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Comment obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada

Comment obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada

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Faits saillants

  • Votre pointage de crédit est une mesure de votre capacité à payer vos factures à temps et est signalé à deux principaux bureaux de crédit au Canada : Equifax et TransUnion.
  • Les cotes de crédit varient entre 300 et 850. Au Canada, un score de 650 ou plus vous aidera à obtenir une approbation pour les hypothèques.
  • Votre cote de crédit affecte votre capacité à obtenir de meilleurs taux et des conditions plus favorables sur les prêts hypothécaires et autres produits de crédit.
  • Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada, soit en améliorant son crédit, soit en faisant une demande de prêt hypothécaire auprès d’un prêteur privé, ou prêteur B. Vous devrez peut-être payer des taux d’intérêt plus élevés ou économiser pour une mise de fonds plus importante avec un mauvais crédit.

Qu’est-ce qu’un pointage de crédit ?

Une cote de crédit indique aux prêteurs à quel point vous êtes responsable du remboursement de l’argent que vous avez emprunté et à quel point vous êtes capable de payer vos factures à temps. Le prêt comporte intrinsèquement un certain risque, de sorte que les cotes de crédit sont utilisées pour aider les prêteurs à prendre une décision éclairée quant à la probabilité que vous remboursiez ce que vous devez, à temps et en totalité. Au Canada, il existe deux sociétés qui suivent vos cotes et vos rapports: TransUnion et Equifax. Chaque fois que vous empruntez de l’argent comme un prêt, une marge de crédit, une hypothèque ou une carte de crédit, un enregistrement de votre comportement de paiement est conservé. C’est l’un des principaux facteurs à l’origine de votre pointage de crédit, ainsi que la quantité de votre crédit total disponible que vous utilisez, les différents types de crédit dont vous disposez et la fréquence à laquelle vous avez demandé un nouveau crédit. En fin de compte, ce score détermine la probabilité que vous soyez approuvé pour d’autres produits de prêt, en particulier les prêts hypothécaires, et a une influence majeure sur le type de taux que vous pouvez obtenir.

Fourchettes des cotes de crédit au Canada

Les cotes de crédit varient entre 300 et 850, et celles qui se situent entre 650 et 725 sont considérées comme moyennes au Canada. Gardez à l’esprit qu’Equifax et TransUnion ont des critères de déclaration légèrement différents, et que souvent, les principaux prêteurs comme les banques et les coopératives de crédit examineront votre score Equifax pour déterminer votre admissibilité. En règle générale, les cotes de crédit d’Equifax sont légèrement inférieures à celles de TransUnion, d’où leur fiabilité perçue, étant donné qu’il est plus difficile d’obtenir une cote élevée grâce au protocole de déclaration d’Equifax.

Fourchettes de crédit au Canada
Très mauvaise Mauvaise Passable Bonne Très bonne
TransUnion 300-600 601-657 658-719 720-780 781-850
Equifax 300-579 580-669 670-739 740-799 800-850
Chances d’approbation pour les prêteurs A Très faible Faible Acceptable Assez élevé Élevé
Prêteurs hypothécaires disponibles Prêteurs privés  Prêteurs B et prêteurs privés Prêteurs Prêteurs A et B  Prêteurs A Prêteurs A

Qui est admissible aux prêts hypothécaires pour mauvais crédit?

Vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire pour mauvais crédit si votre pointage de crédit est inférieur à 600 et que vous avez une mise de fonds ou une valeur nette de 20 % ou plus. Si vous avez un pointage de crédit inférieur à 600 et que vous n’avez pas au moins 20 % de mise de fonds, vous ne serez probablement pas approuvé pour un prêt hypothécaire pour mauvais crédit. Si vous avez à la fois une bonne cote de crédit et 20 % ou plus comme mise de fonds, envisagez de meilleures options, comme les prêts hypothécaires des prêteurs A et B.

Vais-je être admissible à une hypothèque avec mauvais crédit au Canada?
Pointage de crédit 600+ Pointage de crédit
Moins de 600
Mise de fonds 20 % ou plus
Mise de fonds moins de 20 %

Comment TransUnion et Equifax Canada vous permettent de vérifier votre cote de crédit en ligne

Alors qu’Equifax vous permet de recevoir des rapports de crédit gratuits en vous inscrivant à un compte, TransUnion facture actuellement 24,95 $ par mois (plus taxes) pour obtenir une copie de votre rapport de crédit. Cependant, une fois que vous êtes inscrit, vous pouvez actualiser votre score et votre rapport gratuitement. De nombreuses banques vous permettront de vérifier votre pointage de crédit en utilisant les services bancaires en ligne ou dans leur application, comme CIBC par exemple. D’autres fournisseurs, comme Capital One, incluent également des outils de pointage de crédit gratuits dans leur application. Enfin, un certain nombre de sites tiers existent, comme Borrowell, qui vous permettront de suivre votre pointage de crédit et de consulter votre dossier de crédit gratuitement.

Les prêteurs diffèrent quant au bureau de crédit qu’ils utilisent pour évaluer votre pointage et vos antécédents de crédit. Alors que certains prêteurs utilisent exclusivement Equifax, d’autres utilisent TransUnion, et certains les deux. Selon Loans Canada, CIBC, TD, HSBC, Desjardins et Meridian Credit Union utilisent uniquement Equifax. À l’inverse, RBC, la Banque Laurentienne et Vancity n’utilisent que TransUnion. De nombreux autres prêteurs utilisent les deux bureaux, comme BMO, la Banque Scotia, la Banque Nationale et Tangerine.

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Comment améliorer votre pointage de crédit

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une science exacte, un certain nombre de facteurs influent sur votre pointage de crédit. Ceux-ci incluent des éléments tels que :

  • Votre historique de paiement. C’est peut-être le facteur d’influence numéro un sur votre pointage de crédit. Effectuer des paiements à temps est considéré comme essentiel pour aider à améliorer votre pointage de crédit.
  • Votre utilisation du crédit , c’est-à-dire, combien de % de votre crédit disponible total utilisez-vous chaque mois. La plupart des sources recommandent une utilisation optimale de 30 %.
  • L’âge de votre compte le plus ancien enregistré. Un historique de crédit plus long affecte généralement positivement votre crédit, tant que d’autres facteurs sont également en bon état.
  • Disposer de différents types de crédit. Montrer que vous pouvez gérer une gamme diversifiée de produits, des cartes de crédit aux marges de crédit, montre que vous êtes plus responsable en tant qu’emprunteur et que vous pouvez améliorer votre pointage de crédit.
  • Le nombre d’enquêtes sérieuses sur votre dossier. Une enquête informelle n’affecte pas votre pointage de crédit et est généralement utilisée par un individu ou une entreprise pour vérifier votre pointage de crédit à des fins de référence plus simples. Les demandes formelles, cependant, sont utilisées par les prêteurs lorsque vous faites une demande de prêt, par exemple pour un véhicule ou une hypothèque. Les demandes formelles ont généralement un impact sur votre pointage de crédit et peuvent être un signal négatif si elles apparaissent plusieurs fois dans un court laps de temps.
  • Votre crédit total disponible. Avoir plus de crédit disponible est généralement bénéfique pour votre score (en supposant que tout le reste va bien) car cela montre que d’autres prêteurs vous ont confié des sommes d’argent plus élevées.
  • Délai entre les ouvertures de nouveaux comptes. Cela a un impact mineur sur votre score, mais cela peut l’affecter. Si vous avez ouvert plusieurs comptes au cours de la dernière année, cela pourrait signaler à certains prêteurs que vous éprouvez des difficultés financières et que vous avez besoin d’argent. Cependant, cela est beaucoup moins pris en compte que d’autres aspects, comme votre historique de paiement.

Entreprises que les Canadiens utilisent pour surveiller et améliorer les pointages de crédit 

Il existe plusieurs fournisseurs de pointage de crédit gratuits que les Canadiens peuvent utiliser. Chacun utilise un bureau spécifique pour extraire vos informations de crédit, et ils viennent avec des fréquences de rapport différentes.

Fournisseur de pointage de crédit gratuit À quelle fréquence pouvez-vous vérifier votre crédit ? Bureau de crédit utilisé
Capital One*Doit avoir au moins un produit Capital One actif Tout temps TransUnion
Borrowell Hebdomadaire Equifax
Credit Karma Hebdomadaire TransUnion
Mogo Mensuel Equifax
RBC Mensuel TransUnion
Banque Scotia Mensuel TransUnion
BMO Mensuel TransUnion
CIBC Trois mois Equifax

Comment votre pointage de crédit affecte votre prêt hypothécaire

Plus votre pointage de crédit est élevé, plus il est probable que vous serez approuvé pour un prêt hypothécaire – en supposant que tous les autres domaines de vos finances sont en règle, comme votre revenu et les ratios du service de la dette. En règle générale, les meilleurs taux hypothécaires sont offerts à toute personne qui satisfait aux critères d’admissibilité du prêteur et qui a une cote de crédit supérieure à 680. La cote de crédit minimale pour acheter une maison au Canada est de 650. Bien que certains demandeurs dans la fourchette 600-680 puissent être approuvés, cela peut être sur la base d’autres conditions, comme des taux plus élevés ou un acompte plus important.

Pour les scores inférieurs à 600, votre prêt hypothécaire peut ne pas être approuvé par un prêteur A, ou prêteur principal, comme on les appelle également. Il s’agit notamment des grandes banques et des prêteurs comme nesto. Vous pouvez être approuvé pour un prêt auprès d’un prêteur B ou d’un autre prêteur hypothécaire alternatif, même si vous avez un mauvais crédit, mais attendez-vous à payer des taux d’intérêt plus élevés. Vous pourriez être admissible à un taux d’intérêt hypothécaire supérieur d’au moins 2 % à celui des prêteurs conventionnels si vous avez un mauvais crédit. Il existe également des prêteurs privés qui facturent des taux beaucoup plus élevés, souvent supérieurs à 10 %, aux candidats ayant de mauvais antécédents de crédit.

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Comment obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada

Il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada, mais votre probabilité d’approbation dépend du type de prêteur avec lequel vous allez. En plus de cela, vous devrez peut-être prendre quelques mesures supplémentaires, comme fournir une mise de fonds plus élevée, payer des taux plus élevés ou souscrire une assurance hypothécaire.

Prêts hypothécaires pour mauvais crédit avec les prêteurs A

La plupart des prêteurs n’approuvent pas les hypothèques pour les candidats ayant un mauvais crédit. Votre pointage de crédit et votre historique de crédit sont l’un des principaux indicateurs de votre responsabilité financière. En tant que tel, avoir un mauvais crédit vous fera apparaître comme un plus grand risque pour les prêteurs A, pour les hypothèques conventionnelles et autres prêts, marges de crédit et cartes de crédit. Si vous avez un mauvais crédit et cherchez à obtenir un prêt hypothécaire, il est possible d’améliorer votre cote en moins de temps que vous ne le pensez. Effectuer vos paiements à temps, limiter l’utilisation de votre crédit et ne pas essayer d’ouvrir de nouveaux produits de crédit tant que votre score n’est pas meilleur sont tous de bons points de départ. Cependant, si vous avez des faillites, des recouvrements en souffrance ou d’autres drapeaux rouges sur votre dossier de crédit, vous voudrez peut-être envisager de travailler avec un conseiller en crédit pour retrouver un meilleur crédit.

Prêts hypothécaires pour mauvais crédit avec les prêteurs B

Si vous avez un mauvais crédit et que vous cherchez toujours à obtenir un prêt hypothécaire, vous pourrez peut-être en obtenir un auprès d’un prêteur B. Les prêteurs B ont des critères d’approbation des prêts hypothécaires légèrement différents, souvent moins stricts que les prêteurs A, mais appliquent souvent des taux plus élevés et exigent des mises de fonds plus élevées (au moins 20 % pour les prêts hypothécaires non assurés). Voici des exemples de prêteurs B au Canada :

  • MCAP
  • First National
  • RFA
  • Merix Financial
  • Radius Financial
  • CMLS
  • Home Trust

Location avec option d’achat : exemples

La location avec option d’achat permet aux propriétaires potentiels de louer leur maison jusqu’à ce qu’ils soient en mesure d’épargner suffisamment pour une mise de fonds. Avec la location avec option d’achat, les propriétaires versent un pourcentage de leur loyer pour leur future mise de fonds, appelé crédit de loyer. Cela leur permet d’économiser de l’argent jusqu’à ce qu’ils puissent se permettre un prêt hypothécaire.

Par exemple, si vous payez 1 500 $ de loyer chaque mois pendant trois ans et que 20 % de ce montant est versé sous forme de crédits de loyer, vous disposerez de 10 800 $ à verser comme mise de fonds pour l’achat de la maison. Dans le cas de la location avec option d’achat, votre loyer est souvent légèrement supérieur au taux en vigueur dans la région, car il tient compte du paiement du crédit de loyer que vous recevrez.

La location-vente comporte certains risques, notamment la possibilité de perdre une partie ou la totalité de vos crédits de loyer si vous décidez de ne pas acheter la propriété que vous louez à une date ultérieure, généralement convenue au préalable avec le propriétaire actuel. En fin de compte, la location-achat peut constituer une alternative à l’accession à la propriété pour les personnes ayant un mauvais crédit.

Foire aux questions

Combien de temps une faillite restera-t-elle sur mon dossier de crédit au Canada?

Selon le gouvernement du Canada, Equifax et TransUnion suppriment les faillites de votre dossier de crédit après 6 ans à compter de la date de votre libération. Pour TransUnion, ce nombre est de 7 ans dans certaines provinces. Si vous déclarez la faillite plus d’une fois, les faillites apparaissent dans votre rapport de crédit pendant 14 ans.

Ma cote de crédit est-elle affectée par des paiements manqués ou en retard ?

Oui. Si vous manquez un paiement, cela aura une incidence sur votre cote de crédit. Un paiement en retard de plus de 30 jours peut faire baisser votre cote de crédit de 100 points.

Que se passe-t-il si je ne peux pas corriger ma cote de crédit?

Vérifier votre dossier de crédit pour les erreurs et adhérer aux bonnes pratiques de crédit finira par améliorer votre pointage. Cependant, si vous avez du mal à améliorer votre cote, il peut être utile de parler à un conseiller en crédit pour discuter de votre situation et élaborer un plan pour améliorer votre crédit.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire sans antécédents de crédit au Canada?

Certains prêteurs canadiens permettront aux nouveaux arrivants au Canada, ou à d’autres ayant peu ou pas d’antécédents de crédit, d’être admissibles à un prêt hypothécaire par le biais de programmes spéciaux. Les grandes banques comme TD, CIBC, BMO et RBC ont toutes des programmes hypothécaires pour les nouveaux immigrants qui sont au Canada depuis cinq ans ou moins. Certains prêteurs vous permettront également d’utiliser les antécédents de crédit d’un autre pays si vous n’avez pas encore d’antécédents de crédit au Canada.

Que se passe-t-il si mon partenaire a un mauvais crédit et pas moi ?

Si votre partenaire a un mauvais crédit et que vous en avez un bon, il peut être intéressant de ne pas l’inclure comme cosignataire de votre prêt hypothécaire. Si vous avez un crédit solide et un revenu stable, vous serez probablement admissible à quelque chose de mieux qu’un prêt hypothécaire pour mauvais crédit, si vous en faites la demande vous-même. Une demande de prêt hypothécaire conjointe inclura les revenus et les informations de crédit de votre partenaire. Après avoir pris en compte leurs revenus, c’est à votre prêteur de déterminer si la cote de crédit de votre partenaire nuit à votre demande de prêt hypothécaire.

Conclusion

Contrairement à la croyance populaire, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit au Canada. En fonction de votre cote de crédit et d’autres éléments de votre dossier de crédit, vous pouvez même être admissible à un prêt auprès de prêteurs B ou même A avec un crédit moins que favorable. Tant que votre cote de crédit est supérieure à 650 et que vos finances sont par ailleurs en ordre, vous pouvez être approuvé pour une hypothèque conventionnelle ou une hypothèque de prêteur B au Canada. Si vous avez un mauvais crédit (c’est-à-dire inférieur à 650), il existe d’autres moyens d’obtenir un prêt hypothécaire, par exemple par l’intermédiaire de prêteurs privés, de programmes de location avec option d’achat ou en économisant une mise de fonds plus importante pour compenser votre risque. Il existe également de nombreuses façons d’améliorer votre crédit et de faire en sorte que votre demande soit approuvée plus tard.

Enfin, si vous avez des questions concernant vos objectifs hypothécaires, contactez nesto dès maintenant pour être mis en relation avec un conseiller qualifié.


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