Un mauvais dossier de crédit est souvent considéré comme un obstacle majeur à l’obtention d’un prêt hypothécaire. En réalité, il s’agit plutôt d’un obstacle à franchir sur le chemin de l’accession à la propriété. Même un dossier de crédit presque parfait ne garantit pas toujours que votre demande de prêt hypothécaire sera approuvée.

Bien qu’un mauvais dossier de crédit signifie que vous n’obtiendrez probablement pas de prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de catégorie A, il existe des solutions de prêt de catégorie B et des solutions de prêt alternatives ou privées qui peuvent vous aider à obtenir un prêt hypothécaire même avec un mauvais dossier de crédit. Dans cet article, nous vous aiderons à comprendre comment vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire au Canada malgré un dossier de crédit imparfait.

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Les grandes lignes

• Votre cote de crédit est l’un des principaux facteurs pris en compte par les prêteurs hypothécaires; une meilleure cote augmente donc vos chances d’approbation.
• Des options existent pour les personnes ayant un mauvais crédit, mais celles-ci peuvent être plus chères ou nécessiter une mise de fonds plus importante.
• Les prêteurs alternatifs comprennent les sociétés privées, les sociétés de crédit mutuel et les coopératives de crédit, qui peuvent approuver des prêts hypothécaires pour les personnes ayant un mauvais crédit.

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Qu’est-ce que le crédit et pourquoi est-il important?

Le crédit est votre fiabilité financière, mesurée par une valeur numérique à trois chiffres appelée cote de crédit. Au Canada, les cotes de crédit varient de 300 à 900. Elles sont calculées sur la base de modèles de notation qui pondèrent des éléments communs, lesquels varient en fonction de la société qui fournit la cote de crédit, de ses données et de la méthode de calcul utilisée.

Votre cote de crédit représente votre capacité à rembourser l’argent emprunté, que les prêteurs utilisent comme indicateur de risque lorsqu’ils examinent les demandes de prêt. Une bonne cote de crédit ouvre la porte à des taux et des conditions hypothécaires plus favorables. En revanche, une mauvaise cote de crédit peut limiter vos options, entraînant des taux plus élevés et des conditions de prêt plus restrictives.

Qu’est-ce qu’un mauvais crédit dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire?

Un mauvais crédit peut être un signal d’alarme pour les prêteurs qui pourraient croire que vous ne savez pas gérer vos finances actuelles de manière responsable. Ils peuvent alors conclure qu’il est trop risqué de vous prêter de l’argent et qu’il est plus probable que vous ne remboursiez pas votre prêt hypothécaire. C’est pourquoi de nombreux prêteurs peuvent considérer que vous présentez un risque trop élevé et, par conséquent, refuser votre demande de prêt hypothécaire.

Raisons pour lesquelles un prêteur considérerait votre crédit comme mauvais

Les prêteurs ont des critères différents pour ce qu’ils considèrent comme un mauvais crédit. Toutefois, des facteurs communs amènent les prêteurs à considérer une cote de crédit comme inadéquate ou mauvaise.

Cote de crédit faible

Au Canada, la cote de crédit varie de 300 à 900. Bien que les modèles d’évaluation du crédit puissent varier en fonction du prêteur et de l’organisation qui établit votre cote de crédit, ils visent tous à prédire la probabilité que vous continuiez à rembourser vos dettes en temps voulu.

Une cote inférieure à 660 est en général considérée comme médiocre ou mauvaise. Une cote comprise entre 660 et 724 est considérée comme bonne, 725 à 759 comme très bonne et 760+ comme excellente. De nombreux prêteurs, en particulier les banques traditionnelles, peuvent être réticents à approuver une demande de prêt hypothécaire déposée par une personne dont la cote de crédit est médiocre, mauvaise ou faible.

Paiements en retard ou manqués

L’historique de vos paiements joue un rôle important dans la détermination de votre cote de crédit. Le fait d’omettre régulièrement des paiements ou d’effectuer des paiements en retard peut gravement nuire à votre cote de crédit, ce qui dissuade la plupart des prêteurs de vous accorder un prêt hypothécaire.

Votre historique de paiement est un bilan complet de tous vos comptes de crédit, y compris les cartes de crédit, les marges de crédit, les prêts et les prêts garantis comme les marges de crédit sur valeur domiciliaire et les prêts hypothécaires.

Manque d’antécédents en matière de crédit

Si vous êtes nouveau dans le monde du crédit ou si vous venez d’arriver au Canada, il se peut que vous n’ayez pas d’antécédents de crédit substantiels. Techniquement, cela ne signifie pas que vous avez un mauvais crédit; cependant, l’absence d’antécédents en matière de crédit signifie qu’un prêteur n’a pas la possibilité de vérifier comment vous avez géré efficacement vos dettes jusqu’à présent. En l’absence d’antécédents en matière de crédit, il est difficile pour les prêteurs d’évaluer votre fiabilité en matière de remboursement des dettes, ce qui peut entraîner le refus de votre demande par les prêteurs.

Toutefois, en tant que nouvel arrivant, selon le prêteur et votre mise de fonds, vous pourrez peut-être utiliser votre dossier de crédit international ou la lettre de référence de votre banque étrangère pour obtenir un prêt hypothécaire, moyennant des exigences supplémentaires d’origine canadienne.

Utilisation élevée du crédit

Les prêteurs veulent savoir quelle proportion de votre crédit vous utilisez avant de vous accorder un crédit supplémentaire. Un ratio d’utilisation de crédit élevé peut être un signal d’alarme pour les prêteurs, suggérant que vous êtes peut-être surendetté ou que vous avez des difficultés financières.

Votre ratio d’utilisation du crédit est une mesure en pourcentage du montant du crédit que vous utilisez par rapport au total de vos limites de crédit disponibles. L’utilisation influence également votre cote de crédit, un ratio d’utilisation élevé ayant un impact négatif sur votre cote. Il est recommandé de maintenir votre taux d’utilisation du crédit à 30 % ou moins.

Événements négatifs ou erreurs dans votre dossier de crédit

Les événements négatifs, comme une faillite ou un recouvrement, peuvent rester dans votre dossier de crédit pendant plusieurs années, ce qui donne une image négative de votre comportement financier au fil du temps. Les paiements en retard et les dettes mises en recouvrement peuvent rester dans votre dossier de crédit jusqu’à 6 ans, tandis qu’une faillite peut y rester jusqu’à 7 ans.

Les erreurs ou les divergences dans votre dossier de crédit peuvent également réduire votre cote de crédit par inadvertance. Il est donc important de vérifier régulièrement votre cote de crédit et votre dossier de crédit afin de repérer rapidement les erreurs et de les corriger pour éviter qu’elles n’aient un impact sur votre cote de crédit.

Où obtenir un prêt hypothécaire en cas de mauvais crédit

Si votre cote de crédit est inférieure au seuil requis pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur de catégorie A, d’autres options de prêt existent pour obtenir un prêt hypothécaire avec un mauvais crédit. Pour obtenir un prêt, vous devrez peut-être verser une mise de fonds beaucoup plus importante et payer un taux d’intérêt plus élevé afin de compenser le risque encouru par le prêteur.

Prêteurs privés

Les prêteurs privés peuvent être des particuliers ou des sociétés sans réglementation stricte. Ils proposent des hypothèques aux personnes dont les antécédents en matière de crédit sont limités ou inexistants. Ces prêteurs proposent des financements non qualifiés en fonction du revenu à ceux qui ne remplissent pas les conditions requises pour un prêt A ou B. Ils appliquent généralement des taux d’intérêt plus élevés et des termes hypothécaires plus courts.

Ces hypothèques sont en général d’une durée de 3 à 6 mois et présentent généralement des taux d’intérêt nettement plus élevés avec des versements hypothécaires en intérêt seulement. Cette solution de prêt nécessite un plan et une stratégie de sortie, car le prêteur peut décider de ne pas renouveler votre prêt hypothécaire à la fin du terme.

Prêteurs monolignes

Les prêteurs monolignes sont des institutions financières qui peuvent être des sociétés de financement hypothécaire cotées en bourse ou privées. Ils se spécialisent uniquement dans la fourniture de solutions de prêts garantis comme les hypothèques. Les prêteurs spécialisés peuvent être des prêteurs A ou B, ou une combinaison des deux, et chacun d’entre eux a ses propres exigences en matière de crédit pour approuver votre demande de prêt hypothécaire. Bien qu’ils s’adressent également aux emprunteurs ayant un bon crédit, certains ont des critères de prêt moins stricts, ce qui en fait une option intéressante pour les personnes ayant un mauvais crédit ou un crédit médiocre.

Coopératives de crédit

Les coopératives de crédit sont des institutions financières coopératives contrôlées par leurs membres. Elles sont réglementées au niveau provincial et non au niveau fédéral, ce qui leur permet de disposer d’une plus grande souplesse en matière de critères de prêt que les institutions réglementées par le gouvernement fédéral. Étant donné que les coopératives de crédit sont des institutions qui acceptent des dépôts et ne sont pas réglementées par le gouvernement fédéral, elles n’ont pas besoin d’adhérer aux exigences des tests de stress hypothécaires pour toutes leurs solutions, et les approbations de prêts hypothécaires dépendent souvent de la situation.

Risques liés à l’obtention d’une hypothèque en cas de mauvais crédit

Bien qu’il soit risqué d’obtenir une hypothèque quand on a un mauvais crédit au Canada, il existe des solutions de prêt pour les personnes ayant un mauvais crédit. Si vous cherchez des solutions de rechange pour devenir propriétaire, vous devez connaître les nombreux risques.

Mise de fonds plus importante – La plupart des solutions de prêt alternatives exigent une mise de fonds de 20 % ou plus, ce qui est beaucoup plus important que le minimum de 5 % exigé pour les prêts hypothécaires assurés par défaut auprès des prêteurs de catégorie A.

Coût d’emprunt plus élevé – La plupart des solutions de prêt alternatives ont des taux d’intérêt plus élevés que ceux des prêteurs de catégorie A. Cela tient compte du risque supplémentaire que représente le fait de prêter de l’argent à une personne dont le crédit est mauvais.

Des termes hypothécaires plus courts – De nombreux prêteurs alternatifs proposent des hypothèques avec des termes plus courts. Comme il existe un risque que votre prêt hypothécaire ne soit pas renouvelé, ces prêts doivent être considérés comme une solution à court terme pendant que vous travaillez à la reconstitution de votre dossier de crédit.

Risque de saisie – Emprunter à un taux d’intérêt plus élevé avec un terme plus court peut augmenter le risque que vous ne soyez pas en mesure de rembourser votre prêt hypothécaire ou de prolonger le terme de l’hypothèque. Si vous prenez du retard dans vos versements ou si vous avez du mal à trouver un prêteur pour renouveler votre prêt hypothécaire à la fin du terme, vous êtes plus exposé au risque de saisie. Si l’hypothèque privée est en retard sur une hypothèque de premier rang auprès d’un prêteur de premier ordre ou de rang A, vous pourriez vous retrouver avec une dette supérieure à la valeur de la propriété – dans ce cas, votre mauvaise situation financière pourrait s’aggraver.

Risque pour les finances – Si vous avez déjà du mal à gérer vos dettes et à les rembourser à temps, le fait d’assumer la charge supplémentaire d’un prêt hypothécaire peut signifier que vous vous surendettez, ce qui risque d’aggraver votre situation financière.

Étapes à suivre pour obtenir une hypothèque en cas de mauvais crédit

Il n’existe pas d’approche unique pour obtenir une hypothèque si vous avez un mauvais crédit. Toutefois, certaines mesures peuvent améliorer vos chances d’obtenir une approbation.

1. Travaillez à améliorer votre cote de crédit et vérifiez-la souvent. Bien que l’amélioration de votre cote de crédit puisse prendre du temps, de légères améliorations peuvent aider les prêteurs à vous considérer plus favorablement. Le fait d’effectuer des versements réguliers et ponctuels, de réduire votre taux d’utilisation du crédit et de gérer votre crédit existant de manière responsable peut contribuer à améliorer votre cote de crédit. De plus, une vérification régulière de votre dossier de crédit peut vous aider à déceler toute erreur, omission ou fraude susceptible d’avoir une incidence négative sur votre cote.
2. Épargnez pour une mise de fonds plus importante afin de réduire les risques. Le fait de disposer d’une mise de fonds plus importante peut augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Étant donné que la plupart des prêteurs alternatifs exigent une mise de fonds plus élevée, plus vous pouvez épargner pour verser une mise de fonds importante, plus vous avez de chances d’obtenir une approbation.
3. Pensez à faire appel à un cosignataire ou à un garant. Un cosignataire accepte d’être légalement responsable des remboursements de l’hypothèque en cas de défaut de paiement de votre part. Un cosignataire (qui s’engage également sur le titre de propriété) ou un garant (qui ne s’engage que sur l’hypothèque) ayant un bon crédit sur votre demande d’hypothèque peut augmenter vos chances d’approbation.
4. Obtenez une préapprobation ou une préqualification. Les préapprobations peuvent vous donner une idée du montant que le prêteur est prêt à vous laisser emprunter, ce qui peut vous aider à établir un budget en fonction de vos moyens.
5. Comparez les taux et les conditions. Toutes les solutions de prêts alternatifs ne sont pas identiques, et toutes n’ont pas les mêmes exigences en matière de qualification. Magasiner, comme vous le feriez pour un prêt hypothécaire traditionnel, peut vous aider à obtenir un taux plus bas ou des conditions plus favorables. Avant de choisir une solution de prêt qui répond à vos besoins d’emprunt, comparez et comprenez les éventuels frais supplémentaires et le coût total de l’emprunt.

Foire aux questions

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