Au Canada, près de 40 % des ménages détiennent une hypothèque, ce qui en fait la dépense régulière la plus importante pour la plupart des familles. Il y a plus de dix ans, on a introduit des tests de stress hypothécaires afin de garantir la stabilité financière et de protéger les prêteurs contre les pertes de crédit. Ces tests exigeaient des emprunteurs qu’ils prouvent qu’ils pouvaient faire face à des versements hypothécaires plus élevés que ceux proposés initialement, préparant ainsi les ménages à d’éventuelles pertes de revenus ou à une hausse des coûts des intérêts hypothécaires. Les politiques mises en œuvre en 2016 et 2018 ont fait des tests de stress la norme pour les prêteurs sous réglementation fédérale, ce qui a amélioré la résilience des emprunteurs et la qualité du crédit. Les hausses de taux d’intérêt qui interviendront à partir de 2022 ont toutefois conduit à réévaluer la nécessité de ces tests, en particulier pour les renouvellements.

À compter du 21 novembre 2024, les emprunteurs non assurés n’auront plus besoin de passer un test de stress hypothécaire lorsqu’ils changeront de prêteur ou seront transférés d’un prêteur à l’autre au moment du renouvellement, rejoignant ainsi les détenteurs de prêts hypothécaires assurés déjà exemptés. Ces changements simplifient le processus de renouvellement, uniformisent les règles du jeu et favorisent une plus grande concurrence entre les courtiers hypothécaires, ce qui profite en fin de compte aux propriétaires. Ce guide explique les implications de ces mises à jour pour les détenteurs d’hypothèques assurées et non assurées, leur impact sur le marché hypothécaire et les éléments à prendre en compte lors de votre prochain renouvellement.

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Les grandes lignes

• Exemptions de test de stress : Les emprunteurs assurés et non assurés peuvent désormais changer de prêteur au moment du renouvellement sans subir de test de stress.
• Flexibilité et économies : Les propriétaires peuvent rechercher de meilleurs taux et économiser des milliers de dollars sans avoir à se requalifier.
• Une concurrence accrue : La suppression des tests de stress favorise la concurrence entre les prêteurs, ce qui permet aux emprunteurs de bénéficier de meilleures conditions et de prix plus avantageux.

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Qu’est-ce que le test de stress hypothécaire?

Le test de stress hypothécaire a été introduit en 2018 pour s’assurer que les emprunteurs pouvaient faire face à des chocs financiers, comme la hausse des taux d’intérêt. Il exigeait des emprunteurs qu’ils se qualifient au taux le plus élevé entre le taux admissible minimal (TAM) et leur taux hypothécaire actuel majoré de 2 %.

Cette politique a permis d’atténuer les risques de défaillance pendant des années en s’appliquant aux prêts hypothécaires assurés et non assurés. Cependant, son application lors des renouvellements – en particulier pour les emprunteurs qui changent de prêteur – a été critiquée parce qu’elle créait des obstacles inutiles. Les emprunteurs ont fait valoir qu’ils avaient déjà passé le test lors de leur approbation initiale et démontré leur capacité à effectuer des paiements réguliers.

Historique et chronologie du test de stress hypothécaire au Canada

• Avant 2016 : Les tests de stress s’appliquaient principalement aux prêts hypothécaires à taux variable (VRM) à ratio élevé ou faible ou aux prêts hypothécaires à taux fixe d’un terme de 5 ans ou moins, en veillant à ce que les emprunteurs puissent faire face aux versements à des taux d’intérêt plus élevés.
• Octobre 2016 : Les tests de stress se sont étendus à tous les prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement, améliorant la qualité du crédit, mais avec un impact limité sur le ralentissement des prix de l’immobilier et de la croissance du crédit.
• Janvier 2018 : La ligne directrice B-20 du BSIF a étendu les tests de stress aux prêts hypothécaires à faible ratio non assurés, exigeant des prêteurs sous réglementation fédérale qu’ils calculent les ratios d’amortissement de la dette en utilisant le taux contractuel le plus élevé, majoré de 2 %, ou le taux admissible minimal (TAM). Cette politique a réduit la croissance du crédit hypothécaire et l’inflation des prix de l’immobilier.
• Juin 2021 : Le plancher du TAM a été normalisé à 5,25 % pour les prêts hypothécaires à ratio élevé et à faible ratio, ce qui a assuré la cohérence des applications des tests de stress hypothécaires.
• Depuis mars 2022 : Dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, les tests de stress ont démontré leur efficacité en aidant les ménages à gérer l’augmentation des versements hypothécaires et en réduisant les impayés lorsque l’inflation et les taux d’intérêt ont bondi.

Suppression du test de stress pour les hypothèques assurées

L’exemption de test de stress pour les hypothèques assurées existe depuis plusieurs années, mais n’a été que récemment mieux connue. Cette exemption s’applique spécifiquement aux prêts hypothécaires assurés de manière transactionnelle, comme ceux pour lesquels les emprunteurs ont effectué une mise de fonds inférieure à 20 %. Les emprunteurs ayant contracté ce type de prêt ne sont pas tenus de se soumettre à un test de stress hypothécaire lorsqu’ils changent de prêteur au moment du renouvellement. L’exemption est fondée sur le Règlement sur les prêts à l’habitation assurable, codifié en 2012, qui garantit qu’aucune qualification supplémentaire n’est nécessaire tant que le montant du prêt et la période d’amortissement restent inchangés. Cette flexibilité ne s’étend toutefois pas aux prêts hypothécaires assurés par un portefeuille, car les règles de l’assurance de portefeuille interdisent tout changement de prêteur, ce qui oblige les emprunteurs de cette catégorie à se qualifier à nouveau s’ils changent de prêteur.

Pourquoi les prêts hypothécaires assurés par un portefeuille doivent-ils faire l’objet d’une demande de changement de prêteur

Les prêts hypothécaires assurés par un portefeuille sont des prêts immobiliers assurés par des prêteurs plutôt que par des emprunteurs individuels. Contrairement aux prêts hypothécaires assurés par transaction, pour lesquels l’emprunteur paie une assurance hypothécaire en raison d’un versement initial plus faible (moins de 20 %), les prêts hypothécaires assurés par portefeuille sont assurés en bloc par le prêteur pour un groupe ou un « portefeuille » de prêts. Les prêts hypothécaires assurés en portefeuille sont un outil utilisé par les prêteurs pour gérer les risques et réduire les coûts de financement, mais ils présentent des limites pour les emprunteurs, notamment en ce qui concerne le changement de prêteur.

Les prêts hypothécaires assurés en portefeuille sont un type de prêt immobilier dans lequel le prêteur obtient une assurance globale pour réduire le risque sur les prêts hypothécaires conventionnels (non assurés), c’est-à-dire ceux dont la mise de fonds est de 20 % ou plus. Cette assurance permet aux prêteurs de sécuriser ces prêts ou d’obtenir des coûts de financement plus faibles, rendant ainsi leurs produits hypothécaires plus compétitifs. Contrairement aux prêts hypothécaires assurés de manière transactionnelle, le prêteur supporte le coût de l’assurance de portefeuille, et les emprunteurs ignorent souvent que leur prêt hypothécaire a été assuré.

Cependant, les emprunteurs dont le prêt hypothécaire est assuré par un portefeuille sont confrontés à des restrictions lorsqu’ils changent de prêteur, car l’assurance est liée au portefeuille du prêteur d’origine. Une qualification hypothécaire est nécessaire pour changer de prêteur, ce qui garantit la validité de l’assurance. L’assurance de portefeuille profite également à l’ensemble du marché en permettant aux prêteurs d’offrir des taux plus compétitifs sur les prêts hypothécaires classiques tout en gérant le risque et en réduisant l’exposition aux défaillances dans l’ensemble de leurs portefeuilles de prêts.

Pourquoi le test de stress n’est pas nécessaire pour les prêts hypothécaires assurés

L’assureur hypothécaire, comme la SCHL, assume le risque de crédit des prêts assurés pendant toute la durée du prêt. Les prêteurs n’ont donc pas besoin de soumettre les emprunteurs à un nouveau test de stress au moment du renouvellement, lorsqu’ils changent de prêteur.

Suppression du test de stress pour les prêts hypothécaires non assurés

À partir du 21 novembre 2024, les emprunteurs non assurés n’auront plus besoin de passer un test de stress lorsqu’ils changeront de prêteur au moment du renouvellement. Ce changement aligne les règles pour les hypothèques assurées et non assurées, créant un processus plus équitable et plus flexible pour les propriétaires. Les emprunteurs peuvent transférer leur prêt hypothécaire à un nouveau prêteur sans test de stress hypothécaire, à condition que le montant du prêt et le tableau d’amortissement restent inchangés. Cette politique s’attaque aux disparités qui existent depuis longtemps entre les emprunteurs assurés et non assurés, ce qui permet à un plus grand nombre de propriétaires de rechercher de meilleurs taux.

Implications et considérations pour les emprunteurs

La suppression de l’exigence de test de stress pour les emprunteurs non assurés qui changent de prêteur offre d’importantes possibilités aux propriétaires canadiens. Cette décision du BSIF permet une plus grande souplesse dans la recherche de meilleurs taux ou de conditions favorables, principalement parce qu’environ 60 % des hypothèques doivent être renouvelées d’ici à 2026. Les prêts hypothécaires accordés entre 2020 et 2022 étant confrontés à des augmentations de versements d’environ 40 %, la concurrence entre les courtiers hypothécaires devrait s’intensifier, ces derniers s’efforçant d’attirer de nouveaux clients et de conserver ceux qu’ils ont déjà.

Ces changements présentent des avantages considérables pour les emprunteurs, notamment une plus grande flexibilité, des économies et un processus de renouvellement simplifié. Sans le test de stress, il devient beaucoup plus facile de changer de prêteur. La concurrence accrue entre les prêteurs devrait faire baisser les taux, ce qui permettra aux propriétaires d’économiser des milliers de dollars sur le terme de leur prêt hypothécaire. L’harmonisation des règles favorise un traitement équitable et un marché hypothécaire plus équilibré et plus compétitif.

Pour tirer le meilleur parti de ces changements, les emprunteurs doivent évaluer soigneusement les options des prêteurs en comparant les taux, les frais et les conditions. Pour déterminer les options de renouvellement, il est essentiel de savoir si leur prêt hypothécaire est assuré, assuré par transaction ou assuré par portefeuille.

Impacts sur le secteur hypothécaire

Les spéculations se poursuivent sur la possibilité que le BSIF supprime complètement le test de stress hypothécaire, d’autant plus que sa pertinence diminue dans un contexte de baisse des taux d’intérêt. Les restrictions proposées en matière de ratio prêt-revenu et de ratio dette-revenu s’attaquent aux risques d’endettement des ménages en limitant 75 % des clients hypothécaires à des prêts représentant jusqu’à 450 % de leurs revenus. Bien que ces mesures soient destinées à aider les institutions financières à gérer les risques, elles suscitent de nombreuses critiques, notamment en raison de leur redondance, de leur mise en œuvre tardive et de leur impact disproportionné sur les petits prêteurs. Ce changement de politique pourrait intensifier la concurrence entre les courtiers hypothécaires, ce qui permettrait d’offrir de meilleures conditions aux emprunteurs tout en augmentant la demande de courtiers hypothécaires pour guider les emprunteurs dans un environnement de prêt plus complexe. En fin de compte, les emprunteurs pourraient bénéficier d’un plus grand choix, de meilleurs taux et d’un processus de renouvellement plus fluide.

Foire aux questions (FAQ) sur la suppression du test de stress hypothécaire

En conclusion

La suppression du test de stress hypothécaire pour les renouvellements assurés et non assurés change la donne pour les propriétaires canadiens. Ce changement de politique simplifie le renouvellement, favorise la concurrence entre les prêteurs et permet aux emprunteurs d’obtenir de meilleurs taux et des conditions plus avantageuses. Le résultat? Davantage d’économies, une plus grande souplesse et un processus hypothécaire plus fluide.

Si le renouvellement de votre hypothèque approche, c’est le moment idéal pour explorer vos options. Comprendre ces nouvelles règles peut vous aider à prendre des décisions pour maximiser vos économies, que votre prêt hypothécaire soit assuré ou non.

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