Fondamentaux de l'Hypothèque

Qu'est-ce qu'un état des ajustements?

Qu'est-ce qu'un état des ajustements?
Écrit par
  • Christine Beaudoin
| Sep 24, 2020
Révisé, Jan 11, 2024
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Table des matières

    Chaque fois que vous achetez ou vendez une propriété – ou que vous refinancez une hypothèque sur votre propriété existante – votre avocat spécialisé en droit immobilier ou votre notaire préparera un état des rajustements et/ou un état du grand livre de fiducie afin de documenter les détails financiers, comme le montant dû sur l’hypothèque à la clôture, en tenant compte d’éléments comme la mise de fonds versée lors de l’achat, les taxes et les services publics payés d’avance, etc.

    L’objectif de ces relevés est de montrer comment l’argent a été déplacé tout au long du processus, y compris qui doit quoi dans la transaction immobilière et/ou toute modification de l’hypothèque à la clôture (dans le cas d’un refinancement).


    Les grandes lignes –

    • Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété, votre avocat préparera à la fois un état des ajustements et un état du grand livre fiduciaire.
    • Si vous refinancez une hypothèque existante, votre avocat ne préparera qu’un état du grand livre de fiducie.
    • Les honoraires de l’avocat dépendent du professionnel auquel vous faites appel, de la complexité de la transaction et du fait que vous achetiez, vendiez ou refinanciez.

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    Qu’est-ce qu’un état des ajustements?

    Chaque fois que vous achetez ou vendez une propriété, un état des ajustements est préparé pour le jour de la clôture. L’état des ajustements est un document qui détaille le prix d’achat, crédite la mise de fonds et répartit au prorata tous les éléments payés à l’avance, comme les taxes foncières et les services publics. L’objectif est d’indiquer le montant final à payer par l’acheteur le jour de la clôture. Dans la plupart des cas, les avocats de l’acheteur et du vendeur préparent chacun leur propre document, qu’ils combinent ensuite pour créer un état final des ajustements. Ce relevé est structuré comme n’importe quel autre relevé bancaire, avec des débits, des crédits et des montants dus.

    Important : l’état des ajustements indique le montant final à payer par l’acheteur le jour de la clôture, en tenant compte de la mise de fonds que vous avez déjà versée.

    Exemple d’état des ajustements de l’acheteur

    Prix d’achat 500 000 $
    Mise de fonds 20 000 $
    Taxes foncières payées d’avance
    Taxes 2023 payées à ce jour :
    Part du vendeur :
    Crédit dû au vendeur :

    2 653 $
    -1 500 $
    1 152 $
    Solde dû à la clôture 481 152 $
    Totaux 481 152 $ 481 152 $
    L’exemple correspond à un prix d’achat de 500 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Les taxes foncières sont basées sur les taux de taxes foncières de 2023 à Montréal (Québec).

    Qu’est-ce qu’un état du grand livre fiduciaire?

    Un état du grand livre fiduciaire est préparé pour l’acheteur et le vendeur afin d’indiquer toutes les dépenses restantes pour les deux parties. Dans le cas de l’acheteur, après avoir rempli l’état des ajustements, le montant total à payer au vendeur est ensuite transféré sur l’état du grand livre fiduciaire.

    L’état du grand livre fiduciaire indique toutes les sommes engagées dans la transaction le jour de la clôture, mais il inclut également d’autres coûts comme les frais juridiques et les débours, la taxe de transfert de propriété, l’assurance-titre, etc. 

    Si vous refinancez votre prêt hypothécaire actuel, vous recevrez également un état du grand livre fiduciaire qui détaille les changements apportés au prêt hypothécaire.

    Important : l’état du grand livre fiduciaire indique les dépenses restantes pour l’acheteur et le vendeur le jour de la clôture, y compris les frais juridiques et les débours, les honoraires de l’agent immobilier, les droits de cession immobilière, etc.

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    État des Ajustements et mémoire de répartitions pour l’acheteur

    Si vous achetez une propriété, vous recevrez un état des ajustements et un état du grand livre fiduciaire.

    L’état des ajustements est présenté de la même manière que votre relevé bancaire mensuel – il énumère vos débits et vos crédits, avec un solde à la fin. Dans l’état des ajustements de l’acheteur, les débits représentent les montants déjà payés, comme la mise de fonds, tandis que les crédits comprennent le prix d’achat de la propriété et tout paiement anticipé, comme les taxes foncières ou les services publics, effectué par le vendeur. Le montant total de la colonne des crédits (prix d’achat + éléments prépayés) moins la colonne des débits (mise de fonds) est ce que vous devez au vendeur le jour de la clôture.

    Le montant total dû au vendeur est alors reporté sur l’état du grand livre fiduciaire de l’acheteur. Il s’agit essentiellement d’un relevé de tous les mouvements de fonds effectués le jour de la clôture. Tout comme l’état des ajustements, l’état du grand livre fiduciaire comprend également des colonnes de débit et de crédit. Les crédits comprennent le montant du prêt hypothécaire avancé par votre prêteur et votre mise de fonds. Les débits comprennent tous les frais de clôture et le montant dû au vendeur. Les frais de clôture comprennent les droits de cession immobilière, l’assurance-titre, les frais juridiques, les débours, etc.

    État des ajustements du vendeur

    Si vous vendez une propriété, vous recevrez à la fois un état des ajustements et un état du grand livre fiduciaire.

    L’état des ajustements du vendeur ressemble à celui de l’acheteur. Les débits comprennent tout ce qui doit être payé par le vendeur (commissions des agents immobiliers, etc.), ainsi que les taxes foncières ou les services publics impayés. Les crédits comprennent le prix de vente de la propriété et toute partie des taxes foncières ou des services publics payés à l’avance que l’acheteur doit rembourser au vendeur. Lorsque vous soustrayez les débits des crédits, il vous reste le montant que l’acheteur doit vous payer à la clôture.

    Sur l’état du grand livre fiduciaire du vendeur, les crédits comprennent le montant total que l’acheteur vous a versé (que vous avez déterminé dans l’état des ajustements). La colonne des débits comprend tous les montants impayés que vous devez payer à la clôture, y compris le solde de votre hypothèque sur cette propriété, les frais juridiques et les commissions de l’agent immobilier. Lorsque vous soustrayez vos dépenses du montant qui vous a été versé par l’acheteur, vous obtenez le solde qui vous appartient. Vous pouvez le conserver ou l’utiliser pour votre prochain achat.

    Exemple d’état des ajustements du vendeur

    Prix de vente 500 000 $
    Mise de fonds 20 000 $
    Taxes foncières payées d’avance
    Taxes 2023 payées à ce jour :
    Part du vendeur :
    Crédit dû au vendeur :

    2 653 $
    -1 500 $
    1 152 $
    Frais d’entretien payés d’avance
    Frais mensuels payés :
    Part du vendeur :
    Crédit dû au vendeur :

    700 $
    -650 $
    50 $
    Solde dû à la clôture 481 202 $
    Totaux 501 202 $ 501 202 $
    L’exemple correspond à un prix d’achat de 500 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Les taxes foncières sont basées sur les taux de taxes foncières de 2023 à Montréal (Québec).

    État du grand livre fiduciaire pour un refinancement

    Si vous refinancez votre hypothèque, votre avocat n’aura qu’à préparer un état du grand livre fiduciaire.

    Cette déclaration indique les changements que vous apportez à votre hypothèque, y compris le montant de la valeur nette à laquelle vous accédez et les paiements que vous devez effectuer au cours de l’opération. Si, par exemple, vous refinancez pour utiliser la valeur nette de votre propriété afin de rembourser une dette, vos débits comprendront la valeur nette à laquelle vous accédez, tandis que les crédits énuméreront tous les paiements que vous devez effectuer avec cette valeur nette (y compris votre dette, l’assurance-titre, les frais juridiques et les débours, etc.) Lorsque vous soustrayez vos crédits de vos débits, le solde est l’argent que vous pouvez utiliser comme bon vous semble.

    Exemple d’état du grand livre fiduciaire pour un refinancement

    Retrait de la valeur nette
    Nouveau prêt hypothécaire
    Moins le solde du premier prêt hypothécaire
    Reçu du prêteur

    480 000 $
    -300 000 $
    180 000 $
    Paiement à la carte de crédit no 1 4 000 $
    Paiement à la carte de crédit no 1 14 000 $
    Assurance-titre payée 250 $
    Frais juridiques et débours payés 1 000 $
    Payé après la clôture 160 750 $
    Totaux 180 000 $ 180 000 $

    Coûts associés aux avocats spécialisés dans l’immobilier

    Les honoraires de l’avocat ou du notaire dépendent du professionnel auquel vous faites appel, de la complexité de la transaction et du fait que vous achetiez, vendiez ou refinanciez. Le coût habituel se situe entre 800 et 1 000 $.

    Foire aux questions (FAQ)

    Où puis-je trouver un modèle d’état des ajustements?

    Bien qu’il soit facile de trouver des modèles d’état des ajustements, il est toujours préférable qu’un avocat prépare l’état pour vous, que vous soyez l’acheteur ou le vendeur.

    Quelle est la différence entre un grand livre fiduciaire et un état des ajustements?

    L’état des ajustements indique le montant final à payer par l’acheteur le jour de la clôture, en tenant compte de la mise de fonds que vous avez déjà versée. En revanche, l’état du grand livre fiduciaire indique les dépenses restantes pour l’acheteur et le vendeur le jour de la clôture, y compris les frais juridiques et les débours, les honoraires de l’agent immobilier, les droits de cession immobilière, etc.

    Qui prépare l’état des ajustements?

    Dans la plupart des cas, les avocats de l’acheteur et du vendeur préparent chacun leur propre document, qu’ils combinent ensuite pour créer un état final des ajustements. Le relevé est structuré comme n’importe quel autre relevé bancaire, avec des débits, des crédits et des montants dus.

    En conclusion

    Que vous soyez acheteur, vendeur ou refinanceur, l’objectif d’un état des ajustements et d’un état du grand livre fiduciaire est de suivre l’argent qui a été déplacé tout au long du processus d’achat ou de refinancement d’une propriété. Ces relevés sont préparés par un avocat ou un notaire spécialisé dans l’immobilier et vous permettent de voir ce que vous devez ou ce qui vous est dû, ainsi que l’utilisation qui a été faite de vos fonds. Il est important de comprendre ces relevés pour établir un budget et pour éviter les mauvaises surprises!


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