Qu’est-ce que le test de stress hypothécaire?

Qu’est-ce que le test de stress hypothécaire?

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    Publié 21/01/2019 17:01 EST
    Actualisé 28/06/2021 09:06 EST

    Que vous ayez déjà une hypothèque, ou que vous soyez sur le point d’acheter votre première propriété, vous avez sans doute déjà entendu l’expression « simulation de crise ». Ces jours-ci, c’est devenu un élément incontournable du processus de préapprobation hypothécaire.

    Depuis l’entrée en vigueur des nouvelles règles hypothécaires, le 1er janvier 2018, même les acheteurs qui entendent verser une mise de fonds de plus de 20 %, ou ceux qui souhaitent renouveler ou refinancer leur hypothèque existante, doivent subir une « simulation de crise » s’ils souhaitent changer de prêteur. Auparavant, seuls les emprunteurs qui avaient une mise de fonds de moins de 20 % (emprunteurs à ratio élevé) devaient se soumettre à la « simulation de crise ».

    À la déception de nombreuses personnes, mais pas de toutes, tout indique que la « simulation de crise » est là pour rester. Il a même été bonifié depuis le 1er juin 2021 avec un nouveau taux d’admissibilité plus élevé soit de 5,25 %, ou le taux approuvé au contrat plus 2 % (le pourcentage le plus élevé des deux sera celui utilisé pour la « simulation de crise »).  Avant le 1 juin 2021, le taux d’admissibilité était de 4,79 %.

    Règles du test de stress hypothécaire 2.0

    Pourquoi maintenant ?

    Le gouvernement a la responsabilité de maintenir un marché du logement sûr et abordable. Bien que les prix semblent s’envoler à court terme, il y a aussi le fait que la richesse de nombreux Canadiens repose sur ce marché. Cette décision sert de première étape pour évaluer la réaction des marchés immobilier et hypothécaire face à une réglementation plus poussée. Autrement, nous croyons que cette pénurie de l’offre aurait été traitée de façon beaucoup plus urgente.

    Ce léger ajustement à la « simulation de crise » représente une réduction d’environ 4 % du pouvoir d’emprunt d’un acheteur, un acte symbolique du gouvernement pour montrer qu’il prend action, sans pour autant se trouver responsable de déclencher quoi que ce soit de catastrophique. En d’autres termes, il reconnaît le problème en répondant à la demande par une action limitée, de façon délibérée. Bien que nous applaudissions cette initiative, nous sommes impatients de voir plus d’action au niveau de la pénurie de l’offre dans cette équation.

    Qu’est-ce qu’une « simulation de crise »?

    Toutes les demandes de prêts hypothécaires au Canada sont assujetties à la « simulation de crise » qui utilise le taux le plus élevé entre le nouveau taux de qualification de la Banque du Canada, ou le taux d’intérêt négocié + 2 % (par exemple, un taux fixe sur 5 ans de 3,59 % + 2 % = 5,59 %).

    Ce qui veut dire qu’en général, un emprunteur se qualifie maintenant pour environ 4% de moins pour l’achat d’une propriété ou le retrait d’équité disponible en refinancement.

    Les seules exceptions concernent les contrats d’achat et de vente juridiquement contraignants datés d’avant le 1er juin 2021, ou les renouvellements de prêt hypothécaire assuré par défaut. Dans l’exemple d’une offre acceptée ultérieurement au 1er juin, un emprunteur serait assujetti au taux de la « simulation de crise » précédent le 1er juin (4,79 %, ou taux du contrat +2 % – le plus élevé des deux). Dans l’exemple d’un prêt hypothécaire assuré qui doit être renouvelé, les règles d’admissibilité s’appliquent en fonction de la date de financement du montant assuré.

    L’accessibilité

    La Banque du Canada avait commencé à hausser son taux directeur de façon constante avant la COVID-19 et aurait probablement continué de le faire si elle n’avait pas eu à prendre les mesures nécessaires en cas de crise sanitaire. Bien que la Banque du Canada ait toujours le même levier d’influence sur le marché hypothécaire, toute décision prise a aussi des répercussions sur le reste de l’économie canadienne. Nous croyons donc que le gouvernement hésitera avant de venir toucher au taux préférentiel, du moins,  jusqu’à ce qu’il évalue l’incidence du nouveau test de stress hypothécaire sur le marché.

    Avec un moins grand nombre d’acheteurs qualifiés due à la bonification de la « simulation de crise », le gouvernement compte sur une diminution de la demande pour faire baisser le prix d’achat des propriétés.  Seul le temps nous dira si les résultats escomptés se confirment sur les marchés de l’immobilier partout au pays.

    L’environnement lié à la COVID-19, le test de stress hypothécaire et les taux d’intérêt légèrement à la hausse amènent de nombreux emprunteurs – en particulier les premiers acheteurs – à magasiner à l’extérieur des grandes villes et vers les régions rurales, dans l’espoir de trouver un lieu de résidence qui corresponde encore à leurs moyens financiers. Cette tendance croissante à quitter les grandes villes a amené certaines régions rurales à voir des augmentations de prix de près de 100%, créant, du même coup, une nouvelle liste de préoccupations pour les prêteurs et les organismes de réglementation, sujet que nous aborderons dans un prochain article.

    Ce calcul simple vous aidera à savoir où vous vous situez

    En termes simples, avant l’entrée en vigueur des nouvelles règles hypothécaires, si vous aviez une mise de fonds de 20 % ou plus et un amortissement de 25 ans, vos versements hypothécaires mensuels s’élevaient grosso modo à 500 $ par tranche de 100 000 $.

    À l’heure actuelle, vous allez devoir vous qualifier pour des paiements de 600 $ par tranche de 100 000 $.

    Donc, en somme, il s’agit de savoir si vous pouvez vous permettre de payer 100 $ de plus par mois pour chaque tranche de 100 000 $.

    C’est aussi une bonne façon de savoir si vous êtes en mesure d’absorber une hausse des taux d’intérêt, puisque c’est la tendance actuellement.

    Pensez à vos options de renouvellement plus tôt

    Puisque vous pouvez vous attendre à obtenir un taux d’intérêt plus élevé lors de votre renouvellement, il serait sage de regarder quelles sont vos options de renouvellement bien avant la fin de votre terme, afin de vous assurer d’avoir le temps de vous ajuster, au besoin.

     

    Avez-vous des questions à propos de l’admissibilité à un prêt hypothécaire, ou à propos de votre hypothèque en général? Contactez l’un de nous conseillers non rémunérés à commission dès aujourd’hui par courriel ou téléphone.

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