Louer une résidence peut souvent donner l’impression de jeter de l’argent par les fenêtres, puisqu’on n’accumule pas de valeur nette et qu’on ne se rapproche pas de l’accession à la propriété. Pour de nombreux Canadiens qui n’ont pas les moyens d’acheter une propriété, la location est la seule option viable. C’est là qu’entrent en jeu les habitations en location avec option d’achat, qui offrent une voie potentielle vers l’accession à la propriété à ceux qui disposent de moyens financiers limités pour épargner en vue d’une mise de fonds. 

La location avec option d’achat est un type d’accord de logement entre le locataire et le propriétaire où, pendant la période de location, une partie du loyer du locataire contribue également au versement éventuel d’une mise de fonds sur la propriété. Une fois l’accord respecté, le locataire a la possibilité d’acheter la propriété en bonne et due forme.

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Les grandes lignes

• Les programmes de location avec option d’achat permettent aux locataires de louer un logement avec l’option de l’acheter plus tard.
• Une partie des loyers mensuels est affectée à la constitution d’un capital et peut être utilisée comme mise de fonds pour l’achat du logement.
• Les contrats de location avec option d’achat peuvent être des contrats d’option de location, qui offre une option d’achat, ou des contrats de location-achat, qui prévoient l’achat à la fin du terme.

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Qu’est-ce que la location avec option d’achat?

Les contrats de location avec option d’achat vous permettent de louer un logement avec l’option de l’acheter. Pour ce faire, vous devez signer un accord avec un propriétaire ou une société de location-vente. Dans le cadre de ce contrat, une partie de votre loyer mensuel est mise de côté sous forme de « crédits de loyer » qui peuvent être utilisés pour l’achat de la propriété en tant que mise de fonds.

Conseil : Plusieurs entreprises se spécialisent dans la location avec option d’achat au Canada. Assurez-vous de faire vos recherches avant de choisir celle qui vous conviendra le mieux.

Comment fonctionne la location avec option d’achat?

La location avec option d’achat nécessite la signature d’un contrat de location et d’un contrat de location avec option d’achat. Les contrats de location avec option d’achat peuvent prendre la forme d’un contrat d’option de location, ou d’un contrat de location-achat. 

Le contrat de location avec option d’achat peut être conclu pour une durée de 1 à 5 ans. Vous avez la possibilité d’acheter le logement soit en cours de bail, soit à la fin de la période de location. Si vous choisissez de ne pas acheter le logement, vous pouvez perdre les crédits de loyer accumulés pendant la période de location, selon les termes de votre contrat. 

Contrat de location avec option d’achat

Dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat, vous avez la possibilité d’acheter le logement, mais vous n’êtes pas obligé de le faire. Si vous décidez de ne pas exercer votre option d’achat, vous pouvez simplement quitter le logement à la fin du bail sans pénalité. Cette option vous permet de tester la vie dans le logement avant de vous engager dans l’achat. 

Contrat de location-achat

Dans un contrat de location-achat, vous êtes légalement tenu d’acheter le logement à la fin de la période de location. Si vous n’achetez pas le logement parce que vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire ou pour toute autre raison, vous vous exposez à des pénalités.

Les raisons de la location avec option d’achat

La location avec option d’achat peut être intéressante pour les personnes qui souhaitent devenir propriétaires, mais qui sont confrontées à des difficultés financières. Ils peuvent être particulièrement avantageux pour les nouveaux acheteurs qui ont besoin de plus de temps pour épargner en vue d’une mise de fonds ou pour améliorer leurs antécédents en matière de crédit. 

Voici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez envisager un programme de location avec option d’achat :

• Mise de fonds limitée : Les programmes de location avec option d’achat offrent la possibilité d’accumuler progressivement une mise de fonds grâce à des crédits de loyer, ce qui rend l’accession à la propriété plus facile pour les personnes qui ont du mal à épargner une somme forfaitaire.
• Mauvais historique de crédit : Si votre cote de crédit n’est pas à la hauteur, les programmes de location avec option d’achat peuvent vous donner le temps d’améliorer votre solvabilité tout en vivant dans la propriété que vous espérez acheter.
• Tester le logement : La location avec option d’achat vous permet de vivre dans le logement avant de vous engager dans l’achat. Cela peut vous aider à déterminer si la propriété répond à vos besoins et si vous souhaitez y investir à long terme.
• Blocage du prix d’achat futur : Certains contrats de location avec option d’achat bloquent le prix d’achat du logement, ce qui vous protège contre d’éventuelles hausses de prix sur le marché de l’immobilier.

Mise de fonds pour la location avec option d’achat

L’un des avantages des programmes de location avec option d’achat est la possibilité d’accumuler de la valeur nette grâce à des crédits de loyer qui peuvent être utilisés comme mise de fonds pour l’achat d’une propriété. La plupart des sociétés de location avec option d’achat au Canada exigent une mise de fonds initiale, généralement inférieure à celle exigée pour un prêt hypothécaire traditionnel. 

La mise de fonds initiale, parfois appelée frais d’option ou contrepartie de l’option, représente un pourcentage du prix d’achat du logement. Le montant exact varie en fonction de la société et de l’accord. 

Certains programmes offrent des options de mise de fonds flexibles, vous permettant de payer progressivement la mise de fonds au cours de la période de location plutôt que de la verser en un coup. Il est conseillé de se renseigner sur les conditions spécifiques de versement de la mise de fonds avant de conclure un contrat de location avec option d’achat.

Trouver des propriétés en location avec option d’achat

Si vous êtes intéressé par la location avec option d’achat, il y a plusieurs façons de trouver des propriétés adéquates.

Location avec option d’achat de votre logement actuel : Si vous êtes déjà locataire d’un logement et que vous entretenez de bonnes relations avec votre propriétaire, vous pouvez peut-être négocier un accord de location avec option d’achat pour votre logement actuel. Cette option est pratique car vous connaissez déjà la propriété, le quartier et le propriétaire. 

Annonces de location avec option d’achat : Une autre option consiste à rechercher des propriétés répertoriées, offrant la possibilité de louer pour posséder. De nombreux propriétaires qui ont du mal à vendre leur propriété peuvent être ouverts à cette solution. 

Vous pouvez explorer les annonces immobilières sur différentes plateformes et filtrer les résultats de la recherche pour y inclure les propriétés répertoriées en location avec option d’achat. Cela vous permet de parcourir les options disponibles et de choisir un logement qui répond à vos besoins et à votre budget. 

Faire appel à des sociétés de location avec option d’achat : Les sociétés de location avec option d’achat sont spécialisées dans la mise en relation de locataires et de propriétés. Elles disposent souvent d’un catalogue de logements disponibles. Lorsque vous travaillez avec une société de location avec option d’achat, vous avez la possibilité de choisir des propriétés dans une fourchette de prix spécifique et des options de versement de la mise de fonds. 

La société achètera la propriété souhaitée et vous conclurez un accord avec elle. Ces sociétés simplifient le processus en s’occupant des formalités administratives et en négociant en votre nom. Elles peuvent également vous fournir des conseils et une assistance tout au long du processus de location avec option d’achat.

Critères de revenus pour les propriétés en location avec option d’achat

Les programmes de location avec option d’achat sont généralement assortis de critères de revenus afin de s’assurer que les locataires peuvent payer le loyer mensuel et éventuellement prétendre à un prêt hypothécaire. Le seuil de revenu spécifique dépend de la société, beaucoup fixant un seuil minimum et pouvant varier d’une société à l’autre. 

Pour déterminer si vous remplissez les critères de revenu, vous aurez généralement besoin d’une preuve de revenu, comme un relevé de paie, une déclaration d’impôt sur le revenu ou une lettre d’emploi. Pour être admissible, vous devez avoir des antécédents professionnels stables démontrant votre capacité à vous acquitter confortablement des paiements mensuels de la location avec option d’achat.

Location avec option d’achat : documents, frais et détails du contrat

Frais d’option

Dans le cadre de votre contrat d’option d’achat, vous devrez payer un montant initial, appelé frais d’option. Cela vous permet d’avoir la possibilité d’acheter le logement ultérieurement. Ces frais ne sont pas remboursables, ce qui signifie que vous les perdrez si vous décidez de ne pas acheter le logement, si vous ne respectez pas vos obligations en matière de loyer ou si vous ne respectez pas les conditions du bail. 

Les frais d’option peuvent généralement être négociés et se situent entre 1 % et 5 % du prix d’achat du logement. Si vous décidez d’exercer votre option et d’acheter la propriété, ces frais deviennent un dépôt non remboursable. 

Si les frais d’option ou la mise de fonds initiale sont moins élevés, n’oubliez pas que les mensualités seront probablement plus élevées. Ces mensualités sont nécessaires pour constituer la mise de fonds minimale requise à la fin de la période de location. Le fait de payer un montant plus élevé à l’avance vous permet d’avoir des paiements mensuels moins élevés, car la part de votre loyer mensuel consacrée à l’épargne pour la mise de fonds est moins importante.

Durée du contrat

Votre contrat prévoit une durée déterminée, généralement de 1 à 5 ans. Vous pouvez exercer votre option d’achat à tout moment pendant la durée du contrat. 

Toutefois, si le contrat expire et que vous n’avez pas exercé votre option d’achat, vous perdrez la possibilité d’acheter le logement et la commission d’option. Certains contrats peuvent fixer une date précise à laquelle vous devez effectuer l’achat. 

La plupart des sociétés de location avec option d’achat fixent la durée moyenne du contrat à trois ans, ce qui vous donne suffisamment de temps pour économiser en vue du versement d’une mise de fonds. La durée du contrat peut être plus ou moins longue selon la société.

Prix d’achat

Le prix d’achat du logement peut être négocié à l’avance sur la base de la valeur actuelle de la propriété ou fixé sur la base de son prix futur. Si vous disposez d’une option plus longue (5 ans), le prix d’achat sera probablement basé sur la valeur au moment de l’exercice de l’option plutôt que fixé au moment de la signature du contrat. Cela s’explique par le fait que la valeur des logements peut augmenter de manière significative sur une période plus longue.

Crédits de loyer

Les crédits de loyer sont le pourcentage convenu de vos paiements mensuels de loyer qui sera mis de côté. Ce montant est ensuite affecté à votre mise de fonds lors de l’achat du logement. Le pourcentage des crédits de loyer sera fixé en fonction du montant que vous devez épargner pour satisfaire aux exigences minimales du prêteur hypothécaire en matière de mise de fonds pendant la durée de votre location. 

Par exemple, si le logement a un prix d’achat de 500 000 $ et que la société de location avec option d’achat exige une mise de fonds initiale de 3 % (15 000 $) sur une période de deux ans, vous aurez besoin d’une mise de fonds d’au moins 5 % pour obtenir un prêt hypothécaire assuré. Cela signifie que vous devrez épargner les 2 % restants, soit 10 000 $, sur une période de deux ans. 

500 000 $ x 0,02 = 10 000 $ 

En divisant ce montant en parts égales sur deux ans, on obtient environ 417 $ par mois. Cette somme s’ajoutera à votre loyer mensuel. Le loyer est généralement calculé sur la base des loyers en vigueur sur le marché, et le montant minimum doit être au moins suffisant pour couvrir les mensualités du prêt hypothécaire de la société de location avec option d’achat ou du propriétaire. 

Par exemple, le loyer mensuel moyen à Montréal est d’environ 2 000 $, mais les versements hypothécaires sur la propriété s’élèvent à 2 900 $. La société de location avec option d’achat exigera un loyer d’au moins 2 900 $. 

L’inverse est vrai si le loyer est plus élevé que les versements hypothécaires. L’entreprise facturera toujours le montant le plus élevé des deux; dans ce cas, elle facturera le prix du loyer du marché par rapport au montant de l’hypothèque.  

Si l’on ajoute les crédits de location à la location avec option d’achat en utilisant le montant de l’exemple de Montréal, vous paierez un total de 3 317 $ sur la base du montant du loyer de 2 900 $ plus le crédit de location de 417 $.

Vous devrez généralement fournir deux chèques par mois. Un premier pour le montant de votre loyer mensuel et un second pour le montant de votre crédit de loyer. En effet, les paiements de crédit de loyer doivent être séparés afin de pouvoir être épargnés et remboursés lorsque vous serez prêt à acheter le logement. Les crédits de loyer sont essentiellement une forme d’épargne forcée.

Responsabilités en matière d’entretien

Lorsque vous louez, vous n’êtes généralement pas responsable des réparations et de l’entretien de la propriété. C’est le propriétaire qui s’en charge. Dans le cas de la location avec option d’achat, certaines sociétés vous traitent davantage comme un propriétaire que comme un locataire, ce qui signifie que vous êtes responsable des réparations et de l’entretien du logement pendant la durée de la location. 

Il se peut que vous n’ayez pas le droit de faire des rénovations ou que vous deviez obtenir l’autorisation de la société ou du propriétaire, ainsi que du prêteur actuel, pour apporter des modifications importantes au logement avant de l’acheter.

Exemples de location avec option d’achat

Vous avez trouvé un logement d’un prix d’achat de 500 000 $ que vous souhaitez acheter dans trois ans dans le cadre d’un contrat de location avec option d’achat. On vous envoie le contrat de location et un contrat d’option d’achat qui fixe le prix du logement et le taux du crédit de location. 

La société facture une commission d’option initiale de 2 % du prix d’achat. Vous avez décidé de bloquer le prix d’achat et la société prévoit que les prix des logements augmenteront de 5 % chaque année, ce qui sera ajouté au prix actuel du logement pour déterminer sa valeur future. 

Le loyer du marché est plus élevé que les versements hypothécaires sur le logement. La société vous demandera donc de payer le loyer du marché plus la différence des versements nécessaires pour la mise de fonds éventuelle. Vous pouvez vous attendre à payer 2 326,25 $ dans le cadre de votre contrat de location avec option d’achat. 

Le tableau ci-dessous présente les chiffres de ce contrat de location avec option d’achat.

Prix d’achat	500 000 $
Dépôt initial à la société de location avec option d’achat	2 % ou 10 000 $
Appréciation du prix du logement par année	5 % ou 25 000 $ (total de 75 000 $ sur 3 ans)
Prix du logement bloqué (prix d’achat + plus-value annuelle)	575 000 $
Mise de fonds minimale	5,66 % (5 % sur la première tranche de 500 000 $, 10 5 sur 75 000 $) ou 32 545 $
Paiements supplémentaires nécessaires (mise de fonds minimale – dépôt initial)	32 545 $ – 10 000 $ = 22 545 $
Paiements supplémentaires requis (22 545 $ répartis sur 3 ans)	22 545 $ / 36 = 626,25 $
Loyer du marché	1 700 $
Paiements mensuels (loyer du marché + paiements supplémentaires)	1 700 $ + 626,25 $ = 2 326,25 $

Exemple de calcul de location avec option d’achat par province

Les calculs de location avec option d’achat peuvent varier en fonction de la province, des conditions spécifiques de l’accord et du propriétaire ou de la société. Voici quelques exemples de calculs des coûts potentiels d’une propriété en location avec option d’achat dans chaque province.

Sociétés de location avec option d’achat au Canada

Étant donné qu’il n’existe aucune réglementation fédérale ou provinciale dans le secteur de la location avec option d’achat, la Canadian Association of Rent-to-Own Professionals (CAROP) assure le contrôle de la qualité, les normes minimales et les lignes directrices en matière d’éthique pour le secteur.

Pour devenir membre, les entreprises doivent répondre à des critères d’éligibilité et adhérer au code de conduite. Il n’y a toutefois pas d’obligation pour les entreprises de devenir membres. 

Bien que de nombreuses sociétés de location avec option d’achat opèrent au Canada et mettent en relation des locataires avec des propriétés, la liste ci-dessous n’est qu’une partie de celles qui sont membres de la CAROP.

• JAAG Properties Inc.: offre des options immobilières aux acheteurs et aux investisseurs. L’objectif est d’aider les particuliers à accéder à la propriété tout en offrant des possibilités d’investissement aux investisseurs. Elle prolongera la durée de votre location avec option d’achat si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire à la fin de la période de location. 
• Fraser Valley Rent 2 Own: aide les familles de la vallée du Fraser et de certaines parties de la Colombie-Britannique à accéder à la propriété. Elle propose des programmes de 2 ou 3 ans.
• Calgary Rent To Buy: aide les gens ordinaires de la région de Calgary à accéder à la propriété. Ils proposent des programmes de 2 ou 3 ans.
• Home Owner Soon Inc.: fournit des solutions d’accession à la propriété dans tout le Canada depuis 2002.  Ils proposent des durées de 3 à 5 ans.  
• Homeowners Now Inc.: chef de file canadien des transactions de location avec option d’achat, desservant tout le pays.

Bien qu’elle ne fasse pas partie du CAROP, Clover Properties est l’une des sociétés de location avec option d’achat les plus reconnues, qui aide les familles à trouver un logement en Ontario, au Québec et en Alberta. Elle propose des contrats de 2 à 4 ans et a aidé plus de 600 familles à devenir propriétaires.

Foire aux questions

En conclusion

Grâce à ce contrat de logement unique, la location avec option d’achat peut constituer une alternative à l’accession à la propriété pour les personnes qui ont besoin de temps pour accumuler les fonds nécessaires au versement de la mise de fonds. Ce type de contrat peut permettre aux locataires de réaliser des économies substantielles, en leur permettant de se constituer un capital au lieu de se contenter de consacrer de l’argent à ce qu’ils dépenseraient autrement pour le loyer. 
Vous êtes locataire et rêvez d’accéder à la propriété, mais vous avez besoin d’aide pour atteindre votre objectif? Contactez nos experts hypothécaires, qui vous aideront à vous engager sur la voie de l’accession à la propriété.

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