Fondamentaux de l'Hypothèque

Hypothèque pour travailleurs autonomes - Exigences et admissibilité

Hypothèque pour travailleurs autonomes - Exigences et admissibilité

Table des matières

    Un récent rapport de Statistique Canada indique qu’il y a plus de 2,6 millions de travailleurs autonomes au Canada. Ainsi, environ 15 % de la main-d’œuvre canadienne profite des avantages d’être son propre patron. Bien que cette situation présente de nombreux avantages, un des défis potentiels auxquels cette catégorie de travailleurs peut être confrontée est l’obtention d’un prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes. 

    Bien que cela soit possible, acheter une propriété en tant que travailleur autonome implique plusieurs considérations. Cet article vise à dissiper la confusion et à donner un aperçu du processus au Canada.


    Les grandes lignes

    • Les prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes au Canada sont conçus pour répondre aux besoins des millions de travailleurs autonomes canadiens dont les revenus ne peuvent pas être vérifiés de manière traditionnelle.
    • Ces prêts hypothécaires sont proposés par des prêteurs de premier ordre, des prêteurs à risque et des prêteurs hypothécaires privés.
    • Les conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire varient d’un prêteur à l’autre, et la plupart des prêteurs de premier ordre exigent de prouver une stabilité des revenus sur une période de 2 à 3 ans.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Qu’est-ce qu’une hypothèque pour travailleurs autonomes?

    Les hypothèques pour travailleurs autonomes sont conçues pour les emprunteurs non salariés, ou dont le salaire est versé par une société dont ils détiennent la majorité des parts. La différence réside dans le fait que la plupart des travailleurs autonomes ont généralement un revenu irrégulier par rapport aux personnes qui reçoivent un chèque de paie à intervalles réguliers. 

    Dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire standard, le prêteur examine vos revenus à partir de vos relevés de paie et confirme ces informations à l’aide de vos deux derniers T4 (état des rémunérations) et avis de cotisation (AC). Un prêt hypothécaire pour travailleur autonome peut être un prêt hypothécaire de premier ordre ou à risque, ce qui veut dire que selon la façon dont le revenu est évalué, le prêt peut répondre à l’un ou l’autre de ces types de prêts.

    En général, les travailleurs autonomes appartiennent à l’une des quatre catégories suivantes pour l’obtention d’un prêt hypothécaire :

    • Propriétaire unique avec 2 ans de revenus vérifiables (imposés).
    • Propriétaire unique sans revenus vérifiables 
    • Personne constituée en société avec 2 ans de revenus qualifiés (imposés) 
    • Personne constituée en société sans revenu qualifié

    Conditions d’obtention d’un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome

    L’admissibilité à un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome dépend de la durée de votre activité professionnelle et du fait que vous soyez ou non constitué en société.

    • Propriétaire unique avec revenus vérifiables – exige au moins deux ans de confirmation de revenus à partir des T4 et des AC.
    • Propriétaire unique sans revenu vérifiable – exige au moins 6 mois d’historique de dépôts d’entreprise. 
    • Entreprise constituée en société avec revenu admissible – exige au moins deux ans de T4 et d’états financiers d’entreprise. 
    • Entreprise constituée en société sans revenu admissible – exige au moins six mois de dépôts ou de revenus déclarés.

    Quel pourcentage de la valeur estimée de ma propriété puis-je financer si je suis travailleur autonome?

    Si vous pouvez prouver votre revenu, vous pouvez emprunter jusqu’à 80 % du prix d’achat de votre propriété sans assurance contre le défaut de paiement et jusqu’à 95 % avec une assurance contre le défaut de paiement. Essentiellement, selon le montant de votre mise de fonds, si vous pouvez prouver votre revenu par une combinaison de déclarations préalables (T4) et postérieures (AC) sur deux années d’imposition, vous pouvez emprunter le même montant que pour un prêt hypothécaire traditionnel.

    Taux d’assurance prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes

    Le revenu imposable permet en fin de compte de faire la différence entre l’accès à des taux plus bas auprès des prêteurs traditionnels et des taux plus élevés auprès des prêteurs hypothécaires B ou privés. Si vous pouvez prouver votre revenu au moyen des feuillets T4 et de l’avis de cotisation, l’assurance hypothécaire vous permettra de souscrire un prêt hypothécaire traditionnel.

    Une mise de fonds comprise entre 5 % et 19,99 % vous obligera à souscrire une assurance prêt hypothécaire, tandis qu’une mise de fonds de 20 % ne nécessitera pas d’assurance prêt hypothécaire. Ces taux peuvent toutefois varier si vous ne pouvez pas prouver vos revenus.

    Taux d’assurance prêt hypothécaire avec preuve de revenu

    Comme nous l’avons mentionné plus haut, si vous pouvez fournir une preuve de revenu au moyen d’un T4 ou d’un AC, les assureurs comme la SCHL, Canada Guaranty et Sagen appliqueront les taux de prime d’assurance prêt hypothécaire suivants.

    Mise de fonds 5 % – 9,99 % 10 % – 14,99 % 15 % – 19,99 % 20 % +
    Prime d’assurance(en pourcentage du montant total du prêt hypothécaire, déduction faite de la mise de fonds) 4 % 3,10 % 2,80 % 0 %

    Taux d’assurance prêt hypothécaire sans preuve de revenu

    Les assureurs privés Canada Guaranty et Sagen permettent aux emprunteurs ayant un excellent dossier de crédit d’accéder à l’assurance hypothécaire pour travailleurs autonomes lorsque les documents permettant de prouver le revenu sont limités ou non traditionnels. Vous devez verser une mise de fonds minimale de 10 % et opter pour un prêteur offrant un programme de prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes par l’entremise de l’un ou l’autre de ces assureurs. 

    Une prime d’assurance plus élevée est demandée pour compenser le risque de l’assureur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, car le travailleur autonome peut présenter des risques supplémentaires comme le risque lié au secteur d’activité ou au cycle économique.  Le prêteur peut également ajouter une prime à son taux hypothécaire pour tenir compte d’un risque supplémentaire et d’une vérification de la conformité.

    Mise de fonds 5 % – 9,99 % 10 % – 14,99 % 15 % – 19,99 % 20 % +
    Prime d’assurance Sans objet 5,85 % 3,75 % 3,30 %

    Assurance hypothécaire pour travailleurs autonomes de la SCHL

    Le BSIF exige que les emprunteurs qui cherchent à obtenir un prêt de premier ordre avec une mise de fonds inférieure à 20 % souscrivent une assurance prêt hypothécaire au Canada. Les emprunteurs travailleurs autonomes de la SCHL qui peuvent prouver leurs revenus bénéficient du même traitement que les emprunteurs hypothécaires traditionnels en ce qui concerne les primes d’assurance, les primes hypothécaires et les critères d’admissibilité. 

    Les exigences de base de la SCHL sont les suivantes :

    • Le prix d’achat maximal/la valeur du prêt doit être inférieur à 1 000 000 $
    • Le ratio prêt-valeur maximum est de 95 % ou le montant de la mise de fonds est aussi bas que 5 % pour les 500 000 premiers dollars et 10 % pour le reste de la valeur estimée de la propriété
    • Au moins un des emprunteurs doit avoir une cote de crédit d’au moins 600
    • Une période d’amortissement maximale de 25 ans
    • Ratio maximum de l’amortissement brut de la dette (ABD) de 39 % et ratio maximum de l’amortissement total de la dette (ATD) de 44 %

    La principale différence entre l’assurance hypothécaire privée et l’assurance hypothécaire de la SCHL est la vérification des revenus exigée par la SCHL pour les travailleurs autonomes. 

    La SCHL exige les documents suivants pour vérifier la durée des activités de l’entreprise :

    • Déclarations de revenus (AC)
    • Rapports sur le crédit commercial (si l’entreprise est constituée en société)
    • Déclarations de TPS
    • Relevés de compte de l’entreprise active (si elle est constituée en société)
    • États financiers et rapport de mission d’examen signé par un comptable (si l’entreprise est constituée en société)
    • Licence d’exploitation et/ou statuts de l’entreprise
    • États financiers vérifiés (si l’entreprise est constituée en société)

    La SCHL exige également les documents suivants pour vérifier le revenu :

    • AC, accompagné de la T1 générale 
    • Preuve de revenu
    • Déclaration d’activité (T2125)

    De plus, si vous êtes travailleur autonome depuis moins de deux ans ou si vous travaillez dans le même secteur d’activité depuis moins de deux ans, la SCHL peut exiger les documents justificatifs supplémentaires suivants pour déterminer votre admissibilité :

    • Preuve de l’acquisition d’une entreprise établie
    • Réserves de liquidités suffisantes
    • Revenus prévisibles
    • Formation et éducation antérieures
    • Antécédents démontrés en matière de gestion du crédit
    • Documentation sur les emplois précédents en fonction du type de revenu
    • Relevés de compte récents
    • Documentation commerciale
    • Contrats signés

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    Types de vérification des revenus des travailleurs autonomes

    Il existe trois principaux types de vérification en fonction des revenus déclarés :

    • Revenu traditionnel – Revenu qui est imposé et dont la moyenne est calculée sur deux ans.
    • Revenu non traditionnel – vérifié par les dividendes versés ou l’historique des dépôts, peut inclure des majorations provenant des déclarations d’impôt sur les sociétés.
    • Revenu déclaré

    Revenu traditionnel

    Le revenu traditionnel, en vertu duquel le revenu d’un emploi régulier est en général vérifié, comprend une moyenne sur deux ans de la ligne 15000 des T4 et des avis de cotisation (AC). Il peut s’agir d’une moyenne sur deux ans de la ligne 12000 (Dividendes d’une société canadienne), qui peut s’ajouter à la moyenne sur deux ans de la ligne 15000 de l’avis de cotisation. Ce type de vérification peut ne pas convenir à la plupart des travailleurs autonomes désireux de confirmer leur revenu réel.

    Revenu non traditionnel

    Dans ce cas, les T4 et les AC d’une personne ne reflètent pas son revenu réel. En revanche, les relevés bancaires et financiers de l’entreprise peuvent être utilisés pour vérifier ou majorer son revenu. C’est dans cette catégorie que se situent généralement la plupart des travailleurs autonomes.

    Revenu déclaré

    C’est ce qu’on appelle les prêts hypothécaires sans vérification des revenus. Les prêteurs B et les prêteurs privés reconnaissent principalement cette méthode de vérification. Certains prêteurs A l’autorisent dans le cadre du programme Alt-A de Sagen. Ce programme est toutefois extrêmement strict et peut être limité aux personnes disposant d’un historique de crédit exceptionnel et d’une entreprise bien établie. 

    Pour évaluer le caractère raisonnable du revenu déclaré par l’emprunteur, un programme de Canada Guaranty appelé Advantage Autonome exige le montant du revenu confirmé par la ligne 15000 de l’AC de l’année fiscale la plus récente, ainsi que le revenu brut déclaré de l’entreprise, le type d’entreprise détenue et exploitée, et la structure de propriété.

    Documents requis pour une hypothèque pour travailleurs autonomes

    Pour obtenir une hypothèque pour travailleur autonome, vous devez fournir votre avis de cotisation (AC) et votre relevé d’impôt sur le revenu (T1). Il s’agit du minimum requis pour être admissible à un prêt hypothécaire lorsqu’on est travailleur autonome et qu’on ne peut pas fournir de T4. 

    En fonction du prêteur, il se peut que vous deviez également fournir les éléments suivants : 

    • Cotes de crédit personnelles et professionnelles 
    • États financiers de votre entreprise
    • Preuve du versement intégral de la TVH et/ou de la TPS
    • Preuve de la propriété principale et majoritaire de l’entreprise 
    • Contrats indiquant le chiffre d’affaires précédent et le chiffre d’affaires potentiel/attendu pour les deux ans à venir 
    • Copie du numéro de TPS/TVH, des statuts constitutifs ou de l’enregistrement du numéro d’entreprise
    • Preuve que votre mise de fonds ne vous a pas été donnée
    • Preuve que les impôts sur le revenu sont à jour

    Les revenus de dividendes pour un prêt hypothécaire et les revenus d’investissements traditionnels (FERR, FRV, etc.) sont autorisés, à condition que vous puissiez justifier d’une période de stabilité de deux ans et montrer une garantie de maintien des revenus pendant tout le terme du prêt hypothécaire.  

    Voici les quatre principales exigences que tous les prêteurs demandent habituellement :

    Avis de cotisation et relevé d’impôt sur le revenu (T1)

    2-3 dernières années 

    Les prêteurs peuvent exiger 2 à 3 ans de T1 ou de AC pour vérifier vos revenus, y compris les revenus des travailleurs autonomes déclarés comme revenus d’entreprise. L’AC est également utilisée pour vérifier si vous avez de l’impôt à payer. Les prêteurs considéreront les impôts impayés comme un signal d’alarme, et l’ARC pourrait éventuellement enregistrer un privilège sur votre propriété ou saisir des biens si vous ne pouvez pas payer les impôts impayés.

    Statuts constitutifs, enregistrement du numéro d’entreprise ou numéro de compte TPS/TVH

    Ces documents fournissent au prêteur des informations sur le nombre d’années pendant lesquelles vous avez exercé une activité de travailleur autonome ou dirigé votre entreprise. Les statuts de société sont réservés aux sociétés. Si vous réalisez un chiffre d’affaires ou des ventes brutes de plus de 30 000 $ au cours d’un trimestre d’une année civile entière ou des quatre trimestres d’exercice précédents ou moins, vous devez vous inscrire pour obtenir un numéro de TPS/TVH

    Relevés bancaires

    Les relevés bancaires de votre compte d’entreprise et votre T2 (déclaration d’impôt sur le revenu des sociétés) peuvent servir de preuves supplémentaires pour étayer vos déclarations de revenus d’entreprise. Les revenus futurs provenant de contrats signés peuvent également être inclus, même s’ils n’ont pas encore été exécutés. 

    États financiers

    Les états financiers peuvent également servir à prouver les revenus de l’entreprise. Cela est particulièrement utile lors de la vérification des revenus non traditionnels, lorsque vous souhaitez que le prêteur tienne compte à la fois de vos revenus personnels et de vos revenus professionnels.

    Prêteurs hypothécaires pour travailleurs autonomes

    Les trois catégories de prêteurs hypothécaires offrent des prêts hypothécaires aux travailleurs autonomes au Canada.

    Prêteurs A ou de premier ordre

    Les prêteurs A englobent les grandes banques canadiennes et appliquent en général les critères de prêt les plus stricts. Ils exigent des emprunteurs potentiels qu’ils passent un test de stress hypothécaire pour démontrer qu’ils ont des revenus stables et suffisants pour couvrir leurs dettes en cas d’augmentation des taux d’intérêt. Certains prêteurs A proposent des produits hypothécaires spécialement conçus pour les travailleurs autonomes.

    Prêteurs B ou à risque

    Les prêteurs B, également connus sous le nom de prêteurs à risque, sont une option alternative pour ceux qui ne peuvent pas répondre aux critères d’admissibilité d’un prêteur A. Les prêteurs B sont plus flexibles en ce qui concerne les critères de prêt, car ils ne proposent pas de prêts assurés contre le défaut de paiement, et les taux d’intérêt seront plus élevés en conséquence pour compenser les risques supplémentaires. 

    Certains prêteurs proposent des solutions de prêt A et B par le biais de canaux distincts dans le cadre de leurs activités hypothécaires. Certaines grandes banques peuvent également proposer des prêts B par l’intermédiaire de leurs canaux de prêts A ou de banque privée/de patrimoine, en fixant des prix et des lignes directrices en fonction de leur relation avec le client. 

    Les travailleurs autonomes qui disposent d’une mise de fonds de 20 % pour l’achat de leur propriété cherchent généralement à souscrire un prêt B, car il offre des exceptions sur les ratios d’endettement en raison de l’absence de revenus personnels si l’entreprise est enregistrée en tant que société.  

    Prêteurs privés

    Les prêteurs privés peuvent être des particuliers, des groupes ou des sociétés qui prêtent de l’argent à titre privé. Ils fixent leurs propres conditions pour le processus d’approbation et le prêt hypothécaire. Les prêteurs hypothécaires privés peuvent fixer leurs propres termes et taux puisqu’ils ne sont pas réglementés. 

    Les prêts hypothécaires privés sont généralement une solution de dernier recours pour les emprunteurs qui ne peuvent pas répondre aux exigences de risque typiques des prêteurs A et B. Leurs taux d’intérêt sont généralement beaucoup plus élevés que ceux des solutions de prêt A et B et s’accompagnent habituellement de frais plus élevés que ceux des prêts B. Les organismes de réglementation hypothécaire exigent que les prêts hypothécaires privés soient assortis d’une stratégie de sortie pour l’emprunteur, car il s’agit généralement d’un financement temporaire.

    Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire sans vérification de revenu?

    Dans le cadre d’un prêt hypothécaire sans vérification de revenu, le prêteur ne vérifie pas vos revenus par les méthodes traditionnelles. Au lieu de cela, il vous permet (par le biais d’une déclaration) d’indiquer ou de déclarer vos revenus dans des limites raisonnables. Avec ce type de prêt hypothécaire, vous n’aurez pas à fournir une multitude de documents pour prouver vos revenus. 

    En revanche, le montant déclaré doit être considéré comme raisonnable par rapport au revenu moyen de votre entreprise ou de votre secteur d’activité. Les relevés bancaires, les factures, etc. sont des exemples de documents utilisés pour vérifier le revenu déclaré.

    Les prêts hypothécaires assurés sur la base des revenus déclarés permettent une mise de fonds aussi faible que 10 %, mais nécessitent une assurance hypothécaire. On exige ici une bonne cote de crédit. Une cote de crédit moins bonne doit être compensée par un revenu plus élevé (ratio dette/revenu plus bas) ou une mise de fonds plus élevée (ratio prêt-valeur plus bas) pour augmenter les chances d’approbation. 

    De même, les hypothèques sans vérification de revenu ne sont pas assurées par la SCHL ; il faut avoir recours à l’un des assureurs privés de prêts hypothécaires, Canada Guaranty ou Sagen.

    Foire aux questions

    Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour travailleurs autonomes si je suis récemment devenu travailleur autonome?

    Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire même si vous êtes récemment devenu travailleur autonome et que vous n’avez pas les deux ans d’activité professionnelle requis. Des réserves de liquidités suffisantes, l’acquisition d’une entreprise bien établie, un excellent historique de crédit, des relevés de compte récents et des contrats signés sont autant d’éléments qui peuvent appuyer votre demande de prêt hypothécaire.

    Quel montant puis-je emprunter pour un prêt hypothécaire si je suis travailleur autonome?

    Si vous êtes travailleur autonome et que vous pouvez produire les documents requis pour bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel, vous pouvez emprunter jusqu’à 95 % avec une assurance prêt hypothécaire et 80 % de la valeur de la propriété sans cette assurance. 

    Toutefois, si vous ne pouvez pas produire les preuves de revenu requises pour la voie traditionnelle, vous pouvez emprunter jusqu’à 90 % avec une assurance prêt hypothécaire et opter pour un prêteur qui travaille avec Sagen ou Canada Guaranty.

    Puis-je obtenir un prêt hypothécaire pour travailleur autonome sans preuve de revenu?

    Oui, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire pour travailleur autonome sans preuve de revenu imposable. Les assureurs privés, Canada Guaranty et Sagen permettent aux emprunteurs d’obtenir des prêts hypothécaires avec une preuve de revenu limitée. Vous devez effectuer une mise de fonds minimale de 10 % et opter pour un prêteur qui offre ce type de prêts hypothécaires.

    Pourquoi les prêts hypothécaires à risque conviennent-ils davantage aux personnes physiques constituées en société?

    En général, les prêteurs n’utilisent que les revenus imposés pour obtenir des prêts hypothécaires à taux préférentiel. Les personnes constituées en société doivent comprendre les coûts liés à l’obtention de leur prêt hypothécaire en utilisant une approche d’économie de coûts. Si, pour acheter une propriété typique à Vancouver ou à Toronto, vous devez déclarer un revenu brut de près de 300 000 $ sur deux ans ou plus, vous devez déterminer si l’impôt sur le revenu payé à ce titre sera supérieur ou égal aux coûts annuels d’un prêt hypothécaire à risque typique de 7 % à 10 % (plus les frais). Il est conseillé de s’adresser à un spécialiste hypothécaire et fiscal agréé et compétent avant de prendre une décision.

    En conclusion

    Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome. Comme pour les prêts hypothécaires traditionnels, augmenter vos revenus, améliorer votre cote de crédit et disposer d’une mise de fonds suffisante augmentent vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Contactez les experts hypothécaires agréés et compétents de nesto et découvrez comment votre revenu autonome peut vous permettre de bénéficier d’un prêt hypothécaire.


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