Si vous avez du mal à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de premier ordre ou d’un prêteur à risque, vous pouvez vous tourner vers des prêteurs hypothécaires privés pour financer l’achat de votre maison. Les prêteurs privés sont une solution alternative pour ceux qui ne correspondent pas aux exigences strictes en matière de revenus, d’emploi et d’antécédents de crédit pour obtenir un prêt hypothécaire. 

L’obtention d’un prêt hypothécaire privé peut parfois être la seule solution pour conserver votre domicile ou vous permettre de réaliser vos rêves d’accession à la propriété. Que vous soyez un nouvel acheteur, un investisseur désireux d’élargir son portefeuille ou une personne confrontée à des problèmes de crédit, voici un aperçu des avantages et des inconvénients du prêt hypothécaire privé.

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Les grandes lignes 

• Les prêteurs privés offrent d’autres options de financement aux emprunteurs qui ne peuvent prétendre à un prêt A (prime) ou B (à risque).
• Les prêts hypothécaires privés comportent des taux d’intérêt plus élevés et des frais supplémentaires, ce qui augmente considérablement le coût total de l’emprunt.
• Le prêt hypothécaire privé doit être une solution d’emprunt à court terme ou temporaire et nécessite une stratégie de sortie.

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Qu’est-ce qu’une hypothèque privée au Canada?

Les hypothèques privées sont des prêts accordés par un prêteur privé. Ces prêteurs peuvent être des particuliers, des sociétés, des syndicats ou des sociétés de placement hypothécaire qui prêtent de l’argent à titre privé et fixent leurs propres conditions. Les prêteurs privés ne sont pas réglementés comme les banques et les institutions financières, ils peuvent donc fixer leurs propres critères d’admissibilité et leurs propres taux.

Les hypothèques privées sont des solutions à court terme ou temporaires, avec des termes aussi courts que 3 à 6 mois et généralement pas plus longs que 2 ans. Ils affichent des taux d’intérêt nettement plus élevés que ceux des autres prêteurs et nécessitent une stratégie de sortie. Les hypothèques privées sont généralement remboursées en intérêt seulement, ce qui signifie que vous ne rembourserez pas le capital du prêt. Cela vous oblige à refinancer, renouveler ou rembourser le montant initial emprunté à la fin du terme.

Le prêt privé offre des options de financement aux personnes qui ne satisfont pas aux critères stricts des prêteurs A ou B. La plupart des prêteurs privés autorisent les personnes sans revenus à emprunter. La plupart des prêteurs privés autorisent le financement sans condition de revenu pour les emprunteurs qui n’ont pas ou peu d’antécédents en matière de crédit ou dont l’état ou l’emplacement du bien immobilier ne leur permet pas de faire appel à un prêteur de type A ou B.

Pourquoi les emprunteurs obtiennent-ils des hypothèques privées?

Il existe plusieurs cas de figure où vous pouvez envisager un prêt hypothécaire privé au Canada :

• Types de propriétés non conventionnelles : Un prêteur hypothécaire privé peut se montrer plus flexible si vous souhaitez acheter ou refinancer une propriété qui sort du cadre de ce que les prêteurs traditionnels sont prêts à financer.
• Besoin de financement urgent : Le processus d’approbation des prêts hypothécaires privés est généralement plus rapide, ce qui en fait une option intéressante si votre délai d’exécution est court et si vous avez besoin d’accéder rapidement à des fonds.
• Antécédents de crédit médiocres ou inexistants : Si vos antécédents en matière de crédit sont gravement entachés ou si vous avez déjà fait faillite, il vous sera peut-être difficile de satisfaire aux critères stricts d’octroi d’un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de catégorie A ou B. 
• Financement à court terme : Un prêt hypothécaire privé peut être une option viable si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire pour une période plus courte pendant que vous travaillez à l’amélioration de votre crédit ou de votre situation de revenu.

Avantages et inconvénients des hypothèques privées

Comme tout produit financier, l’hypothèque privée présente des avantages et des inconvénients. Examinez attentivement les deux aspects avant de décider si cette solution correspond le mieux à vos besoins.

Avantages des prêts hypothécaires privés

• Critères de prêt flexibles : Les prêteurs privés se concentrent davantage sur la valeur nette et sur votre capacité à rembourser le prêt hypothécaire, ce qui les rend plus enclins à prendre en compte des facteurs autres que la cote de crédit et le revenu. Il est donc plus facile pour les emprunteurs dont la situation est unique d’obtenir un financement.
• Processus d’approbation plus rapide : Le processus de demande et d’approbation des prêts hypothécaires privés est généralement plus rapide que celui des prêteurs traditionnels, ce qui permet aux emprunteurs d’obtenir une approbation et d’accéder aux fonds plus rapidement.
• Accès à des propriétés non conventionnelles : Les prêteurs privés sont souvent plus ouverts au financement de types de biens uniques ou non traditionnels qui pourraient ne pas répondre aux critères de prêt des autres prêteurs.

Inconvénients des prêts hypothécaires privés

• Des taux d’intérêt plus élevés : En raison du risque accru associé au prêt privé, les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que ceux proposés par les prêteurs A et B, ce qui en fait une option plus coûteuse à long terme.
• Frais supplémentaires : Outre des taux d’intérêt plus élevés, les prêteurs hypothécaires privés peuvent facturer des frais supplémentaires, comme des frais de prêteur, de courtier, des frais juridiques ou des frais de montage, ce qui augmente encore le coût total du prêt.
• Termes plus courts : Si le caractère à court terme des prêts hypothécaires privés peut être avantageux dans certaines situations, il signifie également que les emprunteurs devront renouveler, refinancer ou rembourser le prêt dans son intégralité à la fin du terme. Les prêteurs privés peuvent choisir de ne pas renouveler le prêt à l’échéance, ce qui pourrait vous obliger à vendre votre propriété si vous ne pouvez pas rembourser le solde en totalité ou vous qualifier pour un refinancement auprès d’un prêteur A ou B.
• Possibilité de perdre votre propriété : Les prêteurs hypothécaires privés peuvent être plus prompts à saisir une propriété si l’emprunteur n’est pas en mesure d’effectuer ses versements, ce qui peut entraîner la perte de la propriété.
• Risque de pratiques de prêt abusives : Le secteur des prêts hypothécaires privés étant moins réglementé que celui des prêts traditionnels, il existe un risque de rencontrer des prêteurs prédateurs ou des pratiques de prêt déloyales, d’où la nécessité de faire des recherches et de travailler avec des prêteurs privés réputés et dignes de confiance.
• Des protections limitées pour les consommateurs : Les emprunteurs hypothécaires privés peuvent ne pas avoir accès au même niveau de protection des consommateurs et de surveillance réglementaire que ceux qui obtiennent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs A et B.

Liste des prêteurs hypothécaires privés au Canada

Lorsque vous envisagez de faire appel à un prêteur privé, vous devez vous assurer qu’il jouit d’une bonne réputation. Tenez également compte des taux d’intérêt proposés, des frais supplémentaires et du terme du prêt. Vous devez également avoir un plan de remboursement du prêt à l’échéance.

Vous trouverez ci-dessous une liste de prêteurs privés actuellement bien connus dans le secteur hypothécaire canadien. La liste complète est mise à jour chaque automne par l’Association canadienne des courtiers hypothécaires. Il est important de noter que cette liste n’est pas exhaustive et que de nouveaux prêteurs peuvent apparaître, tandis que les prêteurs existants peuvent se retirer du marché ou modifier leurs offres au fil du temps.

• Alpine Credits
• Alta West Capital
• Atrium MIC
• Bridgewater Bank
• Canadian Mortgages Inc. (CMI)
• Capital Direct Lending Corp.
• Clover Mortgage
• Ginkgo MIC
• Haventree Bank 
• HomeEquity Bank
• JV Capital
• New Haven Mortgage Corporation 
• Prudent Financial
• RiverRock MIC
• Royal Canadian Asset Management Inc.
• ThreePoint Capital
• Vault Mortgage Corp. 
• Westboro MIC

Hypothèque privée, prêteur A ou prêteur B

Au Canada, les prêteurs sont souvent classés en différentes catégories en fonction de leurs critères de prêt et des niveaux de risque associés. Pour mieux comprendre le rôle des prêteurs hypothécaires privés, il est utile de les distinguer des prêteurs A et des prêteurs B.

Prêteurs A (prêteurs de premier ordre)

Les prêteurs A, ou prêteurs de premier ordre, sont des sources de crédit traditionnelles comme les banques, les coopératives de crédit et d’autres institutions financières. Ils ont les critères de prêt les plus stricts et sont souvent la solution de prêt privilégiée pour les emprunteurs ayant un excellent crédit et des revenus stables et vérifiables. Les prêteurs de premier ordre offrent les taux d’intérêt les plus compétitifs et les conditions les plus favorables, car ils sont réglementés par des agences gouvernementales et suivent des directives strictes lorsqu’ils approuvent des demandes de prêt hypothécaire. 

Prêteurs B (à risque)

Les prêteurs B sont une source de prêt alternative pour les emprunteurs qui ne peuvent pas obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de premier ordre. Ils disposent d’une plus grande souplesse dans leurs critères de prêt et offrent un financement hypothécaire aux personnes disposant d’un capital ou d’une valeur nette élevés, aux travailleurs autonomes ou aux personnes ayant des revenus non traditionnels. Ces prêts hypothécaires sont généralement assortis de taux d’intérêt plus élevés que les prêts A, mais moins élevés que les prêts privés. 

Prêteurs privés

Les prêts hypothécaires privés ont les critères de prêt les plus flexibles et les plus indulgents par rapport aux prêteurs A et B. Ces solutions hypothécaires donnent la priorité à la valeur nette et à la capacité de remboursement du prêt plutôt qu’aux antécédents de crédit et à la vérification des revenus. Ces prêts hypothécaires ont des taux d’intérêt plus élevés que les prêts A et B pour compenser le risque et ont des termes beaucoup plus courts.

Comment calculer l’intérêt d’un prêt hypothécaire privé

L’intérêt sur une hypothèque privée est calculé à l’aide de l’intérêt simple. Selon le prêteur privé, les frais supplémentaires peuvent être payés à l’avance, ajoutés au montant de l’hypothèque ou payés à la fin du terme. Si les frais sont ajoutés au montant de l’hypothèque, l’intérêt sera calculé sur la base du montant de l’hypothèque plus les frais supplémentaires, ce qui signifie que vous paierez plus d’intérêt si vous ajoutez les frais au montant de votre hypothèque. 

Par exemple, supposons que vous ayez besoin d’emprunter 500 000 $ auprès d’un prêteur privé à un taux d’intérêt de 10 % pour un terme d’un an pendant que vous améliorez votre situation financière afin de vous qualifier auprès d’un prêteur A ou B au moment du renouvellement. Supposons que vous n’ayez pas les liquidités nécessaires pour payer les frais à l’avance et que vous les ajoutiez à l’hypothèque pour un montant total de 515 000 $. Il s’agit d’un prêt à intérêt seulement, ce qui signifie que vous ne paierez que l’intérêt au cours de l’année et pas le capital.

Vous pouvez calculer l’intérêt que vous paierez sur le terme d’un an de la manière suivante :

Étape 1 – Calculez l’intérêt mensuel que vous paierez. 

Taux d’intérêt / 12 mois x montant de l’hypothèque

10 % / 12 x 515 000 $

0,833 % x 515 000 $

4 289,95 $ par mois

Vos versements mensuels s’élèveront à 4 289,95 $. Il s’agit d’intérêt seulement, le capital n’étant pas remboursé.  

Étape 2 – Calculez l’intérêt que vous paierez pour l’année.

4 289,95 $ x 12

51 479,40 $ par année

À la fin de la période d’un an, le solde de votre prêt hypothécaire sera de 515 000 $ et vous aurez payé 51 479,40 $ d’intérêt. À la fin de l’année, vous pourrez soit refinancer votre prêt hypothécaire pour le transférer à un prêteur A ou B si vous remplissez les conditions requises, soit rembourser le solde en totalité, soit travailler avec le prêteur privé pour voir si vous pouvez renouveler votre prêt pour un autre terme.

Quand faire appel à un prêteur hypothécaire privé?

Vous pouvez choisir un prêteur hypothécaire privé si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire et que vous ne pouvez pas vous adresser à un prêteur A ou B. Vous pouvez être dans cette situation si l’une des situations suivantes s’applique à vous :

• Votre crédit est très fragilisé : Si votre cote de crédit est inférieure aux exigences minimales des prêteurs A et B ou si vous avez un prêt de consolidation non libéré ou une faillite dans votre dossier, un prêteur hypothécaire privé peut être plus disposé à examiner votre demande sur la base d’autres critères d’admissibilité.
• Vous avez des revenus non traditionnels ou invérifiables : Les personnes dont les revenus sont irréguliers et ne peuvent être vérifiés à l’aide de documents fiscaux ou bancaires peuvent avoir plus de facilité à obtenir un prêt hypothécaire privé, car ces prêteurs sont généralement plus souples lorsqu’ils évaluent des sources de revenus non traditionnelles.
• Vous avez des dettes : Les prêteurs A et B appliquent des ratios de prêt stricts qui limitent le montant des frais de logement que vous pouvez assumer. Les prêteurs privés peuvent autoriser des ratios d’amortissement de la dette plus élevés ou ne pas les prendre en compte du tout, ce qui vous permet de vous qualifier plus facilement.  
• Vous recherchez une propriété non conventionnelle : Si vous recherchez une propriété qui n’entre pas dans les critères de prêt des prêteurs A et B, un prêteur hypothécaire privé peut être plus ouvert au financement de votre achat, à condition qu’elle puisse être revendue si vous ne respectez pas les conditions du prêt hypothécaire convenues avec votre prêteur privé.

Foire aux questions

Voici quelques questions fréquemment posées sur les prêteurs hypothécaires privés au Canada.

En conclusion

Les prêteurs privés au Canada offrent une solution de financement alternative aux emprunteurs qui ne peuvent pas se qualifier pour une hypothèque traditionnelle. Bien que ces prêts offrent une approche plus spécialisée qui peut être mieux adaptée à des propriétés, des situations et des besoins d’emprunt uniques, ils doivent être considérés comme une solution à court terme avec une solide stratégie de sortie. 

Il est conseillé de travailler avec des prêteurs privés de bonne réputation et de s’assurer de bien comprendre tous les taux, frais et conditions du contrat hypothécaire avant de s’engager dans ce type de financement. Avant de vous engager dans un autre type de financement, contactez nos experts hypothécaires et voyez s’il existe une solution chez nesto pour votre stratégie hypothécaire.

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