Ce qui arrive à votre prêt hypothécaire en cas d’urgence
Une urgence ne met pas votre prêt hypothécaire sur pause. Qu’il s’agisse d’une perte d’emploi, d’un ordre d’évacuation à cause d’un feu de forêt ou d’une remontée soudaine des taux d’intérêt, votre versement reste exigible à la date prévue et votre prêteur s’attend à avoir de vos nouvelles avant qu’un paiement soit manqué. Savoir quelles mesures d’allègement existent, et ce qu’elles coûtent réellement, fait la différence entre quelques mois difficiles et un recul permanent.
Le Canada a traversé assez d’événements de ce genre pour savoir comment le système réagit sous pression. La pandémie a donné lieu au plus vaste effort d’allègement hypothécaire coordonné de l’histoire du pays. Les saisons de feux de forêt et d’inondations ont déplacé des dizaines de milliers de ménages. Les cycles de taux ont fait bondir les versements d’emprunteurs qui n’avaient rien fait de mal. Chaque épisode a laissé un mode d’emploi concret, et il vaut mieux l’avoir en main avant d’en avoir besoin.
Points à retenir
- Les prêteurs sous réglementation fédérale doivent offrir un soutien personnalisé aux emprunteurs en grave difficulté financière sur leur résidence principale, mais cet allègement doit être demandé.
- Les versements reportés ou sautés sont repoussés, et non annulés, et les intérêts continuent de s’accumuler sur le solde impayé.
- L’assurance habitation est la première source de rétablissement après un incendie ou une inondation, et l’aide provinciale en cas de sinistre vise généralement les pertes non assurables seulement.
- Le meilleur plan d’urgence se prépare pendant un mois tranquille : connaissez votre date de renouvellement, vos privilèges de remboursement anticipé et les liquidités auxquelles vous pouvez accéder en une semaine.
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Ce qui constitue une urgence hypothécaire
Trois situations très différentes aboutissent au même endroit : un versement que vous n’êtes pas certain de pouvoir faire.
La première est un choc de revenu. Une mise à pied, un ralentissement des affaires, une maladie grave ou une séparation retranche une partie du revenu du ménage pendant que le versement, lui, ne bouge pas. La deuxième est un sinistre. Un incendie, une inondation, des dommages causés par une tempête ou un ordre d’évacuation rendent la propriété inhabitable, et vous vous retrouvez à payer à la fois un prêt hypothécaire et un logement temporaire. La troisième est un choc de marché. Rien n’a changé dans votre vie, mais votre terme est arrivé à échéance dans un environnement de taux plus élevés, ou votre prêt à taux variable a atteint son taux de déclenchement et votre versement ne couvre plus les intérêts.
Les solutions diffèrent, mais le premier geste est le même dans les trois cas. Communiquez avec votre prêteur avant qu’un versement soit en retard plutôt qu’après, parce que presque toutes les options se referment une fois que le compte est en souffrance.
Ce que la vague de reports de la COVID-19 a appris aux emprunteurs
Au printemps 2020, les prêteurs canadiens ont réagi plus vite que quiconque l’avait prévu. Les institutions sous réglementation fédérale ont accordé plus de 771 000 reports de versements hypothécaires, d’une durée moyenne d’environ six mois, selon les données de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) arrêtées au début de septembre 2020. Les clôtures se sont déplacées vers la visioconférence. Des règles de signature figées depuis des décennies ont changé en quelques semaines.
La leçon que les emprunteurs en ont tirée n’est pas que l’allègement s’obtient facilement. C’est plutôt de comprendre en quoi il consiste réellement. Un report déplace le versement à une date ultérieure et les intérêts continuent de courir entre-temps, si bien que le solde grossit et que l’amortissement s’allonge. Les ménages qui ont vu six versements reportés comme six mois gratuits ont trouvé un prêt hypothécaire plus gros au bout du compte. Ceux qui ont profité de ce répit pour stabiliser leur revenu, puis ont repris leurs versements plus tôt ou versé une somme forfaitaire sur le solde, s’en sont sortis à peu près là où ils avaient commencé. Notre guide sur les reports de versements hypothécaires au Canada détaille le calcul.
La deuxième leçon portait sur la rapidité. Les emprunteurs qui s’en sont le mieux tirés ont téléphoné dès la première semaine, avant que l’urgence ne devienne un paiement manqué à leur dossier de crédit.
Ce que votre prêteur doit faire
L’allègement n’est plus purement discrétionnaire. Depuis juillet 2023, l’ACFC énonce l’attente que les institutions financières sous réglementation fédérale offrent un soutien personnalisé aux emprunteurs qui éprouvent de graves difficultés financières sur un prêt garanti par leur résidence principale, et qu’elles repèrent les comptes à risque et communiquent avec les emprunteurs de façon proactive plutôt que d’attendre. Selon le rapport de décembre 2024 de l’ACFC, ces attentes ont donné lieu à plus de 8 000 mesures d’allègement entre juillet 2023 et la fin de juin 2024, épargnant aux emprunteurs plus de quatre millions de dollars en pénalités et en frais.
Les mesures elles-mêmes varient selon le prêteur et la situation. Les options décrites par l’ACFC comprennent la prolongation de la période d’amortissement, le passage temporaire à des versements d’intérêts seulement, la renégociation de la convention hypothécaire et la renonciation à certains frais ou aux intérêts facturés sur les intérêts impayés. Chacune procure un répit et chacune a un coût, généralement en intérêts payés sur la durée du prêt.
Deux limites méritent d’être connues avant d’appeler. Ces attentes visent votre résidence principale, et non un immeuble locatif ou une résidence secondaire. Et elles visent les prêteurs sous réglementation fédérale, si bien qu’une coopérative de crédit encadrée par la province applique son propre cadre, qui peut être plus souple ou moins. Si le compte est déjà en retard, la conversation change de nature, et notre article sur ce qui se passe en cas de non-paiement en expose la séquence. Dans les rares cas où les arriérés s’étirent au point de menacer la propriété, il reste des moyens d’éviter une saisie hypothécaire.
Quand l’urgence endommage votre propriété
Une maison détruite ou inhabitable n’annule pas le prêt hypothécaire qui la grève. La dette survit au bâtiment, et c’est pourquoi l’ordre de vos trois premiers appels compte.
Appelez d’abord votre assureur habitation. La plupart des polices couvrent les frais de subsistance supplémentaires pendant une évacuation obligatoire, c’est-à-dire l’argent qui vous loge pendant l’évaluation de la réclamation, et c’est l’assureur qui financera la réparation ou la reconstruction. Appelez votre prêteur ensuite, parce qu’il est désigné à la police et a un intérêt direct à ce que la propriété soit remise en état, et parce que l’allègement des versements pendant un sinistre déclaré est une discussion que la plupart des prêteurs sont prêts à avoir. Appelez le programme d’aide aux sinistrés de votre province en troisième.
Ce troisième appel s’accompagne d’une nuance importante. Les programmes provinciaux d’aide financière en cas de sinistre visent les pertes non assurables, et non à dédoubler ce que votre police couvre déjà, et tous les événements ne sont pas admissibles. La protection contre les inondations en surface, en particulier, est facultative dans la plupart des polices canadiennes et n’est pas offerte partout, si bien que l’écart entre ce que vous croyez couvert et ce qui l’est vraiment apparaît au pire moment possible. Vérifiez votre police avant la saison des inondations, pas pendant.
Pas de parti pris des grandes banques, juste des experts sans commission prêts à vous aider.
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Quand l’urgence vient du marché et non de votre revenu
Les taux peuvent bouger brusquement en peu de temps, et les emprunteurs les plus exposés sont ceux qui sont en pleine transaction ou près d’un renouvellement.
Si vous achetez
Faites-vous préqualifier tôt afin de travailler avec un budget réel plutôt qu’avec une estimation. Une préqualification n’est pas une réservation de taux, et la précision s’impose ici, parce que les deux sont constamment confondus. Chez nesto, le meilleur taux est réservé une fois que vous avez une offre d’achat acceptée, et la réservation peut aller jusqu’à 150 jours sur le terme fixe de 5 ans et le terme variable de 5 ans. Les termes plus courts offrent des réservations plus courtes. Connaître votre chiffre d’avance, voilà ce qui vous permet d’agir vite quand le marché tourne, et la rapidité représente l’essentiel de l’avantage.
Rappelez-vous que vous vous qualifiez à un taux plus élevé que celui que vous payez. Le taux admissible minimal correspond au plus élevé entre votre taux contractuel majoré de deux points de pourcentage et 5,25 %, de sorte qu’un mouvement de marché touche votre capacité d’emprunt avant de toucher votre versement.
Si vous renouvelez
Commencez à magasiner des mois à l’avance plutôt que des semaines. Un prêteur concurrent peut vous réserver un taux bien avant votre date d’échéance, ce qui transforme votre renouvellement en décision plutôt qu’en date limite. Si les taux baissent, attendre peut rapporter. S’ils montent, un renouvellement hypothécaire anticipé limite les dégâts. Passez le nouveau versement dans une calculatrice de versement hypothécaire avant de vous engager, pour que le montant ne soit pas une surprise le premier du mois.
Comment bâtir un plan d’urgence avant d’en avoir besoin
Rien de tout cela n’exige un chiffrier. Il faut connaître cinq choses au sujet de votre propre prêt hypothécaire.
- Votre date de renouvellement, et ce que devient à peu près votre versement si les taux sont nettement plus élevés à ce moment-là.
- Vos privilèges de remboursement anticipé, puisque payer davantage dans les bons mois crée la marge de manœuvre des mauvais mois.
- Si votre versement est fixe ou variable dans le cas d’un prêt à taux variable, parce que cela détermine si une hausse frappe vos liquidités ou votre amortissement.
- Ce que votre assurance habitation couvre réellement, y compris la protection contre les inondations en surface.
- La capacité du ménage d’absorber la perte d’un revenu, et pendant combien de temps, avant que le versement devienne un problème.
Les produits de protection méritent un coup d’œil dans la même séance. L’assurance vie associée à un prêt hypothécaire couvre un scénario précis et grave, et elle s’organise à meilleur coût pendant que tout le monde est en santé. Attention : l’assurance prêt hypothécaire n’est pas la même chose. Cette dernière protège le prêteur si vous ne pouvez pas payer, et non vous.
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur les prêts hypothécaires en situation d’urgence
Mon prêteur peut-il refuser un report de versement?
Votre prêteur peut refuser un report de versement, puisque les reports sont accordés au cas par cas et ne sont pas garantis par la loi. L’ACFC s’attend à ce que les institutions sous réglementation fédérale offrent un allègement personnalisé aux emprunteurs en grave difficulté financière sur leur résidence principale, mais la mesure précise dépend de votre situation, de vos antécédents de paiement et de la politique du prêteur. Demander tôt et documenter la baisse de revenu améliore nettement vos chances.
Un report de versement nuit-il à mon pointage de crédit?
Un report de versement approuvé à l’avance par votre prêteur n’est généralement pas déclaré comme un paiement manqué, il n’abîme donc pas votre pointage de crédit comme le ferait un véritable défaut. La distinction tient à l’approbation. Cesser simplement de payer et s’expliquer ensuite est déclaré comme un paiement manqué, et c’est pourquoi la séquence compte davantage que le montant.
Dois-je toujours mon prêt hypothécaire si ma maison est détruite?
Vous devez toujours votre prêt hypothécaire si votre maison est détruite, parce que la dette vous incombe personnellement et qu’elle ne s’éteint pas avec les dommages causés à la propriété. C’est votre police d’assurance habitation qui finance la réparation ou la reconstruction, et votre prêteur y est désigné. Communiquez avec les deux sans délai, et demandez expressément à votre prêteur un allègement des versements pendant le règlement de la réclamation.
Quelle épargne d’urgence un propriétaire devrait-il garder?
La plupart des planificateurs suggèrent qu’un propriétaire garde de trois à six mois de frais de logement complets en épargne accessible, en comptant le versement hypothécaire, les taxes foncières, les assurances, les services publics et les frais de copropriété plutôt que le seul versement. Les propriétaires de maisons plus anciennes et les ménages à revenu unique se situent généralement dans le haut de cette fourchette, puisqu’une fournaise ou une toiture rend rarement l’âme au moment opportun.
Derniers mots
Les urgences ne sont pas des événements rares répartis uniformément sur une vie. La plupart des propriétaires en vivront au moins une pendant un amortissement de 25 ans, et le dénouement tient habituellement à la préparation et au moment choisi plutôt qu’à l’ampleur du choc. L’allègement existe, les prêteurs doivent l’offrir, et il fonctionne mieux pour ceux qui demandent tôt et comprennent ce qu’ils acceptent.
Si votre prêt hypothécaire arrive à renouvellement ou que vous voulez savoir de quelle marge vous disposez réellement, nos experts hypothécaires nesto peuvent examiner vos options avec vous.
Pourquoi choisir nesto
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