L’achat d’une propriété est un engagement financier important. L’une des premières décisions à prendre pour votre prêt hypothécaire est de déterminer si vous opterez pour un prêt à taux fixe ou à taux variable. En tant que propriétaire, le choix entre un prêt hypothécaire fixe et un prêt hypothécaire variable peut avoir une incidence sur votre situation financière et sur l’intérêt que vous payez pendant la durée du prêt hypothécaire. 

Pour savoir si vous devez opter pour un prêt hypothécaire à taux variable ou à taux fixe, il faut savoir quelle option correspond le mieux à vos besoins et à votre situation. Cet article vous présente les spécificités de ces deux types de prêts hypothécaires, les principales différences et les avantages et inconvénients de chacun d’entre eux.

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Les grandes lignes

• Un prêt hypothécaire à taux fixe offre stabilité et prévisibilité, car les taux d’intérêt et les versements hypothécaires restent constants tout au long du terme. 
• Un prêt hypothécaire à taux variable est lié au taux préférentiel et l’intérêt facturé peut fluctuer au fil du temps si les taux d’intérêt augmentent ou diminuent. 
• Votre situation financière, votre tolérance au risque et les projections de taux actuels et futurs doivent vous guider dans votre choix entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable.

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Quelle est la différence entre un taux fixe et un taux variable?

Un prêt hypothécaire à taux fixe est assorti d’un taux d’intérêt fixe, c’est-à-dire qu’il reste le même pendant tout le terme du prêt hypothécaire. L’intérêt et le capital que vous payez restent les mêmes pendant tout le terme du prêt hypothécaire, quelles que soient les variations des taux d’intérêt en vigueur.

Un prêt hypothécaire à taux variable est assorti d’un taux d’intérêt qui fluctue, à la hausse ou à la baisse, en fonction des variations du taux préférentiel. Les prêts hypothécaires à taux variable peuvent être :

• Taux ajustable (ARM) : les versements hypothécaires sont ajustés en fonction des variations du taux préférentiel tout au long du terme. Le capital reste fixe, mais l’intérêt fluctue en fonction des variations du taux préférentiel. Avec un prêt à taux ajustable, toute modification des taux d’intérêt pendant le terme n’aura pas d’incidence sur l’amortissement restant.
• Taux variable (VRM) : les versements hypothécaires restent fixes tout au long du terme. Toute modification du taux d’intérêt préférentiel aura une incidence sur l’intérêt et le capital. Si les taux d’intérêt augmentent, une plus grande partie de votre versement hypothécaire sera consacrée à l’intérêt et une moins grande partie au capital. Si les taux d’intérêt diminuent, une part moins importante de votre versement hypothécaire sera consacrée à l’intérêt et une part plus importante au capital. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, toute modification des taux d’intérêt au cours du terme aura une incidence sur l’amortissement restant.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque à taux fixe

Un taux fixe permet d’établir un budget et offre une prévisibilité et une stabilité financières, étant donné que les versements hypothécaires restent toujours les mêmes pendant le terme du prêt. Avec un taux fixe, vous pouvez bloquer votre taux et vos versements pour une période donnée, appelée terme, qui va généralement de 1 à 5, 7 ou 10 ans. Le fait d’avoir un taux d’intérêt fixe pour tout le terme peut vous protéger contre toute augmentation des taux d’intérêt. 

Le fait d’opter pour un taux fixe pendant tout le terme peut toutefois vous faire manquer des taux d’intérêt plus bas s’ils venaient à baisser pendant le terme. Même si un taux fixe vous assure un versement hypothécaire stable et prévisible pendant des années, il s’accompagne d’une pénalité plus importante au titre du différentiel de taux d’intérêt. Si vous décidez de résilier votre hypothèque avant la fin de votre terme, par exemple pour profiter de taux d’intérêt plus bas, vous devez payer le différentiel de taux d’intérêt (DTI) ou trois mois d’intérêt, le montant le plus élevé étant retenu.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque à taux variable

Un taux variable permet de bénéficier d’une baisse des taux d’intérêt pendant le terme de votre prêt hypothécaire. En optant pour un taux variable, vous pouvez réaliser d’importantes économies, car vous avez plus de chances d’économiser sur les frais de portage de l’intérêt sur le long terme. Vous avez de plus l’avantage de pouvoir bloquer votre prêt hypothécaire à un taux fixe à tout moment, par exemple si les taux d’intérêt commencent à augmenter lors d’un renouvellement anticipé. Les hypothèques variables impliquent généralement une pénalité moins élevée pour interrompre le terme de l’hypothèque, calculée comme trois mois d’intérêt. 

Si les taux d’intérêt augmentent et que vous ne passez pas à un prêt hypothécaire à taux fixe, vous risquez de payer beaucoup plus en intérêt. Un taux variable peut également s’avérer difficile à budgétiser, car vos versements peuvent fluctuer en fonction des variations du taux préférentiel, comme c’est le cas pour les prêts hypothécaires à taux ajustable (ARM). 

Avec un VRM, vous courez également le risque que la majeure partie de vos versements soit consacrée à l’intérêt, ce qui signifie que vous pourriez atteindre votre taux de déclenchement (lorsque vos versements hypothécaires ne couvrent plus le capital) ou votre point de déclenchement (le solde dû devient plus élevé que le montant initial du prêt), avec un risque supplémentaire de suramortissement.

Hypothèque fixe ou variable

Une étude bien connue réalisée en 2001 par Moshe Milevsky, professeur à l’université de York, a examiné les taux hypothécaires fixes et variables entre 1950 et 2000 pour constater que les emprunteurs économisaient 90 % du temps lorsqu’ils souscrivaient un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu’à taux fixe. Pour les 10 % restants, cela n’est vrai que parfois et dépend fortement de différents facteurs.

L’étude conclut qu’il est préférable pour l’emprunteur d’opter pour un taux fixe lorsque les taux d’intérêt sont bas. Il est également important de noter que les marchés financiers ne se répètent pas de la même manière avec des contraintes socio-économiques complètement nouvelles par rapport à l’époque où le professeur Milevsky a rédigé son étude à l’université de York, il y a plus de 20 ans.

Quelle est la meilleure solution pour vous?

Bien entendu, la pénalité de différentiel de taux d’intérêt (DTI) sur un taux fixe fait que cette option n’est pas toujours la plus intéressante. Un prêt hypothécaire à taux fixe peut être le meilleur choix si vous appréciez la stabilité et la prévisibilité ou si vous craignez une hausse des taux d’intérêt. Si vous êtes à l’aise avec un certain niveau de risque ou s’il y a une chance que les taux aient atteint leur maximum et diminuent au cours des prochaines années, un prêt hypothécaire à taux variable peut être le meilleur choix. 

Il peut être judicieux, si vous pouvez supporter l’incertitude du marché, d’opter pour un taux variable afin d’économiser sur les frais de portage de l’intérêt. En revanche, une option à taux fixe à plus court terme peut être plus adaptée si vous attachez de l’importance à la prévisibilité des versements ou si vous avez une plus faible propension au risque. 

Il est toujours conseillé d’examiner sa situation financière de manière globale. Il n’y a pas deux emprunteurs qui, à un moment donné, ont les mêmes facteurs affectant leurs risques, leurs besoins et leurs objectifs en matière d’emprunt ou d’accession à la propriété.

Comparaison entre les taux fixes de 5 ans et les taux variables de 5 ans au fil du temps

Voici un aperçu de l’évolution des taux hypothécaires fixes et variables moyens de 5 ans au Canada depuis 2008

_{Source : Banque du Canada}

Par le passé, les taux variables ont souvent été beaucoup plus bas que les taux fixes. Cela n’a toutefois pas toujours été le cas, et il est arrivé que la différence entre les taux fixes et les taux variables soit négligeable.

Le marché hypothécaire canadien a connu de nombreux changements ces dernières années, les taux variables étant parfois plus élevés que les taux fixes. Cela souligne l’importance de suivre de près les tendances du marché et de tenir compte des prévisions de taux et des facteurs personnels au moment de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable.

La popularité des taux fixes et des taux variables évolue au fil du temps

Au Canada, les prêts hypothécaires à taux fixe ont longtemps été le choix le plus populaire, principalement parce qu’ils offrent une stabilité des paiements et une protection contre les hausses soudaines des taux d’intérêt.

Les préférences des emprunteurs évoluent généralement en fonction du contexte de taux. Lorsque les taux diminuent, ou que l’on s’attend à ce qu’ils baissent, plusieurs sont prêts à accepter davantage de variabilité en échange d’économies potentielles. À l’inverse, lorsque les taux augmentent ou que l’incertitude économique s’accentue, la stabilité d’un terme à taux fixe redevient souvent plus attrayante.

Entre 2020 et 2022, les prêts à taux variable ont connu un essor marqué alors que les taux d’intérêt atteignaient des creux historiques. En janvier 2020, ils ne représentaient que 7 % des nouveaux prêts hypothécaires. En avril 2021, ils ont surpassé les taux fixes pour devenir l’option la plus populaire, avec 37 % des nouveaux prêts. Cette tendance a culminé en janvier 2022, lorsque les prêts à taux variable comptaient pour 58 % des nouveaux financements, avant de s’inverser rapidement à mesure que les taux ont commencé à augmenter, chutant à seulement 5 % en juillet 2023.

Plus récemment, les prêts à taux variable ont regagné du terrain à mesure que les taux d’intérêt ont amorcé un repli. En janvier 2025, ils représentaient 38 % des nouveaux prêts hypothécaires, dépassant les termes fixes de trois à cinq ans, qui s’établissaient à 35 %. Toutefois, avec le retour de l’incertitude économique plus tard dans l’année, les préférences des emprunteurs ont de nouveau changé : les taux fixes de trois à cinq ans ont repris la tête avec 43 % des nouveaux prêts, comparativement à 24 % pour les taux variables.

Ce que choisissent les emprunteurs canadiens en 2026

La façon la plus utile de lire les préférences actuelles n’est pas d’opposer le fixe au variable, mais le long terme au court terme. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) rapporte qu’au premier trimestre de 2026, 35,5 % des nouveaux prêts hypothécaires non assurés étaient à taux variable et 49,5 % étaient assortis d’un terme fixe de moins de 5 ans. Seulement 14,9 % comportaient un terme fixe de 5 ans ou plus, contre 22,8 % au premier trimestre de 2022. Les emprunteurs assurés ont suivi la même trajectoire : 33,6 % en taux variable, 30,7 % en terme fixe de moins de 5 ans et 35,7 % en terme fixe de 5 ans ou plus, contre 53,2 % quatre ans plus tôt.

Autrement dit, plus de 85 % des nouveaux emprunteurs non assurés détiennent aujourd’hui soit un taux variable, soit un terme fixe qui viendra à échéance dans moins de 5 ans. Les deux choix vous exposent plus rapidement aux taux qui prévaudront au renouvellement, et c’est ce compromis qu’il faut comprendre avant de choisir. Comme le souligne l’économiste en chef adjoint de la SCHL, le système hypothécaire canadien transmet déjà assez rapidement les variations de taux aux ménages, puisque la plupart des emprunteurs renouvellent aux quelques années, contrairement aux États-Unis et à une bonne partie de l’Europe continentale où les prêts à taux fixe à long terme sont courants. Des termes plus courts accélèrent encore cette transmission.

Deux facteurs expliquent ce virage. Les emprunteurs qui anticipaient des baisses de taux ont choisi des termes courts afin de pouvoir renouveler à de meilleures conditions. Et depuis que la courbe de rendement s’est normalisée en 2026, le rendement de l’obligation du Canada à 1 an se situant près de 2,67 % en août contre un 5 ans plus de 60 points de base au-dessus, les termes fixes plus courts coûtent simplement moins cher. Le premier facteur s’est nettement affaibli, puisque les anticipations des marchés pointent désormais vers une hausse plutôt qu’une baisse du taux directeur. Le second tient toujours.

Facteurs influençant les taux hypothécaires fixes et variables

Les taux hypothécaires fixes et variables sont influencés par divers facteurs économiques, notamment l’inflation, le chômage, les économies canadienne et américaine et les politiques de la Banque du Canada. 

Les prêts hypothécaires à taux variable sont fixés en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. Les prêteurs ajustent leur taux préférentiel chaque fois que la banque modifie ce taux, soit en l’augmentant, soit en le diminuant dans le cadre de la politique monétaire. La plupart des prêteurs et des institutions financières maintiennent leur taux préférentiel au niveau du taux directeur majoré de 2,2 %.

Les prêts hypothécaires à taux fixe suivent le rendement des obligations pour les échéances correspondantes. Le rendement des obligations est indirectement influencé par les attentes concernant l’évolution de l’économie (inflation, chômage, etc.) et la manière dont la Banque du Canada réagira à cette évolution économique en ajustant son taux directeur. Les prêts hypothécaires à taux fixe sont généralement fixés avec un écart de 1 à 2 % plus élevé que le rendement des obligations correspondantes.

Cette différence de mécanique explique pourquoi les deux types de taux ont divergé en 2026. La Banque du Canada maintient son taux directeur à 2,25 % depuis octobre 2025, de sorte que la tarification des taux variables a très peu bougé cette année. Pendant la même période, le rendement de l’obligation du Canada à 5 ans est passé d’environ 2,72 % à la fin de février à un sommet de 12 mois près de 3,36 % en août, et les prêteurs ont relevé leurs taux fixes à deux reprises en 5 jours ce mois-là. Un emprunteur qui n’aurait suivi que les annonces de la Banque aurait manqué tous les changements de taux fixes de l’année.

Quel type de taux choisir en cas de hausse ou de baisse des taux?

Le choix d’un taux fixe peut s’avérer le plus judicieux si les taux d’intérêt augmentent ou s’il est prévu qu’ils augmentent. Un taux fixe est avantageux pour les personnes qui n’ont pas de marge de manœuvre dans leur budget pour faire face à une augmentation de leurs versements hypothécaires ou qui souhaitent se protéger d’une hausse des taux en s’engageant à un taux plus bas. 

Le choix d’un taux variable peut s’avérer plus judicieux si les taux d’intérêt diminuent ou sont susceptibles de diminuer. Si les taux baissent, ceux qui ont choisi un taux fixe seront bloqués à un taux plus élevé pour le terme, avec une pénalité élevée en cas de résiliation de l’hypothèque. Ceux qui choisissent un prêt hypothécaire à taux variable réaliseront des économies immédiates, car ils rembourseront davantage de capital, ce qui raccourcira l’amortissement. Ceux qui choisissent un ARM bénéficieront d’économies immédiates grâce à des versements hypothécaires moins élevés.

Hypothèque à taux fixe ou variable au Canada : quelle option choisir actuellement?

Le choix entre une hypothèque à taux fixe et une hypothèque à taux variable dépend souvent du contexte économique et des attentes concernant l’évolution des taux d’intérêt. Dans l’environnement actuel, la meilleure option dépend surtout du niveau de tolérance au risque de l’emprunteur.

Un élément de contexte compte plus que tous les autres en 2026. Pendant la majeure partie de 2024 et de 2025, le choix d’un taux variable reposait sur la perspective de baisses de taux dont l’emprunteur pouvait profiter au fil du temps. Cet argument s’est affaibli. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % lors de 7 décisions consécutives, et les anticipations des marchés ont basculé : on ne se demande plus quand la Banque réduira son taux, mais quand elle le haussera, les marchés monétaires intégrant une hausse partielle en décembre 2026 et la plupart des économistes bancaires prévoyant la première hausse en 2027. Personne ne prévoit de baisse. Choisir un taux variable aujourd’hui, c’est parier sur la stabilité, ou sur le fait que le marché se trompe quant aux hausses, plutôt que sur une baisse des versements.

Pourquoi certains emprunteurs choisissent un taux fixe

De nombreux emprunteurs privilégient le taux fixe lorsque l’incertitude économique est élevée ou lorsqu’ils veulent un versement stable et prévisible. Une hypothèque à taux fixe verrouille le taux d’intérêt pendant toute la durée du terme, ce qui signifie que le versement hypothécaire ne change pas même si les taux augmentent.

Un taux fixe peut être particulièrement intéressant lorsque :

• les taux d’intérêt devraient demeurer élevés pendant un certain temps
• le budget du ménage exige des versements prévisibles
• l’emprunteur approche un renouvellement hypothécaire et souhaite réduire le risque

Pourquoi le taux variable attire encore certains emprunteurs

Historiquement, les hypothèques à taux variable ont souvent affiché un coût d’emprunt total plus bas sur l’ensemble d’un cycle hypothécaire. Cependant, ces prêts peuvent connaître des fluctuations à court terme lorsque les taux augmentent.

Un taux variable peut être intéressant lorsque :

• les marchés anticipent une baisse des taux d’intérêt
• l’emprunteur souhaite profiter d’économies si les taux diminuent
• le propriétaire est à l’aise avec des variations possibles des versements

La stratégie du taux variable, puis conversion

Certains emprunteurs choisissent un taux variable avec l’intention de le convertir en taux fixe plus tard, en pariant sur un assouplissement des taux fixes. La plupart des prêteurs permettent une conversion en cours de terme variable sans pénalité de remboursement anticipé, de sorte que le mécanisme existe bel et bien, et l’écart plus large entre les taux fixes et variables en 2026 l’a rendu plus visible.

Cette stratégie comporte deux risques qu’il faut nommer clairement. Votre taux variable augmente si la Banque du Canada hausse son taux directeur, soit la direction que les marchés anticipent actuellement. Et au moment de la conversion, vous obtenez le taux fixe offert par votre prêteur ce jour-là, et non celui qui était disponible à la signature : le plan ne rapporte donc que si les taux fixes baissent entre-temps. Savoir si cette approche vous convient revient à déterminer si votre budget peut absorber une hausse pendant l’attente, ce qu’une calculatrice de choc des paiements vous montrera en dollars.

La vraie question : que choisir actuellement entre un taux fixe ou variable?

En pratique, la décision entre un taux fixe et un taux variable dépend surtout du niveau de confort face à l’incertitude. Le taux fixe privilégie la stabilité des versements et la prévisibilité du budget. Le taux variable offre plus de flexibilité et la possibilité de payer moins d’intérêts si les taux baissent.

De nombreux emprunteurs au Canada basent leur choix sur leur capacité financière à absorber les fluctuations de taux. Les ménages dont le budget est plus serré optent souvent pour la stabilité d’un taux fixe, tandis que ceux qui disposent d’une plus grande marge de manœuvre peuvent accepter des variations temporaires en échange d’économies potentielles.

Ce que recommandent souvent les experts hypothécaires

Les spécialistes en financement hypothécaire rappellent généralement qu’il n’existe pas de solution unique pour tous les emprunteurs. Le meilleur choix dépend avant tout de la situation personnelle. Parmi les facteurs qui influencent le choix entre un taux fixe et variable :

• la stabilité du revenu
• le niveau d’endettement
• la durée prévue dans la propriété
• la tolérance aux fluctuations des taux d’intérêt

Certains emprunteurs choisissent aussi des termes plus courts, comme un taux fixe de 3 ans, lorsqu’ils pensent que les taux pourraient diminuer dans les prochaines années. Cette stratégie permet de bénéficier d’une stabilité à court terme tout en conservant la possibilité d’éventuellement profiter de taux plus bas. Maintenant que la courbe de rendement est ascendante, un terme fixe plus court se négocie aussi sous le taux fixe de 5 ans, de sorte que ce choix coûte moins cher qu’il ne le faisait durant le cycle de resserrement.

Foire aux questions (FAQ) sur les taux hypothécaires fixes et variables

En conclusion

Le choix d’un taux variable ou fixe est une question de choix personnel et d’appétit pour le risque. Bien que les hypothèques variables se soient avérées plus rentables que les hypothèques fixes, certains préfèrent la tranquillité d’esprit que procure le fait d’avoir le même versement pendant tout le terme de l’hypothèque.

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