Au Canada, près de 40 % des ménages détiennent une hypothèque, ce qui en fait la dépense régulière la plus importante pour la plupart des familles. Il y a plus de dix ans, on a introduit des tests de stress hypothécaires afin de garantir la stabilité financière et de protéger les prêteurs contre les pertes de crédit. Ces tests exigeaient des emprunteurs qu’ils prouvent qu’ils pouvaient faire face à des versements hypothécaires plus élevés que ceux proposés initialement, préparant ainsi les ménages à d’éventuelles pertes de revenus ou à une hausse des coûts des intérêts hypothécaires. Les politiques mises en œuvre en 2016 et 2018 ont fait des tests de stress la norme pour les prêteurs sous réglementation fédérale, ce qui a amélioré la résilience des emprunteurs et la qualité du crédit. Les hausses de taux d’intérêt qui interviendront à partir de 2022 ont toutefois conduit à réévaluer la nécessité de ces tests, en particulier pour les renouvellements.

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Les grandes lignes

• Exemptions de test de stress : Tous les détenteurs de prêts hypothécaires de premier ordre peuvent désormais changer de prêteur au moment de leur renouvellement sans avoir à se requalifier.
• Flexibilité et économies : Les propriétaires peuvent rechercher de meilleurs taux et économiser des milliers de dollars sans avoir à se requalifier.
• Une concurrence accrue : La suppression des tests de stress favorise la concurrence entre les prêteurs, ce qui permet aux emprunteurs de bénéficier de meilleures conditions et de prix plus avantageux.

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Qu’est-ce que le test de stress hypothécaire?

Le test de stress hypothécaire a été introduit en 2018 pour s’assurer que les emprunteurs pouvaient faire face à des chocs financiers, comme la hausse des taux d’intérêt. Il exigeait des emprunteurs qu’ils se qualifient au taux le plus élevé entre le taux admissible minimal (TAM) et leur taux hypothécaire actuel majoré de 2 %.

Cette politique a permis d’atténuer les risques de défaillance pendant des années en s’appliquant aux prêts hypothécaires assurés et non assurés. Cependant, son application lors des renouvellements – en particulier pour les emprunteurs qui changent de prêteur – a été critiquée parce qu’elle créait des obstacles inutiles. Les emprunteurs ont fait valoir qu’ils avaient déjà passé le test lors de leur approbation initiale et démontré leur capacité à effectuer des paiements réguliers.

Historique et chronologie du test de stress hypothécaire au Canada

• Avant 2016 : Les tests de stress s’appliquaient principalement aux prêts hypothécaires à taux variable (VRM) à ratio élevé ou faible ou aux prêts hypothécaires à taux fixe d’un terme de 5 ans ou moins, en veillant à ce que les emprunteurs puissent faire face aux versements à des taux d’intérêt plus élevés.
• Octobre 2016 : Les tests de stress se sont étendus à tous les prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, améliorant la qualité du crédit, mais avec un impact limité sur le ralentissement des prix de l’immobilier et de la croissance du crédit.
• Janvier 2018 : La ligne directrice B-20 du BSIF a étendu les tests de stress aux prêts hypothécaires à faible ratio non assurés, exigeant des prêteurs sous réglementation fédérale qu’ils calculent les ratios d’amortissement de la dette en utilisant le taux contractuel le plus élevé, majoré de 2 %, ou le taux admissible minimal (TAM). Cette politique a réduit la croissance du crédit hypothécaire et l’inflation des prix de l’immobilier.
• Juin 2021 : Le plancher du TAM a été normalisé à 5,25 % pour les prêts hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio, ce qui a assuré la cohérence des applications des tests de stress hypothécaires.
• Depuis mars 2022 : Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les tests de stress ont démontré leur efficacité en aidant les ménages à gérer l’augmentation des versements hypothécaires et en réduisant les impayés lorsque l’inflation et les taux d’intérêt ont bondi.
• Octobre 2023 – Le ministère des Finances clarifie une règle codifiée selon laquelle les hypothèques assurées ne nécessitent pas de requalification au taux admissible minimal (TAM) dans le cadre du test de résistance lors d’un changement de prêteur au moment du renouvellement de l’hypothèque.
• Novembre 2024 – Le BSIF exempte les hypothèques non assurées (conventionnelles) d’être soumises à un test de résistance au TAM lors du changement de prêteur au moment du renouvellement.
• Décembre 2024 – Le BSIF exempte les hypothèques assurables assurées par le portefeuille d’être soumises à un test de résistance au TAM lors du changement de prêteur au moment du renouvellement.

Suppression du test de stress pour les hypothèques assurées

L’exemption de test de stress pour les hypothèques assurées existe depuis plusieurs années, mais n’a été que récemment mieux connue. Cette exemption s’applique spécifiquement aux prêts hypothécaires assurés de manière transactionnelle, comme ceux pour lesquels les emprunteurs ont effectué une mise de fonds inférieure à 20 %. Les emprunteurs ayant contracté ce type de prêt ne sont pas tenus de se soumettre à un test de stress hypothécaire lorsqu’ils changent de prêteur au moment du renouvellement. L’exemption est fondée sur le Règlement sur les prêts à l’habitation assurable, codifié en 2012, qui garantit qu’aucune qualification supplémentaire n’est nécessaire tant que le montant du prêt et la période d’amortissement restent inchangés.

Pourquoi le test de stress n’est pas nécessaire pour les prêts hypothécaires assurés

L’assureur hypothécaire, comme la SCHL, assume le risque de crédit des prêts assurés pendant toute la durée du prêt. Les prêteurs n’ont donc pas besoin de soumettre les emprunteurs à un nouveau test de stress au moment du renouvellement, lorsqu’ils changent de prêteur.

Suppression du test de résistance pour les hypothèques assurables

Le gouvernement fédéral a modifié les règles relatives à l’assurance hypothécaire, en supprimant l’obligation, dans le cadre d’un test de résistance, de requalifier les hypothèques à faible ratio assurées par le portefeuille sur la base du taux admissible minimal (TAM) en cas de changement de prêteur au moment du renouvellement. Également appelées hypothèques assurables, ces assurances prêt hypothécaire sont achetées en bloc par le prêteur et non par l’emprunteur. Ce changement de règle s’aligne sur la décision antérieure du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) d’éliminer le test de résistance pour les hypothèques non assurées au moment du renouvellement. La mesure s’applique toutefois strictement aux transactions de « transfert direct », ce qui signifie que les emprunteurs ne peuvent pas augmenter le montant de leur hypothèque de plus de 3 000 $ pour les coûts liés à la transaction, et que le calendrier d’amortissement doit rester inchangé.

Les prêts hypothécaires assurés par un portefeuille sont un type de prêt immobilier dans lequel le prêteur obtient une assurance globale pour atténuer le risque sur les hypothèques conventionnelles (non assurées) – celles dont la mise de fonds est de 20 % ou plus. Cette assurance permet aux prêteurs de titriser ces prêts ou d’obtenir des coûts de financement plus faibles, ce qui rend leurs produits hypothécaires plus compétitifs. Contrairement aux prêts hypothécaires assurés de manière transactionnelle, le prêteur supporte le coût de l’assurance de portefeuille, et les emprunteurs ignorent souvent que leur prêt hypothécaire a été assuré.

Ce changement de politique profite aux emprunteurs en élargissant leurs options au moment de leur renouvellement, ce qui leur permet d’accéder à des taux compétitifs auprès de différents prêteurs sans être limités par leur ratio d’endettement. Auparavant, il était plus difficile pour de nombreux propriétaires de changer de prêteur en raison du test de résistance, ce qui les immobilisait dans des taux potentiellement plus élevés auprès de leur prêteur actuel. Avec la suppression de cette exigence, les emprunteurs dont les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) sont plus élevés en raison du TAM disposeront d’une plus grande flexibilité pour obtenir de meilleures conditions hypothécaires à leur taux contractuel. Cependant, malgré la concurrence accrue, les prêteurs s’attendent à ce que les taux de rétention des clients restent élevés, car les prêteurs existants sont susceptibles de faire des offres de renouvellement compétitives pour éviter que les clients ne changent de prêteur.

Suppression du test de stress pour les prêts hypothécaires non assurés

À partir du 21 novembre 2024, les emprunteurs non assurés n’auront plus besoin de passer un test de stress lorsqu’ils changeront de prêteur au moment du renouvellement. Ce changement aligne les règles pour les hypothèques assurées et non assurées, créant un processus plus équitable et plus flexible pour les propriétaires. Les emprunteurs peuvent transférer leur prêt hypothécaire à un nouveau prêteur sans test de stress hypothécaire, à condition que le montant du prêt et le tableau d’amortissement restent inchangés. Cette politique s’attaque aux disparités qui existent depuis longtemps entre les emprunteurs assurés et non assurés, ce qui permet à un plus grand nombre de propriétaires de rechercher de meilleurs taux.

Implications et considérations pour les emprunteurs

La suppression de l’exigence de test de stress pour les emprunteurs non assurés qui changent de prêteur offre d’importantes possibilités aux propriétaires canadiens. Cette décision du BSIF permet une plus grande souplesse dans la recherche de meilleurs taux ou de conditions favorables, principalement parce qu’environ 60 % des hypothèques doivent être renouvelées d’ici à 2026. Les prêts hypothécaires accordés entre 2020 et 2022 étant confrontés à des augmentations de versements d’environ 40 %, la concurrence entre les courtiers hypothécaires devrait s’intensifier, ces derniers s’efforçant d’attirer de nouveaux clients et de conserver ceux qu’ils ont déjà.

Ces changements présentent des avantages considérables pour les emprunteurs, notamment une plus grande flexibilité, des économies et un processus de renouvellement simplifié. Sans le test de stress, il devient beaucoup plus facile de changer de prêteur. La concurrence accrue entre les prêteurs devrait faire baisser les taux, ce qui permettra aux propriétaires d’économiser des milliers de dollars sur le terme de leur prêt hypothécaire. L’harmonisation des règles favorise un traitement équitable et un marché hypothécaire plus équilibré et plus compétitif.

Pour tirer le meilleur parti de ces changements, les emprunteurs doivent évaluer soigneusement les options des prêteurs en comparant les taux, les frais et les conditions. Pour déterminer les options de renouvellement, il est essentiel de savoir si leur prêt hypothécaire est assuré, assuré par transaction ou assuré par portefeuille.

Impacts sur le secteur hypothécaire

Les spéculations se poursuivent sur la possibilité que le BSIF supprime complètement le test de stress hypothécaire, d’autant plus que sa pertinence diminue dans un contexte de baisse des taux d’intérêt. Les restrictions proposées en matière de ratio prêt-revenu et de ratio dette-revenu s’attaquent aux risques d’endettement des ménages en limitant 75 % des clients hypothécaires à des prêts représentant jusqu’à 450 % de leurs revenus. Bien que ces mesures soient destinées à aider les institutions financières à gérer les risques, elles suscitent de nombreuses critiques, notamment en raison de leur redondance, de leur mise en œuvre tardive et de leur impact disproportionné sur les petits prêteurs. Ce changement de politique pourrait intensifier la concurrence entre les courtiers hypothécaires, ce qui permettrait d’offrir de meilleures conditions aux emprunteurs tout en augmentant la demande de courtiers hypothécaires pour guider les emprunteurs dans un environnement de prêt plus complexe. En fin de compte, les emprunteurs pourraient bénéficier d’un plus grand choix, de meilleurs taux et d’un processus de renouvellement plus fluide.

Foire aux questions (FAQ) sur la suppression du test de stress hypothécaire

En conclusion

La suppression du test de stress hypothécaire pour les renouvellements assurés et non assurés change la donne pour les propriétaires canadiens. Ce changement de politique simplifie le renouvellement, favorise la concurrence entre les prêteurs et permet aux emprunteurs d’obtenir de meilleurs taux et des conditions plus avantageuses. Le résultat? Davantage d’économies, une plus grande souplesse et un processus hypothécaire plus fluide.

Si le renouvellement de votre hypothèque approche, c’est le moment idéal pour explorer vos options. Comprendre ces nouvelles règles peut vous aider à prendre des décisions pour maximiser vos économies, que votre prêt hypothécaire soit assuré ou non.

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