Quel montant d’hypothèque pouvez-vous obtenir avec 5 % de mise de fonds?
Une mise de fonds de 5 % est le minimum requis pour acheter une propriété au Canada, ce qui en fait le point d’entrée le plus accessible à la propriété. Verser 5 % permet aux premiers acheteurs et à toute personne entrant sur le marché immobilier d’acheter plus tôt, plutôt que de devoir attendre d’avoir épargné davantage.
Cependant, l’hypothèque que vous pouvez réellement vous permettre n’est pas déterminée par votre seule mise de fonds. Les prêteurs évaluent l’ensemble de votre situation financière, incluant vos revenus, vos dettes actuelles, les frais liés à la propriété et le test de résistance. Comprendre comment les prêteurs évaluent l’abordabilité avec une mise de fonds de 5 % peut vous aider à augmenter votre pouvoir d’achat sans avoir à épargner davantage au préalable.
Les grandes lignes
- Une mise de fonds de 5 % peut vous permettre d’entrer sur le marché plus tôt, mais votre approbation dépend aussi de vos revenus, de vos ratios d’endettement et du test de résistance.
- Le test de résistance est le principal obstacle à l’abordabilité; il exige souvent un revenu nettement plus élevé que ce que vos versements hypothécaires réels requièrent.
- Réduire vos dettes ou bloquer un taux d’intérêt plus bas peut augmenter considérablement votre capacité d’emprunt.
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Que signifie concrètement une mise de fonds de 5 %?
Verser 5 % signifie que vous financez 95 % du prix d’achat par le biais d’un prêt hypothécaire à ratio élevé. Par exemple, pour une maison de 400 000 $, cela représente une mise de fonds de 20 000 $ et une hypothèque de 380 000 $. La mise de fonds minimale de 5 % ne s’applique qu’aux propriétés dont le prix d’achat est inférieur à 500 000 $. Pour tout montant supérieur, une mise de fonds plus élevée est requise selon une structure hybride : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste.
L’assurance prêt hypothécaire
Puisque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez payer une assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL). Avec un ratio prêt-valeur de 95 %, la prime d’assurance s’élève à 4 % du montant de l’hypothèque. Pour un prêt de 380 000 $, cela ajoute 15 200 $ à votre solde, portant le montant total de votre hypothèque assurée à 395 200 $. Cette prime peut être payée comptant au moment de la clôture pour éviter de payer des intérêts sur l’assurance, ou être ajoutée au prêt et répartie sur vos versements réguliers.
Pourquoi verser 5 % peut être avantageux
Entrer sur le marché avec une mise de fonds de 5 % vous permet de commencer à accumuler de la valeur nette plus tôt, au lieu de passer des années à épargner pour une mise de fonds plus importante pendant que le prix des maisons et les loyers continuent de grimper. Chaque mois, une partie de votre versement hypothécaire réduit votre solde de capital, ce qui vous aide à bâtir un patrimoine que vous pourrez utiliser plus tard.
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire, s’il est ajouté à votre prêt, est réparti sur votre période d’amortissement et ne représente souvent qu’une augmentation modeste de chaque versement. Dans de nombreux marchés canadiens, attendre peut finir par coûter plus cher que la prime d’assurance, surtout lorsque la valeur des propriétés augmente plus vite que votre capacité d’épargne.
De plus, détenir une hypothèque assurée vous donne généralement accès à des taux d’intérêt plus bas, ce qui peut aider à compenser une partie des frais d’assurance. Verser une mise de fonds minimale, même si vous avez épargné davantage, permet aussi de conserver des liquidités pour les frais de clôture, un fonds d’urgence ou pour effectuer des paiements anticipés qui réduiront vos frais d’intérêt et vous aideront à rembourser votre hypothèque plus rapidement.
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Comment les prêteurs déterminent votre capacité d’emprunt
La première chose que les prêteurs examinent est votre revenu, mais tous les types de revenus ne sont pas traités de la même manière. Un emploi salarié est le plus facile à vérifier, tandis que les primes, les commissions ou les revenus d’un travailleur autonome exigent souvent plus de documentation. À partir de là, les prêteurs utilisent deux ratios pour évaluer votre capacité d’emprunt : l’amortissement de la dette brute (ABD) et l’amortissement de la dette totale (ADT). Pour les hypothèques assurées avec une mise de fonds de 5 %, le ratio ABD maximal est de 39 % et le ratio ADT maximal est de 44 %.
Votre ratio ABD calcule vos coûts de logement en proportion de votre revenu brut. Il comprend votre versement hypothécaire, les taxes foncières, les frais de chauffage et 50 % des frais de condo, le cas échéant. Votre ratio ADT inclut, en plus des frais de logement, toutes vos autres obligations mensuelles, comme les prêts auto, les prêts étudiants, les marges de crédit et les paiements minimaux de cartes de crédit.
Capacité de paiement vs admissibilité : le test de résistance
Votre « capacité de paiement » correspond au versement que vous pouvez confortablement effectuer chaque mois selon votre situation financière. Votre « admissibilité » (ou qualification) correspond au versement calculé selon le taux du test de résistance, lequel détermine le montant maximal qu’un prêteur acceptera de vous accorder.
De nombreux acheteurs analysent leur budget et sont convaincus de pouvoir assumer un certain versement, pour finalement découvrir que le prêteur approuve un montant beaucoup plus bas. Cet écart est presque toujours causé par le test de résistance hypothécaire, qui sert à garantir que vous pourriez faire face à des taux d’intérêt plus élevés s’ils venaient à grimper.
Cela signifie que lors de votre demande, vous n’êtes pas évalué en fonction du taux réel qui vous est offert. Vous devez plutôt vous qualifier au plus élevé des deux taux suivants : 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Si l’on vous offre un taux de 4,22 %, votre approbation sera basée sur un taux beaucoup plus élevé de 6,22 %. Cela réduit le montant maximal de l’hypothèque que vous pouvez obtenir, parfois de plusieurs dizaines de milliers de dollars, si votre revenu ne peut supporter le paiement simulé par le test de résistance.
Exemple : Capacité de paiement vs admissibilité
Imaginons que vous achetiez une propriété de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 %, ce qui nécessite une assurance prêt hypothécaire. Vous choisissez d’inclure la prime dans le montant de l’hypothèque, faisant passer celle-ci de 380 000 $ à 395 200 $. Supposons que les taxes foncières sont estimées à 1 % (environ 333 $/mois), les frais de chauffage à 100 $ et que vous n’avez aucune autre dette.
Votre versement hypothécaire mensuel réel, avec un taux contractuel de 4,22 % sur 25 ans, est d’environ 2 126 $. C’est près de 454 $ de moins par mois que le montant de 2 580 $ utilisé par le prêteur pour le test de résistance.
Le tableau ci-dessous illustre l’impact des taux sur le revenu nécessaire pour se qualifier, selon le versement réel et le versement simulé (test de résistance).
| Versement hypothécaire réel | Versement au test de résistance | |
|---|---|---|
| Versement hypothécaire mensuel | 2 126,23 $ | 2 580,43 $ |
| Taxes foncières | 333 $ | 333 $ |
| Chauffage | 100 $ | 100 $ |
| Total des paiements mensuels | 2 559,23 $ | 3 013,43 $ |
| Amortissement de la dette brute (ABD) | 39 % | 39 % |
| Revenu mensuel brut requis | 6 562,13 $ | 7 726,72 $ |
| Revenu annuel brut requis | 78 745,56 $ | 92 720,64 $ |
C’est pourquoi, même si vous pourriez confortablement assumer cette hypothèque avec un revenu d’environ 79 000 $, il vous en faut environ 93 000 $ pour être admissible. Ce montant sert à démontrer que vous pourriez toujours effectuer vos paiements si les taux d’intérêt augmentaient dans le futur.
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Stratégies pour maximiser l’abordabilité avec 5 % de mise de fonds
Pour obtenir une approbation avec seulement 5 % de mise de fonds et maximiser votre capacité d’emprunt, vous devez optimiser vos finances et évaluer l’impact de chaque facteur sur votre admissibilité, avant même de soumettre votre demande. Chacune des stratégies ci-dessous cible un élément précis examiné par les prêteurs, qu’il s’agisse de réduire vos ratios d’endettement, de diminuer vos frais de logement mensuels ou d’augmenter le revenu servant à la qualification.
Réduire ou éliminer les dettes
Le moyen le plus rapide d’augmenter votre capacité d’achat est de réduire ou d’éliminer vos autres dettes avant de faire votre demande. Les prêts auto, les soldes de cartes de crédit et les marges de crédit pèsent lourd dans vos ratios d’endettement, ce qui diminue directement le montant auquel vous êtes admissible.
Par exemple, chaque tranche de 500 $ de dettes mensuelles supplémentaires peut réduire votre capacité d’emprunt de 60 000 $ à 75 000 $, selon les taux d’intérêt. Rembourser un prêt automobile ou consolider vos dettes peut donc améliorer considérablement votre dossier.
Type de propriété et dépenses connexes
Une autre façon de maximiser l’abordabilité consiste à évaluer comment le type de propriété et ses frais fixes influencent votre capacité d’emprunt. Une maison dont les taxes foncières sont élevées alourdira votre calcul d’ABD (amortissement de la dette brute), réduisant ainsi le montant de l’hypothèque accordée.
Si vous prévoyez d’acheter un condo, vous devrez inclure 50 % des frais de copropriété dans vos dépenses mensuelles, en plus des taxes et du chauffage, pour le calcul de votre ratio ABD. Cette dépense supplémentaire peut rapidement limiter votre marge de manœuvre, surtout pour les immeubles dont les frais d’entretien sont élevés.
Amortissement
Les acheteurs d’une première propriété ou d’une construction neuve peuvent désormais bénéficier d’un amortissement sur 30 ans pour les prêts assurés. Passer d’une période de 25 à 30 ans permet de réduire le versement mensuel et d’augmenter le montant du prêt autorisé. En contrepartie, vous paierez plus d’intérêts sur la durée totale de votre emprunt.
Assurance prêt hypothécaire
La prime d’assurance prêt hypothécaire a un impact direct sur l’abordabilité, surtout si elle est ajoutée à votre prêt. En l’intégrant à votre hypothèque, vous augmentez le solde total à rembourser, ce qui fait grimper vos mensualités. Ce versement plus élevé occupe une plus grande part de votre ratio ABD, laissant moins de place pour le montant principal de l’hypothèque.
En résumé, ajouter la prime d’assurance à votre prêt réduit directement le prix d’achat maximal auquel vous pouvez prétendre. Si vous disposez des liquidités nécessaires, payer la prime chez le notaire au moment de la clôture préserve l’intégralité de votre capacité d’emprunt.
Taux d’intérêt
Votre taux d’intérêt influence directement votre admissibilité. Un taux plus bas réduit non seulement votre versement mensuel réel, mais aussi le versement simulé lors du test de résistance. Cette différence peut se traduire par des dizaines de milliers de dollars en pouvoir d’achat supplémentaire. C’est pourquoi magasiner son taux n’est pas seulement une question d’économies : c’est une véritable stratégie d’abordabilité.
Ajouter un cosignataire ou un garant
Si vous ne parvenez pas à vous qualifier seul, l’ajout d’un cosignataire ou d’un garant peut renforcer votre dossier. Ajouter un cosignataire ou un garant à votre demande hypothécaire augmente le revenu total du ménage pris en compte, ce qui peut vous permettre de franchir l’étape du test de résistance si votre revenu seul est insuffisant. Dans les deux cas, le codemandeur doit posséder un excellent dossier de crédit ainsi qu’un revenu stable, car il devient entièrement responsable de l’hypothèque si vous ne faites pas vos versements.
Foire aux questions (FAQ) sur l’abordabilité avec une mise de fonds de 5 %
Quel revenu est nécessaire pour acheter une maison de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds?
Actuellement, il vous faut un revenu d’environ 93 000 $ pour vous qualifier pour une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 %. Ce calcul suppose que vous n’avez aucune autre dette, que le taux de taxes foncières est de 1 %, que les frais de chauffage sont de 100 $ et que la prime d’assurance prêt hypothécaire est ajoutée à l’hypothèque. Le revenu requis variera selon l’évolution des taux d’intérêt et est basé sur les taux actuels et le test de résistance.
Puis-je utiliser un don pour ma mise de fonds de 5 %?
Les prêteurs vous permettent d’utiliser des fonds reçus en don de la part de membres de votre famille immédiate pour votre mise de fonds. Ce don ne doit pas être un prêt, et le donateur doit généralement fournir une lettre de don signée confirmant qu’aucun remboursement n’est attendu. Certains prêteurs pourraient exiger une preuve de provenance des fonds du compte du donateur. De plus, vous devrez démontrer que les fonds sont dans votre compte depuis au moins 90 jours.
Est-ce une bonne idée de verser 5 % ou devrais-je attendre d’épargner davantage?
Acheter avec 5 % de mise de fonds signifie payer une assurance prêt hypothécaire, ce qui augmente le coût total de votre emprunt. En revanche, attendre d’épargner davantage pourrait signifier que le prix des maisons grimpe plus vite que votre capacité d’épargne ou de placement. Le bon choix dépend de votre marché immobilier local, de votre capacité d’épargne et de vos objectifs financiers à long terme.
Quel est le prix d’achat maximal avec 5 % de mise de fonds?
Le prix d’achat maximal admissible à une mise de fonds minimale de 5 % est de moins de 500 000 $. Pour tout montant supérieur, vous devrez verser 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % ou plus, une mise de fonds de 20 % est requise sur la totalité du prix d’achat.
Que faire si je ne me qualifie pas au taux du test de résistance avec 5 % de mise de fonds?
Si votre revenu ne permet pas de supporter le versement au test de résistance, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez viser une propriété moins chère pour réduire le montant de l’hypothèque, rembourser des dettes actuelles pour améliorer vos ratios d’endettement, ajouter un cosignataire ou un garant pour augmenter le revenu total admissible, ou opter pour un amortissement plus long afin de réduire le versement mensuel utilisé pour la qualification. Vous pouvez également augmenter votre mise de fonds pour combler l’écart entre votre capacité d’emprunt et le prix d’achat.
En conclusion
Une mise de fonds de 5 % ouvre la porte à la propriété au coût d’entrée le plus bas possible, mais l’hypothèque que vous obtiendrez dépend de bien d’autres facteurs que ce seul montant. Le revenu, les dettes, le type de propriété, le choix du taux et le test de résistance jouent tous un rôle déterminant. Comprendre exactement comment les prêteurs calculent votre capacité d’emprunt peut vous aider à optimiser vos finances avant de postuler, afin d’obtenir un financement plus important sans avoir besoin d’une mise de fonds plus élevée.
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