Que se passe-t-il si vous achetez une propriété avant de vendre la vôtre?
L’achat d’une nouvelle propriété est une démarche courante pour de nombreux propriétaires, qu’il s’agisse de trouver plus grand, plus petit ou de déménager dans une autre région. Toutefois, lorsque cette transaction chevauche la vente de votre propriété actuelle, l’enthousiasme peut rapidement céder la place au stress. Lorsque ces deux calendriers s’entrechoquent, vous pouvez avoir l’impression de vous livrer à un exercice de jonglage financier de haute voltige. Bon nombre de Canadiens se retrouvent exactement dans cette situation, et la bonne nouvelle est qu’il existe des moyens de mener de front l’achat et la vente en toute fluidité.
Que vous ayez trouvé la maison de vos rêves avant que votre propriété actuelle ne soit vendue, que la vente de votre propriété ait échoué ou que tout autre contretemps imprévu vous oblige à assumer les coûts de deux propriétés à la fois, sachez que ces situations sont plus courantes qu’on ne le pense. Plus vous êtes informé et connaissez les options qui s’offrent à vous, moins ce chevauchement sera stressant.
Les grandes lignes
- Les prêteurs intègrent les deux propriétés dans votre calcul d’endettement lorsqu’ils évaluent votre capacité d’emprunt sans une offre d’achat ferme.
- Le prêt-relais est la solution la plus courante pour combler l’écart entre les dates de prise de possession et de vente.
- Le coût réel lié au maintien de deux propriétés va bien au-delà des deux versements hypothécaires et peut s’élever à des milliers de dollars par mois.
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Ce que les prêteurs évaluent lorsque vous avez déjà un prêt hypothécaire
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire pour une nouvelle propriété alors que vous assumez toujours les coûts de votre propriété actuelle, les prêteurs n’analysent pas le nouvel achat de manière isolée. Même si vous ne prévoyez pas de conserver deux prêts hypothécaires en même temps, les prêteurs tiendront compte de toutes vos obligations financières existantes, y compris votre prêt hypothécaire actuel.
Si vos versements hypothécaires actuels, vos taxes foncières et vos coûts de chauffage absorbent déjà une part importante de vos revenus, l’ajout d’un deuxième ensemble de frais d’habitation pourrait faire grimper vos ratios d’endettement au-delà des limites admissibles. C’est à cette étape que les prêteurs peuvent refuser votre demande, réduire le montant qu’ils sont prêts à vous prêter ou exiger des conditions précises concernant la vente de votre propriété actuelle.
Ce que la qualification donne en pratique
Par exemple, supposons que vous achetiez une nouvelle maison et que vous assumiez toujours un prêt hypothécaire de 300 000 $ sur votre propriété actuelle. Le prêteur inclura le versement hypothécaire lié à cette obligation de 300 000 $ dans le calcul de votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD), en plus des taxes foncières et des frais de chauffage, par-dessus toutes les autres dettes que vous détenez actuellement. Même si votre propriété actuelle est inscrite sur le marché et que vous prévoyez une vente rapide, la plupart des prêteurs n’excluront pas cette dette de vos calculs tant qu’une offre d’achat ferme et inconditionnelle n’aura pas été conclue.
Ce qu’il advient de votre prêt hypothécaire actuel
Un aspect négligé de nombreux propriétaires est le sort de leur prêt hypothécaire actuel lors de la vente. Si vous vendez au milieu de votre terme pour un prêt à taux fixe, le fait de résilier le contrat pour rembourser le prêt au moment de la vente entraînera probablement une pénalité pour remboursement anticipé. Pour les prêts à taux fixe, ces pénalités sont généralement calculées selon la méthode du différentiel de taux d’intérêt (DTI) et peuvent être substantielles, atteignant parfois des dizaines de milliers de dollars. Si vous approchez du renouvellement de votre prêt hypothécaire, planifier votre achat et votre vente autour de cette date peut éliminer la pénalité ou la réduire à seulement trois mois d’intérêt.
Le transfert de prêt hypothécaire
Pour les propriétaires qui achètent et vendent en même temps, le transfert de prêt hypothécaire peut s’avérer une excellente solution si le prêteur l’autorise. Plutôt que de rembourser votre prêt actuel à la clôture de la vente pour en contracter un tout nouveau aux taux en vigueur, vous transférez vos conditions actuelles vers votre nouvel achat. Si votre nouvelle propriété coûte plus cher que le solde de votre prêt actuel, certains prêteurs vous permettront d’ajouter le montant manquant au taux d’intérêt du marché, ce qui donnera un taux mixte se situant entre votre ancien taux et le taux d’aujourd’hui.
Il y a toutefois des éléments importants à garder en tête. La plupart des prêteurs exigent que la vente et l’achat soient conclus le même jour, ou dans un intervalle très court, pour approuver un transfert. Si vos dates de transaction ne concordent pas de près, le transfert pourrait s’avérer impossible. Les critères d’admissibilité s’appliquent également, ce qui signifie que vous devrez vous qualifier à nouveau en vous soumettant au test de résistance hypothécaire actuel pour la totalité du montant transféré.
Tous les prêteurs n’offrent pas la possibilité de transférer un prêt, et les règles concernant les délais, le calcul du taux mixte et la qualification varient. Il est donc essentiel de confirmer ces détails avec votre institution financière tôt dans le processus pour vérifier si cette option est disponible et adaptée à votre situation.
Vos options pour acheter avant de vendre
Assumer les coûts de deux propriétés à la fois est rarement un scénario planifié lorsqu’on envisage d’acquérir une nouvelle demeure. Il existe pourtant plusieurs façons de gérer l’écart financier lorsque les calendriers ne s’alignent pas tout à fait. Parmi les solutions courantes pour mener de front l’achat et la vente, on trouve le prêt-relais, la marge de crédit hypothécaire ou une planification stratégique des dates de clôture. La bonne solution dépend de la détention ou non d’une offre d’achat ferme, de la valeur nette accumulée dans votre propriété actuelle et de la durée prévue du chevauchement entre l’achat et la vente.
Le prêt-relais : la solution la plus courante
Le prêt-relais est un crédit à court terme qui comble le fossé entre la date de prise de possession de votre nouvelle maison et l’arrivée des fonds issus de la vente de votre propriété actuelle. Il utilise la valeur nette de votre propriété actuelle pour couvrir la mise de fonds et les frais de clôture de votre nouvel achat, vous fournissant ainsi les fonds nécessaires pour conclure la transaction sans avoir à attendre la finalisation de votre vente.
En général, les prêteurs ne restructurent ni ne refinancent un prêt hypothécaire existant lorsque la propriété est inscrite sur le marché ou sur le point de l’être. Cela dit, si une marge de crédit hypothécaire est rattachée à votre prêt actuel, votre prêteur s’attendra à ce qu’elle soit pleinement utilisée afin de réduire le montant requis pour le prêt-relais.
Fonctionnement et coût du prêt-relais
Les prêts-relais sont conçus pour le court terme et sont généralement limités à 90 jours. La plupart des prêteurs exigent une offre d’achat ferme et inconditionnelle sur votre propriété actuelle avant d’approuver un tel financement. Une fois la vente de votre ancienne propriété conclue et les fonds reçus, le prêt-relais est remboursé en un seul versement global comprenant le capital et les intérêts accumulés.
Les prêts-relais comportent des taux d’intérêt nettement plus élevés que les prêts hypothécaires standards, ce qui reflète le caractère temporaire et le risque accru du produit. Attendez-vous à devoir payer des frais administratifs et juridiques en plus des frais d’intérêt.
Que se passe-t-il si la vente échoue?
Si la vente de votre propriété actuelle échoue avant la fin du terme de votre prêt-relais, la situation peut devenir complexe et coûteuse. La première démarche consiste à communiquer avec votre prêteur le plus rapidement possible. Certains prêteurs prolongeront le terme du prêt-relais si vous pouvez démontrer que la propriété est activement inscrite sur le marché et qu’une nouvelle vente est probable dans un délai raisonnable. Les frais d’intérêt mensuels deviennent exigibles immédiatement, et vous devrez assumer à la fois votre prêt hypothécaire actuel et votre nouveau prêt, en plus de ces frais d’intérêt. Plus la situation s’étire, plus elle devient coûteuse.
Si votre prêteur refuse de prolonger le terme, le refinancement constitue une autre avenue. Selon la valeur nette dont vous disposez sur l’ensemble des deux propriétés, vous pourriez intégrer le prêt-relais dans un nouveau prêt hypothécaire ou dans une marge de crédit hypothécaire sur l’une ou l’autre des propriétés. Cette solution transforme une obligation à court terme en un produit à plus long terme assorti de versements plus faciles à gérer, bien qu’elle comporte ses propres coûts et exigences de qualification.
Le recours au financement alternatif peut également être envisagé si votre prêteur actuel refuse de prolonger le prêt-relais ou de refinancer. Un prêt-relais privé est assorti de taux considérablement plus élevés, mais il peut vous faire gagner le temps nécessaire pour réinscrire votre propriété, en réviser le prix et conclure la vente de votre maison actuelle si vous n’avez pas d’autre option.
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Réussir un achat sans offre de vente ferme
Acheter une nouvelle propriété sans détenir une offre d’achat ferme sur votre habitation actuelle complique grandement la situation et restreint considérablement vos options. Assumer deux prêts hypothécaires complets sans avoir vendu votre propriété existante représente un risque financier majeur. Voici les stratégies que les Canadiens privilégient généralement dans cette situation :
L’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire
Une marge de crédit hypothécaire sur votre propriété actuelle peut vous donner accès à des fonds sans exiger une vente ferme de votre maison. Comme cette marge est garantie par votre propriété actuelle, elle vous offre un accès flexible à la valeur nette accumulée, et ce, à de meilleurs taux que ceux d’un prêt-relais. Cependant, la marge de crédit doit être mise en place avant d’inscrire votre propriété sur le marché, et vous devrez tout de même vous qualifier pour le nouveau prêt hypothécaire tout en gérant votre prêt actuel et vos autres dettes.
La négociation des dates de prise de possession
Une autre stratégie consiste simplement à négocier votre date de prise de possession afin qu’elle coïncide avec la date de clôture de la vente de votre propriété actuelle. Si vous avez trouvé la maison que vous souhaitez acheter, demandez un délai de prise de possession plus long, ce qui donnera le temps nécessaire à votre propriété actuelle pour se vendre. Aligner les dates de clôture le même jour peut éliminer tout chevauchement et éviter complètement le recours à un prêt-relais ou à d’autres types de financement.
Les coûts réels liés au maintien de deux propriétés
Au-delà des frais de financement, vous devez également comptabiliser l’impact mensuel global lié au maintien de deux propriétés. Vous ne payez pas seulement deux versements hypothécaires. Vous devez aussi assumer :
- Les taxes foncières (scolaires et municipales) pour les deux habitations
- Les services publics (électricité, chauffage, etc.) pour les deux propriétés (même une maison vacante coûte de l’argent à entretenir)
- Les assurances pour les deux habitations
- Les frais de copropriété, le cas échéant
Si l’on additionne ces frais aux coûts d’intérêt d’un prêt-relais ou d’une marge de crédit hypothécaire, le coût mensuel d’une transaction simultanée peut facilement atteindre des milliers de dollars. Plus le chevauchement s’étire, plus la situation devient dispendieuse. Ces dépenses s’accumulent rapidement, d’où l’importance d’avoir une stratégie claire pour faire face aux imprévus et d’établir des calendriers de clôture réalistes avant de vous engager à acheter et à vendre en même temps.
La location temporaire comme solution de rechange
Bien que cela puisse sembler contraignant, louer un logement entre deux transactions s’avère une stratégie légitime et souvent judicieuse sur le plan financier pour éviter d’avoir à synchroniser parfaitement un achat et une vente. Vendre d’abord votre propriété actuelle, louer à court terme, puis acheter en ayant pleinement accès à votre valeur nette élimine tous les risques liés au maintien de deux propriétés ainsi que les aléas entourant le bon déroulement de l’une ou l’autre des transactions.
Foire aux questions (FAQ) sur l’achat avant la vente de votre propriété actuelle
Puis-je me qualifier pour un nouveau prêt hypothécaire si j’ai toujours mon prêt actuel?
Les prêteurs incluront les deux prêts hypothécaires dans le calcul de vos ratios d’endettement pour vérifier votre admissibilité. Vous devez démontrer que vos revenus peuvent couvrir ces deux obligations simultanément, même si ce n’est que temporairement. Détenir une offre d’achat ferme sur votre propriété actuelle renforce considérablement votre dossier, car de nombreux prêteurs excluront ou réduiront alors cette obligation de vos ratios de qualification.
Quelle est la différence entre un prêt-relais et une marge de crédit hypothécaire pour acheter avant de vendre?
Le prêt-relais est un crédit à court terme conçu spécifiquement pour combler l’écart entre les dates de clôture de votre achat et de votre vente, généralement remboursé en totalité dans un délai de 30 à 90 jours. Une marge de crédit hypothécaire est une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, que vous mettez en place à l’avance et utilisez au besoin. Les prêts-relais sont plus rapides d’accès, mais plus coûteux. Les marges de crédit sont plus économiques, mais elles exigent une planification plus approfondie et doivent être établies avant d’entamer vos démarches d’achat et de vente.
Ai-je besoin d’une offre d’achat ferme pour obtenir un prêt-relais?
Dans la plupart des cas, oui. Les prêteurs exigent généralement une offre d’achat signée, ferme et inconditionnelle avant d’approuver un prêt-relais. Si votre propriété est inscrite sur le marché, mais n’est pas encore vendue, ou si elle fait l’objet d’une vente conditionnelle, vous devrez peut-être explorer des solutions de crédit alternatives, qui comportent des taux encore plus élevés.
Que se passe-t-il si ma propriété actuelle ne se vend pas pendant la période du prêt-relais?
Si votre propriété ne se vend pas avant l’échéance du terme de votre prêt-relais, vous devrez soit prolonger le prêt (si le prêteur l’autorise), soit le refinancer dans un autre produit, soit trouver un financement alternatif. L’annulation de la vente de votre maison actuelle constitue le principal risque lorsque vous achetez avant de vendre, même si vous pensez détenir une offre ferme.
En conclusion
Acheter une maison avant de vendre sa propriété actuelle est une situation courante pour les propriétaires canadiens, et elle demeure tout à fait gérable avec la bonne stratégie. La clé consiste à comprendre le coût réel de chaque option de financement et à analyser vos obligations hypothécaires actuelles avant de signer quoi que ce soit. Que le prêt-relais, la marge de crédit hypothécaire, le transfert de prêt ou la négociation de la date de prise de possession soit la solution idéale dépend entièrement de votre calendrier, de votre valeur nette accumulée et de la détention ou non d’une vente ferme.
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