De nombreuses options hypothécaires sont offertes pour le financement de votre propriété au Canada, chacune répondant aux besoins particuliers des emprunteurs. Comprendre les types de prêts hypothécaires, leurs caractéristiques et leurs avantages peut vous aider à choisir celui qui convient le mieux à vos besoins de financement ou de refinancement de votre propriété. 

Dans cet article, nous expliquerons les options de financement hypothécaire existantes, leurs caractéristiques et leurs avantages, ainsi que le type d’emprunteur auquel elles conviennent le mieux, qu’il s’agisse d’un premier achat, d’un renouvellement ou d’un refinancement.

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Les grandes lignes

• Il existe différents types de prêts hypothécaires au Canada, chacun répondant à des situations et à des besoins financiers différents.
• Le type d’hypothèque pour lequel vous opterez influencera votre taux d’intérêt, les conditions de remboursement et la possibilité d’effectuer des versements plus importants ou de transférer l’hypothèque.
• Travailler avec un expert hypothécaire peut vous aider à simplifier le processus de sélection du bon prêt hypothécaire et à vous assurer que vous choisissez la solution la plus adaptée à votre situation.

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Hypothèques à ratio élevé

Les prêts hypothécaires à rapport élevé sont exclusivement destinés aux acheteurs dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. On parle de ratio élevé lorsque le ratio prêt-valeur représente plus de 80 % de la valeur de la propriété. Ces types de prêts hypothécaires sont parfois appelés prêts hypothécaires assurés ou assurés contre le défaut de paiement.

Un prêt hypothécaire à ratio élevé ne peut dépasser un prix d’achat de 1 million de dollars et nécessite une assurance prêt hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire protège le prêteur contre le risque si vous n’effectuez pas vos versements hypothécaires. Le Canada compte trois fournisseurs d’assurance prêt hypothécaire : La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), une société d’État, et les assureurs privés Canada Guaranty et Sagen.

Les acheteurs d’une première propriété pourraient bénéficier de prêts hypothécaires à ratio élevé en raison de la mise de fonds moins importante exigée. Les mises de fonds et les frais de clôture sont des obstacles importants pour ceux qui entrent sur le marché immobilier. Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à ratio élevé sont habituellement plus bas que ceux des prêts à ratio élevé, car les prêteurs courent moins de risques en raison de l’assurance contre le défaut de paiement. Les primes d’assurance sont ajoutées au montant total du prêt hypothécaire ou peuvent être payées en espèces par les emprunteurs.

Hypothèques conventionnelles

Les prêts hypothécaires conventionnels sont destinés aux emprunteurs qui peuvent verser une mise de fonds de 20 % ou plus ou qui achètent une propriété d’une valeur de 1 million de dollars ou plus. Ces types de prêts hypothécaires sont parfois appelés prêts hypothécaires non assurés. Avec ce type de prêt hypothécaire, vous n’êtes pas tenu de payer une assurance prêt hypothécaire, car la valeur nette de la mise de fonds est suffisante pour protéger le prêteur. 

Les acheteurs qui peuvent se permettre une mise de fonds de 20 % ou plus peuvent bénéficier de ce type de prêt hypothécaire en évitant le coût supplémentaire de l’assurance contre le défaut de paiement. Les économies d’intérêt réalisées en n’incluant pas les primes d’assurance contre le risque de défaillance dans le montant total du prêt hypothécaire peuvent être substantielles sur l’ensemble de la durée du prêt hypothécaire. Les hypothèques conventionnelles sont également avantageuses pour ceux qui achètent dans des régions où le coût de la vie est élevé, car le prix d’achat n’est pas plafonné à 1 million de dollars. 

De plus, en versant une mise de fonds de 20 % ou plus, vous disposez dès le départ d’une valeur nette plus importante dans votre propriété, ce qui peut réduire les versements hypothécaires et les frais de portage de l’intérêt sur toute la durée de l’hypothèque. En revanche, les hypothèques conventionnelles ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques à ratio élevé, ce qui pourrait neutraliser les économies réalisées.

Hypothèques assurables (à faible ratio)

Les prêts hypothécaires assurables répondent aux mêmes critères que les prêts hypothécaires assurés, mais exigent une mise de fonds de 20 % ou plus. L’assurance contre le défaut de paiement n’est pas obligatoire; cependant, selon le prêteur, le prêteur ou l’emprunteur peut assurer le prêt hypothécaire. 

En général, c’est le prêteur qui assure ce type de prêt hypothécaire, connu sous le nom d’assurance à faible ratio ou de portefeuille, mais l’emprunteur peut en couvrir le coût si le prêteur le permet. En cas d’assurance contre le défaut de paiement, vous aurez accès à des taux d’intérêt presque aussi bas que ceux des prêts hypothécaires à ratio élevé. Pour être considéré comme un prêt à faible ratio, un prêt hypothécaire ne peut avoir un amortissement supérieur à 25 ans.

Hypothèques à taux fixe

Les versements des hypothèques à taux fixe se composent d’un capital et d’un montant d’intérêt qui restent inchangés tout au long du terme de l’hypothèque. Ce type de prêt hypothécaire offre stabilité et prévisibilité grâce à des versements hypothécaires qui ne changent pas, même si les taux d’intérêt évoluent. 

Les propriétaires qui ont une moindre tolérance au risque, qui préfèrent des versements stables ou qui ont un budget fixe sont ceux qui bénéficient le plus des hypothèques à taux fixe. Ces types de prêts hypothécaires conviennent également si l’on prévoit une hausse des taux d’intérêt, car vous serez lié à un taux pour une période déterminée, ce qui vous aidera à éviter toute hausse des taux d’intérêt.

Les hypothèques à taux fixe ont toutefois toujours été assorties de taux d’intérêt plus élevés que les hypothèques à taux variable. Si vous résiliez un prêt hypothécaire à taux fixe avant son terme, la pénalité peut être assez élevée, car elle est calculée sur la base du différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou de trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu. 

En général, tous les prêts hypothécaires à taux fixe sont assortis de pénalités de remboursement anticipé, qui sont plus élevées si le taux d’intérêt au moment du remboursement anticipé est inférieur au taux contractuel du prêt hypothécaire. Dans ce cas, le prêteur devra compenser le manque à gagner en frais d’intérêt, car l’emprunteur pourra réemprunter cet argent à un taux plus bas.

Hypothèques à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable sont assortis d’un taux d’intérêt qui fluctue en fonction des variations du taux directeur de la Banque du Canada. Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable : le prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) et le prêt hypothécaire à taux variable (VRM). 

Une hypothèque à taux ajustable (ARM) est un type de prêt hypothécaire variable dans lequel le versement s’ajuste à la hausse ou à la baisse en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur. Le capital reste fixe pendant tout le terme, mais l’intérêt varie en fonction de l’évolution du taux d’intérêt préférentiel. Si les taux d’intérêt augmentent, vos versements hypothécaires augmenteront. Si les taux d’intérêt diminuent, vos versements hypothécaires diminueront. 

Une hypothèque à taux variable (VRM) est un type de prêt hypothécaire variable avec des versements fixes. Cela signifie que vos versements hypothécaires resteront identiques tout au long du terme, quelles que soient les variations des taux d’intérêt. Toutefois, les proportions de capital et d’intérêt s’ajustent en fonction des variations du taux préférentiel du prêteur. 

Si les taux d’intérêt augmentent et que vous avez un VRM, une plus grande partie de votre versement sera consacrée à l’intérêt, ce qui diminuera la part du capital. Si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre versement sera consacrée au capital, ce qui diminuera la part de l’intérêt. Les ajustements apportés par la Banque du Canada à son taux directeur de référence pendant le terme de votre prêt hypothécaire dans le cadre d’un VRM auront une incidence sur votre amortissement.

Les VRM risquent d’atteindre leur taux de déclenchement ou leur seuil de déclenchement si les taux d’intérêt continuent d’augmenter. Un taux de déclenchement est atteint lorsque votre versement hypothécaire est entièrement consacré à l’intérêt, sans rien pour le capital. Le seuil de déclenchement est atteint lorsque votre versement est insuffisant pour couvrir ne serait-ce que la part de l’intérêt sur le prêt hypothécaire. Dans ce cas, vous risquez un amortissement négatif de votre hypothèque, ce qui signifie que vous devez plus que le montant initial de l’hypothèque.

Les propriétaires qui ont le goût du risque et les moyens financiers nécessaires pour adapter leur budget aux variations des taux d’intérêt bénéficieront des deux types de prêts hypothécaires à taux variable. Les prêts hypothécaires à taux variable et à taux ajustable sont généralement assortis de taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe, ce qui se traduit par des versements hypothécaires moins élevés. 

Si les taux d’intérêt restent bas, les taux variables peuvent vous permettre d’économiser de l’argent sur les frais de portage de l’intérêt. De plus, les pénalités en cas de rupture anticipée du terme sont généralement moins élevées que pour les hypothèques à taux fixe, le calcul de la pénalité se limitant généralement à trois mois d’intérêt.

Hypothèques ouvertes, fermées et convertibles

Les hypothèques ouvertes, fermées et convertibles offrent différents niveaux de flexibilité relativement à ce que vous pouvez faire avec votre hypothèque. Ces solutions hypothécaires vous permettent de personnaliser la meilleure option pour votre stratégie hypothécaire afin d’atteindre vos objectifs financiers.

Les hypothèques ouvertes permettent aux propriétaires d’effectuer des versements supplémentaires ou de rembourser la totalité du solde de l’hypothèque avant la fin du terme sans pénalité. Un prêt hypothécaire ouvert peut être avantageux si vous prévoyez de disposer d’une somme d’argent supplémentaire, comme un héritage ou une prime substantielle, que vous souhaitez utiliser pour rembourser le prêt hypothécaire ou si vous prévoyez de rembourser votre prêt hypothécaire avant la fin de son terme. 

Cette flexibilité est généralement obtenue en échange de taux d’intérêt plus élevés que pour les hypothèques fermées. Toutefois, si vous ne profitez pas de cette flexibilité, le coût du portage de l’intérêt sera beaucoup plus élevé.

Les hypothèques fermées limitent les débiteurs hypothécaires au montant qu’ils peuvent rembourser par anticipation chaque année. Le plus souvent, les hypothèques sont fermées de manière implicite, sauf indication contraire, et sont assorties de taux inférieurs à ceux des hypothèques ouvertes. Il s’agit d’une option avantageuse si vous prévoyez de rester dans votre propriété pendant tout le terme du prêt hypothécaire ou si vous ne prévoyez pas de disposer de fonds supplémentaires au-delà de votre limite annuelle de remboursement anticipé pour rembourser votre prêt hypothécaire. 

Les prêteurs vous autorisent généralement à effectuer chaque année un remboursement anticipé d’un certain pourcentage, généralement de 10 à 20 % du solde du prêt hypothécaire, sans pénalité. La résiliation ou le remboursement du prêt hypothécaire avant l’expiration du terme peut entraîner des pénalités importantes pour remboursement anticipé.

Les hypothèques convertibles offrent aux propriétaires la flexibilité d’une hypothèque à court terme (en général 6 mois) avec l’option de passer à un terme plus long à tout moment. Cette option peut être avantageuse si vous ne savez pas combien de temps vous comptez rester dans votre propriété ou si vous anticipez une baisse des taux d’intérêt avant la fin de votre terme. 

Les hypothèques convertibles ont les mêmes restrictions de remboursement anticipé que les hypothèques fermées pendant le terme. En contrepartie, les taux d’intérêt sont plus bas que ceux des hypothèques ouvertes. Elles sont donc attrayantes pour ceux qui souhaitent une flexibilité à court terme tout en évitant des coûts d’emprunt plus élevés.

Types d’enregistrements hypothécaires

Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, le prêteur doit l’enregistrer en tant que charge ou privilège sur le titre de la propriété concernée. Cela permet au prêteur de garantir le prêt et de revendiquer légalement la propriété en cas de défaut de paiement. Il existe deux types d’enregistrements hypothécaires : les hypothèques standard et les hypothèques subsidiaires.

Hypothèque standard

Une hypothèque standard implique que le prêteur enregistre l’hypothèque (charge) et la garantisse pour un montant exact. Les emprunteurs ont peu de possibilités de modifier l’hypothèque ou d’obtenir des fonds supplémentaires. Si vous avez besoin d’une valeur nette, vous devrez contracter une deuxième hypothèque ou procéder à un refinancement. Cependant, les hypothèques à charge standard offrent l’avantage de pouvoir changer ou transférer l’hypothèque à un nouveau prêteur au moment du renouvellement, sans avoir besoin d’être remboursé ou déchargé au préalable.

Hypothèque subsidiaire

Une hypothèque subsidiaire implique que le prêteur enregistre l’hypothèque (charge) pour un montant supérieur au montant réel de l’hypothèque. Cette charge couvre les prêts à la demande, également connus sous le nom d’hypothèques réavançables, permettant aux emprunteurs d’accéder à la valeur nette de la propriété au fur et à mesure que l’hypothèque est remboursée. Ces fonds sont accessibles à tout moment sans qu’il soit nécessaire de refinancer l’hypothèque. 

Les prêts hypothécaires subsidiaires peuvent avoir plusieurs produits hypothécaires comme les marges de crédit sur valeur nette de la propriété, les produits de crédit ré-avançables et les prêts hypothécaires hybrides. L’an dernier, l’organisme fédéral de réglementation des hypothèques a réduit la partie réavançable des limites sur les enregistrements de charges collatérales au Canada de 80% à 65% sur l’évaluation de la propriété concernée.

Caractéristiques des prêts hypothécaires

Les propriétaires doivent tenir compte de diverses caractéristiques avant de choisir un prêt hypothécaire. En fonction de vos objectifs hypothécaires, ces caractéristiques peuvent vous apporter une flexibilité et des avantages supplémentaires.

Hypothèques transférables

Les hypothèques transférables permettent aux propriétaires de transférer leur hypothèque existante à une nouvelle propriété sans encourir de pénalités pour la résiliation de l’hypothèque. C’est un avantage si vous envisagez de vendre votre propriété actuelle et d’en acheter une nouvelle. Le portage de l’hypothèque vous permettra de conserver votre hypothèque existante tout en transférant le taux d’intérêt, le terme restant, l’amortissement restant, les conditions du prêt et le solde de l’hypothèque à la nouvelle propriété. 

Cependant, en fonction de votre situation, vous pouvez être soumis à des restrictions ou à des conditions. Vous pouvez encourir des pénalités de remboursement anticipé si le montant de la nouvelle propriété est inférieur au solde de votre prêt hypothécaire. Si le montant de la nouvelle propriété est supérieur à celui de votre prêt hypothécaire actuel, vous aurez besoin d’un nouveau montant de prêt hypothécaire et vous devrez peut-être combiner votre taux d’intérêt actuel avec un taux plus élevé. De plus, si votre prêt hypothécaire actuel est assuré ou assurable et que la nouvelle propriété que vous achetez a une valeur d’un million de dollars ou plus, il se peut que vous ne puissiez pas transférer le prêt hypothécaire.

Hypothèques rachetables

Les hypothèques rachetables permettent aux acheteurs de prendre en charge une hypothèque existante du propriétaire actuel. L’acheteur reprend le contrat hypothécaire initial et continue à effectuer les versements, à respecter les conditions de l’hypothèque. Cette solution est avantageuse si les taux d’intérêt ont augmenté depuis l’obtention du prêt hypothécaire initial. Elle vous permet de réaliser des économies sur les coûts de financement d’un prêt hypothécaire plus élevé en raison d’un taux d’intérêt plus élevé. 

Ce ne sont pas tous les prêts hypothécaires qui peuvent être rachetés. Dans la plupart des cas, le prêteur doit approuver le rachat de l’hypothèque par l’acheteur. Il se peut que vous deviez verser une mise de fonds importante pour assumer le prêt hypothécaire actuel ou prendre une deuxième hypothèque pour couvrir le solde dû au vendeur que le prêt hypothécaire existant ne couvre pas, si le vendeur possède une valeur nette importante dans la propriété. Le vendeur risque toujours de faire l’objet d’un recours si l’acheteur n’effectue pas les versements ultérieurs sur le prêt hypothécaire pris en charge.

Hypothèques mixtes

Les prêts hypothécaires mixtes permettent aux propriétaires de combiner leur taux hypothécaire actuel avec un nouveau taux, prolongeant ainsi les conditions du prêt hypothécaire. Ces types de prêts hypothécaires constituent une option de renouvellement avantageuse si les taux d’intérêt ont baissé et que vous souhaitez combiner et prolonger un nouveau taux et un nouveau terme afin d’obtenir un taux d’intérêt plus bas sans refinancement. La combinaison et la prolongation vous permettront d’obtenir un meilleur taux qui se situe entre les deux taux en fonction d’une moyenne pondérée déterminée par la durée restante de votre terme actuel.

Hypothèques à remboursement anticipé

Les prêts hypothécaires avec remise en argent permettent à l’emprunteur de bénéficier d’une remise en argent de la part du prêteur. Lorsque le prêt hypothécaire est finalisé, vous recevrez une somme forfaitaire, soit un montant fixe en dollars, soit un pourcentage en plus du montant de votre prêt hypothécaire. Ces fonds peuvent être utilisés pour des besoins financiers immédiats, comme l’achat de meubles pour votre nouvelle propriété, le paiement de dettes, des réparations et des rénovations, ou des frais de déménagement.  

Les véritables prêts hypothécaires avec remise en argent permettent à l’emprunteur de rembourser ses dettes au moment de la transaction hypothécaire, ce qui lui permet d’obtenir un ratio d’amortissement total de la dette (ATD) moins élevé en vue de l’obtention d’un prêt hypothécaire.

Structures de propriété pour les hypothèques

Si plusieurs personnes achètent et financent la propriété par le biais d’un prêt hypothécaire, la structure de la propriété sera importante à prendre en compte pour protéger vos droits de propriété. Les deux structures les plus courantes sont la copropriété et l’indivision.

Hypothèques sur les locataires communs

Les prêts hypothécaires pour les locataires communs signifient que chaque copropriétaire a une part dans la propriété. Cette part peut être spécifiée sous forme de pourcentage basé sur les contributions financières. Chaque propriétaire a le droit de laisser sa part à tout bénéficiaire, parent proche ou héritier en cas de décès.

Cette option convient aux situations dans lesquelles deux personnes ou plus détiennent un intérêt dans la propriété, comme l’achat d’une propriété par des amis. Cette structure permet aux propriétaires de vendre ou de transférer leurs parts sans avoir besoin du consentement des autres copropriétaires.

Hypothèques sur la copropriété

Les prêts hypothécaires en copropriété signifient que chaque copropriétaire a une part égale dans la propriété. Si un copropriétaire décède, sa part est automatiquement transférée à l’autre ou aux autres copropriétaires. Chaque propriétaire détient une part égale de la propriété, et chaque copropriétaire doit l’approuver avant toute modification. Cette option convient aux conjoints ou partenaires qui achètent une propriété ensemble et qui veulent s’assurer que la propriété reviendra au(x) copropriétaire(s) survivant(s) en cas de décès.

Solutions hypothécaires alternatives

Les solutions hypothécaires alternatives offrent des options supplémentaires aux personnes dont la situation financière est particulière et qui ne pourraient pas bénéficier des solutions de prêt traditionnelles.

Hypothèques privées

Les prêts hypothécaires privés sont proposés par des sociétés ou des particuliers qui prêtent leur argent. Ces types de prêts hypothécaires sont souvent utilisés par des emprunteurs qui ne peuvent pas répondre aux critères stricts d’un prêt hypothécaire par l’intermédiaire d’un prêteur principal pour diverses raisons comme un mauvais dossier de crédit, l’emplacement ou l’état de la propriété ou un surendettement, une invérifiabilité, des sources de revenus irrégulières ou étrangères.

Cette solution s’accompagne généralement de taux d’intérêt plus élevés, de frais supplémentaires et de termes de prêt plus courts que les sources de prêt traditionnelles. Les prêts hypothécaires privés réglementés, également connus sous le nom de prêts hypothécaires syndiqués, nécessitent une stratégie de sortie, car ils ne peuvent généralement pas être maintenus à long terme sans un risque très élevé de défaillance.

Deuxième hypothèque  

Les deuxièmes hypothèques permettent aux propriétaires de contracter une autre hypothèque sur une propriété déjà hypothéquée. Vous pouvez ainsi emprunter sur la valeur nette que vous avez accumulée sans modifier votre hypothèque existante. Une deuxième hypothèque prend le pas sur l’hypothèque initiale ou première, et si vous ne parvenez pas à effectuer vos versements, l’hypothèque initiale sera prioritaire pour récupérer les fonds. 

Ces prêts hypothécaires peuvent prendre la forme d’une marge de crédit sur valeur domiciliaire, d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’un prêt hypothécaire privé. Toutefois, si vous avez une deuxième hypothèque et que vous souhaitez changer de prêteur, il se peut que vous deviez refinancer votre hypothèque au lieu de la renouveler. Toute deuxième hypothèque devra être remboursée ou un report d’hypothèque devra être accordé par le nouveau prêteur pour approuver le changement.

Hypothèques inversées  

Les prêts hypothécaires inversés sont habituellement proposés aux propriétaires âgés de 55 ans ou plus. Comme dans le cas des marges de crédit hypothécaires, ils utilisent la valeur nette de votre propriété pour vous permettre d’obtenir jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété en espèces, en franchise d’impôt. Le montant maximum autorisé dépend du prêteur, de votre âge et de la valeur estimée de la propriété. Le remboursement du prêt est différé jusqu’à ce que vous vendiez, déménagiez ou que le dernier emprunteur décède. Les prêts hypothécaires inversés offrent l’avantage d’être sans condition de revenu et conviennent le mieux aux Canadiens âgés qui disposent généralement d’une valeur nette, mais n’ont pas les revenus nécessaires pour y prétendre.

Hypothèques de reprise par le vendeur

Le prêt hypothécaire avec reprise par le vendeur permet à l’acheteur de financer la propriété par l’intermédiaire du vendeur. Le vendeur agit comme un prêteur hypothécaire privé; c’est à lui que vous ferez des versements réguliers, et non à une banque comme dans le cas d’un prêt hypothécaire traditionnel. Cette solution peut être idéale pour les personnes qui ne peuvent prétendre à un prêt hypothécaire. 

Ce type de prêt hypothécaire ne peut être proposé que si le vendeur est propriétaire de la propriété sans hypothèque. Les taux d’intérêt peuvent souvent être beaucoup plus élevés et les termes plus courts que les options hypothécaires typiques proposées par les prêteurs réglementés.  

Hypothèques halal

Les hypothèques halal sont un type d’hypothèque conforme à la loi islamique, qui n’autorise pas le paiement ou la réception d’intérêt. Certains prêteurs canadiens proposent désormais des hypothèques halal comme solution de rechange pour répondre aux besoins des acheteurs. Ces solutions hypothécaires sont idéales pour les acheteurs musulmans qui ne peuvent pas acheter une propriété avec des hypothèques traditionnelles qui facturent de l’intérêt.

Foire aux questions (FAQ)

En conclusion

Il existe au Canada une vaste gamme de prêts hypothécaires conçus pour répondre aux divers besoins des propriétaires et des acheteurs. Que vous achetiez pour la première fois, que vous refinanciez ou que vous renouveliez votre prêt, il existe une solution hypothécaire pour vous.

Le choix de l’hypothèque qui vous convient le mieux dépend de votre situation particulière. Consultez un expert hypothécaire de nesto qui pourra vous aider à orienter votre recherche et à trouver la solution la mieux adaptée à vos besoins.

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