Achat de Maison

Vos options de mise de fonds à l'achat d'une propriété

Vos options de mise de fonds à l'achat d'une propriété

Table des matières

    Épargner pour une mise de fonds représente souvent un défi de taille pour les nouveaux acquéreurs. Heureusement, il existe plusieurs programmes et options pour vous aider à prendre possession de votre nouveau logement et à commencer à accumuler des fonds propres plus rapidement.

    Il existe deux catégories de sources de mise de fonds : traditionnelles et non traditionnelles. Dans cet article, nous explorerons les différentes méthodes permettant d’épargner ces fonds et nous examinerons les restrictions qui peuvent s’appliquer. De nombreuses options s’offrent à vous de nos jours pour vous aider à réaliser vos rêves d’accession à la propriété.


    Les grandes lignes

    • Les exigences en matière de mise de fonds pour l’achat d’une propriété au Canada varient entre 5 et 20 %. Le montant que vous devez verser dépend du prix d’achat.
    • Les options traditionnelles de mise de fonds comprennent l’épargne, les placements, les REER, les dons et le produit de la vente d’une autre propriété.
    • Les options de mise de fonds non traditionnelles comprennent les fonds empruntés, la location avec option d’achat et les remises en espèces du prêteur.

    Est-ce la première fois que vous achetez une maison?

    Quel est le montant de la mise de fonds nécessaire pour acheter une propriété au Canada?

    La mise de fonds requise dépend du prix d’achat. Une propriété dont le prix d’achat est inférieur ou égal à 500 000 $ nécessitera une mise de fonds minimale de 5 % du prix d’achat. Pour une propriété dont le prix d’achat est compris entre 500 000 $ et 999 999 $, il faudra verser une mise de fonds minimale de 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur le reste du prix d’achat. Enfin, une propriété dont le prix d’achat est égal ou supérieur à 1 000 000 $ nécessitera une mise de fonds d’au moins 20 %.

    Vous obtiendrez un meilleur taux hypothécaire en versant une mise de fonds de 5 % (pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour la tranche restante). Contrairement à la croyance populaire, vous n’obtiendrez pas un taux plus avantageux en versant une mise de fonds de 20 % ou plus. Il vous faudrait mettre au moins 35 % ou plus pour obtenir un taux légèrement inférieur à celui que vous obtenez avec 20 %, mais il ne sera toujours pas à la hauteur des taux offerts à ceux qui versent une mise de fonds inférieure à 20 %.

    Il n’est pas nécessaire de retarder vos rêves d’accession à la propriété en cherchant à accumuler une mise de fonds de 20 %. Le marché de l’immobilier et l’inflation peuvent dépasser les rendements des investissements, et les réglementations gouvernementales comme le test de stress hypothécaire peuvent rendre l’obtention d’un prêt hypothécaire encore plus difficile.

    Options de mise de fonds traditionnelles

    Il existe plusieurs options de mise de fonds traditionnelles. En voici un bref aperçu :

    • Épargne et placements
    • REER
    • Don non remboursable d’un parent proche
    • Produit de la vente d’une autre propriété

    Examinons chacune d’entre elles plus en détail. 

    Épargne et placements 

    La plupart des acheteurs utilisent leur épargne ou leurs placements pour constituer leur mise de fonds. En règle générale, les prêteurs exigent un historique de 90 jours ou des relevés (pour confirmer la propriété) de votre banque afin de prouver l’accumulation progressive d’actifs.

    Remarque : les prêteurs ne sont pas limités à un historique de dépôt de 90 jours; ils peuvent demander des détails supplémentaires pour satisfaire aux exigences de diligence raisonnable en ce qui concerne la provenance des fonds.

    Vous pouvez vous servir d’un CELI et mettre de l’argent de côté à l’abri de l’impôt pour épargner en vue de votre mise de fonds. Si vous aviez 18 ans ou plus lorsque le CELI a été lancé en 2009, vos droits de cotisation augmentent chaque année, peu importe que vous produisiez de l’impôt sur le revenu ou que vous déteniez un CELI. Pour ceux qui ont eu 18 ans après 2009, les droits de cotisation commencent l’année où ils atteignent 18 ans et augmentent chaque année suivante.

    Voici le détail des plafonds du CELI pour chaque année depuis sa création.

    Année Plafond de cotisation annuelle
    De 2009 à 2012 Maximum de 5 000 $ par année
    2013 et 2014 Maximum de 5 500 $ par année
    2015 Maximum de 10 000 $
    De 2016 à 2018 Maximum de 5 500 $ par année
    De 2019 à 2022 Maximum de 6 000 $ par année
    2023 Maximum de 6 500 $
    Source : gouvernement du Canada

    Le tout nouveau CELIAPP a été conçu dans le but exclusif d’aider les Canadiens à épargner en vue de l’achat d’une propriété. Si vous répondez aux exigences de ce type de compte, vous pouvez épargner jusqu’à 8 000 $ par année, jusqu’à concurrence de 40 000 $, et ce, à l’abri de l’impôt. Il s’agit d’un régime enregistré qui permet aux acheteurs d’une première propriété de se constituer une épargne tout en offrant l’avantage de réduire le revenu imposable au cours de l’année où l’argent est versé au compte. 

    Il est important de noter que le CELIAPP comporte beaucoup plus de restrictions qu’un CELI ou d’autres comptes d’épargne traditionnels. Si vous n’achetez pas de propriété dans les 15 ans suivant l’ouverture du compte, l’argent est transférable, toujours à l’abri de l’impôt, dans votre REER. Si l’argent est retiré pour une raison autre que l’achat d’une propriété, vous serez imposé à votre taux marginal d’imposition l’année du retrait.

    REER 

    Parlons maintenant du Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet aux acheteurs d’une première propriété d’emprunter jusqu’à 35 000 $ de leur REER (70 000 $ pour un couple) pour verser une mise de fonds.

    Il s’agit d’un prêt non imposable et sans intérêt, qui doit être remboursé dans un délai de 15 ans (des versements annuels d’un quinzième du montant total sont requis). Vous disposez d’une pause de deux années fiscales pour vous adapter à vos nouvelles obligations de propriétaire avant de devoir commencer à rembourser. Une autre condition est que les fonds doivent rester sur le compte REER pendant au moins 90 jours avant d’être retirés pour être utilisés dans le cadre du RAP.

    Don de la mise de fonds

    La troisième source de mise de fonds la plus courante est le don. Les prêteurs ont mis en place des directives strictes pour ce type de mise de fonds. Le don doit provenir d’un membre de la famille immédiate (parents, grands-parents et frères et sœurs) et doit être fait uniquement à titre de cadeau, sans que l’on s’attende à ce qu’il soit remboursé. 

    Une lettre signée par toutes les parties attestant qu’il s’agit d’un don et qu’il n’est pas censé être remboursé est requise pour confirmer que les fonds ne font pas partie d’un prêt. Une confirmation (relevé bancaire et copie des instruments de transfert tels que chèque, traite ou virement électronique) prouvant que les fonds ont été déposés sur le compte de l’acheteur est également requise.

    Produit de la vente d’une autre propriété

    Le produit de la vente d’une autre propriété peut également servir à financer votre mise de fonds lors de l’achat d’une habitation. Pour autant que l’achat soit réalisé en même temps ou après la vente de votre propriété existante, vous pouvez présenter une preuve de la vente par le biais du contrat de vente et de l’état hypothécaire au moment du paiement. De plus, votre notaire émettra un état des ajustements qui détaillera les débours. Quel que soit le montant restant de la vente de votre propriété actuelle, vous pouvez l’utiliser pour l’achat de votre prochaine demeure.  

    Options de mise de fonds non traditionnelles

    Voici un bref aperçu des options non traditionnelles de mise de fonds :  

    • Fonds empruntés (marge de crédit, carte de crédit, prêt personnel ou prêt d’un membre de la famille)
    • Paiements de location-achat supérieurs au loyer du marché
    • Remises en espèces accordées par le prêteur

    Les options de mise de fonds non traditionnelles ne sont généralement acceptables que pour les emprunteurs ayant une bonne cote de crédit et de solides antécédents de remboursement.

    Fonds empruntés

    Dans la plupart des cas, il est possible d’emprunter de l’argent pour votre mise de fonds, à condition que vous puissiez d’abord prélever le montant minimum requis sur vos liquidités ou vos investissements. Le minimum requis est de 5 % pour les propriétés évaluées à moins de 500 000 $, de 10 % pour les propriétés évaluées entre 500 000 $ et 999 999 $, et de 20 % pour les propriétés évaluées à plus de 1 000 000 $.

    Le remboursement des fonds empruntés doit être inclus dans le calcul de l’amortissement total de la dette (ATD). L’amortissement total de la dette est le pourcentage du revenu nécessaire pour couvrir les coûts de logement ( capital, intérêt, taxes et chauffage) plus toutes les autres obligations mensuelles (paiement des cartes de crédit, des marges de crédit, des prêts personnels, du financement/de la location d’un véhicule et de la pension alimentaire pour le conjoint/les enfants, le cas échéant).

    Location avec option d’achat

    La location avec option d’achat est un type de contrat de logement qui vous permet de louer un logement avec la possibilité de l’acheter. Le loyer du locataire contribue à son éventuelle mise de fonds et est appelé crédit de loyer. Le loyer d’un contrat de location-achat est assorti d’une prime qui permet de constituer une partie de la mise de fonds en vue de l’achat à l’échéance du contrat. Pendant la période de location, et une fois le contrat rempli, le locataire a la possibilité d’acheter la propriété. Il peut le faire directement auprès du propriétaire ou d’une société de location-vente. L’inconvénient de ce type de contrat est que l’emprunteur ne peut pas faire l’objet d’un contrôle préalable de l’origine des fonds pour sa mise de fonds, car celle-ci est enregistrée au nom du vendeur.

    Remise en argent du prêteur

    La remise en argent du prêteur est une autre source de mise de fonds non traditionnelle. L’objectif de ce programme est d’aider les acheteurs qui utilisent une grande partie de leur épargne pour acheter un logement, mais qui pourraient bénéficier de plus de liquidités pour rembourser leurs dettes ou pour compléter leur mise de fonds. Les deux options réduisent le ratio ATD de l’emprunteur, ce qui rendrait ses obligations mensuelles plus faciles à gérer.

    Bien que cette option ne doive pas être utilisée directement comme mise de fonds, elle permet de dégager davantage de fonds en couvrant les dépenses personnelles comme les frais de clôture et les frais d’avocat ou de notaire. Dans le cas d’un prêt hypothécaire avec remise en argent, un pourcentage du capital de votre prêt hypothécaire vous est remboursé en une somme forfaitaire à la clôture du prêt. Le taux de remboursement le plus courant est de 5 %, mais différents prêteurs proposent des options de remboursement allant de 1 % à 7 %, en fonction du taux d’intérêt appliqué à votre prêt hypothécaire. 

    Le montant de la remise en argent est ajouté au montant total de votre prêt hypothécaire et amorti sur le terme. Si vous résiliez votre hypothèque avant la fin du terme, vous devrez payer votre remise en argent au prorata, ainsi que toute pénalité hypothécaire pour le reste du terme. 

    Découvrez l’offre de remise en argent de nesto dès aujourd’hui!  >

    Foire aux questions

    Bienvenue dans notre foire aux questions (FAQ), élaborée par nos experts hypothécaires pour vous aider à prendre les meilleures décisions en matière de financement hypothécaire.

    Quelle est la mise de fonds minimale requise pour acheter une propriété au Canada?

    La mise de fonds minimale est basée sur la valeur de la propriété. Les propriétés évaluées à 500 000 $ ou moins requièrent une mise de fonds minimale de 5 %. Les propriétés d’une valeur comprise entre 500 000 $ et 999 999 $ nécessitent une mise de fonds de 5 % pour la première tranche de 500 000 $ et de 10 % pour la tranche restante. Les propriétés d’une valeur d’un million de dollars ou plus exigent une mise de fonds de 20 %.

    Existe-t-il des mesures incitatives ou des subventions gouvernementales pour les acheteurs d’une première propriété au Canada?

    Il existe de nombreuses mesures incitatives pour l’achat d’une première propriété au Canada. Ces mesures varient d’une province ou d’une municipalité à l’autre, c’est pourquoi il est important de se renseigner sur les mesures offertes dans la région où vous prévoyez d’acheter.

    Est-il possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec remise en argent au Canada?

    Oui, il est possible d’obtenir un prêt hypothécaire avec remise en argent au Canada. Il est important de noter que ces types de prêts hypothécaires peuvent être assortis de taux d’intérêt plus élevés et qu’ils ne sont offerts que dans le cadre de prêts hypothécaires à taux fixe. 

    En conclusion

    De nombreux propriétaires choisissent d’utiliser leur épargne ou leurs placements pour effectuer leur mise de fonds, mais d’autres options méritent d’être explorées. En combinant les options traditionnelles et non traditionnelles de mise de fonds ou en explorant d’autres options moins connues, comme la location avec option d’achat, vous pouvez alléger le fardeau que représente le versement d’une mise de fonds importante. 

    Vous avez des questions sur vos options de mise de fonds? N’hésitez pas à contacter l’un de nos experts hypothécaires sans commission, par téléphone, par courriel ou en quelques clics, pour obtenir des réponses.


    Prêt à vous lancer?

    En quelques clics vous aurez accès à nos meilleurs taux. Ensuite, vous pourrez appliquer en ligne pour votre hypothèque en quelques minutes!

    Meilleurs taux hypothécaires

    Fixe
    Variable
    au

    0.00%3 Year Fixe

    Obtenez votre taux

    0.00%5 Year Fixe

    Obtenez votre taux
    Voir tous les taux