Le marché immobilier canadien continue d’évoluer, influencé par des coûts d’emprunt élevés, des comportements d’achat en transformation et un retour graduel vers un équilibre entre l’offre et la demande. Alors que les prix des propriétés se maintiennent ou augmentent dans certaines provinces, d’autres régions connaissent une plus grande volatilité en raison de défis persistants en matière d’abordabilité.

Avec des taux d’intérêt toujours élevés et une incertitude entourant les prochaines décisions de la Banque du Canada, de nombreux Canadiens naviguent avec prudence entre les contraintes d’offre et le coût du financement.

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Les grandes lignes

• De nombreux Canadiens s’attendent à une hausse des prix immobiliers.
• 35 % des non-propriétaires estiment qu’ils ne pourront jamais acheter de maison.
• 68 % des Canadiens affirment être assez ou très susceptibles de faire appel à un courtier hypothécaire pour leur prochain prêt immobilier.

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Aperçu du marché immobilier national

Selon le rapport 2025 sur l’état du marché immobilier de Mortgage Professionals Canada, basé sur un sondage mené auprès de 2 000 Canadiens dans toutes les régions du pays, le climat actuel du marché se caractérise par un mélange d’optimisme prudent et d’inquiétude persistante. En effet, 74 % des titulaires d’hypothèque verront leur prêt arriver à échéance au cours des trois prochaines années, et un propriétaire sur cinq demeure anxieux à l’idée de renouveler son hypothèque.

Les Canadiens s’attendent à ce que les prix des propriétés continuent de grimper, alors que 58 % des personnes sondées croient que les prix augmenteront, voire considérablement, dans leur région. En revanche, les attentes quant à l’évolution des taux hypothécaires se sont inversées : 66 % des répondants prévoient maintenant que les taux demeureront stables ou baisseront.

De plus en plus de Canadiens estiment qu’ils ne deviendront jamais propriétaires

La proportion de non-propriétaires croyant qu’ils ne pourront jamais accéder à la propriété est passée de 51 % en 2023 à 35 % en 2024. Cette baisse pourrait refléter un changement d’attitude plus positif face à l’achat d’une maison, mais pas nécessairement une amélioration du pouvoir d’achat réel.

En effet, 35 % des non-propriétaires continuent de croire que la propriété demeure hors de portée, un constat particulièrement vrai dans les marchés urbains coûteux, comme Toronto et Vancouver, où les revenus stagnent tandis que les prix des maisons continuent d’augmenter.

L’anxiété liée au renouvellement hypothécaire

La proportion de Canadiens déclarant un niveau d’anxiété élevé (9 ou 10 sur 10) à l’idée de renouveler leur hypothèque à un taux plus élevé a légèrement reculé pour s’établir à 21 %. Cependant, cette proportion grimpe à 59 % chez les propriétaires ayant acheté au cours des deux dernières années, dont plusieurs éprouvent une anxiété modérée à élevée (6 à 10 sur 10) face à la hausse des taux d’intérêt.

Pour les ménages dont l’hypothèque doit être renouvelée au cours des prochaines années, une augmentation de taux pourrait représenter des centaines, voire des milliers de dollars de plus par mois en paiements. Beaucoup devront réévaluer leurs priorités budgétaires à la lumière de ces hausses.

Ceux qui ont acheté durant les années de taux planchers liés à la pandémie pourraient devoir renouveler, refinancer ou même vendre s’ils ne parviennent pas à absorber la hausse ou n’ont pas accumulé suffisamment de valeur nette depuis leur achat.

La majorité des emprunteurs restent fidèles à leur prêteur au renouvellement

Parmi les Canadiens ayant récemment renouvelé leur hypothèque, 80 % ont choisi de demeurer avec leur prêteur avec lequel ils avaient signé leur premier terme plutôt que d’en changer. Parmi ceux qui ont pris leur décision, qu’ils soient restés ou qu’ils aient changé d’institution, 58 % ont cité le taux d’intérêt comme principale raison de leur choix, suivie par la qualité du service (30 %), le désir d’éviter le test de résistance (24 %) et l’accès à d’autres produits financiers (18 %).

Par rapport aux années précédentes, le nombre de Canadiens qui se disent plutôt susceptibles ou très susceptibles de faire appel à un courtier hypothécaire a augmenté. Près de 68 % des personnes sondées affirment qu’elles envisageraient de recourir à un courtier hypothécaire pour leur prochain prêt. Et parmi celles qui ont déjà fait appel à un courtier, 81 % disent qu’elles le feraient de nouveau.

Hausse du coût des pénalités en cas de rupture anticipée d’hypothèque

Parmi les Canadiens ayant choisi de résilier leur hypothèque avant l’échéance, 78 % ont réussi à éviter les pénalités de remboursement anticipé. Toutefois, le montant moyen de cette pénalité a presque doublé en un an, atteignant désormais 6 732 $.  

Les pénalités varient considérablement d’un prêteur à l’autre, selon la méthode de calcul utilisée, notamment lorsqu’il s’agit du différentiel de taux d’intérêt (DTI), qui peut être particulièrement élevé si les taux ont baissé depuis la signature du contrat. Les titulaires d’hypothèques à taux fixe sont souvent les plus touchés, puisque leurs pénalités liées au DTI figurent parmi les plus importantes. Il est donc essentiel de comprendre la méthode de calcul de votre prêteur avant d’envisager une résiliation anticipée.

Les économies personnelles demeurent la principale source de mise de fonds

Chez les acheteurs d’une première propriété au cours des cinq dernières années, 56 % ont utilisé leurs économies personnelles ou celles d’un coemprunteur pour constituer leur mise de fonds. Les autres sources les plus fréquentes comprennent : prêt d’une institution financière (18 %), don d’un parent ou d’un membre de la famille (12 %), retrait d’un REER (régime d’épargne-retraite) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP) (9 %),  prêt d’un parent, d’un proche ou d’un ami (3 %),  prêt de l’employeur (2 %), autres sources (1 %).

Parmi ceux qui ont reçu de l’aide pour leur mise de fonds, 58 % ont affirmé qu’ils n’auraient pas pu la verser sans ce soutien financier.

Nouvelle initiative fédérale : Maisons Canada pour stimuler l’offre de logements

Le gouvernement fédéral a récemment lancé Maisons Canada, une nouvelle agence dotée d’un capital initial de 13 milliards de dollars. Sa mission : accélérer la construction de logements abordables et communautaires partout au pays. L’agence prévoit notamment l’utilisation de terrains fédéraux excédentaires pour la construction résidentielle, des partenariats avec les promoteurs et les municipalités afin de réduire un des plus grands obstacles à la construction, soit le coût élevé des terrains, ainsi qu’à simplifier les processus d’approbation, souvent cités comme une cause majeure des retards dans la mise en marché de nouvelles habitations.

En misant sur la construction modulaire et en usine, Maisons Canada devrait permettre d’accélérer la création de milliers de logements dans les centres urbains où la pénurie d’inventaire est la plus critique. En plus du logement privé, l’agence consacrera aussi des ressources au logement social et communautaire, illustrant une volonté d’agir à la fois sur l’abordabilité et sur l’itinérance, tout en élargissant l’offre globale. À long terme, ces efforts pourraient atténuer la pression sur les prix dans les grandes villes et diversifier les options de logement offertes aux Canadiens.

Ce que cela signifie pour les acheteurs, les renouvellements et les refinancements

Qu’il s’agisse d’acheter une première propriété, de renouveler son hypothèque ou de refinancer pour accéder à son avoir net, les Canadiens vivent aujourd’hui ces étapes de manière bien différente. Le point commun : chacun doit planifier plus stratégiquement que jamais.

Acheteurs : la pression sur l’abordabilité demeure forte, mais plusieurs comptent désormais sur leurs économies personnelles, les dons familiaux ou des stratégies d’achat collectif pour franchir le pas. Beaucoup élargissent aussi leur recherche à des localités plus petites ou à des types de propriétés plus abordables pour accéder enfin à la propriété. Une offre accrue de logements pourrait contribuer à freiner la hausse des prix, rendant l’accès au financement plus réaliste même si les taux restent élevés.

Renouvellements : les emprunteurs arrivant à échéance représentent désormais la plus grande part des détenteurs d’hypothèques. Pour eux, les taux d’intérêt demeurent le facteur déterminant dans la décision de rester avec leur prêteur ou de chercher une meilleure offre ailleurs. Plus de la moitié devront renouveler à des taux plus élevés; comparer les offres devient donc essentiel pour réduire les paiements mensuels.

Refinancements : les propriétaires évaluent désormais plus prudemment les coûts et les avantages d’un refinancement. Avec des pénalités de résiliation en hausse et une valeur nette souvent réduite, la décision dépend moins du moment du marché que de la souplesse financière personnelle. La consolidation de dettes et la gestion de la trésorerie restent les principales raisons motivant cette démarche, malgré les coûts additionnels.

Foire aux questions (FAQ) sur l’état du marché immobilier canadien

En conclusion

Le marché immobilier canadien semble se stabiliser, mais cela ne veut pas dire qu’il devient plus abordable. Entre l’anxiété liée aux renouvellements, la hausse des pénalités et la pression persistante sur l’accessibilité, les Canadiens doivent planifier de façon plus stratégique à chaque étape du parcours hypothécaire. Que vous soyez acheteur d’une première maison, en plein renouvellement ou en train d’envisager un refinancement, avoir le bon accompagnement peut faire toute la différence.

Les experts hypothécaires de nesto peuvent vous aider à trouver les meilleurs taux avant que le marché n’évolue, à réduire le choc des paiements grâce à des stratégies sur mesure, et à élaborer un plan financier durable qui s’aligne sur vos objectifs et votre réalité.

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