Chaque fois que vous achetez ou vendez une maison – ou que vous refinancez une hypothèque sur votre propriété existante – votre notaire préparera un état des ajustements et/ou un mémoire de répartitions afin de documenter les détails financiers comme le montant dû sur l’hypothèque à la clôture, en tenant compte d’éléments tels qu’un acompte payé à l’achat, les taxes prépayées, les services publiques, etc. Voir: À quoi sert un avocat en droit immobilier? 

Le but de ces déclarations est de montrer comment l’argent a été déplacé tout au long du processus, y compris qui doit quoi dans la transaction immobilière et/ou toute modification de l’hypothèque à la clôture (dans le cas d’un refinancement).

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Points clés

• Lors de l’achat ou la vente d’une propriété, votre avocat préparera à la fois un état des ajustements et un mémoire de répartitions
• Si vous refinancez une hypothèque existante, votre avocat préparera uniquement un mémoire de répartitions
• Le montant des honoraires d’avocat dépendra du professionnel que vous utilisez, de la complexité de la transaction et du fait que vous achetiez, vendiez ou refinanciez.

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Important : L’état des ajustements indique le montant final payable par l’acheteur le jour de la clôture après avoir pris en compte le dépôt déjà effectué.

Qu’est-ce qu’un État des Ajustements?

Chaque fois que vous achetez ou vendez une maison, un état des ajustements sera préparé pour votre jour de clôture. Ce document détaille le prix d’achat, crédite le dépôt et calcule au prorata tous les éléments prépayés tels que les taxes foncières et les services publiques. Le but est de montrer le document final payable par l’acheteur le jour de la clôture. Dans la plupart des cas, les avocats de l’acheteur et du vendeur prépareront leur propre déclaration, puis les combineront pour créer une déclaration finale des ajustements.

Important : Le mémoire de répartitions indique les dépenses restantes pour l’acheteur et le vendeur le jour de la clôture, y compris les frais juridiques et les débours, les frais d’agent immobilier, les droits de mutation immobilière, etc.

Qu’est-ce qu’un mémoire de répartitions?

Un mémoire de répartitions est préparé pour l’acheteur et le vendeur pour montrer toutes les dépenses restantes pour les deux parties. Dans le cas de l’acheteur, après avoir rempli l’état des ajustements, le montant total payable au vendeur est ensuite transféré au mémoire de répartitions.

Le mémoire de répartitions montre tout l’argent impliqué dans la transaction immobilière le jour de la clôture, mais comprend également d’autres coûts tels que les frais juridiques et les débours, les droits de mutation, l’assurance titre, etc.

En cas de refinancement de votre prêt hypothécaire actuel, vous recevrez également un mémoire de répartition détaillant les modifications apportées au prêt hypothécaire.

État des Ajustements et mémoire de répartitions pour l’acheteur

Si vous achetez une maison, vous recevrez à la fois un état des ajustements et un mémoire de répartitions.

Un état des ajustements est présenté un peu comme votre relevé bancaire mensuel – indiquant à la fois vos débits et vos crédits, avec un solde à la fin. Dans l’état des ajustements de l’acheteur, les débits représentent les montants déjà payés tels que le dépôt, tandis que les crédits comprennent le prix d’achat de la maison, et tout prépaiement comme les taxes foncières ou les services publiques que le vendeur a effectué. Le montant total dans la colonne des crédits (prix d’achats + articles prépayés) moins la colonne de débit (le dépôt) est égal au montant que vous devez au vendeur le jour de la clôture.

Le montant total dû au vendeur est ensuite transféré sur le mémoire de répartitions de l’acheteur. Il s’agit essentiellement d’un enregistrement de tous les fonds déplacés le jour de la clôture. Tout comme l’état des ajustements, le mémoire de répartitions comprend également des colonnes de débit et de crédit.  Les crédits incluent le montant du prêt hypothécaire avancé par votre prêteur et votre mise de fonds. Les débits comprennent tous les frais de clôture et le montant dû au vendeur. Les frais de clôture incluent les droits de mutation, l’assurance titre, les frais juridiques et les débours, etc.  Voir: Frais de clôture : En quoi consistent-ils et combien paierez-vous?

État des Ajustements et mémoire de répartitions pour le vendeur 

Si vous vendez une propriété, vous recevrez à la fois un état des ajustements et un mémoire de répartitions.

L’état des ajustements du vendeur ressemble à celui de l’acheteur. Les débits incluent tout ce qui doit être payé par le vendeur (commissions des agents immobiliers, etc.) ainsi que les taxes foncières et services publiques impayés. Les crédits comprennent le prix de vente de la maison et toute partie des taxes foncières prépayées ou services publiques que l’acheteur doit rembourser au vendeur. Lorsque vous soustrayez les débits, il vous reste le montant que l’acheteur doit payer à la clôture.

Sur le mémoire de répartitions, les crédits que vous verrez représentent le montant total qui vous a été payé par l’acheteur, tel que déterminé dans l’état des ajustements.  La colonne débit inclut tous les montants impayés que vous devez acquitter à la clôture, y compris le solde de du prêt hypothécaire sur cette propriété, les frais juridiques et les débours et les commissions aux agents immobiliers. Lorsque vous soustrayez vos dépenses du montant qui vous a été payé par l’acheteur, ce qui reste est votre argent à conserver ou utiliser pour l’achat de votre prochaine maison.

Mémoire de répartitions dans le cadre d’un refinancement

Si vous refinancez l’hypothèque de votre maison existante, votre avocat n’aura qu’à préparer un mémoire de répartitions.

Lors d’un refinancement, le mémoire de répartitions répertorie les modifications apportées au prêt hypothécaire, y compris le montant des capitaux propres auxquels vous accédez et les paiements à effectuer pendant la transaction. Si, par exemple, vous refinancez pour utiliser la valeur nette de votre maison pour rembourser vos dettes, vos débits incluront la valeur nette que vous exploitez, tandis que les crédits vont répertorier tous les paiements que vous effectuerez avec cette valeur nette (y compris votre dette, assurance titre, frais juridiques et débours, etc.) Lorsque vous soustrayez vos crédits de vos débits, ce qui reste est votre argent à utiliser comme vous le souhaitez.

Frais associés aux avocats en droit immobilier

Le montant des frais d’avocats ou de notaire dépendra du professionnel que vous utiliserez, de la complexité de la transaction et s’il s’agit de la vente, l’achat ou le refinancement de votre propriété.  Le coût typique est entre 800$ et 1,000$. Voir: Frais de clôture : En quoi consistent-ils et combien paierez-vous?

Autres articles dans ce guide : « Frais de clôture : En quoi consistent-ils et combien paierez-vous?»

• Quel est le rôle du notaire?
• Qu’est-ce que l’ajustement des intérêts hypothécaires?
• Qu’est-ce que le remboursement de la TPS/TVQ/TVH pour habitations neuves?
• Taxe de vente provinciale (TVP) sur l’assurance prêt hypothécaire
• Les frais de clôture de l’acheteur
• Les taxes foncières

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