De nombreux propriétaires choisissent de résilier leur hypothèque pour diverses raisons. Peut-être attendez-vous l’échéance pour renouveler votre prêt, mais le résilier maintenant pourrait être plus judicieux sur le plan financier. Ou encore, vous devez résilier votre hypothèque en raison d’un événement de vie et il vous est impossible d’attendre l’échéance.

À l’heure où les propriétaires cherchent à réduire leurs taux d’intérêt et à réaliser des économies, la résiliation de votre hypothèque pourrait vous permettre de profiter de taux plus bas, de rembourser des dettes à taux d’intérêt élevé, de rénover, de financer les études de vos enfants ou d’effectuer une mise de fonds sur une maison de vacances ou une propriété d’investissement. Il existe toutefois des coûts qui peuvent être supérieurs aux avantages que vous pourriez en retirer. À moins d’avoir une hypothèque ouverte, vous devrez payer une pénalité si vous résiliez votre hypothèque avant qu’elle n’arrive à échéance.

Dans cet article, nous examinerons les conséquences d’une résiliation d’hypothèque et les solutions de rechange qui peuvent vous aider à prendre la bonne décision, dans votre intérêt.

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Les grandes lignes

• La résiliation d’une hypothèque peut entraîner des pénalités importantes en fonction du type d’hypothèque et de la durée restante du terme. 
• Les pénalités sont calculées sur la base de trois mois d’intérêt ou d’un différentiel de taux d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.
• D’autres stratégies permettent d’éviter des pénalités élevées, notamment la combinaison et la prolongation, le transfert, le renouvellement anticipé et le remboursement anticipé de l’hypothèque.

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Quelle est la pénalité en cas de résiliation d’une hypothèque?

Lorsque vous signez un contrat hypothécaire, vous vous engagez à respecter les modalités énoncées dans le contrat conclu avec votre prêteur. Si vous décidez de résilier cet accord avant la fin de votre terme, vous devrez payer une pénalité pour résiliation de votre prêt hypothécaire, à moins que vous n’ayez un prêt hypothécaire ouvert.

Étant donné que la plupart des hypothèques sont fermées, vous paierez une pénalité déterminée par votre type d’hypothèque et par l’état d’avancement du terme. La pénalité pour résiliation d’une hypothèque fixe est calculée comme le différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu. Toutefois, certaines hypothèques à taux restreint exigent un pourcentage du solde comme pénalité pour résilier l’hypothèque.

Si vous résiliez une hypothèque à taux fixe vers le début de son terme, vous paierez une pénalité beaucoup plus élevée que si vous la résiliez vers la fin de son terme. Les hypothèques variables prévoient une pénalité correspondant à trois mois d’intérêt, peu importe où vous en êtes dans le terme.

Coût de la résiliation d’un contrat hypothécaire

Le coût de la résiliation d’une hypothèque peut varier considérablement en fonction du type d’hypothèque et du terme restant à courir. Une hypothèque ouverte vous permet de la résilier à tout moment sans pénalité. Cependant, si vous avez une hypothèque ouverte, votre taux d’intérêt sera probablement plus élevé que celui d’une hypothèque fermée pour compenser cette flexibilité. 

Une hypothèque fermée impose une pénalité différente selon qu’il s’agit d’une hypothèque à taux fixe ou d’une hypothèque à taux variable. Pour une hypothèque variable ou ajustable, la pénalité correspond à trois mois d’intérêt, tandis que pour une hypothèque fixe, la pénalité correspond au montant le plus élevé entre trois mois d’intérêt et le différentiel de taux d’intérêt (DTI). 

Par exemple, vous avez renouvelé votre prêt hypothécaire à un taux fixe de 5 ans de 5,25 %, que vous souhaitez maintenant résilier. 3 ans se sont écoulés depuis le début du terme et il vous reste 300 000 $ à rembourser. Les taux d’intérêt pour les termes de 2 ans sont actuellement de 3,95 %. 

Pour calculer 3 mois d’intérêt :

1. Multipliez le solde de l’hypothèque par le taux d’intérêt.
   • 300 000 $ x 0,0525 = 15 750 $
2. Divisez les frais par 12 mois pour obtenir un montant mensuel.
   • 15 750 $ / 12 = 1 312,50 $
3. Multipliez les frais mensuels par 3 pour déterminer la pénalité.
   • 1 312,50 $ x 3 = 3 937,50 $

Pour calculer le DTI :

1. Calculez la différence entre votre taux d’intérêt actuel et les taux correspondant à la durée restante de votre terme. Dans cet exemple, vous ferez la soustraction entre votre taux actuel de 5,25 % et le taux de 3,95 % pour un terme de 2 ans.
   • 5,25 % – 3,95 % = 1,30 %
2. Multipliez le solde du capital restant par la différence de taux.
   • 300 000 $ x 0,013 = 3 900 $
3. Divisez par 12 mois pour obtenir un montant mensuel.
   • 3 900 $ / 12 = 325 $
4. Multipliez ce montant par la durée restante du terme de l’hypothèque en mois. Dans cet exemple, il s’agit de 2 ans ou 24 mois.
   • 325 x 24 = 7 800 $ 

Dans cet exemple, vous devrez payer la pénalité DTI de 7 800 $, car elle est supérieure à 3 mois d’intérêt. Toutefois, s’il s’agissait d’un prêt hypothécaire à taux variable ou ajustable, vous n’auriez à payer que les 3 mois d’intérêt, soit 3 937,50 $. Il est important de noter qu’il peut y avoir des frais supplémentaires à prendre en compte en plus de la pénalité, comme les frais juridiques et d’enregistrement, les frais de mainlevée de l’hypothèque et les frais de désenregistrement du titre foncier.

DTI standard et DTI actualisé

Il existe deux calculs du DTI qui peuvent avoir un impact significatif sur le montant de la pénalité que vous aurez à payer. Les pénalités DTI standard, comme celle calculée ci-dessus, sont utilisées par les sociétés de financement hypothécaire, les prêteurs virtuels et les prêteurs hypothécaires non bancaires comme nesto. 

Les banques et les coopératives de crédit utilisent des pénalités DTI actualisées qui comparent votre taux hypothécaire actuel au taux affiché actuel moins toute réduction dont vous avez bénéficié à l’origine. Les pénalités sont donc beaucoup plus élevées, surtout si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe à court terme. 

En reprenant l’exemple ci-dessus du calcul du DTI standard, nous le comparerons à un DTI actualisé si vous avez bénéficié d’une remise de 1 % par rapport au taux affiché par votre prêteur lorsque vous avez contracté ou renouvelé votre prêt hypothécaire. 

Pour calculer le DTI actualisé :

1. Soustrayez la décote obtenue (1 %) du terme de 2 ans.
   • 3,95 % – 1 % = 2,95 %
2. Calculez la différence entre votre taux d’intérêt actuel et le résultat de l’étape 1.
   • 5,25 % – 2,95 % = 2,30 %
3. Multipliez le solde du capital par la différence de taux.
   • 300 000 $ x 0,023 = 6 900 $
4. Diviser par 12 mois pour obtenir un montant mensuel.
   • 6 900 $ / 12 = 575 $
5. Multipliez le montant par la durée restante du terme hypothécaire en mois. Dans cet exemple, il s’agit de 2 ans ou 24 mois.
   • 575 $ x 24 = 13 800 $ 

Il est important de comprendre la méthode utilisée par votre prêteur pour calculer les pénalités du DTI, car la différence peut réduire considérablement les économies que vous réalisez lorsque vous résiliez votre prêt hypothécaire.

Pourquoi résilier votre contrat hypothécaire

Il peut sembler contre-intuitif de résilier son contrat hypothécaire, surtout si l’on tient compte du fait que l’on s’expose à de lourdes pénalités. Toutefois, dans certaines situations, il peut être plus avantageux de résilier son contrat hypothécaire et de payer une pénalité que d’attendre la fin du terme du prêt.

Résilier son contrat en raison d’un événement de vie

Des événements importants de la vie, comme un déménagement, une famille qui s’agrandit, la prise en charge d’un aîné, un divorce ou une séparation, peuvent vous obliger à résilier votre prêt hypothécaire. Dans ces situations, il se peut que votre prêt hypothécaire ne corresponde plus à l’évolution de vos besoins ou de votre situation financière.

Résilier son contrat pour améliorer sa situation financière

L’une des principales raisons pour lesquelles les emprunteurs résilient leur prêt hypothécaire est d’obtenir un taux d’intérêt plus bas ou de prolonger leur amortissement afin de réduire leurs versements hypothécaires grâce à un refinancement. Même une légère réduction de votre taux d’intérêt peut se traduire par des économies substantielles sur tout le terme de votre prêt hypothécaire. Il est toutefois important de tenir compte du coût de la pénalité pour s’assurer que les économies réalisées grâce à un nouveau taux d’intérêt seront supérieures au coût encouru pour résilier l’hypothèque avant la fin du terme.

Vous pouvez également résilier votre prêt hypothécaire pour accéder au capital et consolider des dettes à taux d’intérêt élevé, comme les cartes de crédit et les prêts personnels, en un seul versement hypothécaire à taux d’intérêt plus bas, ce qui simplifie la gestion des dettes et peut vous faire économiser des milliers de dollars en frais d’intérêt. Vous pouvez également utiliser la valeur nette de votre maison pour d’autres achats ou dépenses importants, comme les études de vos enfants, pour financer des rénovations ou pour la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une autre propriété.

Résilier son contrat pour changer de prêteur

Bien que vous puissiez refinancer votre prêt auprès de votre prêteur, il se peut que vous préfériez le faire auprès d’un nouveau prêteur. Cela peut être dû au fait que d’autres prêteurs offrent de meilleurs taux ou des conditions plus favorables, ou si vous n’êtes pas satisfait du service de votre prêteur actuel, ce qui vous incite à changer de prêteur.

Combiner et prolonger : Prolongation de votre contrat hypothécaire

Si le coût de résilier votre hypothèque pour obtenir de meilleurs taux dépasse les économies réalisées, vous pouvez toujours profiter des taux plus bas et prolonger le terme de votre hypothèque grâce à une combinaison et à une prolongation. Cette option combine votre taux hypothécaire actuel avec un nouveau taux, ce qui vous permet de prolonger le terme de votre hypothèque pour économiser des frais d’intérêt et réduire vos versements hypothécaires. 

Comment calculer le taux d’intérêt combiné

Pour calculer votre nouveau taux à l’aide de la combinaison et de la prolongation, vous devez effectuer quelques calculs qui vous aideront à combiner le nouveau taux avec l’ancien. Dans cet exemple, vous avez un solde de 300 000 $ et il vous reste 2 ans sur un terme de 5 ans. Vous souhaitez également prolonger votre terme de 5 ans, ce qui sera pris en compte dans le calcul.

• Solde de l’hypothèque : 300 000 $
• Taux d’intérêt actuel : 5,25 %
• Nombre de mois jusqu’à la fin du terme : 24 (2 ans)
• Nombre de mois dans le terme combiné et prolongé : 60 (5 ans)
• Taux d’intérêt actuel pour un terme de 5 ans : 2,95 %

1. Multipliez votre taux d’intérêt actuel par le nombre de mois restant à courir sur votre terme hypothécaire actuel. 
   • 5,25 % x 24 = 126
2. Soustrayez le nombre de mois du nouveau terme du nombre de mois restant à courir sur le terme de votre prêt hypothécaire actuel.
   • 60 – 24 = 36
3. Multipliez le taux fixe de 5 ans actuel par la différence de mois obtenue à l’étape 2. 
   • 2,95 % x 36 = 106,2
4. Additionnez les résultats des étapes 1 et 3.
   • 126 + 106,2 = 232,2
5. Divisez les résultats de l’étape 4 par le nombre de mois du nouveau terme.
   • 232,2 / 60 = 3,87 %

Si vous combinez et prolongez l’hypothèque au lieu de la résilier, vous aurez un taux d’intérêt de 3,87 % pour les 5 prochaines années.

Alternatives à la résiliation de l’hypothèque

Si résilier votre hypothèque ou combiner et prolonger votre hypothèque ne convient pas à votre situation, il existe d’autres options. Si vous vendez votre maison actuelle et en achetez une nouvelle au même moment, vous pouvez transférer votre hypothèque sur la nouvelle propriété. Vous éviterez ainsi les pénalités et conserverez votre taux d’intérêt, ce qui est avantageux si les taux sont actuellement plus élevés.

Si vous êtes sur le point de renouveler votre prêt hypothécaire, vous pouvez peut-être le faire de manière anticipée sans pénalité. En général, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire sans pénalité jusqu’à 120 jours à l’avance. Vous pouvez également choisir une hypothèque ouverte ou un terme plus court si vous êtes sur le point de renouveler votre hypothèque et que vous prévoyez devoir la résilier au cours du prochain terme.

Si vous êtes déjà engagé dans un terme et que vous prévoyez de devoir résilier votre hypothèque, vous pouvez profiter des privilèges de remboursement anticipé si vous en avez les moyens. Tant que vous ne dépassez pas votre limite annuelle de remboursement anticipé, il n’y a pas de pénalité pour l’utilisation des privilèges de remboursement anticipé. Vous diminuerez ainsi le solde de votre prêt hypothécaire, ce qui réduira la pénalité pour avoir résilié l’hypothèque.

Une autre option consiste à demander au nouvel acheteur de prendre en charge votre prêt hypothécaire existant. L’acheteur reprendrait votre contrat hypothécaire initial et continuerait à effectuer les versements hypothécaires et à respecter les conditions. Toutefois, le risque de défaut de paiement par le nouveau propriétaire dans le cadre d’une prise en charge de l’hypothèque serait transféré à vous, le vendeur.

Comment minimiser les pénalités hypothécaires

Bien que, dans certains cas, il soit inévitable de résilier votre prêt hypothécaire, vous pouvez appliquer certaines stratégies pour minimiser les pénalités que vous aurez à payer.

Stratégies pour réduire le coût des pénalités

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe et que vous pouvez attendre que la fin de votre terme soit plus proche, vous pourrez ainsi économiser sur les frais de pénalité. Plus le délai est court, moins vous devrez payer de pénalités.

Si les taux affichés sont plus élevés que le vôtre, vous ne paierez probablement qu’une pénalité de trois mois. Mais si vous cherchez à économiser en bloquant un taux plus bas, vous pouvez vous attendre à payer une pénalité de DTI sur votre prêt hypothécaire fixe.

Si vous disposez d’économies supplémentaires, vous pouvez également utiliser les privilèges de remboursement anticipé pour réduire le solde du capital. En réduisant le solde de l’hypothèque pour le calcul de la pénalité, vous économiserez de l’argent.

Foire aux questions

En conclusion

Résilier son hypothèque peut entraîner des pénalités financières importantes qui peuvent être supérieures aux économies potentielles réalisées si vous souhaitez réduire votre taux d’intérêt ou consolider vos dettes. Une analyse des économies réalisées peut vous aider à déterminer s’il est avantageux de résilier votre hypothèque en comparant les économies potentielles aux pénalités que vous encourrez pour résilier votre hypothèque avant la fin de son terme.

Il est important de contacter votre prêteur afin de déterminer la pénalité exacte pour résilier votre hypothèque et de déterminer si les économies sont suffisamment importantes pour envisager cette option dans le cadre de votre stratégie hypothécaire.

Contactez les experts hypothécaires de nesto pour savoir combien vous pouvez économiser en renouvelant ou en refinançant votre hypothèque dès aujourd’hui.

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