Acheter une maison en Nouvelle-Écosse
Acheter une maison en Nouvelle-Écosse suit les mêmes 8 étapes que partout au Canada, avec 2 différences provinciales qui changent le calcul. Les droits de mutation sont fixés par votre municipalité plutôt que par la province. Et une taxe provinciale distincte s’applique quand l’acheteur ne réside pas en Nouvelle-Écosse.
Une troisième différence joue en faveur des premiers acheteurs. La province offre un programme d’aide à la mise de fonds qui prête 5 % du prix d’achat sans intérêt. Ce prêt peut couvrir toute la mise de fonds sur une propriété qui respecte les plafonds régionaux.
Les grandes lignes
- Les droits de mutation municipaux varient de 0,5 % à 1,5 % du prix de vente, selon la municipalité et non selon la province.
- Une taxe provinciale de 5 % frappe la part de propriété transférée à des non-résidents, avec exemption pour ceux qui déménagent dans les 6 mois.
- Le programme d’aide à la mise de fonds prête 5 % du prix d’achat sans intérêt sur 10 ans, et exige une préapprobation d’un prêteur agréé LNH.
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Étape 1 : Déterminez si vous êtes prêt à acheter
La préparation se mesure, elle ne se devine pas. Un prêteur examine 4 éléments précis, et vous pouvez tous les vérifier vous-même avant de parler à qui que ce soit.
Revenu et emploi
Les prêteurs veulent un revenu vérifiable et durable. Un emploi salarié après la période de probation est le cas le plus simple. Le travail autonome, le revenu de commission, le travail saisonnier et le travail à contrat se financent tous. Chacun exige toutefois 2 ans d’historique pour que le prêteur voie le cycle complet de vos gains.
Ce qui constitue un revenu démontrable varie selon le type d’emploi, et les documents de revenus requis pour une hypothèque diffèrent en conséquence. Si vous exploitez votre propre entreprise, notre guide sur le prêt hypothécaire pour travailleur autonome précise ce que les prêteurs acceptent à la place d’un relevé de paie.
Vos rapports d’amortissement de la dette
Les prêteurs canadiens utilisent 2 rapports, l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). L’ABD couvre vos frais de logement, dont le versement hypothécaire, les taxes foncières, le chauffage et la moitié des frais de copropriété. L’ATD ajoute toutes vos autres obligations mensuelles. Notre guide sur le calcul de l’ABD et de l’ATD détaille l’arithmétique.
Les critères d’admissibilité de la SCHL fixent les balises d’un prêt assuré à 39 % pour l’ABD et à 44 % pour l’ATD. Rembourser un prêt auto ou un solde de carte avant votre demande déplace les deux chiffres, souvent plus qu’une augmentation de salaire.
Votre mise de fonds
Le minimum est progressif plutôt qu’uniforme. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat et 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars. Une mise de fonds de 20 % est exigée sur le prix complet au-delà de 1,5 million.
Ce seuil compte davantage à Halifax qu’ailleurs dans la province. Sur un achat de 600 000 $, il faut 5 % de la première tranche de 500 000 $ plus 10 % des 100 000 $ restants, soit 35 000 $ plutôt que les 30 000 $ qu’un 5 % uniforme laisserait croire. Notre guide explique quel montant de mise de fonds prévoir.
Avec moins de 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré et vous payez une prime d’assurance prêt hypothécaire. La Nouvelle-Écosse ne perçoit pas de taxe de vente provinciale sur cette prime à la clôture, contrairement à l’Ontario, au Québec, au Manitoba et à la Saskatchewan. Cela retire un coût qui surprend les acheteurs venant de ces provinces.
Votre cote de crédit
Vos antécédents de crédit indiquent au prêteur comment vous avez géré vos emprunts. Les prêteurs de première qualité veulent généralement une cote solide, et un dossier mince ou abîmé mène vers un prêteur alternatif à un taux plus élevé plutôt que vers un refus. Comprendre comment se calcule votre cote de crédit vaut la peine un an avant l’achat.
Un détail néo-écossais se place ici plutôt que plus loin. Le programme provincial d’aide à la mise de fonds impose un seuil ferme : toute personne inscrite à l’acte doit avoir une cote de crédit d’au moins 650. Si ce programme fait partie de votre plan, votre crédit n’est pas un critère souple.
Étape 2 : Calculez ce que vous pouvez payer en Nouvelle-Écosse
Il y a 2 chiffres différents ici, et les confondre est l’erreur la plus courante au départ. Ce à quoi vous êtes admissible est le maximum du prêteur. Ce que vous pouvez payer est ce qui laisse de la place pour le reste de votre vie.
Commencez par notre calculatrice de capacité d’emprunt pour obtenir le montant admissible. Passez ensuite le versement réel dans une calculatrice de versement pour la Nouvelle-Écosse, à un taux d’un ou deux points au-dessus de celui d’aujourd’hui. Le test de stress retient le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage et 5,25 %.
Les taux hypothécaires en Nouvelle-Écosse vous donnent une base pour juger toute offre, et les taux hypothécaires à Halifax si vous achetez dans la capitale.
Étape 3 : Économisez pour la mise de fonds et les frais de clôture
Les emprunteurs planifient habituellement leur mise de fonds et négligent les frais de clôture. La SCHL les situe entre 1,5 % et 4 % du prix d’achat et note qu’ils surprennent beaucoup de premiers acheteurs. En Nouvelle-Écosse, le poste le plus lourd est les droits de mutation, et ils fonctionnent autrement qu’une taxe provinciale unique.
Droits de mutation municipaux
Tous les acheteurs paient des droits de mutation municipaux. Chaque municipalité fixe son propre taux, et Service Nouvelle-Écosse perçoit la taxe pour son compte au moment de l’enregistrement de l’acte.
| Valeur de la propriété | Droits de mutation municipaux |
|---|---|
| Tous les montants | De 0,5 % à 1,5 % du prix de vente, selon la municipalité |
L’écart compte. Sur un achat de 500 000 $, la différence entre une municipalité à 0,5 % et une autre à 1,5 % est de 2 500 $ contre 7 500 $, soit 5 000 $ d’écart sur la même maison. Confirmez le taux auprès de la municipalité avant d’arrêter votre budget de clôture. Notre calculatrice des droits de mutation pour la Nouvelle-Écosse vous donne une estimation.
Droits de mutation provinciaux pour les non-résidents
Une seconde taxe s’ajoute, et elle ne vise que les acheteurs qui ne résident pas en Nouvelle-Écosse. Ces droits de mutation provinciaux sont en vigueur depuis le 1er avril 2022. Ils s’appliquent aux propriétés résidentielles de 3 logements ou moins, y compris les terrains résidentiels vacants.
| Acheteur | Droits de mutation provinciaux |
|---|---|
| Résident de la Nouvelle-Écosse | Aucun |
| Non-résident de la Nouvelle-Écosse | 5 % du prix d’achat ou de la valeur estimative, selon le plus élevé |
Depuis le 30 juin 2023, la taxe frappe la part de propriété transférée à des non-résidents plutôt que la transaction entière. Le calcul est de 5 % multiplié par la part de propriété transférée à des non-résidents, multiplié par le prix d’achat ou la valeur estimative, selon le plus élevé.
L’exemption qui intéresse la plupart des acheteurs est la règle des 6 mois. Un non-résident qui déménage en Nouvelle-Écosse dans les 6 mois suivant le transfert en est exempté. L’exemption s’applique toutefois à chaque acheteur individuellement, et chacun doit fournir une preuve de résidence. Si 2 non-résidents achètent ensemble et qu’un seul fournit sa preuve, la taxe devient exigible sur la part de l’autre, avec intérêts et pénalité possible.
Au-delà des droits de mutation, prévoyez les honoraires juridiques, la recherche de titres, une inspection, une évaluation si votre prêteur en commande une, et les rajustements de taxes foncières. Notre survol des frais de clôture au Canada détaille chacun d’eux.
Le programme d’aide à la mise de fonds
Deux programmes provinciaux sont constamment confondus, et la province le signale elle-même. Le Down Payment Assistance Program est administré par le gouvernement de la Nouvelle-Écosse. Le First-time Homebuyers Program est une offre distincte, administrée par des caisses populaires participantes. Ce ne sont pas les mêmes programmes, et postuler à l’un n’est pas postuler à l’autre.
Le programme d’aide à la mise de fonds prête 5 % du prix d’achat. Le prêt est sans intérêt et remboursable sur 10 ans. Il doit servir à la mise de fonds, et non au financement, aux frais de clôture ou à d’autres dépenses.
L’admissibilité repose sur le revenu, le crédit et le plafond de prix de votre région.
| Région | Prix d’achat maximal |
|---|---|
| Municipalité régionale de Halifax et municipalité d’East Hants | 570 000 $ |
| West Hants, vallée d’Annapolis et la Côte-Sud | 375 000 $ |
| Comté de Yarmouth et les régions du Nord et de l’Est | 300 000 $ |
La vallée d’Annapolis couvre les comtés de Kings, Annapolis et Digby. La Côte-Sud couvre Shelburne, Queens et Lunenburg. Les régions du Nord et de l’Est couvrent Cumberland, Colchester, Pictou, Antigonish, Guysborough et Cap-Breton.
Le revenu du ménage doit être inférieur à 145 000 $. Toute personne inscrite à l’acte doit avoir une cote de crédit d’au moins 650, être un premier acheteur, et être citoyen canadien ou résident permanent vivant à temps plein en Nouvelle-Écosse. La propriété doit être votre résidence principale, ce qui exclut les immeubles locatifs, saisonniers et récréatifs.
Le plafond de Halifax mérite un examen attentif, puisque 570 000 $ dépasse le seuil de 500 000 $ de la mise de fonds. Sur un achat au-delà de 500 000 $, il faut 5 % sur la première tranche et 10 % sur le reste, et le programme ne couvre que le 5 %. Vous devez financer vous-même la portion de 10 %.
Présentez votre demande au moins 3 semaines avant la date limite de financement inscrite à votre promesse d’achat, puisque l’approbation prend environ 3 semaines. Pour le portrait national, consultez notre guide sur les subventions offertes aux premiers acheteurs au Canada, et pour le détail provincial, notre guide sur l’achat d’une première habitation en Nouvelle-Écosse.
Étape 4 : Choisissez votre type de taux et votre terme
Deux décisions se prennent ici, et elles sont indépendantes. La première est de choisir un taux fixe ou variable. Un taux fixe maintient votre versement stable pendant tout le terme, ce qui convient à un ménage dont le budget a peu de jeu. Un taux variable suit le taux préférentiel du prêteur, donc votre coût baisse quand la Banque du Canada réduit son taux.
La deuxième décision est la durée du terme, distincte de l’amortissement. Le terme est la durée de votre contrat actuel, souvent 5 ans. L’amortissement est le temps total pour rembourser le prêt, souvent 25 ans. Un terme plus court donne plus d’occasions de renégocier et moins de protection si les taux montent.
Où vous magasinez compte autant que ce que vous choisissez. Banques, caisses, prêteurs monogammes et prêteurs alternatifs fixent leurs prix différemment, comme l’explique notre survol des types de prêteurs hypothécaires. Les caisses pèsent lourd en Nouvelle-Écosse, puisqu’elles administrent le programme distinct pour premiers acheteurs. Un courtier hypothécaire compare plusieurs prêteurs à la fois, et non un à un.
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Étape 5 : Faites-vous préqualifier
Une préqualification vous indique la fourchette de prix qu’un prêteur devrait soutenir, selon le revenu, les dettes et la mise de fonds que vous déclarez. Elle vous permet de magasiner avec un vrai chiffre, non une estimation, et elle signale à un vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.
Soyez clair sur ce qu’elle n’est pas. Une préqualification n’est pas la réservation de taux offerte avec une préapprobation, et les deux sont constamment confondues. Chez nesto, le meilleur taux est réservé une fois que vous avez une offre d’achat acceptée. Cette réservation peut aller jusqu’à 150 jours sur le terme fixe de 5 ans et le terme variable de 5 ans. Les autres termes offrent des périodes plus courtes, jusqu’à 120 jours.
Le programme d’aide à la mise de fonds est précis sur la documentation, et c’est là que les demandes échouent. Il réclame un engagement hypothécaire ou une préapprobation d’un prêteur agréé en vertu de la Loi nationale sur l’habitation, et précise qu’une lettre d’un courtier hypothécaire n’est pas valide. nesto figure sur la liste des prêteurs agréés LNH de la SCHL, alors la question du statut du prêteur est réglée. Confirmez avec votre expert nesto quel document le programme acceptera.
Préparez vos documents avant de commencer :
- Des relevés de paie récents, une lettre d’emploi, ainsi que vos feuillets d’impôt et votre avis de cotisation de l’année précédente.
- Trois années d’avis de cotisation si vous êtes travailleur autonome, avec votre état des résultats des activités d’une entreprise ou d’une profession libérale.
- Des relevés bancaires ou de placement montrant la mise de fonds, avec un historique de 90 jours de sa source.
- La liste de vos dettes, une pièce d’identité avec photo et les coordonnées de votre avocat.
Étape 6 : Commencez la recherche
Choisissez le type de propriété avant l’emplacement. Une maison unifamiliale, une maison jumelée, une maison en rangée et un condo comportent des obligations d’entretien différentes, des frais de copropriété différents et des profils de revente différents. Les frais de copropriété entrent directement dans votre rapport d’amortissement brut de la dette.
Deux questions comptent plus ici qu’ailleurs. Demandez si la propriété est raccordée à l’aqueduc et à l’égout municipaux ou si elle dépend d’un puits et d’une fosse septique, puisque l’inspection septique est un coût distinct et qu’un champ d’épuration défaillant coûte cher. Informez-vous aussi sur l’exposition côtière, car l’assurance contre le vent et les ondes de tempête coûte plus cher sur la côte atlantique et dans la baie de Fundy.
Où les gens achètent
La municipalité régionale de Halifax regroupe la majorité des acheteurs et de l’inventaire. La péninsule concentre le patrimoine bâti et les prix les plus élevés. Dartmouth, Bedford et Sackville attirent les familles qui cherchent plus d’espace, et la couronne de banlieue vers Fall River et Enfield s’étend jusqu’à East Hants.
Hors de la capitale, chaque région a son propre marché. La vallée d’Annapolis, autour de Kentville et Wolfville, combine agriculture et ville universitaire. La Côte-Sud, de Lunenburg à Bridgewater et Chester, attire retraités et télétravailleurs. Truro et New Glasgow ancrent le nord. Le Cap-Breton, centré sur Sydney, affiche les prix les plus bas de la province.
Les prix hors de Halifax se situent bien sous ceux de la capitale, ce qui explique aussi que les plafonds du programme tombent à 375 000 $ et 300 000 $ dans ces régions. En contrepartie, le choix est plus mince et la revente plus lente.
Étape 7 : Faites une offre
Une promesse d’achat fixe le prix, la date de clôture, ce qui reste dans la maison et les conditions. Ce sont les conditions de financement qui vous protègent. Une condition de financement donne à votre prêteur le temps d’analyser la propriété. Une condition d’inspection vous laisse une porte de sortie, et sur une propriété rurale, une condition sur la qualité de l’eau et la fosse septique fait le même travail.
Votre dépôt n’est pas votre mise de fonds. C’est un paiement de bonne foi détenu en fiducie et porté au crédit de votre mise de fonds à la clôture. Un dépôt plus élevé renforce une offre sans changer ce que vous payez au bout du compte.
Renoncer aux conditions pour gagner une offre concurrente vous transfère un risque réel. Cette décision se prend avec votre courtier immobilier et votre avocat, non dans le feu de l’action. Si vous comptez utiliser le programme d’aide à la mise de fonds, votre condition de financement doit prévoir ses 3 semaines d’approbation en plus du délai de votre prêteur.
Étape 8 : Concluez l’achat de votre maison
Entre l’offre acceptée et la prise de possession, plusieurs processus avancent en parallèle. Votre prêteur commande une évaluation si elle est requise et émet l’approbation finale. Votre avocat vérifie le titre, prépare l’acte et calcule les droits de mutation et le rajustement de taxes foncières. Vous souscrivez une assurance habitation, que le prêteur exige avant d’avancer les fonds.
La Nouvelle-Écosse convertit progressivement les propriétés de l’ancien registre vers un registre parcellaire sous la Land Registration Act. Une propriété migrée pour la première fois exige plus de temps de votre avocat et coûte plus cher. Demandez tôt si la propriété que vous achetez est déjà enregistrée.
Le jour de la clôture, le prêt est avancé, l’acte est enregistré et les droits de mutation sont perçus au bureau d’enregistrement foncier. La plupart des achats se concluent de 30 à 60 jours après que le vendeur accepte l’offre. Vos frais de clôture doivent parvenir à votre avocat quelques jours avant cette date, non le jour même.
Nous sommes curieux…
Êtes-vous un acheteur d’une première maison?
Foire aux questions (FAQ) sur l’achat d’une maison en Nouvelle-Écosse
Combien coûtent les droits de mutation en Nouvelle-Écosse?
Les droits de mutation en Nouvelle-Écosse sont fixés par chaque municipalité et varient de 0,5 % à 1,5 % du prix de vente. Sur un achat de 400 000 $, cela représente de 2 000 $ à 6 000 $ selon l’endroit. Des droits provinciaux distincts de 5 % s’appliquent uniquement à la part de propriété transférée à des non-résidents. Les deux sont perçus à l’enregistrement de l’acte.
Les non-résidents paient-ils une taxe supplémentaire?
Les non-résidents paient des droits de mutation provinciaux de 5 % sur une propriété résidentielle de 3 logements ou moins, calculés sur le prix d’achat ou la valeur estimative, selon le plus élevé. Depuis le 30 juin 2023, la taxe vise la part de propriété transférée à des non-résidents plutôt que la transaction entière. Un non-résident qui déménage dans les 6 mois en est exempté, mais chaque acheteur doit fournir sa propre preuve de résidence.
Combien vaut le programme d’aide à la mise de fonds?
Le programme d’aide à la mise de fonds prête 5 % du prix d’achat, sans intérêt et remboursable sur 10 ans. Sur une maison de 300 000 $ au Cap-Breton, cela représente 15 000 $, et sur une maison de 570 000 $ à Halifax, 28 500 $. Le prêt doit servir à la mise de fonds et non aux frais de financement ou de clôture. Il est distinct du programme administré par les caisses populaires.
Qui est admissible au programme d’aide à la mise de fonds?
Vous y êtes admissible si le revenu de votre ménage est inférieur à 145 000 $, si chaque personne inscrite à l’acte a une cote de crédit d’au moins 650 et est un premier acheteur, et si le prix d’achat respecte le plafond de votre région, soit 570 000 $, 375 000 $ ou 300 000 $. Il faut aussi une préapprobation d’un prêteur agréé LNH, la province précisant qu’une lettre de courtier n’est pas valide.
Quelle mise de fonds faut-il en Nouvelle-Écosse?
La mise de fonds requise suit les minimums fédéraux plutôt qu’une règle provinciale. Il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ du prix d’achat, 10 % sur toute portion entre 500 000 $ et 1,5 million de dollars, puis 20 % sur le prix complet au-delà. Sur un achat de 600 000 $ à Halifax, cela donne 35 000 $. Le programme provincial peut prêter la portion de 5 %.
Combien de temps prend l’achat d’une maison en Nouvelle-Écosse?
L’achat d’une maison en Nouvelle-Écosse prend habituellement de 30 à 60 jours entre l’offre acceptée et la prise de possession, en plus de la durée de la recherche. Si vous utilisez le programme d’aide à la mise de fonds, présentez votre demande au moins 3 semaines avant votre date limite de financement. Une propriété migrée pour la première fois vers le registre parcellaire peut aussi allonger le travail de votre avocat.
En conclusion
La Nouvelle-Écosse récompense les acheteurs qui vérifient 2 détails locaux tôt. Le taux de droits de mutation municipaux là où vous achetez peut faire varier vos frais de clôture de plusieurs milliers de dollars. Et la taxe provinciale sur les non-résidents surprend quiconque achète avant de déménager. Les deux se vérifient en un après-midi.
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