Un rapport récent de Statistique Canada montre qu’il y a plus de 2,6 millions de travailleurs indépendants canadiens qui ne reçoivent pas de paiement d’un employeur. Ce chiffre, qui représente environ 15 % de la main-d’œuvre canadienne, bénéficie des divers avantages que procure la détermination de son propre horaire.

Cependant, un défi majeur auquel ils sont confrontés survient lors du processus d’achat d’une maison. Les hypothèques traditionnelles exigent généralement certaines exigences qui peuvent principalement être remplies par les personnes qui ont un employeur, l’une d’entre elles étant la preuve d’un revenu stable.

Maintenant, cela ne signifie pas qu’il est impossible d’obtenir un prêt hypothécaire en tant qu’indépendant. Vous n’avez pas nécessairement besoin d’entrer dans la main-d’œuvre conventionnelle pour acheter une maison. Alors, puis-je obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome? Oui, vous pouvez. Avec un prêt hypothécaire pour travailleur autonome, vous pouvez conserver votre carrière et acheter la maison de vos rêves.

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Faits saillants

• Un prêt hypothécaire pour travailleur autonome est spécialement conçu pour répondre aux besoins des travailleurs autonomes canadiens, car la plupart d’entre eux ne sont pas admissibles aux prêts hypothécaires traditionnels
• Ces prêts hypothécaires sont offerts par les prêteurs A, les prêteurs B et les prêteurs hypothécaires privés
• Les qualifications pour un prêt hypothécaire varient d’un prêteur à l’autre, et la plupart des prêteurs A exigent une preuve de revenu stable, ce qui peut être difficile à fournir pour les travailleurs indépendants
• Un prêt hypothécaire pour travailleur autonome est un prêt hypothécaire non traditionnel et oblige généralement les emprunteurs à payer une assurance hypothécaire

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Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour travailleur autonome?

Les hypothèques des travailleurs indépendants sont spécialement conçues pour les emprunteurs qui tirent un revenu de leur entreprise ou de leur travail indépendant plutôt que d’un employeur qui verse un salaire. La différence fondamentale entre les deux réside dans le fait que les travailleurs indépendants ont généralement un revenu irrégulier, tandis que les personnes employées reçoivent régulièrement un chèque de paie toutes les deux semaines ou tous les mois à intervalles réguliers.

Au cours d’un processus de demande de prêt hypothécaire standard pour obtenir un prêt hypothécaire traditionnel, le prêteur considère votre revenu net de votre dernière déclaration de revenus. Les travailleurs indépendants ont généralement un chiffre inférieur en raison des dépenses réclamées et des déductions fiscales. Un prêt hypothécaire pour travailleur indépendant au Canada tient compte de ce facteur et accorde généralement à l’emprunteur potentiel une certaine flexibilité lors de la déclaration de ses revenus.

Une hypothèque pour travailleur indépendant est une hypothèque non traditionnelle et est accessible aux personnes qui dirigent des entreprises à temps plein ou à temps partiel comprenant des partenariats, des incorporations et des entreprises individuelles. Pour les travailleurs indépendants constitués en société, ils doivent être propriétaires de la société et en tirer un salaire ou un dividende pour être considérés comme des travailleurs indépendants.

Obtenir un prêt hypothécaire en tant que travailleur autonome

Pour être admissible à un prêt hypothécaire pour travailleur autonome, vous devez avoir occupé le même poste ou exploiter votre entreprise pendant au moins deux ans. Essentiellement, vous pouvez évaluer les prêts hypothécaires pour les travailleurs indépendants avec des comptes de deux ans. Certains prêteurs ou circonstances peuvent exiger jusqu’à trois ans; cependant, l’exigence la plus courante est de deux ans. Cela répond à la question «combien de temps les travailleurs indépendants doivent-ils l’être pour obtenir un prêt hypothécaire».

De même, vous devrez présenter des avis de cotisation personnels d’au moins 2 à 3 ans avant la demande de prêt hypothécaire. La présentation de cette preuve de revenu peut vous permettre de profiter des mêmes produits et taux dont bénéficient les emprunteurs traditionnels, ce qui diffère des taux hypothécaires des travailleurs autonomes.

Les personnes ayant des antécédents de crédit moins bons seraient tenues de payer 10% ou plus comme mise de fonds minimum par rapport aux 5% habituels.

Types de vérification du revenu des travailleurs indépendants

Il existe trois grands types de vérification en fonction des revenus déclarés :

• Revenu traditionnel
• Revenu non traditionnel
• Revenu déclaré

Revenu traditionnel

Les revenus traditionnels dans lesquels sont classés les revenus d’emploi réguliers peuvent être vérifiés via les déclarations de revenus des particuliers. Ce type de vérification ne fonctionnerait probablement pas pour la plupart des propriétaires d’entreprise indépendants qui cherchent à confirmer leur revenu « réel ».

Revenu non traditionnel

Ici, la déclaration de revenus personnelle ne reflète pas le revenu réel. Ce sont plutôt les relevés bancaires et les états financiers de l’entreprise qui peuvent être utilisés pour vérifier le revenu réel. C’est la catégorie où se situent la plupart des travailleurs indépendants. La plupart des hypothèques des entrepreneurs primo-accédants entrent également dans cette catégorie.

Revenu déclaré

Ceci est autrement appelé « hypothèques sans vérification du revenu ». Cela implique essentiellement qu’aucune des méthodes ci-dessus ne fonctionne et que l’emprunteur ne serait pas en mesure de vérifier ses revenus. Cette méthode de vérification est principalement acceptée par les prêteurs B et les prêteurs privés. Certains prêteurs A le permettent avec le programme Sagen Alt-A, cependant, ce programme est extrêmement strict.

Remarque : En règle générale, les emprunteurs qui sont en mesure de vérifier en utilisant la méthode traditionnelle du revenu obtiennent le moins d’exigences de mise de fonds et paient également moins d’intérêts hypothécaires. La confirmation de revenu non traditionnelle nécessite le paiement d’une mise de fonds supplémentaire, comporte un taux hypothécaire plus élevé et peut inclure une assurance prêt hypothécaire comme exigence. Les prêts hypothécaires à revenu déclaré sont assortis de restrictions sur la propriété qui peut être achetée et comportent les taux hypothécaires les plus élevés et une mise de fonds des trois méthodes.

Documents requis pour un prêt hypothécaire pour travailleur indépendant

Un prêt hypothécaire pour travailleur autonome nécessite fondamentalement vos avis de cotisation et votre relevé d’impôt sur le revenu (T1); ce sont les bases pour savoir comment se qualifier pour un prêt hypothécaire en tant que travailleur indépendant.

Selon le prêteur, vous devrez peut-être fournir les éléments suivants :

• Cotes de crédit personnelles et commerciales
• Les états financiers de votre entreprise
• Preuve indiquant le paiement intégral de votre TVH et/ou TPS
• Preuve de propriété principale dans l’entreprise
• Contrats indiquant les revenus antérieurs et potentiels/attendus pour les deux prochaines années
• Copie de la licence GST ou de l’article d’incorporation prouvant que vous êtes titulaire d’une licence ou une copie de votre licence commerciale
• Preuve indiquant que votre mise de fonds n’était pas un cadeau

Le revenu de dividendes pour un prêt hypothécaire est autorisé, ainsi que le revenu de placement traditionnel, à condition que vous puissiez démontrer une période de stabilité de 2 ans et une garantie de revenu continu pendant toute la durée du prêt hypothécaire.

Voici quatre exigences majeures que tous les prêteurs demandent généralement :

Avis de cotisation et déclaration de revenus (T1)

Datés de 2 à 3 ans

Les prêteurs exigent la soumission de votre avis de cotisation et relevé d’impôt sur le revenu (T1), car il contient généralement l’intégralité de votre revenu comprenant le revenu d’un travail indépendant qui est déclaré comme revenu d’entreprise ainsi que tout impôt impayé.

Les impôts impayés peuvent amener l’Agence du revenu du Canada (ARC) à enregistrer un privilège sur votre maison et à procéder à une saisie et à la vente de biens si vous n’êtes pas en mesure de rembourser vos dettes.

Par conséquent, les prêteurs considèrent les impôts impayés comme un signal d’alarme et examineraient votre avis de cotisation ou vos déclarations de revenus T1 générales des 2 à 3 dernières années au moins pour vérifier s’il y en a.

Statuts constitutifs, numéro d’enregistrement d’entreprise ou numéro de compte de TPS/TVH

Cela fournit généralement des informations sur la durée pendant laquelle vous avez été travailleur indépendant ou dirigeant votre entreprise. Les statuts constitutifs sont limités aux sociétés. De plus, à condition que vous fassiez un excédent de 30 000 $ au cours d’un trimestre d’une année civile entière en tant que revenus ou ventes brutes, vous devez avoir un numéro de TPS/TVH.

Relevés bancaires

Les relevés bancaires de votre compte d’entreprise, ainsi que votre déclaration de revenus T2 des sociétés peuvent servir de preuve supplémentaire pour solidifier vos demandes de revenus d’entreprise. Les revenus futurs des contrats signés et scellés peuvent également être inclus.

États financiers

Les états financiers peuvent également être utilisés pour prouver un revenu d’entreprise. Ceci est particulièrement utile lors de la vérification des revenus non traditionnels, où vous souhaitez que votre revenu personnel et votre revenu d’entreprise soient pris en compte par le prêteur.

Prêteurs hypothécaires indépendants

Au Canada, les prêts hypothécaires aux travailleurs autonomes sont offerts par les trois grandes catégories de prêteurs hypothécaires, à savoir :

• Prêteurs A
• Prêteurs B
• Prêteurs privés

Prêteurs A

Ils comprennent les six plus grandes banques au Canada et occupent la position de meilleure banque pour une hypothèque de travailleur autonome. Les prêteurs exigent que les emprunteurs potentiels passent un test de résistance hypothécaire pour montrer qu’ils ont un revenu stable et suffisant pour couvrir les dettes sur la durée du prêt hypothécaire. C’est un moyen de s’assurer que les emprunteurs ne se placent pas dans une position à risque.

Certains prêteurs A proposent des produits hypothécaires spécialement adaptés aux travailleurs indépendants et constituent les meilleurs prêteurs pour les travailleurs indépendants.

Prêteurs B

Il s’agit de la prochaine escale pour un prêt hypothécaire indépendant si vous ne parvenez pas à répondre aux critères rigoureux des prêteurs A. Ils sont le deuxième meilleur fournisseur de prêts hypothécaires pour les travailleurs indépendants.

Prêteurs privés

C’est le dernier recours, et ils n’offrent certainement pas les meilleures hypothèques pour les premiers acheteurs indépendants. Ils ont des taux d’intérêt très élevés (pouvant se situer entre 7 et 18%).

Leurs activités ne sont pas réglementées et, par conséquent, obtenir l’approbation est beaucoup plus facile. Ils comprennent généralement des syndicats ou des groupes d’investisseurs ainsi que des prêteurs individuels.

Conditions et exigences hypothécaires pour les travailleurs indépendants

Selon le prêteur pour lequel vous optez, vous devrez répondre à certains critères pour être considéré pour un prêt. Les prêteurs A sont les meilleurs prêteurs hypothécaires pour les travailleurs indépendants et ont généralement des exigences plus strictes. Les prêteurs B et les prêteurs hypothécaires privés seraient plus flexibles en termes d’exigences.

Exigences pour les prêteurs A

Discuter des exigences pour les prêteurs A nécessite de mettre en évidence les 5 C du crédit. Voici les principaux facteurs que les prêteurs A considèrent :

• Capacité : il s’agit de la capacité financière de l’emprunteur à combiner les versements hypothécaires avec d’autres dépenses. Le revenu est une considération importante ici et votre TDS est également examiné.
• Caractère : de peur de paraître cliché, le caractère est tout ici aussi. Un prêteur examine généralement des informations telles que la durée de l’emploi, la façon dont vous vous êtes débrouillé avec les paiements précédents ainsi que le nombre d’années que vous avez résidé dans votre domicile actuel. Ceci est principalement évalué pour vérifier la fiabilité et la stabilité.
• Collatéral (Garantie) : actifs ou biens que vous possédez actuellement et sur lesquels vous pouvez emprunter. Le prêteur tient également compte de votre mise de fonds ainsi que du potentiel de commercialisation de la propriété. En cas de défaut de paiement de votre prêt, le prêteur veut savoir qu’il peut récupérer la majeure partie de ses fonds d’une vente.
• Crédit : votre dossier de crédit est examiné pour déterminer votre nature à rembourser vos dettes. Votre pointage de crédit est également un facteur déterminant, ainsi que la durée de votre gestion du crédit.
• Capital : un simple calcul de l’actif moins le passif vous donnerait votre valeur nette ou votre capital. Cela considère principalement si vous pouvez encore être financièrement stable même à la lumière de circonstances imprévues.

Vous n’êtes pas obligé d’avoir tous les 5 C parfaits. Un plus fort peut éventuellement compenser un plus faible dans une certaine mesure. Par exemple, si votre pointage de crédit a été affecté négativement par des prêts étudiants ou le traitement d’une maladie, des preuves de stabilité d’emploi et / ou une augmentation de la mise de fonds peuvent atténuer l’effet.

Exigences pour les prêteurs B

Vous auriez besoin d’un courtier en hypothèques pour demander une hypothèque auprès d’un prêteur B. Les courtiers hypothécaires sont des professionnels qui se spécialisent dans la recherche du prêt hypothécaire le mieux adapté à vos besoins et à votre situation financière. Votre courtier est le mieux placé pour vous informer de la documentation requise.

Exigences pour les prêteurs hypothécaires privés

Les prêteurs hypothécaires privés évaluent la solvabilité ainsi que la valeur de la propriété. Pour calculer le montant de l’hypothèque auquel vous avez droit en vertu de l’hypothèque sur le revenu déclaré, les prêteurs privés prendraient en compte votre revenu brut. Généralement, les exigences sont moins strictes et vous en serez informé par le prêteur.

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire à revenu déclaré?

Une hypothèque à revenu déclaré est une hypothèque où le prêteur saute l’étape de vérification du revenu. Tous les documents liés à vos finances, tels que les états financiers ou les relevés bancaires et les déclarations de revenus, ne seraient pas vérifiés. Par exemple, si vos revenus sont basés sur des commissions, il vous sera peut-être difficile de vérifier vos revenus. Au contraire, le prêteur vous permet de « déclarer » vos revenus. Votre chiffre indiqué serait alors comparé au revenu moyen de votre entreprise ou de votre industrie, et il doit être jugé raisonnable.

L’inconvénient de ce type de prêt hypothécaire pour les prêteurs est que les emprunteurs potentiels peuvent déclarer plus que ce qu’ils gagnent réellement afin qu’ils puissent obtenir un prêt hypothécaire plus important. Ce type de prêt hypothécaire exige également une mise de fonds importante et une assurance prêt hypothécaire en cas de défaut. Pour éviter de payer une assurance hypothécaire, vous devrez peut-être prévoir jusqu’à 35 % pour une mise de fonds. Le prêt hypothécaire à revenu déclaré au Canada est plus facile à obtenir auprès des prêteurs B et des sociétés de prêts hypothécaires privées. Vous pouvez obtenir auprès d’un prêteur, cependant, c’est un processus extrêmement difficile.

Les prêts hypothécaires à revenu déclaré assurés permettent une mise de fonds aussi faible que 10 %, mais exigent le paiement de primes d’assurance. Une bonne cote de crédit est une exigence de base ici, et un mauvais crédit devrait être corrigé avec une augmentation des revenus. De même, les prêts hypothécaires à revenu déclaré ne sont pas assurés par la SCHL; plutôt, un assureur hypothécaire privé comme Canada Guaranty ou Sagen sont les seules options.

Assurance hypothécaire des travailleurs indépendants de la SCHL

Les prêteurs hypothécaires indépendants sont assurés par les trois assureurs au Canada en cas de défaut de paiement de l’emprunteur sur son prêt hypothécaire. Les emprunteurs qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % sont tenus par le BSIF de souscrire une assurance prêt hypothécaire au Canada. Certaines banques étendent également cette assurance prêt hypothécaire à des mises de fonds allant jusqu’à 35 %. L’avantage est qu’une mise de fonds plus élevée implique des coûts d’assurance réduits.

Les emprunteurs indépendants de la SCHL qui sont en mesure de vérifier leurs revenus bénéficient du même traitement que les emprunteurs hypothécaires traditionnels en termes de prime d’assurance, de prime hypothécaire et de critères de qualification. D’autres assureurs accordent également le même traitement. Le programme des travailleurs indépendants de la SCHL permet également aux emprunteurs indépendants d’avoir accès à une assurance prêt hypothécaire. Les exigences de base de la SCHL sont les suivantes :

• Montant maximal du prêt de 1 million de dollars, ce qui implique que la propriété ne doit pas dépasser ce montant
• Rapport prêt-valeur (LTV) maximum de 95 % ou mise de fonds aussi basse que 5 % pour les 500 000 $ initiaux et 10 % pour le solde restant
• Une cote de crédit minimale de 600
• La période d’amortissement maximale de 25 ans
• Ratio du service de la dette brute (GDS) maximum de 39 % et ratio du service de la dette totale (TDS) maximum de 44 %

La principale différence entre l’assurance hypothécaire privée et l’assurance hypothécaire de la SCHL est la vérification des revenus exigée par la SCHL.

La SCHL examine vos rapports de solvabilité, avis de cotisation, déclarations de revenus, statuts constitutifs ou licence commerciale, états financiers et déclarations de TPS pour vérifier que vous exploitez votre entreprise depuis au moins 2 ans. Cela répond à la question « combien de temps les travailleurs indépendants doivent-ils l’être pour obtenir un prêt hypothécaire ».

Pour vérifier les revenus, la SCHL a besoin de votre T2125 État des activités d’une entreprise ou d’une profession (qui contient un relevé des revenus d’entreprise et des revenus professionnels ainsi que des honoraires professionnels et des travaux en cours) ou de votre avis de cotisation et de votre déclaration de revenus T1 générale.

Ce type de prêt hypothécaire n’est pas admissible comme prêt hypothécaire pour les personnes à faible revenu.

Questions fréquemment posées

Conclusion

Se qualifier pour un premier acheteur de prêt hypothécaire pour travailleur autonome est, en fait, possible – s’efforcer de répondre aux exigences d’un prêteur A ou d’un prêteur B au moins. Éviter les prêteurs hypothécaires privés vous aiderait à éviter des taux d’intérêt scandaleux. De plus, tout comme pour les prêts hypothécaires traditionnels, l’augmentation de vos revenus, l’amélioration de votre pointage de crédit et le fait d’être suffisamment dynamique pour effectuer une mise de fonds importante augmentent vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire et vous permettent de rembourser facilement à long terme.

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