L’achat d’une propriété est l’une des décisions financières les plus importantes que prendront plusieurs Canadiens dans leur vie. Que ce soit pour un premier achat, un refinancement ou un déménagement, éviter certaines erreurs peut faire la différence entre une approbation sans accroc et une mauvaise surprise de dernière minute.

Avec des règles hypothécaires plus strictes et des prêteurs qui peuvent revérifier votre dossier de crédit juste avant de débloquer les fonds, même un geste en apparence anodin, comme demander une nouvelle carte de crédit ou changer d’emploi, peut compromettre votre approbation. Voici huit erreurs importantes à éviter quand vous achetez une propriété, pour ne pas compromettre votre hypothèque sans le vouloir.

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Les grandes lignes

• Les prêteurs peuvent revérifier votre crédit ou votre emploi avant le financement.
• Évitez d’augmenter vos dettes et ne faites pas de gros achats avant la clôture.
• Assurez-vous que vos fonds de mise de fonds soient traçables et évitez les transferts non documentés qui pourraient causer des problèmes.

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Pourquoi le moment et la prudence comptent-ils dans le processus d’achat

Beaucoup d’acheteurs pensent qu’une fois leur hypothèque approuvée, le financement est garanti. Or, ce n’est pas toujours le cas. Les prêteurs se réservent le droit de réévaluer votre situation financière avant que la transaction ne soit officiellement conclue. C’est particulièrement fréquent lorsque plusieurs semaines ou mois s’écoulent entre l’approbation et le déblocage des fonds. À l’approche de la date de clôture, il n’est pas rare que le prêteur consulte un nouveau rapport de crédit, revérifie votre emploi ou demande des relevés bancaires à jour.

Même un changement en apparence mineur dans vos finances peut modifier vos ratios d’endettement ou soulever des drapeaux rouges qui n’existaient pas lors de la préapprobation. Ces ajustements peuvent retarder la clôture, réduire le montant de votre prêt ou, dans certains cas, mener à un retrait complet de l’offre hypothécaire. Faire preuve de prudence dans vos décisions financières durant cette période est essentiel pour protéger votre approbation et assurer un processus d’achat sans accroc.

8 erreurs à éviter quand on achète une propriété

Une fois votre hypothèque approuvée, on a tendance à croire que plus rien ne peut compromettre l’achat. Mais ce n’est pas toujours le cas. Certaines décisions financières prises entre l’approbation et la clôture peuvent avoir de sérieuses conséquences.

Pour protéger votre transaction, il est essentiel de savoir quoi éviter avant le déblocage des fonds. Voici huit erreurs fréquentes (et coûteuses) à ne pas commettre.

1. Accumuler des soldes élevés sur vos cartes de crédit

Utiliser vos cartes de crédit à leur limite maximale, ou même augmenter vos soldes de façon importante peut affecter votre ratio d’utilisation du crédit. Ce ratio reflète la part de votre crédit disponible que vous utilisez, et il s’agit d’un des éléments clés de votre cote de crédit. Dépasser 30 % de votre limite peut faire baisser votre cote, même si vous payez vos factures à temps. Pour un prêteur, une utilisation trop élevée du crédit peut être perçue comme un signe de stress financier, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt.

Dans les dernières étapes avant la clôture, une hausse soudaine de vos soldes pourrait diminuer le montant que vous êtes admissible à emprunter, voire inciter votre prêteur à remettre en question votre stabilité financière. Pour rester en sécurité, gardez vos dépenses modestes, maintenez vos soldes sous la barre des 30 % de chaque limite et remboursez les montants importants avant que le prêteur ne refasse une vérification de crédit (souvent juste avant la clôture).

2. Demander un nouveau crédit

Faire une demande de carte de crédit ou d’une marge de crédit avant le financement de votre hypothèque peut sembler anodin, mais cela soulève souvent des questions. Chaque nouvelle ouverture de compte est signalée au bureau de crédit et considérée comme une nouvelle obligation potentielle, ce qui modifie vos ratios d’endettement.

Les prêteurs peuvent voir ça comme un signe que vous prenez trop de dettes. Pour éviter les complications, mettez toute demande de nouveau crédit sur pause jusqu’à ce que l’achat de votre maison soit complété et que l’hypothèque soit financée.

3. Changer d’emploi ou de statut professionnel

Changer de travail ou de statut d’emploi, même pour une augmentation, peut créer de l’incertitude pour votre prêteur. La stabilité du revenu est un critère clé, et plusieurs prêteurs hésitent à finaliser une hypothèque si vous êtes en pleine transition professionnelle.

En général, on veut voir au moins deux ans d’emploi stable et constant. Tout changement à ce niveau peut déclencher une réévaluation de votre dossier, ce qui pourrait retarder ou faire échouer votre financement. Si possible, attendez après le financement de votre hypothèque avant de faire un changement, même si c’est pour un meilleur salaire.

4. Acheter ou louer une voiture

Signer un prêt ou un bail automobile avant la clôture peut nuire sérieusement à votre capacité d’emprunt. Un prêt auto implique des paiements fixes mensuels qui s’ajoutent à vos obligations financières et entrent dans le calcul de votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD). Même si vous pouvez payer à la fois la voiture et l’hypothèque, cette nouvelle dette peut faire grimper vos ratios au-delà du seuil permis et ainsi réduire ou annuler votre approbation hypothécaire.

5. Faire de gros achats avec des plans de paiement différé

Les détaillants offrent souvent des promotions du type « achetez maintenant, payez plus tard » pour des articles coûteux, comme les électroménagers, les meubles ou l’électronique. C’est tentant, surtout pour les nouveaux propriétaires qui veulent meubler toute une maison. Mais pour les prêteurs, ces plans comptent comme des obligations de crédit, même si vous n’avez encore rien payé.

Ce type de financement augmente votre endettement sur papier, ce qui peut faire grimper vos ratios d’endettement au-delà des limites permises et déclencher une réévaluation de votre approbation hypothécaire. Même si vous n’avez rien à payer immédiatement, ces mensualités reportées restent une dette aux yeux des prêteurs.

Il est donc préférable d’attendre après le financement complet de votre hypothèque avant de faire de gros achats, même si on vous propose du 0 % d’intérêt ou des paiements différés.

6. Transférer votre mise de fonds dans un compte non personnel

Les prêteurs doivent pouvoir retracer l’origine de votre mise de fonds afin de s’assurer qu’elle n’est pas empruntée ou issue d’une source à risque. Transférer de l’argent dans un compte qui n’est pas uniquement à votre nom, par exemple un compte conjoint, celui de votre partenaire ou un compte d’entreprise, peut compliquer la vérification. Ces mouvements de fonds peuvent paraître suspects et laisser croire que l’argent provient d’un prêt ou d’un don non documenté, ce qui peut contrevenir aux règles d’admissibilité hypothécaire.

Souvent, les prêteurs exigent un relevé de 90 jours pour tout compte servant à détenir la mise de fonds. Si vous déplacez des fonds entre plusieurs comptes ou effectuez un dépôt important, vous devrez fournir de la documentation supplémentaire, comme une lettre de don signée, des preuves de transfert ou un relevé d’épargne. Cela peut retarder la clôture, voire mener à un refus de l’hypothèque.

Pour éviter ces problèmes, gardez toute votre mise de fonds dans un seul compte personnel à votre nom. Évitez les transferts de dernière minute ou les dépôts non expliqués et assurez-vous que la provenance de vos fonds soit claire et facile à justifier.

7. Oublier ou retarder des paiements

Payer vos factures à temps est crucial dans les dernières étapes d’une demande d’hypothèque. Un seul retard ou un paiement manqué peut faire baisser votre cote de crédit et semer le doute sur votre fiabilité financière. Dans certains cas, une facture impayée peut même être envoyée en collection et apparaître à votre dossier, ce qui soulèvera des inquiétudes chez votre prêteur.

Comme les prêteurs effectuent souvent une dernière vérification de crédit avant le déblocage des fonds, tout retard ou paiement manqué peut causer des délais ou même un retrait de l’approbation. Pour protéger votre hypothèque, assurez-vous de régler toutes vos factures à temps et en totalité, même celles en litige, jusqu’à ce que la transaction soit officiellement complétée et financée.

8. Cosigner un prêt

Cosigner une hypothèque ou un autre prêt peut sembler une bonne façon d’aider un proche, mais du point de vue d’un prêteur, cela ajoute une responsabilité financière importante. Même si vous ne faites aucun paiement, l’obligation entière est comptabilisée contre votre capacité d’emprunt.

Le montant total est ajouté à vos ratios d’endettement, ce qui peut réduire de façon significative le montant de l’hypothèque pour lequel vous êtes admissible, voire dépasser les limites permises. Résultat : votre approbation pourrait être compromise.

Comment protéger votre approbation hypothécaire jusqu’à la clôture

Une fois votre hypothèque approuvée, votre priorité doit être de maintenir une stabilité financière et de garder les choses telles qu’elles sont. Du point de vue du prêteur, l’approbation repose sur un portrait précis de vos finances au moment de la demande. Tout changement entre l’approbation et la clôture peut déclencher une nouvelle évaluation de votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi il est essentiel de conserver le même profil financier jusqu’au déblocage des fonds.

Cela signifie éviter de nouvelles demandes de crédit, maintenir votre situation d’emploi, garder vos dettes et vos économies stables. Il faut aussi conserver des preuves claires de tout transfert ou dépôt lié à votre mise de fonds. Plus votre comportement financier est prévisible, plus votre prêteur aura confiance au moment de libérer les fonds. Faire preuve de prudence vous permettra d’éviter des retards stressants.

Foire aux questions (FAQ) sur les erreurs à éviter lors de l’achat d’une propriété

En conclusion

Devenir propriétaire est une étape marquante, mais c’est aussi un exercice d’équilibre financier. Ces huit erreurs courantes peuvent créer des obstacles inutiles entre l’approbation et la clôture. En faisant preuve de prudence dans vos décisions financières pendant cette période, vous garderez votre hypothèque sur la bonne voie et éviterez les retards et le stress de dernière minute.

Un expert hypothécaire de nesto peut vous aider à évaluer vos options et à bâtir une stratégie qui protège votre approbation tout en respectant vos objectifs financiers à long terme. Que vous soyez en train de changer d’emploi, receviez des fonds donnés ou envisagiez de cosigner, vous pourrez compter sur des conseils adaptés à votre situation.

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