Immobilier

Est-ce mieux de louer ou d’acheter à Montréal?

Est-ce mieux de louer ou d’acheter à Montréal?
Écrit par
  • tvine
| Déc 8, 2022
Révisé, Juil 28, 2023
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Montréal est l’une des villes canadiennes les plus dynamiques, dotée d’une culture, d’une vie nocturne, d’une gastronomie et de gens formidables. Et contrairement à d’autres grandes villes du Canada, les prix immobiliers y sont un peu plus raisonnables. Alors, avec un logement plus abordable à l’esprit, devriez-vous acheter ou louer à Montréal? En fin de compte, cela dépend de votre situation. Si vous êtes jeune et célibataire, vous pouvez penser que la location est la meilleure option. Si vous souhaitez fonder une famille, l’achat peut sembler un meilleur choix. Dans cet article, nous vous présentons une analyse comparative entre l’achat et la location à Montréal afin de vous aider à évaluer vos options et à prendre une décision éclairée.


Les grandes lignes

  • En 2022, le coût moyen d’un loyer dans la ville atteignait environ 1 515 $, soit plus de 300 $ de moins que la moyenne nationale.
  • Le prix moyen d’une propriété à Montréal a augmenté de 2,8 % entre octobre 2021 et octobre 2022.
  • Lorsqu’il s’agit d’investissements à long terme, l’achat d’une propriété est presque toujours l’option la plus économique et la plus lucrative.

Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

Lorsqu’il s’agit de choisir entre l’achat et la location, c’est votre situation personnelle et financière qui déterminera la meilleure option pour vous. Pour vous guider dans cette importante décision, voici un survol de la question de l’achat par rapport à la location à Montréal.

Louer à Montréal

Le prix du loyer est l’avantage le plus évident de la location à Montréal. En 2022, le coût moyen d’un loyer dans la ville s’élevait à environ 1 515 $, soit plus de 300 $ de moins que la moyenne nationale. À titre de référence, Montréal est la deuxième plus grande ville du Canada, mais se classe au 16e rang pour le prix des loyers. En tête de liste des loyers les plus chers au pays, on retrouve Toronto et Vancouver.

Le tableau ci-dessous présente le loyer moyen dans certains des quartiers les plus populaires de Montréal en décembre 2022.

À première vue, vous pensez probablement que la location à Montréal est l’option la moins chère, surtout si le fait de vivre dans un endroit central est important pour vous. Et dans le contexte d’une perspective à court terme, vous avez peut-être raison. Toutefois, à long terme (5 ou même 10 ans), l’achat d’une propriété est presque toujours l’option la plus économique et la plus lucrative.

Acheter à Montréal

Il en coûte de plus en plus cher pour se loger et Montréal ne fait pas exception à la règle. Le prix moyen d’une propriété à Montréal a augmenté de 2,8 % entre octobre 2021 et octobre 2022. Avec les hausses continues des taux d’intérêt de la Banque du Canada, l’hésitation des acheteurs n’a jamais été aussi grande. Le fait que les gens hésitent à acheter dans ce marché est compréhensible, mais ne vous laissez pas arrêter par les taux d’intérêt! Le marché est en constante évolution, mais il restera toujours actif, que vous envisagiez l’avenir dans 5 ou 10 ans, ce qui signifie que l’immobilier reste un excellent investissement (sans parler de la valeur nette que vous accumulez en y habitant). En fait, si vous considérez la situation dans son ensemble et adoptez une perspective de cinq ans, l’achat d’un logement est la décision la plus avisée, même en ce moment. 

Au cours du dernier trimestre de 2022, la Banque du Canada a continué à relever ses taux, ce qui a eu pour effet d’augmenter les taux hypothécaires, mais aussi de faire baisser les prix des propriétés. Un marché plus lent et moins concurrentiel présente également d’autres avantages, comme la possibilité de consacrer du temps à l’inspection de la résidence et la réduction des guerres d’enchères. Malgré la hausse des taux, les acheteurs potentiels devraient tout de même tenter de profiter de ces avantages en 2023. 

De plus, les prix des habitations à Montréal varient considérablement d’un quartier et d’une municipalité à l’autre, dont beaucoup se trouvent à proximité ou à l’extérieur du centre-ville. Si vous êtes déterminé à acheter, mais que vous ne pouvez pas vous permettre quoi que ce soit dans le centre-ville de Montréal ou dans ses quartiers les plus luxueux, étendre votre recherche aux quartiers situés à l’extérieur du centre-ville vous offrira certainement un plus grand nombre d’options abordables.

Louer ou acheter : Propriétés à Montréal

Le principal avantage de la location par rapport à l’achat est la flexibilité. Si vous prévoyez de déménager bientôt ou si vous n’êtes pas prêt à vous installer pour plusieurs années, la location vous offre une liberté que l’achat n’offre pas. Dans le même ordre d’idées, la location vous offre une petite liberté financière en transférant les frais d’entretien à votre propriétaire ou au gestionnaire de l’immeuble. À court terme, cette solution semble la plus avantageuse, mais ce n’est pas nécessairement le cas.

L’achat d’une propriété vous permet d’accumuler de la valeur nette au fil du temps, au fur et à mesure que la valeur de votre propriété augmente. Cela signifie que si vous décidez de vendre votre propriété plus tard, vous pouvez réaliser un gain et l’affecter à un autre investissement. De plus, lorsque vous achetez une propriété à Montréal, vous pouvez profiter d’incitatifs comme le Régime d’accession à la propriété (RAP). Le RAP permet aux acheteurs d’une première propriété de retirer jusqu’à 25 000 $ de leur REER sans pénalité fiscale, et ce, pour chaque personne admissible! De plus, les versements hypothécaires ont tendance à être plus simples pour votre budget que les versements de loyer, car ils demeurent relativement stables au fil du temps. 

L’achat ne présente pas que des avantages financiers! Lorsque vous êtes propriétaire de votre logement, vous ne craignez pas d’être mis à la porte avec un court préavis en raison d’une augmentation des loyers ou pour toute autre raison. Vous pouvez également personnaliser votre espace comme vous le souhaitez et créer des souvenirs avec votre famille et vos amis. De plus, être propriétaire présente des avantages fiscaux : selon l’endroit où vous vivez, vous pouvez bénéficier de déductions et de crédits auxquels les locataires n’ont pas droit.

La règle des 5 %

Lorsque l’on compare le coût d’une location à celui d’un achat, on a tendance à assimiler les loyers mensuels aux versements hypothécaires pour justifier le fait que la location est une perte d’argent, mais ce n’est pas tout à fait exact. La règle des 5 % permet une comparaison plus précise en incluant les coûts irrécupérables dans le calcul. Les coûts irrécupérables sont l’argent que vous dépensez et que vous ne pouvez pas récupérer. Dans le cas d’une location, les coûts irrécupérables sont simples : il s’agit de l’argent que vous dépensez en loyer chaque mois pour continuer à vivre dans votre logement. Pour un logement dont vous êtes propriétaire, ces coûts sont : les taxes foncières, les frais d’entretien et les coûts du capital (intérêt hypothécaire + coûts d’opportunité). Ces trois éléments représentent généralement 5 % de la valeur de votre logement que vous payez en frais irrécupérables.

Ensuite, le calcul est simple. Multipliez la valeur de votre logement par 5 % et divisez ensuite par 12 pour obtenir les frais irrécupérables mensuels. Pour la location, c’est un peu le calcul inverse : multipliez votre loyer mensuel par 12 et divisez ensuite par 5 % pour obtenir l’équivalent financier en termes d’achat d’un logement.

Les meilleurs endroits pour louer ou acheter à Montréal

Si vous envisagez de déménager à Montréal, voici une courte liste des quartiers les plus populaires de la ville et les raisons pour lesquelles il est préférable de louer ou d’acheter dans ces quartiers.

Centre-ville de Montréal

Le centre-ville, très animé, attire les consommateurs, les employés de bureau et les étudiants des universités McGill et Concordia. L’achat d’un condo au centre-ville de Montréal est un investissement très populaire auprès des jeunes professionnels, mais sachez que la majorité des personnes vivant au centre-ville louent leur appartement.

Prix médian d’une propriété : 528 225 $

Prix moyen d’un loyer (1 chambre) : 1 750 $

Côte-des-Neiges / Mont-Royal

Côte-des-Neiges et Mont-Royal sont des quartiers où il est intéressant d’acheter une propriété, notamment en raison de la diversité des types de propriétés (maisons, maisons en rangée, condos, etc.) et de leur proximité avec le centre-ville. Certains des appartements les plus anciens de ces quartiers sont en location.

Prix médian d’une propriété : 550 723 $

Prix moyen d’un loyer (1 chambre) : 1 408 $

Plateau / Mile-End

Le Plateau et le Mile-End sont certainement deux des quartiers les plus charmants de la ville de Montréal. Ils sont réputés pour leurs bâtiments anciens et leurs escaliers en colimaçon. Bien qu’il y ait de nombreuses propriétés et unités à vendre dans ce secteur, le Plateau et le Mile-End sont des lieux de location populaires pour les jeunes.

Prix médian d’une propriété : 899 840 $

Prix moyen d’un loyer (1 chambre) : 1 666 $

Griffintown

Autrefois l’un des quartiers les plus prometteurs de Montréal, Griffintown est aujourd’hui un quartier incroyablement populaire auprès des jeunes professionnels et des jeunes familles. Bien qu’il y ait d’excellentes options de location ici, c’est un endroit fantastique pour acheter un condo, que vous soyez célibataire, un jeune couple ou que vous cherchiez à fonder une famille.

Prix médian d’une propriété : 380 824 $

Prix moyen d’un loyer (1 chambre) : 1 650 $

En périphérie du centre-ville

Si vous cherchez à acheter, mais que vous ne pouvez pas vous permettre de vivre dans le centre-ville de Montréal, il existe d’excellentes options pour vous. Des quartiers comme Saint-Laurent, Pointe-Claire dans l’ouest de l’île, Ahuntsic-Cartierville et Verdun se trouvent toujours sur l’île de Montréal et offrent un accès facile au centre-ville, tout en offrant une ambiance de banlieue plus tranquille.

Pour des propriétés encore moins chères, de nombreux acheteurs s’aventurent hors de l’île de Montréal vers les villes de la Rive-Nord (comme Laval) et de la Rive-Sud (comme Longueuil).

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Foire aux questions

Voici quelques questions courantes concernant la location ou l’achat d’une propriété à Montréal.

Est-il préférable de louer plutôt que d’acheter à Montréal?

Même si les prix des loyers n’ont pas augmenté à Montréal autant que dans d’autres grandes villes du Canada, posséder son logement est un investissement qui vous permettra d’économiser davantage à long terme que la location.

Qu’est-ce que la règle des 5 %?

La règle des 5 % permet de réaliser une comparaison plus juste en incluant les coûts irrécupérables dans le calcul. Les coûts irrécupérables sont l’argent que vous dépensez et que vous ne pouvez pas récupérer. Dans le cas d’une location, les coûts irrécupérables sont simples : il s’agit de l’argent que vous dépensez en loyer chaque mois pour continuer à vivre dans votre logement. Pour un logement dont vous êtes propriétaire, ces coûts sont : les taxes foncières, les frais d’entretien et les coûts du capital (intérêt hypothécaire + coûts d’opportunité). Ces trois éléments représentent généralement 5 % de la valeur de votre logement que vous payez en frais irrécupérables.

En conclusion

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles l’achat d’une propriété à Montréal est avantageux, tant sur le plan financier que du point de vue du mode de vie. De la stabilité aux investissements à long terme, en passant par les déductions fiscales et une plus grande liberté de personnalisation, les avantages l’emportent sur les inconvénients! Donc, si vous recherchez la stabilité et un retour sur investissement potentiel, cela vaut sans doute la peine de faire le grand saut et de devenir propriétaire dès aujourd’hui.


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