrent, et cette appréciation bâtit votre équité au fil du temps.

L’équité est simple à définir. C’est la différence entre ce que vous devez à votre prêteur, soit le solde du prêt, et ce qu’un acheteur paierait aujourd’hui pour la propriété, soit sa juste valeur marchande (JVM). Cette JVM ne compte vraiment qu’au moment d’une vente ou d’une évaluation; au quotidien, c’est le côté du solde qui bouge.

Le seuil de déclenchement est l’étape où les intérêts du propriétaire et ceux du prêteur peuvent s’opposer. À mesure que le taux préférentiel monte, il exerce une pression sur les valeurs immobilières de 2 côtés. La pression du marché les tire vers le bas, et la hausse des frais d’intérêts gruge la part d’équité du propriétaire, puisque les intérêts ajoutés font croître le solde au lieu de le réduire. Au sommet du cycle de hausses de 2022 et 2023, environ un cinquième des prêts hypothécaires canadiens étaient touchés par un seuil de déclenchement. C’est bon à savoir avant de contracter une nouvelle dette, même maintenant que les taux d’intérêt ont baissé.

Rien de cela ne change le portrait à long terme, même s’il faut rester prudent dans la façon de le décrire. Les propriétés, comme la plupart des actifs à long terme, fluctuent à court terme et se sont historiquement appréciées sur des cycles complets. Les périodes inflationnistes passées n’ont pas rompu cette tendance de façon permanente. Le rendement passé n’est pas une prévision, et nesto arrange des prêts hypothécaires; elle ne donne pas de conseils en placement. Ce cycle-ci a été dur, surtout pour qui a acheté à une valeur élevée peu avant la flambée des taux, et la séquence du seuil de déclenchement décrite plus haut l’explique.

Foire aux questions (FAQ) sur les taux et les seuils de déclenchement

En conclusion

Les taux et les seuils de déclenchement inquiètent beaucoup moins les clients de nesto. Le produit à taux flottant de nesto est un prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM), non un taux variable à versement fixe. Le versement d’un ARM suit le taux préférentiel, alors la portion de capital reste intacte et l’amortissement ne peut pas s’allonger comme sur un prêt à taux variable (VRM) à versement fixe. Cela élimine le décalage entre un versement fixe et un taux flottant, soit ce qui produit un taux de déclenchement. Cela n’élimine pas le risque de taux. Un ARM répercute chaque hausse du taux préférentiel directement sur votre versement mensuel, un vrai compromis et la raison pour laquelle un taux fixe convient encore mieux à certains ménages.

Le taux de déclenchement est un avertissement que votre versement ne bâtit plus d’équité. Le seuil de déclenchement est l’échéance qui suit si rien n’est fait.

Vous devrez peut-être refinancer ou renouveler pour rendre vos versements plus gérables, remettre votre amortissement en ligne ou protéger votre équité. Vous attendez peut-être simplement le bon moment pour acheter. Dans un cas comme dans l’autre, les experts hypothécaires autorisés de nesto peuvent examiner vos options avec vous. Cela vaut autant pour un seuil déjà atteint que pour devancer le prochain cycle de taux. Commencez par consulter nos taux hypothécaires, puis contactez-nous pour des conseils adaptés à votre situation d’emprunt.

---

Pourquoi choisir nesto

Chez nesto, nos experts hypothécaires sans commission et certifiés dans de nombreuses provinces fournissent des conseils et un service exceptionnels qui dépassent les normes du secteur. Nos experts hypothécaires sont des employés salariés non commissionnés qui fournissent des conseils impartiaux sur les options hypothécaires adaptées à vos besoins et sont évalués en fonction de la satisfaction des clients et de la qualité de leurs conseils. nesto vise à transformer le secteur hypothécaire en fournissant des conseils honnêtes et des taux compétitifs à l’aide d’un processus entièrement numérique, transparent et fluide.

nesto a pour mission d’offrir une expérience de financement hypothécaire positive, transparente et simplifiée du début à la fin.

Contactez nos experts hypothécaires agréés et qualifiés pour trouver votre meilleur taux hypothécaire au Canada.

---

Prêt à vous lancer?

Nouvelle hypothécaire

Renouvellement hypothécaire

Refinancement hypothécaire