Avec la hausse continue des prix de l’immobilier, les hypothèques à ratio élevé peuvent constituer une option intéressante pour les acheteurs potentiels. Ces types d’hypothèques vous permettent d’acheter une maison avec une mise de fonds de 5 % seulement, ce qui en fait une option intéressante pour ceux qui n’ont pas beaucoup d’épargne.

Il est toutefois essentiel de comprendre le fonctionnement d’une hypothèque à ratio élevé et les coûts qui s’y rattachent. Cet article résume les caractéristiques d’un prêt hypothécaire à ratio élevé et vous aide à déterminer s’il s’agit de la bonne solution pour l’achat de votre maison.

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Faits saillants

• Une hypothèque à ratio élevé vous permet d’acheter une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 %. 
• L’assurance prêt hypothécaire est requise pour une hypothèque à ratio élevé et, si elle est ajoutée à votre hypothèque, elle peut augmenter vos coûts d’emprunt. 
• Parmi les restrictions d’une hypothèque à ratio élevé, on compte un prix d’achat inférieur à 1 million de dollars et un amortissement pouvant aller jusqu’à 25 ans (30 ans pour les nouveaux acheteurs d’une nouvelle construction).

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Qu’est-ce qu’une hypothèque à ratio élevé?

Une hypothèque à ratio élevé ou assurée est une hypothèque pour laquelle la mise de fonds est inférieure à 20 %, l’amortissement est de 25 ans ou moins et le prix de l’habitation est inférieur à 1 000 000 $. Seule exception à la règle de l’amortissement sur 25 ans : si la propriété achetée est une construction neuve et que l’emprunteur en est à son premier achat, il est possible de porter l’amortissement à 30 ans.

Ce type d’hypothèque requiert une assurance prêt hypothécaire, également connue sous le nom d’assurance SCHL ou d’assurance à ratio élevé, qui protège le prêteur en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur. L’emprunteur doit payer cette assurance, qui peut être incluse dans le montant total de l’hypothèque et remboursée avec chaque versement hypothécaire ou payée en une seule fois.

Au Canada, la mise de fonds minimale requise pour obtenir une hypothèque à ratio élevé est de 5 % pour les premiers 500 000 $ et de 10 % pour tout montant restant entre 500 000,01 $ et 999 999,99 $. Les maisons d’une valeur de 1 000 000 $ ou plus nécessitent une mise de fonds de 20 % et ne peuvent pas être assurées contre le défaut de paiement, ce qui signifie qu’elles ne nécessiteront pas d’assurance prêt hypothécaire.

Le ratio prêt-valeur

Le ratio prêt-valeur détermine si votre prêt hypothécaire peut être considéré comme une hypothèque à ratio élevé. Ce ratio rapporte le montant total du prêt à la valeur de la propriété ou au prix d’achat. Si votre ratio prêt-valeur est supérieur à 80 %, votre mise de fonds sera inférieure à 20 % et votre prêt hypothécaire sera considéré comme un prêt à taux élevé.

Par exemple, si vous achetez une maison d’une valeur de 600 000 $ et que vous versez la mise de fonds minimale requise de 35 000 $ (5 % de 500 000 $ = 25 000 $ et 10 % de 100 000 $ = 10 000 $), votre hypothèque s’élèvera à 565 000 $ et votre ratio prêt-valeur sera d’environ 94 %, ce qui nécessitera une hypothèque à ratio élevé.

565 000 $ / 600 000 $ = 0,9416 ou 94,16 %

Supposons maintenant que vous versiez 150 000 $ en guise de mise de fonds. Le montant de votre hypothèque s’élèverait alors à 450 000 $ et votre ratio prêt-valeur serait de 75 %. Cela représente une mise de fonds de 25 %, ce qui signifie que ce prêt hypothécaire ne serait pas considéré comme un prêt à ratio élevé puisque le rapport prêt-valeur est inférieur à 80 %.

450 000 $ / 600 000 $ = 0,75 ou 75 %

Hypothèque à ratio élevé ou à ratio faible

Hypothèque à ratio élevé ou à ratio faible

Un prêt hypothécaire à ratio élevé ou assuré est un prêt hypothécaire dont la mise de fonds est inférieure à 20 %, dont l’amortissement est inférieur ou égal à 25 ans (sauf si vous achetez pour la première fois et que vous achetez une maison nouvellement construite) et dont le prix d’achat est inférieur à 1 million de dollars. Ces prêts hypothécaires nécessitent une assurance hypothécaire payée par l’emprunteur. 

Un prêt hypothécaire à ratio faible ou assurable est un prêt hypothécaire avec une mise de fonds de 20 % ou plus. Comme pour une hypothèque à ratio élevé, une hypothèque à ratio bas exige un prix d’achat inférieur à 1 million de dollars et une période d’amortissement de 25 ans ou moins. Ce type de prêt nécessite également une assurance hypothécaire, qui peut être payée par l’emprunteur ou par le prêteur. Certains prêteurs demandent à l’emprunteur de payer la prime, tandis que d’autres peuvent la couvrir.

Hypothèque à ratio élevé et hypothèque conventionnelle

Une hypothèque conventionnelle ou non assurée exige une mise de fonds de 20 % ou plus. Elle se distingue d’une hypothèque à ratio élevé ou faible par le fait que le prêteur a décidé de ne pas souscrire d’assurance hypothécaire, que l’hypothèque est enregistrée en tant que garantie, que le prix d’achat de la propriété est supérieur à 1 million de dollars ou que l’amortissement est de plus de 25 ans.

Comparaison des coûts

Le tableau ci-dessous compare la différence de coût entre une hypothèque à ratio élevé, une hypothèque à ratio faible et une hypothèque conventionnelle. Pour une meilleure comparaison, nous avons choisi un amortissement sur 25 ans et appliqué la mise de fonds minimale requise pour chaque prêt hypothécaire. Les calculs sont basés sur les taux affichés par nesto pour chaque type de prêt hypothécaire et sur un terme de 5 ans à taux fixe avec des versements hypothécaires mensuels.

	Ratio élevé (assurée)	Faible ratio (assurable)	Faible ratio (assurable)	Conventionnel (non assurée)
Prix d’achat	600 000 $	600 000 $	600 000 $	600 000 $
Amortissement	25 ans	25 ans	25 ans	25 ans
Taux d’intérêt	4,34 %	4,54 %	4,54 %	4,84 %
Mise de fonds minimum	35 000 $	120,000 $	120 000 $	120 000 $
Montant de l’hypothèque	565 000 $	480 000 $	480 000 $	480 000 $
Assurance prêt hypothécaire (SCHL)	22 600 $	11 520 $	11 520 $	0 $
Montant total de l’hypothèque	587 600 $	480 000 $	491 520 $	480 000 $
Total du capital payé (terme de 5 ans)	73 084,42 $	58 298,74 $	59 697,91 $	56 239,91 $
Total de l’intérêt payé (terme de 5 ans)	118 924,34 $	101 742,53 $	104 184,34 $	108 648,79 $

Conditions d’octroi d’une hypothèque à ratio élevé

Les critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire à ratio élevé sont les mêmes que pour une hypothèque assurable ou non assurable. Les prêteurs évalueront votre emploi, vos revenus, vos dettes et vos actifs afin de déterminer si vous pouvez confortablement assumer l’ajout de versements hypothécaires à vos autres dépenses. 

Pour améliorer vos chances de contracter une hypothèque à ratio élevé, envisagez de prendre les mesures suivantes :

• Remboursez vos dettes existantes afin de réduire votre endettement global. Vous améliorerez ainsi votre ratio d’amortissement de la dette et vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire. 
• Améliorez votre cote de crédit ou conservez-la en ayant un bon historique de remboursement et une utilisation du crédit égale ou inférieure à 30 % de vos limites de crédit totales.
• Préparez tous les documents attestant de vos revenus et de la stabilité de votre emploi.

Avantages et inconvénients d’une hypothèque à ratio élevé

À l’instar de toute décision susceptible d’avoir une incidence sur vos finances, une hypothèque à ratio élevé présente des avantages et des inconvénients. Une hypothèque à ratio élevé vous permet d’entrer sur le marché immobilier plus tôt, avec une mise de fonds plus petite, plutôt que d’attendre plus longtemps pour épargner suffisamment pour verser une mise de fonds de 20 %. L’achat d’une maison plus tôt permet d’accumuler de la valeur nette, ce qui vous aide à profiter de la plus-value potentielle de la propriété. Contrairement à l’hypothèque non assurée ou assurable, ses taux d’intérêt sont généralement plus bas, car le fait de disposer d’une assurance prêt hypothécaire réduit le risque pour le prêteur.

En revanche, le coût de l’assurance prêt hypothécaire peut ajouter des milliers de dollars aux frais de clôture si vous payez le montant d’avance, ou il augmentera le solde de votre hypothèque si vous l’incluez dans votre prêt hypothécaire. Malgré les taux d’intérêt inférieurs proposés, l’ajout d’une assurance prêt hypothécaire à votre capital augmente le solde de votre hypothèque et le montant de l’intérêt que vous paierez sur la durée de l’hypothèque. Si vous ajoutez l’assurance prêt hypothécaire à votre hypothèque, vous devrez également disposer d’un revenu plus élevé pour pouvoir prétendre à une hypothèque puisque vous êtes soumis à un test de stress hypothécaire basé sur le montant total de l’hypothèque.

De plus, il existe une limite au prix d’achat d’une propriété et à la période d’amortissement pour une hypothèque à ratio élevé. Cela peut restreindre considérablement votre recherche, en particulier si vous vivez dans une région où le coût de la vie est élevé, comme une grande ville où les prix des propriétés dépassent généralement le million de dollars en moyenne. La plupart des prêteurs n’autorisent le refinancement d’un prêt hypothécaire que lorsque le ratio prêt-valeur est inférieur à 80 % ou à 65 % si vous souhaitez bénéficier d’une marge de crédit hypothécaire.

Alternatives à l’hypothèque à ratio élevé

Si vous souhaitez éviter de payer une assurance prêt hypothécaire exigée dans le cadre d’une hypothèque à ratio élevé ou économiser sur les frais de portage de l’intérêt sur la durée de l’hypothèque, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez attendre de disposer d’une mise de fonds de 20 % ou plus, ce qui vous permettra de souscrire une hypothèque assurable ou non assurable et d’éviter de devoir recourir à une assurance contre le défaut de paiement.

Si vous pouvez ajuster votre budget et acheter une propriété moins cher, vous devrez alors verser une mise de fonds moins importante. En achetant une propriété plus modeste, vous pourriez respecter l’exigence d’une mise de fonds de 20 % pour un prêt hypothécaire assurable ou non assuré, sans avoir à attendre plus longtemps pour disposer d’une épargne supplémentaire.

Est-ce qu’une hypothèque à ratio élevé est une bonne solution pour vous?

Pour déterminer si une hypothèque à ratio élevé est la solution qui vous convient, il faut tenir compte de votre situation financière et de vos objectifs. 

• Abordabilité : Évaluez votre capacité d’emprunt, en tenant compte des coûts supplémentaires de l’assurance prêt hypothécaire.
• Horizon temporel et potentiel d’investissement : Si vous prévoyez de posséder la propriété pendant un certain temps, la valeur nette accumulée grâce à l’appréciation de la valeur de votre propriété pourrait plus que compenser les coûts supplémentaires d’un prêt hypothécaire à ratio élevé.
• Marché immobilier : Si vous prévoyez que les prix des maisons continueront d’augmenter, évaluez comment le fait de retarder votre achat jusqu’à ce que vous ayez plus d’argent pour une mise de fonds peut avoir une incidence sur l’abordabilité.
• Projets à venir : Si vous prévoyez de devoir refinancer ou vendre la propriété d’ici quelques années, il existe peut-être des options plus rentables qu’un prêt hypothécaire à ratio élevé.

Foire aux questions

En conclusion

Avec la hausse constante des prix de l’immobilier, un prêt hypothécaire à ratio élevé peut vous permettre d’acheter une propriété plus tôt avec une mise de fonds d’au moins 5 %. Ces prêts hypothécaires comportent des coûts supplémentaires, notamment une prime d’assurance prêt hypothécaire et des frais de portage d’intérêt plus élevés, que vous devez prendre en compte si vous ajoutez ces frais à votre prêt hypothécaire.

Les experts hypothécaires de nesto peuvent vous fournir des conseils personnalisés en fonction de vos besoins uniques si vous envisagez d’opter pour un prêt hypothécaire à ratio élevé ou d’explorer d’autres solutions. N’hésitez pas à nous contacter dès aujourd’hui pour explorer vos options et faire les premiers pas vers l’acquisition de la maison de vos rêves.

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