Fondamentaux de l'Hypothèque #Achat de Maison

Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement et quel est son impact sur les prêts hypothécaires variables?


L’un des principaux centres d’intérêt en 2022 est la Banque du Canada (BdC) et ses annonces sur les taux d’intérêt. Pour ceux qui ne l’auraient pas remarqué, depuis mars 2022, la BdC augmente son taux directeur, et le 7 septembre, elle l’a fait à nouveau par 75 points de base. Le taux directeur est ainsi passé à 3,25 % et le taux préférentiel de la plupart des banques – qui sert de référence pour la détermination du taux des prêts hypothécaires variables dans le pays – à 5,45 %. Cela a laissé de nombreux propriétaires confus et inquiets de savoir comment leurs hypothèques variables seront affectées par ces changements, alors qu’elles atteignent leurs taux et seuils de déclenchement. Nous sommes là pour dissiper toute inquiétude fondée sur des croyances erronées. Dans cet article, nous allons passer en revue ce qu’est un taux de déclenchement, comment calculer votre taux de déclenchement, et les différents scénarios que vous pouvez rencontrer si vous avez un VRM. Continuez à lire pour en apprendre davantage!


Principaux points à retenir :

  • VRM vs ARM : pourquoi ce ne sont pas toutes les hypothèques variables qui sont impactées par les taux de déclenchement
  • Le taux de déclenchement survient lorsqu’aucun capital n’est remboursé
  • Le taux de déclenchement survient lorsque le solde dû sur l’hypothèque est inférieur au montant de l’hypothèque initiale
  • De plus, nous vous montrerons comment contourner ou remédier à ces types de scénarios si vous avez un VRM

Qu’est-ce qu’un taux de déclenchement sur un prêt hypothécaire?

Le taux de déclenchement intervient lorsqu’il n’y a pas de remboursement du capital sur votre prêt hypothécaire. Essentiellement, seuls les intérêts sont payés, pour arriver à ce point, seuls les intérêts ont été payés pendant un certain temps alors que les taux augmentaient. Ce ne sont pas tous les détenteurs d’hypothèques qui doivent s’inquiéter, puisque les détenteurs d’hypothèques à taux ajustable et à taux fixe ne sont pas touchés.

Comment calculer votre taux de déclenchement?

Chaque détenteur d’un prêt hypothécaire à taux variable aura un taux de déclenchement différent puisque celui-ci est basé sur le montant de votre prêt, votre paiement mensuel et votre taux d’intérêt. Le moyen le plus rapide de déterminer votre taux de déclenchement est d’examiner vos documents hypothécaires, c’est-à-dire le contrat ou l’engagement initial que vous avez signé avec votre prêteur. Le taux de déclenchement indiqué dans vos documents implique que vous n’avez pas effectué de remboursements anticipés pendant la durée de votre prêt, car des remboursements anticipés effectués sur votre prêt hypothécaire augmentent votre taux de déclenchement.

Pour calculer votre taux de déclenchement, vous devez connaître le montant de vos paiements, le nombre de paiements par année (fréquence des paiements) et le solde actuellement dû.

Montant du paiement x nombre de paiements par année / solde dû x 100 = taux de déclenchement en %.

Ainsi, si votre paiement est de 1800 $ toutes les deux semaines et que vous devez 580 000 $, votre taux de déclenchement sera de 8 %, calculé comme suit :

1800 $ par paiement x 26 paiements aux deux semaines par année / solde de 580 000 $ x 100 = 8%.

Qu’est-ce qu’un seuil de déclenchement?

Aucune action n’est requise de la part de l’emprunteur lorsque son prêt hypothécaire atteint le taux de déclenchement ; cependant, lorsqu’il atteint le seuil de déclenchement il faut prendre certaines actions. Lorsque vous avez éclipsé le taux de déclenchement, le solde dû est supérieur au capital sur le montant du prêt hypothécaire initial, c’est alors que vous avez atteint le seuil de déclenchement. Cela justifie un appel de votre conseiller bancaire ou de votre conseiller hypothécaire pour remédier à la situation. Le montant exact en dollars ou le rapport prêt-valeur qui provoque le seuil de déclenchement de votre hypothèque varie selon les prêteurs.

Ne laissez pas le taux de déclenchement déclencher votre anxiété.

Une fois que vous avez atteint votre seuil de déclenchement, votre amortissement commencera à augmenter. 

Par exemple, disons que vous avez versé une mise de fonds de 20 % lors de l’achat de la propriété : la plupart des prêteurs vous permettront d’augmenter le solde du prêt hypothécaire jusqu’à 80 % de la valeur de la propriété sur un prêt hypothécaire non assuré, lorsque vous n’avez pas souscrit à une assurance prêt hypothécaire.

Dans le cas d’un prêt hypothécaire assuré, où vous avez versé une mise de fonds inférieure à 20 % et souscrit à une assurance hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de Sagen (anciennement Genworth) ou de Canada Guaranty (CG) afin de protéger le prêteur en cas de défaut de paiement, vous n’atteindrez pas votre seuil de déclenchement avant que le solde de votre prêt hypothécaire n’atteigne 105 % de la valeur de la propriété.

À ce moment-là, vous serez tenu de redresser votre hypothèque. 

Cela peut se faire de plusieurs façons, notamment :

1) Remboursement anticipé du capital pour couvrir le solde gonflé du capital – cette option n’est pas envisageable pour tous les emprunteurs, à moins qu’ils n’aient de grosses économies de côté ; ou

2) Augmentation de votre paiement pour compenser le paiement supplémentaire sur le capital (à ce stade, nous parlons probablement de seulement quelques centaines de dollars)

3) Refinancer votre prêt hypothécaire afin d’augmenter votre amortissement.

VRM vs ARM : Pourquoi les taux de déclenchement affectent-ils uniquement les VRM?

Il existe deux types de prêts hypothécaires à taux variable : à paiement statique et à paiement variable. Les prêts hypothécaires à taux variable à paiement statique sont plus précisément appelés prêts hypothécaires à taux variable (VRM), et les prêts hypothécaires à taux variable à paiement variable, où le paiement s’ajuste aux changements du taux préférentiel, sont plus précisément appelés prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM). En général, ces deux types de prêts sont connus sous le nom de prêts hypothécaires à taux variable, toutefois les experts vous diront qu’ils sont très différents.

La table est mise, le premier plat capital, le deuxième plat actions…

Par exemple, si vous avez deux prêts hypothécaires identiques et qu’ils traversent un cycle d’augmentation des taux préférentiels, une plus grande partie du montant du paiement sera consacrée aux intérêts. 

Le taux de déclenchement de l’hypothèque variable compensera en augmentant l’amortissement restant puisque le paiement est fixe. En revanche, le prêt hypothécaire à taux ajustable augmentera le paiement pour maintenir l’amortissement restant dans l’ordre chronologique. 

Supposons que votre paiement soit de 2 000 $, la part d’intérêt étant de 1 500 $ et de capital de 500 $. Avec cette relation sur la valeur temporelle de l’argent, le capital diminuera pour compenser l’augmentation de la partie intérêts du paiement sur le prêt hypothécaire à taux variable, jusqu’à ce que la totalité du paiement de 2 000 $ aille uniquement aux intérêts.

À l’inverse, dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux ajustable, l’ensemble du paiement augmentera et maintiendra les parties intérêts et capital sur une trajectoire ascendante pendant que les taux augmentent.

L’amortissement est le seul type de vie [hypothécaire] que vous souhaitez voir se terminer plus tôt.

En général, l’amortissement, c’est-à-dire la durée de la vie du prêt hypothécaire, diminue avec le temps. Par conséquent, si vous commencez avec un prêt hypothécaire de 25 ans amorti sur une durée de 5 ans, vous finirez avec un amortissement restant de 20 ans. 

Cela se produit automatiquement avec les prêts hypothécaires à taux ajustable, comme le prêt hypothécaire à taux variable de nesto, car ils compensent en augmentant votre paiement régulier (mensuel/bihebdomadaire/hebdomadaire/accéléré) afin de compenser l’augmentation de votre part d’intérêt.

Conseils intemporels sur les prêts hypothécaires en cette période d’inflation

Selon votre tolérance au risque et vos liquidités, vous pouvez également renouveler un prêt hypothécaire à taux fixe pour vous simplifier les choses à ce stade en ayant un paiement et un taux statiques pour le reste du terme. 

Toutefois, renouveler à ce stade tout en évitant une pénalité ne serait une option que chez votre prêteur actuel ; sinon, si vous devez changer de prêteur pour obtenir un meilleur taux fixe, vous devrez faire un test de stress et réévaluer la valeur de votre propriété.

Nous vous recommandons, si vous vous approchez de votre taux ou seuil de déclenchement, de parler à votre prêteur de manière proactive, et ce, bien avant qu’il ne vous contacte. Planifier à l’avance en faisant de petits changements peut avoir un impact global important. 

De petits changements pour vous aider à devancer la tendance :

1) Remboursement anticipé du capital, si votre prêteur vous permet d’effectuer plusieurs remboursements anticipés, vous pouvez choisir de faire des paiements forfaitaires plus petits si vous disposez d’économies.

2) Augmentez votre paiement, la plupart des prêteurs, comme nesto, vous permettent d’augmenter votre paiement une fois par année, cette augmentation doit être affectée directement au capital.

3) Si vous avez une hypothèque avec charge collatérale qui vous permet de détenir plusieurs composantes hypothécaires, vous pouvez, moyennant une pénalité moindre, convertir une partie de votre hypothèque en une option à taux fixe, réduisant ainsi le risque sur le solde total. Cette option ne vous obligerait pas à confirmer à nouveau vos revenus ou la valeur de votre propriété puisque vous ne cherchez pas à vous requalifier. Cependant, nous vous avertissons que si les composantes de votre prêt hypothécaire arrivent à échéance à des moments différents, vous risquez de devoir payer une pénalité de remboursement anticipé si vous décidez de transférer votre prêt hypothécaire (toutes les composantes doivent être transférées) à un autre prêteur au moment du renouvellement.

Foire aux Questions (FAQ)

Les taux de déclenchement ont-ils un impact sur les hypothèques à taux fixe?

Les prêts hypothécaires à taux fixe ont un paiement fixe pendant toute la durée du prêt. Le paiement total mensuel, composé des intérêts et du capital, reste constant pendant toute la durée du prêt. Ils n’ont pas de taux de déclenchement, car ils remboursent régulièrement les intérêts et le capital pendant toute la durée du prêt. Seules les hypothèques à taux variable sont affectées par les taux de déclenchement, car leur part d’intérêt continue de diminuer leur part de paiement affecté au capital lorsque les taux augmentent.

Pourquoi le taux de déclenchement est-il important en 2022?

Lorsque les taux étaient bas au début de la pandémie, la Banque du Canada (BdC) avait baissé le taux directeur du prêt en tandem avec la Réserve fédérale américaine (la Fed) de manière significative en raison du ralentissement de l’activité du marché. Cela a permis aux emprunteurs de bénéficier d’une baisse des coûts de financement, de réserver leurs prêts hypothécaires à des taux variables et de se qualifier pour des prêts encore plus élevés. De nombreux clients décident de se surendetter par rapport à leur risque lorsque les taux augmentent. Comme les taux ont augmenté aussi rapidement cette année qu’ils ont baissé en 2020, le montant des intérêts payés sur les prêts hypothécaires variables à paiement statique devient rapidement négligeable.

Quelle est la différence entre un ARM et un VRM?

Les prêts hypothécaires ARM sont des prêts hypothécaires à taux variable dont le paiement varie en fonction des changements du taux préférentiel du prêteur hypothécaire. Les prêts hypothécaires VRM sont censés avoir des paiements statiques pendant toute leur durée, de sorte que les augmentations du taux préférentiel augmenteront la part du paiement qui va aux intérêts. Une fois que le taux de déclenchement est atteint sur un VRM, aucun capital n’est remboursé sur ce prêt.

Conclusion

Pour résumer, un seuil de déclenchement sur un prêt hypothécaire survient essentiellement lorsque le solde dû sur le prêt est supérieur au montant initial du prêt. À ce moment-là, vous devez soit augmenter votre paiement, soit rembourser le solde excédentaire par un paiement anticipé. Bien que nesto ne propose pas de prêts hypothécaires variables à paiement statique, nos conseillers sont là pour vous aider à examiner votre contrat de prêt et à voir quelles sont les options les plus intéressantes pour vous.


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