Avec la montée des taux d’intérêt et l’adoption de règles d’emprunt plus strictes, comme le test de résistance imposé par les prêteurs sous réglementation fédérale, il est devenu de plus en plus difficile d’obtenir une hypothèque traditionnelle. Devant ces critères rigoureux, de nombreux Canadiens se tournent vers une solution de rechange : l’hypothèque privée, qui gagne rapidement en popularité.

Comme le prêt privé connaît une forte croissance, notamment dans les grands centres urbains, il devient essentiel de bien comprendre comment ce type d’hypothèque fonctionne, dans quelle circonstance il est pertinent d’y avoir recours, et quels risques il comporte. Voici un survol des bases à connaître sur les hypothèques privées au Canada : ce que les prêteurs recherchent, dans quelles situations ce type de financement peut s’appliquer, et pourquoi les autorités réglementaires surveillent de près ce segment du marché hypothécaire en pleine évolution.

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Les grandes lignes 

• Les hypothèques privées offrent une flexibilité à court terme, mais à un coût élevé.
• Une bonne valeur nette ne suffit plus pour être approuvé : la plupart des prêteurs privés exigent un plan de sortie solide.
• Des organismes comme l’ARSF surveillent de près le marché des hypothèques privées en raison du risque croissant pour les emprunteurs.

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Fonctionnement des hypothèques privées

Une hypothèque privée est un prêt financé par des particuliers (ou syndicats), des sociétés privées ou des sociétés de placement hypothécaire (SPH), plutôt que par des banques ou des coopératives de crédit. Contrairement aux prêteurs traditionnels, qui s’appuient fortement sur le revenu, la cote de crédit ou l’historique d’emploi, les prêteurs privés misent principalement sur la valeur de la propriété donnée en garantie.

Les hypothèques privées sont généralement de courte durée (entre 3 et 24 mois) et fonctionnent selon une formule à intérêts seulement, ce qui signifie que l’emprunteur n’a pas à rembourser le capital pendant le terme du prêt. Cela réduit les paiements mensuels, mais implique que le montant total du prêt doit être remboursé à la fin du terme. En raison du risque accru pour les prêteurs privés, les taux d’intérêt sont beaucoup plus élevés que ceux des autres solutions de financement.

Pourquoi certains emprunteurs optent-ils pour une hypothèque privée?

Les emprunteurs se tournent vers les hypothèques privées pour diverses raisons : accès rapide aux fonds, revenus non traditionnels, mauvais dossier de crédit ou achat d’une propriété qui ne respecte pas les critères des prêteurs classiques.

Certains travailleurs autonomes ont un revenu variable ou éprouvent de la difficulté à prouver leurs gains, ce qui complique l’accès au financement de type A ou B. D’autres sont en voie de se remettre d’un problème de crédit, sont trop endettés ou ont déjà des obligations financières qui les rendent inadmissibles.

Les hypothèques privées offrent une flexibilité temporaire, avec l’attente que la situation financière de l’emprunteur ou l’état de la propriété s’améliore avant le passage à un prêt conventionnel. Bien que ce type de prêt puisse s’avérer essentiel dans des situations urgentes ou complexes, un plan de sortie bien structuré est indispensable pour éviter les renouvellements coûteux ou la pression financière.

Les hypothèques privées sont souvent utilisées lorsque :

• les emprunteurs sont refusés par les prêteurs de type A ou B;
• les revenus sont difficiles à prouver (ex. : travailleurs autonomes, revenus étrangers ou variables);
• des problèmes de crédit empêchent de réussir le test de résistance;
• la propriété est atypique ou en rénovation;
• une clôture rapide est nécessaire.

Comment obtenir l’approbation pour une hypothèque privée

Alors que les prêteurs traditionnels s’appuient principalement sur la cote de crédit, la vérification des revenus et les ratios d’endettement, les prêteurs privés accordent plutôt la priorité à l’équité dans la propriété et à l’évaluation globale du risque lié au prêt. L’accent est donc mis sur le ratio prêt-valeur, le type et l’emplacement de la propriété, ainsi que sur le plan de sortie.

Ratio prêt-valeur

Le ratio prêt-valeur est l’un des critères les plus importants pour les prêteurs privés. Plus vous avez de valeur nette dans la propriété, meilleures sont vos chances d’approbation. La majorité des prêteurs privés financent jusqu’à 75 % à 80 % du ratio prêt-valeur, selon la propriété. Autrement dit, vous devez disposer d’au moins 20 % à 25 % de valeur nette dans la propriété.

Zonage et emplacement de la propriété

Les prêteurs privés évaluent soigneusement le zonage et l’emplacement de la propriété, puisque ces éléments influencent directement sa valeur de revente et sa liquidité sur le marché. Une propriété située dans un secteur urbain ou suburbain, bien desservi et en demande constante, sera généralement mieux perçue qu’une propriété isolée ou située en région éloignée. Mieux l’emplacement est coté, plus grandes sont les chances d’approbation.

Actifs, stabilité des revenus et capacité de paiement

Même si les critères de qualification sont plus souples, les prêteurs privés veulent tout de même s’assurer que vous avez les moyens de respecter vos versements. Cela implique de démontrer que vous avez des actifs liquides suffisants et/ou un revenu régulier — qu’il provienne d’un emploi salarié, de revenus autonomes, d’une pension ou d’un bien locatif — pour couvrir les paiements d’intérêts seulement.

Bien que la vérification des revenus soit moins rigide, les prêteurs évalueront tout de même votre situation financière globale, y compris vos économies, placements ou autres actifs pouvant servir de filet de sécurité. Cela leur permet d’avoir l’assurance que vous pourrez suivre vos paiements, même dans un contexte de prêt plus risqué.

Plan de sortie

Le plan de sortie est l’élément le plus crucial d’une hypothèque privée. Comme ces prêts sont à court terme )de 3 à 24 mois), les prêteurs veulent être certains que vous pourrez rembourser le solde à l’échéance. Cela peut passer par un refinancement avec un prêteur traditionnel, la vente de la propriété, ou l’utilisation de fonds provenant d’autres actifs. Sans plan de sortie réaliste, même une excellente équité pourrait ne pas suffire à faire approuver votre demande.

Avantages et inconvénients des hypothèques privées

Les hypothèques privées offrent une souplesse précieuse pour plusieurs emprunteurs, mais elles s’accompagnent aussi de coûts plus élevés et d’échéances de remboursement plus strictes. Connaître les avantages et les inconvénients permet de déterminer si le prêt privé constitue une solution stratégique à court terme… ou un risque financier à éviter.

Avantages

• Approbation plus rapide
• Qualification plus facile pour les personnes avec un mauvais dossier de crédit ou un revenu non traditionnel
• Critères de prêt plus souples
• Idéal pour les propriétés atypiques
• Utile pour combler un besoin temporaire ou financer des rénovations

Inconvénients

• Taux d’intérêt beaucoup plus élevés
• Frais additionnels possibles
• Terme plus court nécessitant souvent un refinancement ou un remboursement rapide
• Risque de refus lors du renouvellement
• Un plan de sortie inadéquat peut entraîner des difficultés financières ou une vente forcée
• Moins de protections pour les consommateurs comparativement aux prêteurs réglementés par le fédéral

Changements réglementaires et surveillance accrue

L’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF) a mis en lumière plusieurs risques importants liés au secteur du prêt hypothécaire privé. Son rapport de 2023 sur les prêts hypothécaires résidentiels privés en Ontario a révélé que 43 % des emprunteurs ayant recours au financement privé n’avaient pas de plan de sortie pour revenir vers une hypothèque traditionnelle.

En réponse à la montée en flèche de ce type de prêts, l’ARSF a mis en place diverses mesures de protection pour les emprunteurs, notamment de nouvelles exigences de permis renforcées pour les courtiers et agents hypothécaires qui souhaitent effectuer des transactions dans le domaine des hypothèques privées.

De plus, en collaboration avec le Conseil canadien des autorités de réglementation des courtiers hypothécaires (CCARCH), l’ARSF a élaboré des lignes directrices visant à garantir que les recommandations hypothécaires soient réellement adaptées aux besoins financiers, à la tolérance au risque et à la capacité de remboursement des emprunteurs. Ce cadre exige des professionnels hypothécaires qu’ils évaluent rigoureusement la pertinence du prêt privé avant de le présenter comme une solution possible, une étape essentielle pour mieux protéger les consommateurs.

Foire aux questions (FAQ) sur les hypothèques privées au Canada

En conclusion

Utilisées de façon stratégique, les hypothèques privées peuvent représenter une solution intéressante lorsque le financement traditionnel n’est pas accessible. Toutefois, avec des coûts plus élevés, des termes plus courts et une protection moindre pour les consommateurs, ces prêts exigent une planification rigoureuse et un plan de sortie bien défini. Que vous soyez travailleur autonome ou en voie de rebâtir votre dossier de crédit, une hypothèque privée peut servir de solution temporaire viable pendant que vous mettez en place une stratégie à plus long terme.

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