Le placement de l’argent offre différentes options, chacune avec ses avantages et ses inconvénients, mais les investisseurs avisés doivent explorer chaque voie d’investissement différente et les utiliser efficacement, comme les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) que l’on désigne souvent par l’anglicisme mortgage-backed security (TACH). Ils sont étroitement liés au marché de l’immobilier sans qu’il soit nécessaire de posséder un bien. Dans cet article, nous examinerons les principes de base des titres adossés à des créances hypothécaires aux États-Unis et au Canada, ainsi que leur impact sur le marché immobilier canadien. 

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Key Highlights

• Les titres hypothécaires américains présentent un niveau de risque beaucoup plus élevé que leurs homologues canadiens.
• Investir dans des titres adossés à des créances hypothécaires au Canada peut constituer une source de revenus stable et prévisible pour les investisseurs.
• Les TACH contribuent également à soutenir le marché canadien du logement et offrent aux Canadiens des options de financement immobilier abordables.

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Qu’est-ce qu’un titre adossé à une hypothèque (TACH) ?

Un titre adossé à une hypothèque (TACH) est un instrument financier qui regroupe un grand nombre d’hypothèques que les banques vendent ensuite sous forme de paquet aux investisseurs. 

En d’autres termes, lorsque les banques accordent des prêts hypothécaires à leurs clients, elles conservent les hypothèques dans leurs livres ou les regroupent sous forme de titres adossés à des créances hypothécaires. Les investisseurs qui achètent un TACH achètent essentiellement une part des flux de trésorerie générés par les hypothèques du pool.

Au fur et à mesure que les propriétaires effectuent leurs paiements hypothécaires mensuels, les flux de trésorerie sont transmis aux investisseurs qui détiennent une partie du TACH.

L’histoire des titres adossés à des créances hypothécaires aux États-Unis

Les titres adossés à des créances hypothécaires existent aux États-Unis depuis les années 1970, mais ils ont pris leur essor dans les années 1980 en tant que moyen pour les banques de transférer le risque de défaillance sur les prêts hypothécaires aux investisseurs.

Les entités parrainées par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, ont joué un rôle important dans la croissance du marché des titres adossés à des créances hypothécaires en achetant un grand nombre de prêts hypothécaires et en les transformant en titres susceptibles d’être vendus aux investisseurs. 

Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires a continué à se développer dans les années 1990 et 2000, alimenté en partie par les prêts hypothécaires à risque et la titrisation de ces prêts. 

Toutefois, la crise financière de 2008 a révélé les risques associés aux titres adossés à des créances hypothécaires, car de nombreux propriétaires n’ont pas remboursé leurs prêts hypothécaires, ce qui a entraîné des pertes pour les investisseurs et contribué au ralentissement de l’économie mondiale. 

Depuis lors, des réformes réglementaires ont été mises en place pour résoudre certains des problèmes qui ont conduit à la crise.

En quoi les titres adossés à des créances hypothécaires sont-ils différents au Canada ?

Bien que les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) au Canada aient été fondés sur les pratiques américaines, ils sont devenus très différents de leurs homologues aux États-Unis, principalement en raison de leur structure et de leur réglementation.

L’une des principales différences réside dans le fait qu’une entité publique, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), émet et garantit les titres adossés à des créances hypothécaires. La SCHL fournit une assurance hypothécaire et facilite également le financement de logements abordables. Aux États-Unis, les titres hypothécaires sont souvent émis par des entités privées, telles que Fannie Mae et Freddie Mac, et peuvent ou non être garantis par le gouvernement.

Une autre différence est que le marché canadien des titres adossés à des créances hypothécaires est plus petit et plus centralisé que le marché américain. Cela s’explique en partie par le fait que le système bancaire canadien est plus concentré et que moins de grandes banques dominent le marché. En outre, le gouvernement canadien a mis en place des réglementations plus strictes sur les prêts hypothécaires et la titrisation, ce qui a peut-être permis d’éviter certains des excès qui ont conduit à l’effondrement du marché immobilier américain en 2008.

Obligations hypothécaires du Canada 

Les Obligations hypothécaires du Canada sont émises par la Fiducie du Canada pour l’habitation et sont également garanties par la SCHL. Les OHC sont semblables à d’autres types d’obligations en ce sens qu’elles permettent aux investisseurs de prêter de l’argent au gouvernement en échange de paiements d’intérêts réguliers (annuels/semestriels) et du remboursement de leur investissement principal à la fin de la durée de l’obligation. La durée des OGC varie entre 1 an et 10 ans.

Comment fonctionnent les titres adossés à des créances hypothécaires ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires permettent aux institutions financières de transférer le risque de non-paiement des hypothèques aux investisseurs qui les ont achetées, tout en libérant des capitaux pour accorder de nouveaux prêts à davantage de propriétaires. 

Les banques deviennent l’intermédiaire entre les propriétaires et les investisseurs et ne courent pas le risque de perdre leur argent. Il s’agit d’instruments financiers complexes qui ont un impact significatif sur le marché du logement et l’économie en général.

Voici les types de titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) se présentent sous deux formes principales : les « pass-throughs » et les « collateralized mortgage obligations » (CMO).

Les pass-throughs fonctionnent comme des trusts, où les paiements hypothécaires sont collectés puis transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances fixes de cinq, 15 ou 30 ans, mais la durée de vie réelle du pass-through peut être plus courte si les paiements du principal des prêts hypothécaires sous-jacents sont remboursés plus tôt.

Les CMO, quant à elles, sont constituées de plusieurs groupes de titres appelés tranches, chacune d’entre elles ayant une cote de crédit différente qui détermine le taux de rendement pour les investisseurs.

Quel est l’impact sur les taux hypothécaires ?

Les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) permettent non seulement aux banques de transférer le risque de défaillance des prêts hypothécaires aux investisseurs, mais ils influencent également les taux hypothécaires en agissant sur l’offre et la demande de fonds hypothécaires sur le marché. 

Le rendement des titres adossés à des créances hypothécaires, qui est influencé par divers facteurs tels que le profil de crédit des prêts hypothécaires sous-jacents, la durée des titres adossés à des créances hypothécaires et l’environnement des taux d’intérêt, détermine en grande partie les taux d’intérêt hypothécaires. Ainsi, les variations du rendement des titres adossés à des créances hypothécaires dues à ces facteurs peuvent avoir une incidence sur les taux facturés aux emprunteurs par les bailleurs de fonds.

Foire aux questions

Voici quelques questions fréquemment posées sur les titres adossés à des créances hypothécaires :

Réflexions finales

En conclusion, les titres adossés à des créances hypothécaires (TACH) constituent un élément important du marché financier canadien depuis des décennies, car ils offrent aux investisseurs un moyen d’investir dans le marché hypothécaire résidentiel tout en permettant aux banques de libérer des capitaux pour continuer à accorder de nouveaux prêts.

Comme nous l’avons vu, les titres hypothécaires canadiens offrent une garantie de paiement du principal et des intérêts grâce au soutien de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Cela a conduit à un marché plus stable et à une réduction du risque pour les investisseurs au Canada. Cependant, les investisseurs doivent toujours examiner attentivement les risques associés aux titres hypothécaires avant d’investir leur argent. Nous vous conseillons également de travailler avec un conseiller financier qualifié pour déterminer si ces titres conviennent à votre portefeuille d’investissement.

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