Fondamentaux de l'Hypothèque

Qu'est-ce que le taux de déclenchement et quel est son impact sur le VRM?

Qu'est-ce que le taux de déclenchement et quel est son impact sur le VRM?

Table des matières

    La Banque du Canada augmente son taux directeur depuis mars 2022, le portant aujourd’hui à [taux directeur], soit le niveau le plus élevé depuis 2001. Cela a eu pour effet de porter à le taux préférentiel de la plupart des prêteurs, qui sert de référence à la fixation des taux de tous les prêts hypothécaires variables à taux préférentiel au pays. 

    De nombreux propriétaires se demandent comment ces changements affectent leurs prêts hypothécaires variables alors que de plus en plus de prêts hypothécaires atteignent leurs taux de déclenchement et leurs seuils de déclenchement. Nous sommes là pour dissiper toute inquiétude fondée sur des idées fausses. Dans cet article de blogue, nous verrons ce qu’est un taux de déclenchement, comment calculer votre taux de déclenchement et les différents scénarios dans lesquels vous pouvez vous retrouver quand vous détenez un prêt hypothécaire à taux variable. Poursuivez votre lecture pour en apprendre davantage!


    Les grandes lignes

    • Le taux de déclenchement est atteint lorsque le solde du capital de votre prêt hypothécaire n’est plus payé.
    • Le seuil de déclenchement est atteint lorsque le solde dû sur l’hypothèque est supérieur au montant initial de l’hypothèque.
    • Les hypothèques à taux variable avec des paiements fixes sont le seul type d’hypothèque qui peut atteindre un taux de déclenchement et un seuil de déclenchement.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Qu’est-ce que le taux de déclenchement d’un prêt hypothécaire?

    Le taux de déclenchement est le moment où vos versements hypothécaires ne couvrent plus la part du capital, mais seulement l’intérêt de vos versements hypothécaires. Cette situation est due à un contexte dans lequel un taux d’intérêt plus élevé est exigé sur le prêt hypothécaire à taux variable, sans que le versement hypothécaire augmente. 

    Quand les taux d’intérêt augmentent, le capital n’est pas ou très peu remboursé, seul l’intérêt est payé et, parfois, le versement ne suffit pas à couvrir l’intérêt. Pour qu’un prêt hypothécaire variable atteigne son seuil de déclenchement, seul l’intérêt est payé et aucun capital n’est remboursé, ce qui entraîne une augmentation de l’amortissement au lieu d’une diminution (amortissement négatif) à chaque versement hypothécaire.

    Ce phénomène ne s’applique pas aux prêts hypothécaires à taux variable à paiement ajustable et aux prêts hypothécaires à taux fixe.

    Comment calculer votre taux de déclenchement?

    La manière la plus simple de calculer votre taux de déclenchement est d’examiner vos documents hypothécaires et le contrat ou l’engagement initial que vous avez signé avec votre prêteur. Le taux de déclenchement indiqué dans vos documents suppose que vous n’avez pas effectué de remboursements anticipés pendant le terme de votre hypothèque, car les remboursements anticipés effectués sur votre hypothèque augmenteront votre taux de déclenchement.

    Pour calculer votre taux de déclenchement, vous devez connaître le montant de vos versements, le nombre de versements par an (fréquence des versements) et le solde actuel de votre prêt.

    Montant du versement X nombre de versements par an/solde dû X 100 = Taux de déclenchement en %.

    • Ainsi, si votre versement est de 1 194 $ toutes les deux semaines et que vous devez 580 000 $, votre taux de déclenchement sera de 5,35 %, calculé comme suit 
    • 1 194 $ par versement x 26 versements bihebdomadaires par année / solde de 580 000 $ x 100 = 5,35 %.

    Qu’est-ce qu’un seuil de déclenchement?

    Aucune action n’est requise de la part de l’emprunteur lorsque son prêt hypothécaire atteint le taux de déclenchement. En revanche, celui-ci doit prendre certaines mesures lorsqu’il atteint le seuil de déclenchement. 

    Lorsque vous avez dépassé le taux de déclenchement, le solde dû est supérieur au capital du prêt hypothécaire initial. C’est à ce moment-là que vous atteignez votre seuil de déclenchement. Si vous atteignez le seuil de déclenchement, votre conseiller bancaire ou votre conseiller en prêts hypothécaires vous appellera pour remédier à la situation. 

    Le montant exact ou le ratio prêt-valeur qui déclenche le seuil de déclenchement de votre hypothèque varie d’un prêteur à l’autre.

    Ne laissez pas le taux déclencheur déclencher votre anxiété.

    Par exemple, si vous avez versé une mise de fonds de 20 % lors de l’achat de la propriété, la plupart des prêteurs vous autoriseront à augmenter le solde du prêt hypothécaire jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété dans le cas d’un prêt hypothécaire non assuré, pour lequel vous n’avez pas souscrit d’assurance-prêt hypothécaire. 

    Dans le cas d’un prêt hypothécaire assuré, pour lequel vous avez versé une mise de fonds inférieure à 20 % et souscrit une assurance hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de Sagen (anciennement Genworth) ou de Canada Guaranty (CG) pour protéger le prêteur en cas de défaut de paiement, vous n’atteindrez pas le seuil de déclenchement avant que le solde de votre prêt hypothécaire n’atteigne 105 % de la valeur de la propriété.

    À ce moment-là, vous devrez remettre votre hypothèque sur la bonne voie.  

    Cela peut se faire de plusieurs manières, par exemple :

    • Remboursement anticipé du capital pour couvrir l’augmentation du solde du capital – Cette solution n’est pas toujours possible pour les emprunteurs, à moins qu’ils ne disposent d’une épargne importante.
    • Augmenter vos versements réguliers pour compenser le paiement supplémentaire du principal (il ne s’agit probablement que de quelques centaines de dollars à ce stade). 
    • Refinancez votre prêt hypothécaire pour augmenter votre amortissement.

    Quel est l’impact des hausses de taux de la Banque du Canada sur les taux hypothécaires variables?

    Lorsque la Banque du Canada augmente les taux d’intérêt, elle le fait dans le cadre d’une politique monétaire visant à ramener l’inflation à l’objectif de 2 %. 

    Lorsque l’inflation dépasse cet objectif, la Banque du Canada utilise les augmentations de taux d’intérêt pour freiner les dépenses de consommation et encourager l’épargne. L’objectif est de réduire la demande de biens et de services et de ramener l’inflation à la cible. 

    Les décisions de la Banque du Canada en matière de taux d’intérêt visent également à soutenir un emploi maximum durable tout en maintenant la croissance de la production et en faisant en sorte que l’inflation reste prévisible, stable et faible. 

    L’emploi maximum durable est mesuré comme l’économie fonctionnant à son plus haut niveau de capacité de production pour se maintenir sans déclencher d’inflation.

    Lorsque la Banque du Canada augmente son taux directeur, les prêteurs augmentent à leur tour leur taux préférentiel, ce qui affecte les hypothèques variables et les autres produits de crédit renouvelable puisque ces taux d’intérêt sont directement liés au taux directeur de la Banque du Canada. 

    Toute augmentation des taux directeurs signifie que les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable en ressentiront immédiatement les effets en augmentant leurs versements hypothécaires dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable à paiement ajustable (ARM) ou en consacrant une plus grande partie de leurs versements à l’intérêt et une moins grande partie au capital dans le cas des prêts hypothécaires à taux variable à paiement fixe (VRM). 

    Une hausse rapide des taux, comme celle que nous avons connue l’année dernière, peut mettre à rude épreuve les finances des détenteurs d’un prêt hypothécaire à taux variable. Non seulement les versements augmenteront pour les détenteurs de prêts hypothécaires VRM, mais ces derniers courent le risque d’atteindre leurs taux de déclenchement et leurs seuils de déclenchement.

    VRM et ARM : Pourquoi les taux de déclenchement n’affectent-ils que les prêts hypothécaires VRM?

    Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable : à paiement fixe et à paiement ajustable. Tous deux sont communément appelés prêts hypothécaires à taux variable, mais n’importe quel expert vous dira qu’ils sont très différents.

    Les prêts hypothécaires à taux variable à paiement fixe sont appelés prêts hypothécaires à taux variable (VRM). Les prêts hypothécaires à taux variable, dont le paiement s’ajuste en fonction des variations du taux préférentiel, sont plus précisément appelés prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM).

    La table est mise : Premier service : le capital, deuxième service : la valeur nette…

    Par exemple, si deux hypothèques identiques traversent un cycle d’augmentation du taux préférentiel, une plus grande partie du montant du versement sera consacrée à l’intérêt.  

    Le taux de déclenchement des hypothèques variables (VRM) avec des paiements fixes compensera les augmentations du taux préférentiel en augmentant l’amortissement restant puisque le paiement est fixe. En revanche, le prêt hypothécaire à taux ajustable (ARM) augmentera les versements en fonction des augmentations du taux préférentiel et maintiendra le calendrier d’amortissement restant sur la bonne voie.

    • Supposons que votre versement sur un prêt hypothécaire à taux variable s’élève à 2 000 $, que la part d’intérêt soit de 1 500 $ et que la part de capital soit de 500 $. Avec cette relation sur la valeur temporelle de l’argent, le capital diminuera pour compenser l’augmentation de la part de l’intérêt du prêt hypothécaire à taux variable jusqu’à ce que le paiement total de 2 000 $ ne soit consacré qu’à l’intérêt.

    Avec un ARM, la totalité du paiement augmente pour que le paiement de l’intérêt corresponde aux augmentations de taux. Parallèlement, la part du capital continue de diminuer conformément à votre calendrier d’amortissement.

    L’amortissement est le seul type de vie (hypothécaire) auquel vous voulez mettre fin plus tôt

    En règle générale, l’amortissement, c’est-à-dire la durée du prêt hypothécaire, diminue avec le temps. Si vous prenez un prêt hypothécaire de 25 ans sur 5 ans, il ne vous restera plus que 20 ans d’amortissement à la fin du terme.  

    Cela se produit automatiquement avec les prêts hypothécaires à taux variable, comme le prêt hypothécaire à taux variable de nesto, car ils compensent l’augmentation de votre versement régulier (mensuel/bihebdomadaire/hebdomadaire/accéléré) pour compenser l’augmentation de votre part d’intérêt.

    Exemple d’un détenteur de taux variable qui a atteint le seuil de déclenchement

    Si vous avez opté pour un prêt à taux variable lorsque les taux d’intérêt étaient à des niveaux historiquement bas, vous avez probablement déjà atteint votre taux de déclenchement. 

    Pour illustrer cela, si vous avez pris une hypothèque à taux variable de 5 ans, amortie sur 25 ans, d’un montant de 580 000 $ à un taux de 2,45 %, vos versements mensuels initiaux auraient été de 1 194 $. Le taux de déclenchement de ce prêt hypothécaire sera atteint lorsque les taux d’intérêt atteindront 5,35 %. 

    1 194 $ par versement x 26 versements bihebdomadaires par an / solde de 580 000 $ x 100 = 5,35 %.

    Si, par exemple, le taux d’intérêt variable actuel de 5 ans est de 6,25 %, vous avez déjà atteint et dépassé votre taux de déclenchement. 

    Si votre prêteur autorise l’amortissement négatif, le solde de votre prêt hypothécaire finira par être supérieur au montant emprunté.

    Si ce n’est déjà fait, vous avez plus de chances d’atteindre votre seuil de déclenchement. 

    Une fois que vous aurez atteint le seuil de déclenchement, vous n’aurez peut-être plus d’autre choix que d’augmenter vos versements hypothécaires afin de couvrir suffisamment l’intérêt et le capital de vos versements hypothécaires. 

    • Vous pouvez effectuer un paiement forfaitaire pour ramener votre amortissement à son niveau initial ou renouveler de façon anticipée votre prêt hypothécaire à taux fixe, pour lequel vous aurez probablement un taux d’intérêt plus élevé.

    Avantages et inconvénients du prêt hypothécaire à taux variable

    Le choix d’un taux hypothécaire variable présente des avantages et des inconvénients, dont certains varient en fonction du type de prêt hypothécaire variable que vous choisissez. 

    Les hypothèques à paiements ajustables (ARM) ou à paiements fixes (VRM) présentent certains des mêmes avantages, mais les inconvénients dépendent entièrement du type d’hypothèque variable que vous choisissez.

    Avantages d’un ARM Inconvénients d’un ARM
    Si les taux d’intérêt baissent, vos versements hypothécaires diminueront et vous réaliserez des économies immédiates sur la partie d’intérêt de votre prêt hypothécaire. Si les taux d’intérêt augmentent, vos versements hypothécaires augmenteront. Cela peut entraîner des difficultés financières si les taux d’intérêt augmentent rapidement.
    Les prêts hypothécaires à taux variable, quel que soit leur type, sont moins coûteux à résilier. Vous n’aurez à payer que trois mois d’intérêt au lieu d’une pénalité pour différence de taux d’intérêt (IRD) associée à la résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe. 
    Remarque : si vous avez choisi une option hypothécaire à caractéristiques limitées, vous risquez de devoir payer une pénalité importante.
    Pas de prévisibilité ni de stabilité des versements hypothécaires. Vos versements hypothécaires sont déterminés par la partie fixe du capital et la partie variable de l’intérêt, qui réagissent à toute variation des taux d’intérêt.
    Avantages d’un VRM Inconvénients d’un VRM
    Si les taux d’intérêt diminuent, une plus grande partie de votre paiement sera affectée au solde du capital de votre prêt hypothécaire. Vous paierez moins d’intérêt sur votre prêt hypothécaire pendant tout son terme, ce qui réduira votre amortissement.  Si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie de votre versement sera affectée au solde de l’intérêt de votre prêt hypothécaire. Une part moins importante sera affectée au remboursement du capital pendant tout le terme, et vous risquez d’atteindre votre seuil de déclenchement.
    Les hypothèques à taux variable sont moins coûteuses à résilier. Vous devrez payer trois mois d’intérêt au lieu d’une pénalité pour différence de taux d’intérêt (IRD) associée à la résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe. 
    Remarque : si vous avez choisi une option de prêt hypothécaire à caractéristiques limitées, vous risquez de devoir payer une pénalité importante.
    Si les taux d’intérêt continuent d’augmenter pendant tout le terme, vous risquez d’atteindre votre seuil de déclenchement. Cela se produit lorsque votre taux de déclenchement est dépassé et que le solde de votre prêt hypothécaire est supérieur au montant initial.

    Quel est l’impact des hausses de taux d’intérêt sur le budget mensuel?

    Lorsque les taux d’intérêt augmentent fortement, comme c’est le cas depuis un an, votre budget peut être sérieusement mis à l’épreuve. Si votre prêteur vous oblige à prendre des mesures, le fait d’atteindre votre taux de déclenchement ou votre seuil de déclenchement peut encore aggraver la situation. Dans ce cas, vous devrez peut-être réévaluer vos dépenses et trouver une marge de manœuvre dans votre budget. 

    L’augmentation de vos revenus peut être un moyen de compenser l’augmentation des mensualités, mais ce n’est pas toujours une option facile ou immédiate que vous pouvez mettre à profit. Pour une action plus immédiate, vous devrez peut-être chercher à réduire les dépenses dans d’autres postes de votre budget afin d’avoir plus d’argent à consacrer aux versements hypothécaires.

    Vous pouvez également envisager de vendre des actifs ou de puiser dans votre fonds d’urgence. Si les taux d’intérêt ont augmenté au point que vous êtes surendetté, vous devrez peut-être même envisager de vendre votre propriété.

    Il est important d’être proactif plutôt que réactif, car il existe des moyens d’atténuer l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur votre VRM. En prenant les devants avant d’atteindre votre seuil de déclenchement, vous éviterez des problèmes financiers si les taux d’intérêt continuent d’augmenter.

    Des conseils hypothécaires intemporels en cette période d’inflation

    En fonction de votre tolérance au risque et de vos liquidités, vous pouvez renouveler votre prêt hypothécaire à taux variable pour le remplacer par un prêt hypothécaire à taux fixe afin de simplifier les choses en ayant un paiement et un taux statiques pour le reste de votre terme.  

    Mais renouveler votre prêt à ce stade tout en évitant une pénalité n’est possible qu’auprès de votre prêteur actuel. Sinon, vous devrez vous soumettre au test de stress et éventuellement réévaluer la valeur de votre propriété si vous devez changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux fixe.

    Si vous vous rapprochez de votre taux de déclenchement ou de votre seuil de déclenchement, nous vous recommandons d’en parler à votre prêteur de manière proactive avant que celui-ci ne vous contacte. Planifier en faisant de petits changements peut avoir un impact important dans l’ensemble.

    De petits changements pour vous aider à garder les devants :

    • Remboursement anticipé du capital – Si votre prêteur vous permet d’effectuer plusieurs remboursements anticipés, vous pouvez effectuer des paiements forfaitaires plus petits si vous disposez d’une épargne.
    • Augmentez votre versement – La plupart des prêteurs, comme nesto, vous permettent d’augmenter votre versement au moins une fois par an. Cette augmentation doit être affectée directement au remboursement du capital de votre prêt hypothécaire.
    • Si vous avez une hypothèque subsidiaire qui vous permet de détenir plusieurs composantes hypothécaires – Moyennant une pénalité moindre, vous pouvez convertir une partie de votre hypothèque en une option à taux fixe, réduisant ainsi le risque sur l’ensemble du solde. Cette option ne vous oblige pas à reconfirmer vos revenus ou la valeur de votre propriété, puisque vous ne cherchez pas à vous requalifier. Si les éléments de votre prêt hypothécaire arrivent à échéance à des moments différents, vous risquez de devoir payer une pénalité pour remboursement anticipé si vous décidez de transférer votre prêt hypothécaire à un autre prêteur au moment du renouvellement. Remarque : Les soldes combinés de toutes les composantes de votre charge de garantie doivent être déplacés au moment où votre hypothèque est libérée par votre prêteur.

    Foire aux Questions (FAQ)

    Les taux de déclenchement ont-ils un impact sur les hypothèques à taux fixe?

    Les prêts hypothécaires à taux fixe ont un paiement fixe pendant toute la durée du prêt. Le paiement total mensuel, composé des intérêts et du capital, reste constant pendant toute la durée du prêt. Ils n’ont pas de taux de déclenchement, car ils remboursent régulièrement les intérêts et le capital pendant toute la durée du prêt. Seules les hypothèques à taux variable sont affectées par les taux de déclenchement, car leur part d’intérêt continue de diminuer leur part de paiement affecté au capital lorsque les taux augmentent.

    Pourquoi le taux de déclenchement est-il important en 2022?

    Lorsque les taux étaient bas au début de la pandémie, la Banque du Canada (BdC) avait baissé le taux directeur du prêt en tandem avec la Réserve fédérale américaine (la Fed) de manière significative en raison du ralentissement de l’activité du marché. Cela a permis aux emprunteurs de bénéficier d’une baisse des coûts de financement, de réserver leurs prêts hypothécaires à des taux variables et de se qualifier pour des prêts encore plus élevés. De nombreux clients décident de se surendetter par rapport à leur risque lorsque les taux augmentent. Comme les taux ont augmenté aussi rapidement cette année qu’ils ont baissé en 2020, le montant des intérêts payés sur les prêts hypothécaires variables à paiement statique devient rapidement négligeable.

    Quelle est la différence entre un ARM et un VRM?

    Les prêts hypothécaires ARM sont des prêts hypothécaires à taux variable dont le paiement varie en fonction des changements du taux préférentiel du prêteur hypothécaire. Les prêts hypothécaires VRM sont censés avoir des paiements statiques pendant toute leur durée, de sorte que les augmentations du taux préférentiel augmenteront la part du paiement qui va aux intérêts. Une fois que le taux de déclenchement est atteint sur un VRM, aucun capital n’est remboursé sur ce prêt.

    En conclusion 

    Le seuil de déclenchement d’un prêt hypothécaire est atteint lorsque le solde dû sur le prêt hypothécaire est supérieur au montant initial du prêt. À ce moment-là, vous devez soit augmenter vos versements, soit rembourser le solde excédentaire au moyen d’un paiement anticipé. Les taux d’intérêt ayant continué à augmenter, de plus en plus de Canadiens sont confrontés à l’atteinte de leur taux de déclenchement, voire de leur seuil de déclenchement, ce qui peut entraîner de graves difficultés financières. 

    Nos prêts hypothécaires à taux variable ne risquent pas d’atteindre leur taux de déclenchement ou leur seuil de déclenchement, car nesto n’offre pas de prêts hypothécaires à taux variable (VRM) à paiement fixe. Contactez nos experts hypothécaires sans commission pour vous aider à examiner votre contrat de prêt et à déterminer la solution hypothécaire la mieux adaptée à votre situation.


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