Il peut arriver que vous ne disposiez pas des revenus ou de la cote de crédit nécessaires pour répondre aux conditions d’octroi d’une hypothèque en vue de l’achat d’une maison. Habituellement, on se tourne vers ses parents ou sa famille, qui sont financièrement stables, pour obtenir de l’aide. Mais une nouvelle tendance a vu le jour : des amis s’associent pour mettre en commun leurs ressources afin de rendre l’achat d’une maison plus abordable. En cosignant un prêt hypothécaire, vous vous engagez légalement à rembourser le prêt si l’autre ou les autres emprunteurs ne peuvent pas le faire. Cette décision peut avoir des conséquences positives ou négatives sur votre situation financière.

Les Canadiens doivent tenir compte des risques que comporte la cosignature d’une hypothèque avec un proche ou un membre de la famille. Si la situation financière de votre cosignataire change de manière inattendue, vous pourriez être obligé de payer sa part des versements hypothécaires, des taxes foncières, de l’assurance habitation et des factures de services publics – y compris les éventuels frais de copropriété. Cette charge financière supplémentaire pourrait avoir une incidence sur votre cote de crédit et votre stabilité financière dans son ensemble. Par conséquent, avant d’accepter de cosigner ou de devenir garant d’une hypothèque, il est essentiel d’évaluer soigneusement les risques et les avantages liés à la structure de propriété que vous choisissez et de comprendre les obligations qui en découlent.

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Les grandes lignes

• En plus d’être co-emprunteur, le cosignataire figure sur le titre de propriété.
• Un garant est un co-emprunteur qui n’a aucun droit de propriété sur celle-ci.
• Le fait d’être cosignataire ou garant affecte votre capacité à obtenir d’autres types de crédit.

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Qu’est-ce que la cosignature d’une hypothèque?

Être cosignataire d’un prêt hypothécaire est comparable à jouer le rôle d’un soutien financier. En cosignant, vous vous portez garant de la fiabilité financière de l’emprunteur principal. Cela implique que vous partagez à parts égales la responsabilité d’effectuer les versements hypothécaires, que vous résidiez ou non dans la propriété ou que vous contribuiez ou non aux versements mensuels. Il est intéressant de noter qu’en 2024, environ 31 % des acheteurs d’une première propriété au Canada ont reçu une aide financière de la part de membres de leur famille, souvent par le biais d’un accord de cosignature.

Le type d’accord de cosignature que vous choisissez peut avoir une incidence sur vos obligations si l’un des emprunteurs décède ou décide de mettre fin à l’accord. Le fait d’être cosignataire peut avoir des implications financières à long terme. Il est donc essentiel de bien réfléchir à cette décision et de demander des conseils juridiques professionnels.

Cosignataire hypothécaire et garant hypothécaire

Au Canada, les termes « cosignataire » et « garant » sont souvent utilisés de manière interchangeable, mais ils présentent des différences distinctes. Un cosignataire est également responsable du prêt hypothécaire et figure également sur le titre de propriété, partageant ainsi le même niveau d’obligation financière et de propriété que l’emprunteur principal. Un garant n’est responsable que si l’emprunteur principal ne rembourse pas le prêt hypothécaire.

Si vous souhaitez aider vos enfants ou vos frères et sœurs à passer un test de stress hypothécaire, le prêteur peut vous demander d’ajouter un titre de propriété en tant que cosignataire au lieu d’ajouter simplement un titre de propriété en tant que garant. Le prêteur peut le demander si, par exemple, la majorité des revenus, de la mise de fonds donnée ou de la valeur nette de la demande est due au parent ou au frère ou à la sœur qui figure sur la demande en tant que co-emprunteur.

Le fait d’être ajouté au titre de propriété de quelqu’un d’autre signifie que vous devrez peut-être refinancer pour en être retiré plus tard. Cela protège toutefois votre investissement et vous permet d’utiliser votre contribution pour aider un autre membre de la famille à l’avenir, après avoir été retiré du titre de propriété par le biais d’une vente ou d’un refinancement.

Le fait de vous porter garant pour le prêt hypothécaire de vos enfants peut avoir une incidence sur votre capacité à obtenir un financement pour votre voiture ou le refinancement de votre maison. En revanche, lorsque l’hypothèque doit être renouvelée et que l’autre partie peut se qualifier sans vous, elle n’a pas besoin de refinancer puisque vous n’êtes qu’un garant de l’hypothèque, et non un cosignataire du titre de propriété.

Il est essentiel de comprendre les implications d’être un cosignataire ou un garant en ce qui concerne les hypothèques. Si vous souhaitez aider quelqu’un à obtenir une hypothèque tout en limitant vos risques, envisagez d’être garant plutôt que cosignataire. Vous pourrez ainsi apporter votre soutien sans assumer le même niveau de responsabilité financière qu’un cosignataire.

Structures de propriété

Deux structures de propriété sont possibles lorsqu’on ajoute un co-emprunteur ou qu’on achète une maison avec des amis ou de la famille.

Copropriété

Dans le cadre de la copropriété avec droit de survie, chaque copropriétaire a une part et une responsabilité égales dans la propriété. Cela signifie que chaque copropriétaire doit donner son accord avant que des changements, comme des rénovations, la vente de la maison ou un refinancement, puissent avoir lieu. Si l’un des copropriétaires décède, sa part revient automatiquement aux autres copropriétaires. La copropriété est un excellent choix pour s’assurer que la propriété revient aux copropriétaires survivants en cas de décès ou si vous avez confiance en vos copropriétaires pour prendre des décisions à votre place si vous n’êtes pas en mesure de le faire vous-même.

Indivision

Dans le cas d’une indivision, chaque copropriétaire détient une part spécifique de la propriété, généralement déterminée en fonction de ses contributions financières. En l’absence de testament, la part de chaque copropriétaire fait partie de sa succession et sera héritée par son héritier ou son plus proche parent, même si elle n’est pas explicitement mentionnée dans un testament. Cette formule est avantageuse pour ceux qui souhaitent contrôler qui héritera de leur part de la propriété à leur décès.

Avec l’indivision, les propriétaires peuvent vendre ou transférer leurs parts sans avoir besoin de l’approbation des autres copropriétaires. Pour cette raison, les hypothèques ou les propriétés constituées en tant qu’indivision sont limitées à des hypothèques à charge standard plutôt qu’à des hypothèques à charge subsidiaire. Ils peuvent en outre vendre leur part à un autre copropriétaire par le biais d’un acte de fiducie. Il est important de noter que si l’indivision offre plus de sécurité en matière de responsabilités, elle peut limiter l’accès aux prêts hypothécaires à charge subsidiaire, car ces derniers exigent généralement la propriété conjointe du titre de propriété.

Avantages de la cosignature d’une hypothèque

La cosignature peut être un outil puissant pour aider les proches à réaliser leurs rêves d’accession à la propriété. En voici les principaux avantages :

Augmentation du pouvoir d’achat : En tenant compte du revenu et de l’actif du cosignataire, l’emprunteur ou les emprunteurs peuvent avoir plus de facilité à se qualifier pour un prêt hypothécaire plus élevé ou à l’obtenir.

Meilleurs taux d’intérêt : Un cosignataire ayant une bonne cote de crédit peut aider à éviter des taux d’intérêt trop élevés pour quelqu’un qui n’a pas une bonne cote de crédit.

Établissement d’un dossier de crédit : Le fait de bien gérer un prêt hypothécaire peut considérablement améliorer le dossier de crédit de l’emprunteur principal.

Responsabilités juridiques et implications financières

Avant de signer, il est essentiel de comprendre la portée de votre engagement. En tant que cosignataire ou garant, vous n’êtes pas seulement un supporter, mais un membre à part entière de l’équipe qui s’acquitte des obligations du débiteur hypothécaire.

Responsabilité égale : Aux yeux du prêteur, vous êtes tout aussi responsable du prêt hypothécaire que l’emprunteur principal. S’il n’est pas en mesure d’effectuer ses versements, c’est vous qui devrez le faire.

Impact sur le dossier de crédit : Les retards de paiement ou un défaut de paiement affecteront votre cote de crédit autant que celle de l’emprunteur principal.

Ratio d’endettement : L’hypothèque sera considérée comme faisant partie de votre endettement, ce qui pourrait affecter votre capacité à obtenir d’autres prêts ou financements. La cosignature d’un prêt hypothécaire est un engagement sérieux et à long terme. Assurez-vous d’être préparé à l’impact financier potentiel avant d’accepter de cosigner ou de garantir l’hypothèque de quelqu’un d’autre.

Qualification en tant qu’acheteur d’une première propriété : Le fait de figurer sur le titre de propriété d’une maison en tant que copropriétaire peut vous empêcher de profiter des incitatifs offerts aux acheteurs d’une première propriété, comme le RAP et les remises des droits de cession immobilière, dans les provinces qui les accordent.

Critères d’éligibilité des cosignataires et des garants

Ce n’est pas tout le monde qui peut être cosignataire. Les prêteurs hypothécaires canadiens et les institutions financières exigent généralement ce qui suit :

Une bonne cote de crédit : Habituellement 680 ou plus

Un revenu stable : Preuve d’un emploi et d’un revenu réguliers

Un faible ratio d’endettement : Généralement inférieur à 35 % pour l’ABD et inférieur à 42 % pour l’ATD.

La résidence canadienne : La plupart des prêteurs exigent que les cosignataires et les garants soient des résidents canadiens et confirment qu’ils n’ont pas d’impôts à payer en présentant l’avis de cotisation de l’année la plus récente.

Avantages et inconvénients de la cosignature ou d’être garant d’une hypothèque

Avantages :

• Aider un proche à accéder à la propriété
• Possibilité d’obtenir de meilleures conditions pour votre hypothèque
• Renforcer les liens familiaux grâce à un soutien financier

Inconvénients :

• Risque pour votre santé financière
• Tension potentielle dans la relation avec les autres si les versements ne sont pas effectués
• Capacité limitée à contracter de nouvelles dettes

Processus de cosignature ou de garantie d’une hypothèque

1. Discussion et accord : Ayez une conversation ouverte et honnête sur les attentes et les responsabilités de chacun.
2. Évaluation financière : L’emprunteur principal, le cosignataire ou le garant font l’objet d’une vérification de leur dossier de crédit et d’un examen approfondi de leurs informations financières.
3. Examen juridique : En cas de doute sur les implications et les obligations, envisagez d’obtenir des conseils juridiques indépendants de la part d’un avocat spécialisé dans l’immobilier.
4. Signature : Si votre demande de prêt hypothécaire est approuvée, les deux parties signent les documents.

Comment retirer un cosignataire de votre hypothèque

La vie peut changer et vous pouvez décider de retirer un cosignataire de votre hypothèque. Pour ce faire, l’emprunteur principal doit remplir les conditions requises pour obtenir le prêt hypothécaire seul, refinancer le prêt hypothécaire à son nom uniquement et obtenir la préapprobation ou l’approbation du prêteur pour libérer le cosignataire. Supposons que vous retiriez un conjoint en raison d’une séparation – votre prêteur peut vous permettre de procéder à une libération de la convention sans avoir à refinancer ou à effectuer un rachat de conjoint, vous évitant ainsi de payer la pénalité pour résilier le terme de l’hypothèque en cours. N’oubliez pas de vous renseigner auprès de votre prêteur sur les coûts impliqués, car ce processus peut entraîner des frais juridiques et des dépenses.

Foire aux questions (FAQ) sur la cosignature d’un prêt hypothécaire au Canada

Prendre la bonne décision

Lorsqu’on envisage de cosigner ou d’être garant d’une hypothèque au Canada, il est essentiel de comprendre l’impact important que cela peut avoir sur les parties concernées. Cette décision ne doit pas être prise à la légère, car elle peut avoir des répercussions importantes sur votre stabilité financière et votre avenir. Avant d’aller de l’avant, il est essentiel d’évaluer soigneusement votre situation financière, la solidité de votre relation avec les emprunteurs et vos objectifs financiers à long terme. Ces facteurs vous aideront à déterminer si co-signer ou être garant de l’hypothèque est une bonne option pour vous.

Il est essentiel de souligner l’importance d’une communication ouverte lorsque vous envisagez de cosigner ou de vous porter garant d’une hypothèque. Il est essentiel d’établir des attentes claires et de prévoir des scénarios potentiels, comme le respect des délais de versement, les retards de paiement ou les changements de situation financière. Ainsi, les deux parties seront d’accord et pourront faire face à toute difficulté de manière efficace.
Que vous envisagiez de cosigner ou de vous porter garant d’un prêt hypothécaire pour que votre ami ou un membre de votre famille accède à la propriété pour la première fois ou que vous cherchiez à comprendre comment une telle démarche pourrait affecter vos finances à long terme, nos experts hypothécaires sont là pour vous aider. Vos besoins sont uniques – votre stratégie hypothécaire doit l’être aussi. Contactez les experts hypothécaires de nesto dès maintenant pour démarrer le processus et trouver la solution hypothécaire la mieux adaptée à vos besoins.

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