Le prêt sur valeur domiciliaire est un prêt qui vous permet d’emprunter de l’argent sur la valeur de votre propriété. Il peut s’agir d’une hypothèque de second rang, d’un prêt, d’une marge de crédit ou d’une combinaison de produits de prêt garantis. On l’appelle souvent « deuxième hypothèque » et il peut être contracté en tant que tel. Les taux d’intérêt de ce type d’emprunts garantis sont généralement inférieurs à ceux des emprunts garantis personnellement, ce qui en fait une option intéressante pour de nombreux propriétaires.Dans cet article, nous aborderons le financement sur fonds propres et la manière d’utiliser les fonds propres de votre propriété pour financer des rénovations, payer des études postsecondaires, acheter un bien d’investissement ou un chalet et couvrir d’autres dépenses importantes.

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Points saillants

• Un prêt sur valeur domiciliaire est un type de dette garantie, et le montant disponible dépend de votre hypothèque actuelle et de votre situation.
• 2 types de produits de financement sur valeur domiciliaire les plus populaires au Canada sont les prêts hypothécaires hybrides et la marge de crédit sur valeur domiciliaire.
• Les produits de financement immobilier sont vendus dans le cadre d’une hypothèque avec charge de garantie ou d’une deuxième hypothèque avec charge standard.
• Le financement sur fonds propres est moins coûteux que les prêts à la consommation, car le fait que votre propriété soit donnée en garantie réduit le risque pour les prêteurs qui, en retour, offrent de meilleures conditions de financement pour les prêts garantis.

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Qu’est-ce qu’un prêt sur valeur nette immobilière?

Un prêt sur valeur nette immobilière est un ensemble de produits de prêt qui utilisent la valeur nette de votre propriété comme garantie. 

Qu’est-ce que la valeur nette?  La valeur nette est la valeur ou la part d’un bien appartenant à une personne ou à une entreprise. La meilleure façon de définir la valeur nette d’un bien immobilier ou d’une maison est de calculer la différence entre la valeur de votre propriété et le montant que vous devez encore à votre (vos) prêteur(s) hypothécaire(s). En d’autres termes, la valeur nette d’une propriété est la valeur de votre participation. 

Les produits de financement immobilier sont utilisés pour accéder à la valeur nette de votre propriété sans avoir à la vendre. En effectuant une prise de participation ou en refinançant votre hypothèque, vous pouvez mettre en place une nouvelle hypothèque, diviser vos hypothèques ou mettre en place une marge de crédit hypothécaire. Ces changements peuvent faciliter l’accès à la valeur nette de votre propriété, aujourd’hui ou plus tard.

Comment fonctionne l’emprunt sur la valeur nette d’une propriété?

Les prêts sur fonds propres sont accordés sous forme de prêts à terme, d’hypothèques ou de marges de crédit renouvelables sur la valeur de votre propriété, ce qui signifie que vous pouvez emprunter jusqu’à concurrence des fonds propres disponibles pour votre propriété. Un minimum de 20 % de fonds propres doit toujours être conservé dans votre propriété.

Types de prêts sur valeur nette immobilière

Il existe plusieurs types de prêts sur valeur nette immobilière à la disposition des propriétaires. Un prêt sur valeur nette immobilière n’est considéré comme une hypothèque de second rang que s’il est inscrit en second rang derrière l’hypothèque de premier rang, bien que parfois le prêteur n’autorise pas le financement secondaire. Selon la manière dont la charge sur le titre de propriété est enregistrée, votre prêt ou marge de crédit sur valeur domiciliaire peut faire partie de votre première hypothèque s’il fait l’objet d’une charge collatérale.

Prêts à terme et hypothèques

Les prêts à terme ou les prêts hypothécaires peuvent être accordés à un taux fixe ou variable et amortis sur une période adaptée à vos besoins. Les prêts à terme sont généralement amortis sur des périodes plus courtes, comme 60 ou 96 mois, tandis que les hypothèques sont amorties sur des périodes plus longues, comme 25 ou 30 ans. Les prêts à terme sont généralement assortis d’un taux d’intérêt plus élevé. Toutefois, celui-ci peut être réduit s’il est garanti par la valeur nette de votre propriété. Inversement, si vous avez un prêt à terme plus important, par exemple pour l’achat d’une voiture ou d’une maison mobile, vous pouvez demander au prêteur de le transformer en prêt hypothécaire. Une hypothèque rendra les paiements plus faciles à gérer en amortissant les remboursements sur une période plus longue, et le prêteur pourra vous proposer un taux beaucoup plus bas que pour un prêt à terme garanti.

Crédit renouvelable ou marge de crédit sur valeur domiciliaire

La valeur nette de votre propriété peut vous permettre d’obtenir une marge de crédit hypothécaire ou une marge de crédit renouvelable. Un produit de crédit renouvelable est toujours assorti d’un taux variable, qu’il soit garanti ou non. Le taux d’intérêt est une prime prélevée sur le taux préférentiel de votre prêteur. Son fonctionnement est similaire à celui d’une carte de crédit, mais sans le plastique, et vous permet de retirer de l’argent selon vos besoins. Ces marges de crédit peuvent être utilisées pour couvrir des dépenses importantes sans avoir à payer de l’intérêt sur les parties inutilisées. La marge de crédit sur valeur domiciliaire est un excellent moyen de financer un projet qui peut prendre du temps ou qui fait appel à plusieurs fournisseurs, comme des rénovations domiciliaires.

Utilisations courantes du prêt sur valeur nette immobilière

Le prêt sur valeur nette immobilière est une excellente façon d’accéder à la valeur nette accumulée dans votre propriété à des fins diverses. Parmi les utilisations courantes du prêt sur valeur domiciliaire au Canada, il y a la consolidation des dettes, les projets de rénovation domiciliaire, l’emprunt pour investissement, l’éducation et les dépenses imprévues.

Consolidation des dettes

Le prêt sur valeur nette immobilière peut être un excellent moyen de rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé, telles que les cartes de crédit, les prêts personnels non garantis ou à la consommation et les cartes de magasin, en consolidant l’ensemble de vos dettes en un seul paiement. Avant d’opter pour cette solution, il est préférable d’en discuter avec un expert hypothécaire et de procéder à une analyse des coûts afin de s’assurer qu’elle vous fera gagner du temps et de l’argent à long terme.

Rénovations domiciliaires

Le prêt sur valeur nette immobilière est un excellent moyen de financer des projets de rénovation plus importants, comme la rénovation de votre cuisine ou de votre salle de bains ou l’ajout d’une annexe à votre maison. En général, un espace de vie supplémentaire augmente la valeur de votre propriété.

Emprunter pour investir

Quand il s’agit de vos placements, le temps est un facteur essentiel. En cotisant à votre REER avant la fin de février, vous éviterez de payer une lourde facture d’impôt sur le revenu. Avec une marge de crédit hypothécaire, vous pouvez gagner du temps sans avoir à vous rendre à la banque pour emprunter de l’argent ou à vider votre compte chèque ou votre compte d’épargne. De même, vous pouvez utiliser votre marge de crédit hypothécaire pour verser une mise de fonds sur un bien d’investissement ou un acompte lorsque votre offre d’achat est acceptée. Ce sont là d’excellents moyens d’utiliser un prêt à faible taux d’intérêt approuvé pour des options d’investissement à court terme.

Une marge de crédit renouvelable sur valeur domiciliaire vous permet d’effectuer des paiements en temps voulu pour les frais de scolarité. Qu’il s’agisse de vos études, de celles d’un conjoint ou d’un enfant, la possibilité d’effectuer un paiement sans avoir recours à votre banque est un grand avantage pour ceux qui établissent de manière proactive une marge de crédit dans le cadre de leur hypothèque avec charge de garantie.

Dépenses imprévues

Le prêt sur valeur nette immobilière peut être utilisé en cas d’imprévu par le biais d’une marge de crédit hypothécaire avec charge de garantie. Elle peut servir à régler des factures imprévues, comme le remplacement d’un appareil électroménager ou la réparation d’une voiture. 

Comment accéder à la valeur nette de votre propriété?

Il y a plusieurs façons d’accéder à la valeur nette de votre propriété – en général, elles impliquent toutes le refinancement de votre habitation libre d’hypothèque ou de votre hypothèque actuelle.

Refinancement

L’une des façons d’accéder à la valeur nette de votre propriété est de la refinancer en empruntant jusqu’à 80 % de sa valeur estimée. En refinançant votre propriété ou votre hypothèque, vous obtiendrez un nouveau contrat de prêt hypothécaire. Un refinancement peut non seulement vous permettre d’accéder à la valeur nette de votre habitation en établissant un nouveau prêt hypothécaire ou une marge de crédit hypothécaire, mais il peut aussi réduire vos versements mensuels ou l’intérêt. Votre taux d’intérêt dépendra des taux en vigueur à ce moment-là et des caractéristiques du prêt hypothécaire que vous choisissez. Toutefois, la réduction du taux d’intérêt ou l’augmentation de la période d’amortissement pourrait faire baisser vos versements mensuels.

Hypothèque inversée

Un prêt hypothécaire inversé est un moyen d’emprunt qui permet aux propriétaires de 55 ans et plus de convertir une partie de la valeur de leur propriété en liquidités. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous pourrez emprunter jusqu’à 55 % ou plus de la valeur de votre propriété.

Un prêt hypothécaire inversé peut constituer une bouée de sauvetage financière pour les propriétaires âgés qui ont besoin d’argent supplémentaire pour couvrir leurs dépenses, rembourser leurs dettes, aider leurs enfants ou petits-enfants à acheter une propriété ou apporter des améliorations à leur maison. Le plus intéressant, c’est que vous pouvez conserver la valeur nette de votre propriété sans avoir à effectuer de paiements au titre d’une hypothèque inversée. Aucune cote de crédit ou aucun remboursement minimum n’est exigé pour pouvoir bénéficier d’un prêt hypothécaire inversé.

Conditions d’accès à la valeur nette de votre propriété 

Les prêteurs exigent une bonne cote de crédit et un revenu suffisant pour couvrir les versements mensuels du prêt, qui sont soumis à des tests de stress sur la base d’un amortissement de 25 ans. Vous pouvez en savoir plus sur vos antécédents en matière de crédit en consultant votre dossier de crédit auprès de l’une des agences d’évaluation du crédit au Canada. Votre capacité à effectuer régulièrement les paiements minimums à temps donnera une meilleure idée de vos antécédents de paiement et vous permettra de rester dans l’échelle de cote de crédit recherchée par les prêteurs. Vous devez conserver un montant minimum de valeur nette dans votre propriété, habituellement autour de 20 %, une fois le refinancement hypothécaire terminé.

Comment calculer la valeur nette de votre propriété 

Pour déterminer la valeur nette de votre propriété, vous devez établir sa valeur marchande actuelle et en soustraire le solde de votre prêt hypothécaire. Vous pouvez déterminer la valeur de la propriété en vous basant sur les ventes de propriétés comparables dans votre secteur. Vous aurez toutefois besoin d’une évaluation professionnelle pour déterminer sa valeur marchande. 

Un évaluateur certifié procède à une évaluation impartiale de votre propriété en fonction de son état général, de sa taille, de son emplacement, de ses caractéristiques principales et de ses commodités. Une fois la valeur confirmée, soustrayez le solde de votre prêt hypothécaire pour déterminer votre valeur nette. Au besoin, votre prêteur peut vous fournir le montant dû sur votre prêt hypothécaire.

Emprunter sur votre propriété est un excellent moyen d’accéder aux fonds propres que vous avez accumulés sur celle-ci. Voici un exemple du montant de la valeur nette de votre propriété auquel vous pourriez accéder.

Au Canada, les prêts sur valeur nette immobilière sont généralement limités à 80 % de la valeur de la propriété, moins le solde de l’hypothèque due au prêteur.

Par exemple, si la valeur marchande de votre maison est de 400 000 $ et que vous devez encore 200 000 $ sur le solde de votre prêt hypothécaire actuel.

400 000 $ x 0,80 = 320 000 $

320 000 $ – 200 000 $ = 120 000 $

Vous pourrez demander un prêt d’un montant maximal de 120 000 $. Selon le type de prêt que vous choisirez, vous recevrez les fonds en un versement unique (prêt à terme ou prêt hypothécaire) ou vous établirez une marge de crédit hypothécaire pour y avoir accès au fil du temps. Utilisez les calculatrices hypothécaires de nesto pour déterminer le montant de la valeur nette de votre propriété.

Comment accroître la valeur nette de votre propriété?

La valeur nette de votre propriété peut augmenter simultanément de deux façons : en remboursant votre prêt hypothécaire et en augmentant la valeur marchande de votre propriété. Accroître la valeur nette de votre résidence est un excellent moyen d’augmenter votre sécurité financière et votre patrimoine à long terme. Voici quelques conseils pour vous aider à accroître la valeur nette de votre propriété avant de demander un prêt sur valeur domiciliaire :

L’emplacement est important – En achetant une propriété à proximité des commodités, vous passerez moins de temps et dépenserez moins d’argent pour faire vos courses. Cela vous permettra de consacrer plus de temps et d’argent à votre habitation. La proximité des commodités apportera également une valeur ajoutée à ceux qui cherchent une résidence dans votre secteur.

Remboursements anticipés – Les remboursements anticipés, qu’ils soient modestes ou importants, réduisent le capital et l’intérêt dus plus rapidement. En remboursant votre hypothèque plus tôt, vous augmentez la valeur nette de votre propriété.

Rénovations et améliorations – En remboursant votre prêt hypothécaire plus tôt, non seulement vous augmentez la valeur nette de votre propriété, mais vous libérez des liquidités que vous pouvez consacrer à des rénovations plutôt qu’au remboursement de votre prêt hypothécaire. Les rénovations et les améliorations augmentent la valeur de votre habitation.

Louer une partie de votre propriété – En louant une partie de votre propriété, vous pouvez utiliser les liquidités supplémentaires pour rembourser votre prêt hypothécaire ou améliorer/rénover certaines parties de votre propriété. Ces deux options augmenteront sa valeur nette.

Recherche du meilleur taux – Vous pourriez réduire l’intérêt payé en effectuant une analyse des coûts chaque fois que votre prêt hypothécaire arrive à échéance et doit être renouvelé ou que les taux hypothécaires baissent. Vous n’êtes pas obligé de vous arrêter à votre prêt hypothécaire. Vous pouvez prendre le temps de magasiner d’autres biens de première nécessité afin de réduire vos frais mensuels. Vous pourriez changer d’assurance, de compagnie de téléphone, d’épicerie ou de fournisseur d’accès à Internet. 

En réduisant vos autres obligations, vous pourriez obtenir des liquidités supplémentaires qui vous permettraient de vous libérer plus rapidement de votre hypothèque.

Si investir dans l’amélioration de votre propriété est généralement une bonne idée, il est important de noter que sa valeur marchande dépend en fin de compte de plusieurs facteurs externes. La demande en matière de logement, l’endettement des ménages, l’inflation et le taux de chômage, entre autres, jouent tous un rôle important dans la santé globale de l’économie, qui, à son tour, affecte l’état du marché immobilier et, en fin de compte, la valeur de votre propriété.

Comment être admissible à un prêt sur valeur nette immobilière

Les conditions requises pour pouvoir bénéficier d’un prêt sur valeur nette immobilière varient en fonction du type de prêt que vous choisissez. Votre prêteur évaluera le montant des fonds propres disponibles et votre situation financière en tenant compte de votre cote de crédit et de votre taux d’endettement. 

Les prêteurs fixent différentes conditions pour déterminer le montant qu’ils sont prêts à vous avancer. Le montant maximal est de 80 % de la valeur de votre propriété. Pour augmenter vos chances d’obtenir le montant maximal, assurez-vous de disposer d’une cote de crédit élevée (680 ou plus) et d’un ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) inférieur à 35 %. 

Votre prêteur évaluera également le ratio prêt-valeur de votre propriété pour déterminer le montant. Le rapport prêt-valeur est calculé en divisant la valeur estimée de votre propriété par le montant actuel de votre prêt hypothécaire. En général, votre ratio prêt-valeur doit être inférieur ou égal à 80 %; si vous n’avez qu’une marge de crédit hypothécaire dans le cadre de votre plan de financement sur valeur domiciliaire, vous êtes limité à un ratio prêt-valeur de 75 %.

Foire aux questions

Bienvenue dans notre section foire aux questions (FAQ), où nous répondons aux questions les plus courantes, élaborées par nos experts hypothécaires afin de vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

En conclusion

Il est important de prendre les bonnes décisions lorsque l’on veut tirer parti des options de financement immobilier. En évaluant les avantages et les inconvénients de chaque produit, vous pouvez faire le meilleur choix pour vos besoins, en toute connaissance de cause. Qu’il s’agisse d’un prêt hypothécaire hybride ou d’une marge de crédit hypothécaire, la bonne combinaison de ces produits peut s’avérer avantageuse. De plus, le remboursement de votre hypothèque ou l’investissement dans des rénovations sont d’autres excellents moyens d’accroître la valeur nette de votre propriété.

Chez nesto, notre équipe d’experts hypothécaires sans commission a aidé des milliers de personnes à accéder à la propriété de leurs rêves. Nos conseils honnêtes, transparents et impartiaux peuvent vous aider à vous orienter dans la bonne direction et à trouver les meilleures solutions, adaptées à vos besoins.

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