La location avec option d’achat est un type d’accord de logement entre le locataire et le propriétaire où, pendant la période de location, le loyer du locataire contribue également à l’éventuel versement d’une mise de fonds sur le bien immobilier. Une fois le contrat rempli, le locataire a la possibilité d’acheter le bien immobilier. Les contrats de location-achat peuvent être une option intéressante pour les personnes qui souhaitent devenir propriétaires d’un logement, mais qui ont besoin de temps pour économiser de l’argent ou améliorer leur cote de crédit. Il est important de noter que ces accords peuvent varier considérablement, il est donc essentiel de les lire en détail et de comprendre quels sont vos droits et responsabilités.

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Faits saillants

• Les programmes de location avec option d’achat vous permettent de louer une maison tout en ayant la possibilité de l’acheter plus tard, ce qui vous permet d’économiser une mise de fonds entre-temps.
• Si votre demande de prêt hypothécaire est refusée en raison de problèmes de crédit, d’un endettement excessif et/ou de revenus insuffisants, vous avez le temps de régler ces problèmes pendant que vous louez pour acheter.
• Il existe deux types de contrats de location avec option d’achat et il est important de savoir lequel vous convient le mieux.

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Qu’est-ce que la location-achat ?

Les programmes de location avec option d’achat vous permettent de louer une maison avec l’option supplémentaire d’acheter la propriété. L’argent qui servira éventuellement à payer votre mise de fonds sur la maison est appelé crédits de loyer. Vous pouvez conclure un accord directement avec votre propriétaire ou par l’intermédiaire d’une société de location avec option d’achat.

Conseil : Il existe plusieurs entreprises qui se spécialisent dans les options de location avec option d’achat à travers le Canada. Assurez-vous de faire vos recherches avant de décider lequel vous sera le plus avantageux.

Comment fonctionne la location avec option d’achat?

Si vous choisissez un programme de location avec option d’achat pour une propriété, vous devez signer à la fois un contrat de location et un contrat de location avec option d’achat. Au fur et à mesure que vous payez votre loyer mensuel, une partie est mise de côté (appelée crédit de loyer) pour votre éventuelle mise de fonds sur cette maison. 

Bien que vous ne soyez pas toujours obligé d’acheter la maison (selon votre contrat de location), si vous décidez de ne pas donner suite à l’achat, vous perdrez les crédits de loyer qui se sont accumulés pendant que vous payiez un loyer sur le propriété. Vous pouvez acheter la propriété pendant votre bail ou une fois votre bail expiré. La durée du contrat de location-achat peut être fixée entre un an et cinq ans. 

Raisons de louer avec option d’achat

Il y a plusieurs avantages à opter pour la location avec option d’achat d’une propriété. Le plus grand avantage est que vous pouvez économiser pour la mise de fonds grâce à vos paiements de loyer réguliers. Cette option vous permet aussi souvent de bloquer un prix d’achat, ce qui signifie que vous n’avez pas à vous inquiéter de la montée en flèche des prix. Vous pouvez également vivre dans la maison pendant que vous économisez l’argent nécessaire à l’achat de la propriété, ce qui évite les frais de déménagement supplémentaires. En outre, si votre demande de prêt hypothécaire est refusée en raison de problèmes de crédit, d’un endettement excessif et/ou d’un revenu insuffisant, vous avez le temps de régler ces problèmes pendant que vous louez pour acheter.

Mises de fonds pour location-achat

Bien qu’un contrat de location avec option d’achat vous permettra d’épargner de l’argent supplémentaire pour une mise de fonds, la plupart des sociétés de location avec option d’achat au Canada exigent une mise de fonds initiale avant de commencer à louer la maison. Cette mise de fonds est généralement inférieure à la mise de fonds minimale requise pour un prêt hypothécaire assuré, mais elle peut tout de même coûter des milliers de dollars. Cette mise de fonds initiale est utilisée par le locataire pour acheter l’option qui lui donne la possibilité d’acheter la maison dans le futur.

Trouver des propriétés à louer avec option d’achat

Certaines sociétés de location avec option d’achat vous permettent de choisir une maison sur le marché que vous aimeriez louer avec option d’achat, tandis que d’autres vous limitent à un certain prix de la maison et à une mise de fonds afin de vous assurer que vous pouvez vous permettre d’acheter la propriété à l’avenir. Si vous utilisez une entreprise locale de location avec option d’achat, vous pourrez acheter une maison partout où l’entreprise le permet. 

Façons d’acheter une maison en location-vente

Un contrat de location avec option d’achat peut être mis en place des deux manières suivantes :

1. Contrat de location avec option d’achat : Également connu sous le nom d’accord d’option d’achat, vous avez le choix d’acheter la maison à l’avenir, mais vous n’êtes pas obligé de le faire. Cela signifie que vous pouvez décider de ne pas acheter la maison à la fin de votre bail sans avoir à subir de pénalités ou d’autres conséquences, à part la perte de vos crédits de loyer.

2. Contrat de location-achat. En concluant ce type de contrat, vous vous engagez à acheter la maison à la fin de votre bail. Si vous n’achetez pas la maison – parce que vous avez changé d’avis ou que vous n’êtes pas admissible à un prêt hypothécaire – vous pourriez devoir payer des pénalités.

Quel que soit le contrat que vous choisissez, si vous choisissez d’acheter la propriété, vous devrez être admissible à un prêt hypothécaire. Cela signifie que votre crédit doit être en règle, votre emploi cohérent et votre niveau d’endettement gérable. 

Location avec option d’achat : documents, frais et détails du contrat

Frais d’option

Dans le cadre de votre contrat d’option d’achat, vous devez payer des frais initiaux – appelés frais d’option – qui vous permettent d’avoir l’option d’acheter la maison à l’avenir. Ces frais ne sont pas remboursables, ce qui signifie que vous les perdrez si vous décidez de ne pas acheter la maison. 

Vous pouvez généralement négocier les frais d’option, qui varient souvent entre 1 % et 5 % du prix d’achat de la maison. Si vous décidez d’utiliser votre option pour acheter la propriété, les frais d’option deviennent un dépôt non remboursable versé à la maison.

Sachez que le fait d’avoir des frais d’option inférieurs, ou un acompte initial, entraînera des paiements mensuels plus élevés. Ceci est nécessaire afin de constituer un acompte minimum d’ici la fin de votre période de location. Le fait de payer un acompte plus important à l’avance vous donnera la possibilité d’avoir des mensualités moins élevées, car moins d’argent sera nécessaire pour économiser sur votre acompte.

Important : si vous êtes en retard sur vos paiements de loyer ou si vous rompez une durée de votre bail, vous risquez de perdre vos frais d’option

Durée du contrat

Votre contrat de location-achat comprendra une durée de contrat spécifique – allant de un à cinq ans. De nombreuses entreprises fixent le contrat à trois ans, ce qui vous donne juste le temps nécessaire pour verser la mise de fonds requise pour être admissible à un prêt hypothécaire. Cela dit, la durée du contrat peut souvent être plus longue ou plus courte en fonction de votre situation financière spécifique.

Prix d’achat

​​Le prix d’achat de la maison peut être soit négocié à l’avance sur la base de la valeur actuelle de la propriété, soit fixé sur le prix futur de la propriété.

Il va sans dire, cependant, que si vous avez une période d’option plus longue de cinq ans, par exemple, le prix d’achat sera probablement basé sur la valeur au moment de l’exercice de l’option, plutôt que sur la valeur au moment de la signature du contrat, car la valeur des maisons peut augmenter considérablement sur une longue période.

Crédits de loyer

Un pourcentage convenu de vos paiements mensuels de loyer – généralement compris entre 15 % et 25 % – est mis de côté sous forme de crédits de loyer. Ceux-ci sont ensuite ajoutés à votre mise de fonds lorsque vous décidez d’acheter la maison.

Responsabilités d’entretien

En tant que locataire, vous n’êtes généralement pas responsable des réparations et de l’entretien de la propriété. Il est important de noter, cependant, que certaines sociétés de location vous traitent plus comme un propriétaire que comme un locataire lorsque vous avez un contrat de location-achat en place. Assurez-vous de poser des questions sur vos responsabilités de maintenance spécifiques.

Contrats de location avec option d’achat

Il existe deux types de contrats de location avec option d’achat. Voir: Façons d’acheter une maison en location-achat ci-dessus pour plus de détails.

Location-achat : Exemples

Loyer mensuel	Pourcentage de l’accumulation	Résultat de la mise de fonds sur 3 ans
$1,500	20%	$10,800
$2,000	20%	$14,400
$2,500	20%	$18,000
$3,000	20%	$21,600

À titre d’exemple, si vous payez 1 500 $ de loyer tous les mois pendant trois ans, et que 20 % de ce montant s’accumule sous forme de crédits de loyer, vous auriez 10 800 $ à verser en paiement pour l’achat de la maison. En location-achat, votre loyer est souvent légèrement supérieur au taux en vigueur dans la région, car il tient compte du paiement du crédit de loyer que vous recevrez.

Foire aux questions

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