Fondamentaux de l'hypothèque

Quel est le ratio dette-revenu idéal pour obtenir une hypothèque?

Quel est le ratio dette-revenu idéal pour obtenir une hypothèque?

Table des matières

    Avis : À compter du 21 novembre 2024, les transferts d’hypothèques entre prêteurs seront exemptés de requalification. Les prêts hypothécaires transactionnellement assurés (ceux qui ont acheté à l’origine avec moins de 20 % de mise de fonds) et non assurés (sans augmentation du solde du prêt hypothécaire ou de l’amortissement) ne seront plus tenus de subir un test de stress hypothécaire lors d’un changement de prêteur à l’échéance. À l’avenir, seules les nouvelles demandes d’achat et de refinancement d’un prêt hypothécaire devront faire l’objet d’un test de stress hypothécaire.

    Dans le cadre de votre demande d’hypothèque, vous ferez l’objet d’une évaluation financière afin de déterminer combien vous pouvez emprunter pour acheter une maison. Une partie de cette évaluation consistera à déterminer votre ratio dette-revenu. Ce ratio prend en compte les dépenses prévues de votre ménage et vos dettes actuelles par rapport à vos revenus afin de déterminer si vous avez les moyens financiers de contracter une hypothèque.


    Les grandes lignes

    • Le ratio dette-revenu est un indicateur sur lequel les prêteurs s’appuient pour évaluer votre capacité à gérer des versements hypothécaires en plus de vos dettes existantes.
    • Un ratio dette-revenu plus bas augmente vos chances d’obtenir une hypothèque.
    • Le ratio dette-revenu se compose de deux éléments : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD).

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    Qu’est-ce qu’un ratio dette-revenu?

    Le ratio dette-revenu, ou ratio d’amortissement de la dette, s’exprime en pourcentage et compare vos dettes à vos revenus bruts. Plus votre ratio dette-revenu est bas, moins vous avez de dettes par rapport à vos revenus, tandis que plus votre ratio est élevé, plus vous avez de dettes par rapport à vos revenus. 

    Les prêteurs se basent sur ce ratio pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt et à gérer vos dettes. Ce ratio a deux composantes : l’amortissement brut de la dette (ABD) et l’amortissement total de la dette (ATD). 

    L’ABD calcule les dettes mensuelles prévues du ménage par rapport à votre revenu avant impôt. Il comprend les versements hypothécaires soumis à un test de stress, les taxes foncières, le chauffage et, le cas échéant, 50 % des frais de copropriété (strata). 

    L’ATD calcule les coûts mensuels prévus pour le ménage plus vos versements mensuels actuels par rapport à votre revenu avant impôts. Cela comprend les versements mensuels effectués sur les cartes de crédit, les marges de crédit, les prêts personnels, les prêts et les locations de voitures, les pensions alimentaires pour enfants et pour conjoints, et les prêts étudiants.

    Calcul du ratio dette-revenu

    Pour calculer votre ratio dette-revenu, vous devez d’abord additionner les dettes mensuelles prévues de votre ménage par rapport à vos revenus afin de déterminer votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD). Par exemple, si le revenu combiné de votre ménage est de 150 000 $ et que vous envisagez d’acheter un appartement en copropriété de 500 000 $ avec une mise de fonds de 20 % à un taux d’intérêt de 5,09 %, vos versements hypothécaires mensuels s’élèveraient à environ 2 347 $ sur une période d’amortissement de 25 ans. 

    Toutefois, comme vous devrez subir un test de stress hypothécaire pour être admissible, votre versement hypothécaire admissible sera de 2 823,92 $ en fonction de votre taux d’intérêt admissible de 7,09 %. Les taxes foncières annuelles sont estimées à 1 %, les frais de chauffage à 100 $ par mois et les frais de copropriété à 500 $. 

    ABD = (versement hypothécaire mensuel + taxes foncières mensuelles + chauffage mensuel + 50 % des frais de copropriété) / Revenu mensuel

    Versement hypothécaire mensuel : 2 824 $

    Taxes foncières mensuelles : (500 000 $ x 0,01) / 12 = 416,67 $

    Chauffage mensuel : 100 $

    Frais de copropriété : 500 $ / 2 = 250 $

    Revenu mensuel : 150 000 $ / 12 = 12 500 $

    ABD = (2 824 $ + 416,67 $ + 100 $ + 250 $) / 12 500 $

    ABD = 3 591 $ / 12 500 $

    ABD = 0,287 x 100 = 28,70 %

    En connaissant votre ABD, il est plus facile de calculer l’ATD. En plus des dépenses ménagères prévues, vous avez une marge de crédit avec un versement mensuel de 200 $, un prêt automobile avec un versement mensuel de 300 $ et un prêt étudiant avec un versement mensuel de 200 $. Bien que votre versement hypothécaire de référence soit plus élevé, ce n’est pas le montant que vous paierez lorsque votre prêt hypothécaire sera financé.

    ATD = (dettes ABD + dettes courantes) / revenu mensuel

    Dettes ABD : 3 591 $

    Dettes courantes : 200 $ + 300 $ + 200 $ = 700 $

    Revenu mensuel : 12 500 $

    ATD = (3 591 $ + 700 $) / 12 500 $

    ATD = 4 291 $ / 12 500 $

    ATD = 0,343 x 100 = 34,30%

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    Ratio dette-revenu idéal pour obtenir une hypothèque

    Idéalement, plus votre ratio dette-revenu est faible, plus vous avez de chances d’obtenir une hypothèque. Étant donné que ce ratio indique votre capacité à rembourser vos dettes, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir une hypothèque s’il est trop élevé.

    Ratio dette-revenu maximal pour obtenir une hypothèque

    Les limites maximales varient d’un prêteur à l’autre et selon que votre hypothèque est ou non assurée contre le défaut de paiement. En général, en ce qui concerne le ratio d’amortissement brut de la dette, les prêteurs acceptent un maximum de 32 % pour un prêt hypothécaire non assuré et de 39 % pour un prêt hypothécaire assuré. Pour le ratio d’amortissement total de la dette, les prêteurs acceptent généralement un maximum de 40 % pour une hypothèque non assurée et de 44 % pour une hypothèque assurée.

    Comment réduire mon ratio dette-revenu?

    Il existe plusieurs façons de réduire votre ratio dette-revenu afin de faciliter l’obtention d’un prêt hypothécaire.

    • Si vous disposez d’économies, vous pouvez effectuer une mise de fonds plus importante afin de réduire les versements hypothécaires mensuels.
    • Choisissez une maison moins coûteuse afin de réduire les versements hypothécaires mensuels.
    • Remboursez vos dettes, en particulier les cartes de crédit à taux d’intérêt élevé et les prêts non garantis.
    • Consolidez vos dettes en contractant un prêt ou une marge de crédit à faible taux d’intérêt avec un seul versement mensuel.
    • Augmenter le revenu mensuel du ménage.
    • Ajoutez un cosignataire ou un garant au prêt hypothécaire afin d’augmenter le revenu mensuel.

    Ratio dette-revenu et cote de crédit

    Votre cote de crédit peut avoir un impact sur le ratio dette-revenu utilisé par votre prêteur pour vous qualifier pour une hypothèque. En général, plus votre cote de crédit est basse, plus vos ratios de qualification devront être bas pour obtenir un prêt hypothécaire. Si vous avez un bon ou un excellent crédit, vos ratios de qualification peuvent être plus élevés tant qu’ils ne dépassent pas le maximum autorisé en fonction des exigences de votre prêteur et du type de prêt hypothécaire (assuré ou non).

    Remarque : Examinez les différences entre les ratios d’amortissement de la dette pour les prêts hypothécaires à risque afin d’améliorer vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire avec des ratios d’amortissement de la dette plus élevés. Le fait de connaître ces ratios peut vous aider à trouver la stratégie hypothécaire qui répondra le mieux à vos besoins spécifiques.

    Foire aux questions

    Qu’est-ce que le ratio dette-revenu?

    Le ratio dette-revenu évalue votre capacité à gérer et à assumer davantage de dettes. Il se calcule en additionnant les dettes prévues du ménage à votre endettement actuel et en comparant le résultat à votre revenu mensuel brut afin de déterminer si vous êtes financièrement en mesure de rembourser un prêt hypothécaire.

    Pourquoi le ratio dette-revenu est-il important pour obtenir une hypothèque?

    Le ratio dette-revenu est important pour évaluer votre capacité à contracter un prêt hypothécaire, car il aide les prêteurs à déterminer si vous pouvez assumer les dépenses liées à l’emprunt hypothécaire en plus de votre endettement actuel. Plus votre ratio dette-revenu est élevé, plus les prêteurs estimeront que vous pourriez vous retrouver dans une situation de surendettement et avoir du mal à effectuer vos versements hypothécaires si votre situation financière venait à changer.

    Comment calculer mon ratio dette-revenu?

    Pour calculer votre ratio dette-revenu, additionnez les dettes mensuelles prévues du ménage, y compris le versement hypothécaire mensuel admissible (test de stress), les taxes foncières, le chauffage et, le cas échéant, 50 % des charges de copropriété, par rapport à votre revenu mensuel avant impôts. Vous obtiendrez ainsi votre ratio d’amortissement brut de la dette (ABD), ce qui facilitera le calcul de votre ratio d’amortissement total de la dette (ATD).

    Pour calculer la dette totale, vous prenez le calcul de l’ABD et vous ajoutez toutes les autres dettes courantes, comme les paiements mensuels des cartes de crédit (3 % du solde impayé), les prêts et les marges de crédit, les prêts et les baux automobiles, les pensions alimentaires pour enfants et pour conjoint, et les prêts étudiants, par rapport à votre revenu mensuel avant impôt.

    Remarque : Pour les marges de crédit, les prêteurs calculeront le versement mensuel admissible sur la base de 3 % du solde restant dû ou d’un versement mensuel calculé à l’aide du taux minimal admissible (5,25 %) sur une période d’amortissement de 25 ans si le solde total dû est supérieur à 50 000 $.

    Quelles sont les sources de revenus prises en compte dans le calcul du ratio dette-revenu?

    Vous pouvez inclure les sources de revenus suivantes dans le calcul de votre ratio dette-revenu : revenu d’emploi, revenu d’un propriétaire unique ou d’une société, revenu d’un travailleur occasionnel, d’un contractant ou d’un associé s’il existe une moyenne sur 2 ans qui peut être confirmée par les T4 ou les avis de cotisation, pension alimentaire pour le conjoint ou les enfants (avec un accord de séparation et confirmée par les relevés de dépôt), Prestation canadienne pour enfants (PUGE), Régime de pensions du Canada (RPC), Sécurité de la vieillesse (SV), Régime de pension spécifié par l’employeur (RPS) et revenu d’investissement (FRR, CRI, RER immobilisé, FRV).

    Est-ce que rembourser mes dettes peut améliorer rapidement mon ratio dette-revenu?

    Le fait de rembourser vos dettes peut rapidement améliorer votre ratio dette-revenu, car la réduction de l’encours de la dette diminue le montant total de vos obligations mensuelles. Cela diminuera votre ratio dette-revenu puisqu’il est calculé en tant que pourcentage de vos dettes par rapport à vos revenus.

    En conclusion

    Dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs se baseront sur votre ratio d’endettement (DTI) pour déterminer votre capacité à gérer et à assumer des dettes supplémentaires. Ce ratio mesure la part de votre revenu qui sera utilisée pour couvrir vos dettes et vos versements hypothécaires, ce qui permet aux prêteurs de se faire une idée plus précise de votre situation financière.

    Les prêteurs utilisent les ratios d’ABD et d’ATD pour évaluer votre capacité à contracter un prêt hypothécaire et votre capacité à rembourser dans les délais. Si vos ratios dette-revenu sont trop élevés, vous ne pourrez obtenir une hypothèque que si vous vous efforcez de réduire vos dettes.

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