L’hypothèque pour travailleur autonome au Canada

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Les travailleurs autonomes représentent une part importante de la population active au Canada, mais les règles de qualification hypothécaire ne sont pas toujours adaptées à leur réalité financière. Alors que les salariés peuvent compter sur des relevés de paie stables et une vérification de revenus simplifiée, les entrepreneurs doivent souvent composer avec des exigences plus pointues.

Pour les propriétaires d’entreprise, les pigistes et les contractuels, le véritable défi n’est pas nécessairement le montant de leurs gains, mais plutôt ce qui en reste sur papier. Comme les revenus fluctuent et que les stratégies fiscales (comme les déductions de dépenses) servent à réduire le revenu imposable, le montant admissible à l’hypothèque s’en trouve souvent diminué.

Les prêteurs veulent voir de la stabilité et un historique financier solide, même si la structure de vos revenus sort de l’ordinaire. Pour simplifier vos démarches, il est essentiel de comprendre comment vos revenus seront analysés, quels documents sont requis et quelles options de prêt s’offrent à vous.

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Les grandes lignes

• Les prêteurs calculent généralement une moyenne sur deux ans pour qualifier les travailleurs autonomes ou les emprunteurs à revenus variables.
• C’est votre revenu admissible qui compte, et non vos gains bruts, pour déterminer votre capacité d’emprunt.
• L’instabilité de vos revenus peut nuire à votre qualification, même si vous avez connu une excellente année récemment.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque pour travailleur autonome?

Ce type d’hypothèque s’adresse aux emprunteurs qui ne reçoivent pas un salaire fixe ou qui se versent des dividendes par l’entremise de leur société. Contrairement aux employés traditionnels, la majorité des travailleurs indépendants ont des revenus irréguliers. Selon la façon dont vos revenus sont déclarés et imposés, votre dossier pourra être traité par un prêteur de premier ordre (banque traditionnelle) ou par un prêteur alternatif, selon les critères de qualification.

Généralement, les travailleurs autonomes se retrouvent dans l’une de ces quatre situations lors d’une demande hypothécaire :

• Entreprise individuelle avec deux ans de revenus vérifiables (imposés).
• Entreprise individuelle sans revenus vérifiables.
• Travailleur incorporé avec deux ans de revenus admissibles (imposés).
• Travailleur incorporé sans revenus admissibles.

Quelle est votre capacité d’emprunt avec un revenu variable au Canada?

Si vos revenus sont irréguliers, les prêteurs établiront une moyenne pour calculer le montant qu’ils utiliseront lors de votre qualification. La plupart des institutions se basent sur une moyenne de deux ans, en s’appuyant sur vos avis de cotisation et vos déclarations de revenus T1 générales.

• Si vos revenus sont stables ou en croissance : le prêteur utilisera généralement la moyenne des deux années.
• Si vos revenus sont à la baisse : il pourrait n’utiliser que le montant de l’année la plus faible.

Par exemple :

• Revenu de l’année 1 : 90 000 $
• Revenu de l’année 2 : 110 000 $
• Moyenne utilisée : 100 000 $

Toutefois, si votre revenu chute à 80 000 $ lors de la deuxième année, les prêteurs pourraient vous qualifier sur ce seul montant, plutôt que sur la moyenne des deux ans (85 000 $). C’est à cette étape que bien des travailleurs autonomes surestiment leur capacité d’emprunt.

En général, vous pouvez vous qualifier pour un montant représentant environ 3,5 à 4,5 fois votre revenu. Ainsi, si le prêteur retient votre revenu moyen de 100 000 $, vous pourriez obtenir une hypothèque entre 350 000 $ et 450 000 $. Si le prêteur utilise plutôt l’année la plus faible à 80 000 $, votre capacité d’emprunt tomberait entre 280 000 $ et 360 000 $.

Pourquoi un revenu variable réduit-il votre pouvoir d’achat?

Même si vous avez connu une excellente année, les prêteurs accordent plus d’importance à la stabilité qu’aux sommets de revenus. Vous pourriez gagner 120 000 $ une année et 80 000 $ la suivante, mais le prêteur basera votre qualification sur le chiffre le plus bas afin de mieux évaluer le risque à long terme. C’est la raison pour laquelle les contractuels, les employés à commission, les pigistes et les entrepreneurs se qualifient souvent pour un montant moins élevé que ce à quoi ils s’attendaient, malgré des revenus globaux pourtant solides.

L’abordabilité hypothécaire pour les travailleurs autonomes au Canada

Pour un travailleur indépendant, la capacité d’emprunt dépend de la structure et de la déclaration des revenus. Plusieurs entrepreneurs réduisent leur revenu imposable grâce à des déductions de dépenses. Si cette stratégie est avantageuse fiscalement, elle peut nuire à l’approbation d’un prêt : en déduisant trop de frais, votre revenu de qualification peut paraître artificiellement bas.

Les prêteurs utilisent généralement :

• Le revenu net (après dépenses) et non le chiffre d’affaires brut
• Des ajouts (comme l’amortissement) dans certains cas
• Des programmes de revenus déclarés (pour certains prêteurs assurés ou alternatifs)

Se qualifier pour une hypothèque en tant que travailleur autonome

Les critères de qualification pour une hypothèque dépendent de votre ancienneté à votre compte et du fait que vous soyez incorporé ou non.

• Entreprise individuelle avec revenus vérifiables : Exige au moins deux ans de confirmation de revenus (T1 et avis de cotisation).
• Entreprise individuelle sans revenus vérifiables : Exige un historique de dépôts commerciaux d’au moins six mois.
• Travailleur incorporé avec revenus admissibles : Exige au moins deux ans de T1 et d’états financiers d’entreprise.
• Travailleur incorporé sans revenus admissibles : Exige un minimum de six mois de dépôts ou un revenu déclaré.

Options hypothécaires pour les contractuels

Même s’ils travaillent exclusivement pour une seule entreprise, les contractuels sont considérés comme des travailleurs autonomes. Que vous ayez des contrats à long terme ou que votre travail soit basé sur des projets fluctuants, les prêteurs feront la moyenne de vos revenus sur deux ans (parfois trois) ou retiendront la période la plus faible pour vous qualifier.

Revenus à temps partiel ou irréguliers

Les revenus provenant de petits boulots, du travail saisonnier ou à temps partiel sont aussi considérés comme des revenus de travailleur indépendant. Tant que ces revenus sont constants dans le temps et dûment déclarés à l’ARC, ils peuvent être inclus dans votre qualification. Les règles varient toutefois grandement selon que vous traitez avec un prêteur de premier ordre, alternatif ou sous un programme spécialisé.

Les types de vérification de revenus pour travailleurs autonomes

Il existe trois principales méthodes de vérification selon la nature des revenus déclarés :

• Revenus traditionnels : revenus imposés et calculés sur une moyenne de deux ans.
• Revenus non traditionnels : vérifiés par les dividendes versés ou l’historique des dépôts; peut inclure une majoration basée sur les déclarations de revenus de la société.
• Revenus déclarés.

Revenus traditionnels

Cette méthode, généralement utilisée pour les salariés, s’appuie sur la moyenne de la ligne 15000 de vos avis de cotisation et de vos feuillets T4 sur deux ans. Pour un entrepreneur, cela pourrait aussi inclure la moyenne de la ligne 12000 (montant imposable des dividendes de sociétés canadiennes imposables). Ce type de vérification ne convient pas à la majorité des propriétaires d’entreprise qui souhaitent confirmer leur revenu « réel ».

Revenus non traditionnels

Dans ce cas-ci, les documents fiscaux personnels (T1 et avis de cotisation) ne reflètent pas les revenus réels. On utilise alors les relevés bancaires et les états financiers de l’entreprise pour vérifier ou majorer le revenu de l’emprunteur. C’est la catégorie dans laquelle se retrouvent la plupart des travailleurs autonomes.

Revenus déclarés

Souvent appelés « hypothèques sans vérification de revenus », ces prêts sont principalement offerts par les prêteurs de catégorie B et les prêteurs privés. Certains prêteurs de premier ordre (catégorie A) les acceptent via le programme Solution A de Sagen. Toutefois, ce programme est extrêmement strict et réservé aux emprunteurs ayant un dossier de crédit exceptionnel et une entreprise bien établie.

Pour évaluer la faisabilité du revenu déclaré, un programme spécialisé de Canada Guaranty, appelé Avantage Autonome, exige le montant confirmé à la ligne 15000 de l’avis de cotisation le plus récent, ainsi que le chiffre d’affaires brut déclaré, le type d’entreprise et sa structure de propriété.

Qu’est-ce qu’une hypothèque avec revenus déclarés?

Avec ce type d’hypothèque, le prêteur ne vérifie pas vos revenus par les méthodes classiques. Il vous permet plutôt de signer une déclaration attestant de vos revenus, dans des limites raisonnables. Le chiffre déclaré doit être cohérent avec le revenu moyen de votre secteur d’activité. Les documents utilisés pour appuyer cette déclaration peuvent inclure des relevés bancaires, des factures ou des contrats d’achat.

Les hypothèques assurées avec revenus déclarés permettent une mise de fonds aussi basse que 10 %, mais exigent une assurance prêt hypothécaire. Une excellente cote de crédit est essentielle; un dossier moins robuste devra être compensé par des revenus plus élevés (ratios d’endettement plus bas) ou une mise de fonds plus importante (ratio prêt-valeur réduit) pour augmenter les chances d’approbation. Ces prêts ne peuvent être assurés que par les assureurs privés, soit Canada Guaranty ou Sagen.

Documents requis pour une hypothèque de travailleur autonome

Une demande d’hypothèque pour travailleur autonome exige au moins deux ou trois ans d’avis de cotisation et de déclarations de revenus (T1 générales). Il s’agit du minimum requis pour se qualifier lorsqu’on ne peut pas fournir de feuillets T4. Selon le prêteur, vous pourriez également devoir fournir les documents suivants :

• États financiers de votre entreprise
• Déclarations de revenus T2 et avis de cotisation de l’entreprise
• 3 mois de relevés de compte d’entreprise
• 3 mois de relevés de compte bancaire personnel
• Contrats démontrant les revenus passés et les revenus potentiels ou prévus pour les prochaines années
• Statuts de constitution ou preuve d’enregistrement du numéro d’entreprise
• Preuve de la source des fonds pour la mise de fonds

Les prêteurs hypothécaires pour travailleurs autonomes

Les trois catégories de prêteurs hypothécaires au Canada offrent des solutions aux travailleurs autonomes.

Prêteurs de catégorie A (ou prêteurs de premier ordre)

Les prêteurs de catégorie A comprennent les grandes banques canadiennes et appliquent généralement les critères les plus stricts. Ils exigent que les emprunteurs potentiels réussissent le test de résistance afin de prouver qu’ils disposent de revenus stables et suffisants pour couvrir leurs dettes si les taux d’intérêt augmentent. Certains de ces prêteurs proposent des produits spécifiquement adaptés aux travailleurs autonomes, souvent regroupés sous l’appellation « Solution A ».

Prêteurs de catégorie B (ou prêteurs alternatifs)

Les prêteurs de catégorie B, aussi appelés prêteurs alternatifs ou « à risque », constituent une option pour ceux qui ne répondent pas aux critères des banques de premier ordre. Ces prêteurs sont plus flexibles dans leurs critères de prêt, car ils n’offrent pas de prêts assurés contre le défaut de paiement; les taux d’intérêt sont donc plus élevés pour compenser le risque supplémentaire.

Certaines institutions offrent des solutions de catégorie A et B par l’entremise de canaux distincts. Quelques grandes banques proposent également des solutions de catégorie B via leurs services de banque privée ou de gestion de patrimoine, fixant les prix et les directives selon leur relation avec le client.

Pour les travailleurs autonomes qui disposent d’une mise de fonds de 20 % pour l’achat de leur propriété, les prêteurs de catégorie B représentent la solution la plus courante. Ils accordent des exceptions sur les ratios d’endettement en raison du manque de revenus personnels si l’emprunteur est incorporé.

Prêteurs privés

Les prêteurs privés peuvent être des particuliers, des groupes ou des sociétés qui prêtent de l’argent à titre privé. Ils fixent leurs propres modalités et conditions pour le processus d’approbation et le prêt hypothécaire. Comme ils ne sont pas réglementés de la même manière que les prêteurs des catégories A et B, ils établissent leurs propres taux.

Les hypothèques privées sont généralement un dernier recours pour les emprunteurs qui ne répondent pas aux exigences de risque des prêteurs A et B, ou pour ceux qui cherchent un financement à court terme avec une stratégie de sortie rapide. Les taux d’intérêt sont habituellement beaucoup plus élevés que ceux des solutions de catégorie A ou B, et les frais de dossier sont également plus importants.

Pourquoi les hypothèques alternatives sont-elles souvent plus adaptées aux travailleurs incorporés au Canada?

Les hypothèques de catégorie B (alternatives) peuvent mieux convenir aux travailleurs autonomes incorporés, car les prêteurs traditionnels évaluent généralement les revenus en fonction de ce qui est déclaré et imposé dans les déclarations de revenus personnelles. Comme de nombreux entrepreneurs réduisent leur revenu imposable par souci d’efficacité fiscale, cela peut limiter le montant auquel ils sont admissibles aux taux préférentiels.

Les prêteurs alternatifs offrent des options de vérification de revenus plus souples, comme le revenu déclaré ou les flux de trésorerie de l’entreprise, ce qui permet de se qualifier selon la capacité de gain réelle plutôt que selon le revenu imposable. Cela crée un arbitrage : faut-il payer des taux et des frais plus élevés, ou augmenter son revenu imposable pour accéder aux taux plus bas des banques traditionnelles?

Dans les marchés où les prix sont élevés, comme Toronto ou Vancouver, certains emprunteurs constatent que l’impôt supplémentaire requis pour se qualifier au taux de premier ordre, combiné au test de résistance fédéral et aux ratios d’endettement, peut coûter plus cher qu’une hypothèque de catégorie B.

Se qualifier pour une propriété typique à Vancouver ou Toronto pourrait exiger de déclarer un revenu brut de près de 300 000 $ sur deux ans ou plus. Vous devez évaluer si l’impôt sur le revenu payé sur ce montant brut sera supérieur ou égal au coût annuel d’une hypothèque alternative. Un expert hypothécaire et un professionnel de la fiscalité peuvent vous aider à déterminer quelle option est la moins coûteuse au bout du compte.

Taux d’assurance prêt hypothécaire pour les travailleurs autonomes

En tant que travailleur indépendant, c’est votre revenu imposable qui détermine si vous vous qualifiez pour les taux bas des prêteurs traditionnels ou pour les taux plus élevés des prêteurs B ou privés. Si vous pouvez prouver vos revenus par vos T1 et vos avis de cotisation, l’assurance hypothécaire vous donne accès aux prêts traditionnels avec une mise de fonds de moins de 20 %.

Une mise de fonds située entre 5 % et 19,99 % nécessite l’achat d’une assurance prêt hypothécaire, alors qu’une mise de fonds de 20 % ne l’exige pas. Toutefois, ces taux peuvent différer si vous ne pouvez pas prouver vos revenus.

Primes d’assurance hypothécaire avec preuve de revenus

Si vous pouvez fournir des preuves de revenus avec vos T1 et avis de cotisation, les trois assureurs canadiens (SCHL, Canada Guaranty et Sagen) appliquent les taux de prime suivants :

Ratio prêt-valeur	Mise de fonds	Prime
80,01 % à 85 %	15 % – 19,99 %	2,80 %
85,01 % à 90 %	10 % – 14,99 %	3,10 %
90,01 % à 95 %	5 % – 9,99 %	4,00 %

Primes d’assurance hypothécaire sans preuve de revenus

Les assureurs privés, Canada Guaranty et Sagen, permettent aux emprunteurs ayant un excellent dossier de crédit d’accéder à l’assurance pour travailleurs autonomes avec une documentation limitée ou non traditionnelle. Vous devrez verser une mise de fonds minimale de 10 % et choisir un prêteur offrant un programme pour travailleurs indépendants par l’entremise de l’un de ces assureurs.

Une prime d’assurance plus élevée est perçue pour compenser le risque de défaut, car le travailleur autonome peut présenter des risques additionnels liés au secteur d’activité ou au cycle économique. Le prêteur pourrait aussi ajouter une surprime à son taux d’intérêt pour couvrir le risque et la conformité.

Ratio prêt-valeur	Mise de fonds	Prime
80,01 % à 85 %	15 % – 19,99 %	3,75 %
85,01 % à 90 %	10 % – 14,99 %	5,85 %
90,01 % à 95 %	5 % – 9,99 %	s.o.

Assurance hypothécaire de la SCHL pour les travailleurs autonomes

Les travailleurs autonomes capables de vérifier leurs revenus reçoivent le même traitement que les emprunteurs traditionnels en ce qui concerne les primes d’assurance et les critères de qualification de la SCHL. La principale différence entre les assureurs privés et la SCHL réside dans les exigences de vérification des revenus propres à la SCHL pour les travailleurs indépendants.

Foire aux questions (FAQ) sur l’hypothèque pour travailleur autonome

En conclusion

Se qualifier pour une hypothèque en tant que travailleur autonome est tout à fait possible; tout dépend de la façon dont vos revenus sont structurés, documentés, imposés et présentés au bon prêteur. Même avec des gains solides, votre approbation repose sur la constance de vos revenus déclarés et sur la manière dont les prêteurs évaluent votre risque selon leurs propres règles de qualification.

Comme pour une hypothèque traditionnelle, augmenter vos revenus, améliorer votre dossier de crédit et disposer d’une mise de fonds suffisante augmentent vos chances de réussite. La bonne stratégie peut faire une différence majeure sur le montant accordé et sur les taux auxquels vous aurez accès.
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