Le rachat de part par le conjoint : comment garder votre maison après une séparation

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Une séparation ou un divorce s’accompagne d’une multitude de décisions financières, dont l’avenir de la résidence familiale. Pour bien des ménages, la propriété est l’actif le plus important, et s’en départir n’est pas toujours souhaitable. Le rachat de part offre alors une alternative intéressante à la vente : il permet à l’un des partenaires de garder la maison tout en versant à l’autre sa part de valeur nette.

Bien qu’il apporte une certaine stabilité pendant cette transition de vie majeure, le rachat de part comporte plusieurs défis. Le conjoint qui conserve la propriété doit se qualifier seul pour l’hypothèque, s’entendre sur un montant de rachat basé sur la valeur actuelle de la maison et officialiser le transfert légal du titre de propriété.

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Les grandes lignes

• Le rachat de part permet à l’un des conjoints de devenir l’unique propriétaire en compensant l’autre pour sa part de valeur nette.
• Le partenaire restant contracte généralement une nouvelle hypothèque couvrant le solde actuel plus le montant dû à l’ex-conjoint.
• Si le rachat n’est pas possible, les autres options sont la vente, la copropriété temporaire ou l’ajout d’un cosignataire.

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En quoi consiste le rachat de part entre conjoints?

Le rachat de part permet à l’un des partenaires de conserver la maison après une rupture en rachetant la part de valeur nette de l’autre. C’est une forme spécifique de refinancement très utilisée par les couples qui souhaitent partager la valeur accumulée sans vendre la propriété. Pour y arriver, le conjoint restant doit démontrer qu’il peut assumer l’hypothèque seul, verser la part de l’équité convenue et effectuer le transfert de titre à son nom. Ce processus est souvent traité comme un achat, ce qui peut permettre d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur de la propriété.

Cette procédure s’applique aux couples mariés comme aux conjoints de fait. Toutefois, les droits et les obligations varient énormément d’une province à l’autre. Par exemple, dans certaines provinces, les conjoints de fait ne bénéficient pas des mêmes protections automatiques que les couples mariés. Il est donc essentiel de consulter un avocat ou un notaire spécialisé en droit de la famille avant d’entamer les démarches.

Comment fonctionne le rachat de part entre conjoints

Un rachat de part permet au conjoint qui souhaite rester dans la maison d’obtenir jusqu’à 95 % de la valeur nette de la propriété grâce à un refinancement assuré, plutôt que la limite traditionnelle de 80 %. Les trois assureurs hypothécaires du Canada proposent des programmes de rachat de part, permettant à l’un des conjoints de conserver la propriété et de verser à l’autre sa part de la valeur nette.

La séparation et le choix de celui qui reste

Le processus commence généralement par une convention de séparation qui définit le partage des actifs et identifie qui prévoit demeurer dans la propriété. Le partenaire qui reste doit être en mesure d’assumer l’hypothèque seul, ce qui implique de répondre aux exigences du prêteur concernant les revenus, les ratios d’endettement et le test de résistance. Bien souvent, cette étape nécessite des discussions préliminaires avec un professionnel hypothécaire pour confirmer si le projet est réaliste avant d’entamer la suite du processus.

L’évaluation foncière détermine le montant du rachat

L’étape suivante consiste à établir la valeur de la propriété. Une évaluation professionnelle sera requise pour déterminer la juste valeur marchande au moment de la séparation. À partir de là, on soustrait le solde hypothécaire restant de la valeur de la maison pour calculer la valeur nette totale. Cette valeur nette est ensuite divisée en parts égales (50/50) ou selon les termes de la convention de séparation; c’est ce montant qui constitue le rachat dû à l’autre partenaire. La part de la valeur nette à verser est alors ajoutée au solde de l’hypothèque actuelle pour déterminer le montant du nouveau prêt requis.

Une nouvelle qualification hypothécaire est nécessaire

Avant que le rachat ne soit finalisé, le partenaire restant doit se qualifier pour l’hypothèque selon les critères de prêt en vigueur. Le prêteur réévaluera les revenus, l’emploi, les ratios d’endettement et effectuera un test de résistance. Il s’assurera que l’emprunteur peut assumer confortablement le nouveau versement hypothécaire, les taxes foncières, les frais de chauffage et toute autre dette existante. Si les chiffres ne concordent plus avec les taux actuels, le rachat pourrait nécessiter une mise de fonds plus importante, l’ajout d’un parent comme cosignataire ou garant, ou un plan complètement différent.

Le rachat de part officiel

Une fois l’hypothèque approuvée, le nouveau prêt remplace l’ancien, retirant ainsi le partenaire sortant du prêt et du titre de propriété. Ce nouveau montant inclura les fonds nécessaires au rachat, ainsi que toute autre dette précisée dans la convention de séparation. Le partenaire restant procède ensuite au rachat de la part de valeur nette de l’autre, ce qui prend généralement la forme d’un paiement forfaitaire basé sur le partage convenu.

Par exemple, si la maison vaut 600 000 $ et que le solde de l’hypothèque est de 300 000 $, la valeur nette est de 300 000 $. Si la convention prévoit un partage 50/50, le partenaire restant doit 150 000 $ à l’autre. La nouvelle hypothèque sera donc de 450 000 $, englobant le solde hypothécaire actuel et la valeur nette rachetée.

Les coûts à prévoir pour un rachat de part

Un rachat de part implique d’autres frais que le simple paiement de la valeur nette à votre ex-conjoint. Certains coûts additionnels peuvent influencer votre capacité réelle à conserver la propriété. Il est également possible que vous deviez composer avec un taux d’intérêt plus élevé que celui de votre prêt actuel. De plus, si vous empruntez plus de 80 % de la valeur de la propriété, vous devrez inclure la prime d’assurance prêt hypothécaire dans vos calculs.

Les frais typiques lors d’un rachat de part incluent :

• Les frais juridiques et de notaire pour le transfert de titre et la convention de séparation.
• Les frais d’évaluation professionnelle pour établir la valeur actuelle de la propriété.
• Les pénalités hypothécaires pour la résiliation anticipée de votre prêt actuel.
• Divers frais administratifs.

Conseil d’expert : Si aucun versement de valeur nette n’est requis, le conjoint restant pourrait être admissible à une « quittance de responsabilité » (ou libération de l’obligation) auprès de son prêteur. Cela permet de retirer votre ex-partenaire de l’hypothèque sans passer par un refinancement, vous évitant ainsi des pénalités de remboursement anticipé coûteuses.

Les incidences fiscales d’un rachat de part au Canada

Dans la plupart des cas, le rachat de part d’une résidence principale ne déclenche pas d’impôt sur les gains en capital. L’Agence du revenu du Canada (ARC) accorde une exemption pour résidence principale qui protège la maison lors d’une vente ou d’un transfert. Toutefois, si la maison a servi en partie à des fins locatives ou commerciales à un moment ou à un autre, l’exemption pourrait ne pas s’appliquer en totalité, et une portion du gain pourrait être imposable. Le transfert doit également être effectué à la juste valeur marchande et être dûment documenté dans la convention de séparation.

En vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu, les transferts de propriété entre époux ou conjoints de fait dans le cadre d’une séparation peuvent généralement se faire avec un report d’impôt, ce qui signifie qu’aucun impôt immédiat n’est prélevé au moment du transfert. Cependant, tout gain en capital futur lors de la vente éventuelle de la propriété demeurera la responsabilité du conjoint qui a conservé la maison. Compte tenu de la complexité des règles fiscales, il est fortement recommandé de consulter un fiscaliste ou un comptable, en plus de vos experts hypothécaires et juridiques, avant de finaliser un rachat de part.

Que faire si le rachat de part n’est pas possible?

Le rachat de part entre conjoints n’est pas toujours réalisable financièrement. Il est important d’envisager des alternatives si l’un des partenaires ne peut pas se qualifier seul pour l’hypothèque ou si les coûts globaux sont trop élevés.

Vendre la maison et partager le produit de la vente

Vendre la propriété est souvent l’option la plus simple. Une fois la maison vendue, l’hypothèque restante est remboursée et la valeur nette est partagée conformément à la convention de séparation. Bien que ce ne soit pas toujours l’issue souhaitée, cela élimine la pression de devoir se qualifier pour un prêt plus important et procure aux deux parties les liquidités nécessaires pour repartir chacun de leur côté.

Maintenir la copropriété pour une période déterminée

Dans certains cas, les deux partenaires peuvent choisir de conserver la maison et de rester copropriétaires temporairement. Cela peut permettre d’attendre que les conditions du marché s’améliorent, de laisser les enfants dans le même foyer ou de donner le temps au conjoint restant de solidifier sa situation financière avant de tenter un rachat plus tard. Cette approche nécessite une entente juridique claire définissant les responsabilités de chacun pour les versements hypothécaires, l’entretien et la stratégie de sortie future.

Ajouter un cosignataire ou un garant

Si la qualification est le principal obstacle, l’ajout d’un cosignataire ou d’un garant peut appuyer la demande hypothécaire. Cette option permet au partenaire restant de demeurer dans la maison même s’il ne répond pas seul aux critères de revenus du prêteur. Toutefois, cela implique une responsabilité financière partagée, ce qui comporte des risques si la situation change.

Ajouter un parent comme garant est souvent plus avantageux : cela peut permettre au conjoint restant de renouveler l’hypothèque à son propre nom plus tard, évitant ainsi d’avoir à refinancer pour retirer un cosignataire du titre de propriété.

Louer la propriété

Une autre option consiste à transformer la maison en immeuble locatif au lieu de la vendre ou de procéder immédiatement au rachat. Les revenus de location peuvent aider à couvrir les frais hypothécaires et améliorer l’abordabilité au fil du temps. Cela dit, les prêteurs n’utilisent généralement qu’une partie des revenus locatifs pour la qualification, et la gestion d’une propriété locative comporte ses propres responsabilités et risques.

Foire aux questions (FAQ) sur le rachat de part entre conjoints au Canada

En conclusion

Le rachat de part peut permettre à un partenaire de demeurer dans la maison après une rupture, mais ce n’est pas toujours aussi simple que de s’entendre sur qui reste. Le processus implique de refinancer, de se qualifier aux taux actuels et d’assumer les coûts liés à un solde hypothécaire plus élevé. Pour certaines familles, cela offre une stabilité précieuse; pour d’autres, la meilleure décision financière pourrait être d’envisager d’autres options.

Une stratégie hypothécaire claire vous aidera à déterminer si le rachat est réaliste et viable à long terme. Si vous explorez cette option ou souhaitez comparer vos solutions, communiquez avec les experts hypothécaires de nesto pour trouver une avenue adaptée à votre situation.

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